résiliation abusive

GT · #1 11-02-2019 10:38:04

footlooser a écrit :

Devant le refus manifeste de mon proprio de la prise en charge des travaux dus suivant devis du plombier, à la vétusté, j'ai introduit un dossier à la commune . Le rapport indique que la maison est non conforme et oblige le proprio à effectuer la remise en état pour le 28/2.

Que se passera-t-il le 1er mars si le bailleur n'a pas réalisé les travaux ?

Dernière modification par GT (11-02-2019 10:38:32)

GT · #2 11-02-2019 10:35:20

"En janvier de cette année, il m'informe que la maison est vendue et l'acte se passera en mai. "

"la maison que j'occupe se situe sur le tracé avec une expropriation à la clé. Reste à déterminer l'échéance, tres variable decembre 2019 ou beaucouo plus tard peut etre dans 2 ou 3 ans.
la vente se passera avec la société De Lijn."

La situation n'est pas claire. Il est question de vente mais aussi d'expropriation. En projet ou déjà réalisées ?

GT · #3 11-02-2019 10:23:07

20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
(pas applicable en Région flamande pour les baux de résidence principale signés avant le 1/1/2019)

"Art. 3. Durée du bail
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.

Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis

Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

Selon ses intentions et la situation concrète, le preneur pourra entamer une action visant soit à l'annulation du congé donné par le bailleur soit à l'obtention d'une indemnité équivalente à 18 mois de loyer (pour autant qu'il n'aie pas donné lui-même un contre préavis d'un mois).

GT · #4 11-02-2019 03:33:56

jacq a écrit :

Et si vous trouvez un nouveau logement qui vous convient vous donnez un contre préavis de 3 mois.
Ne pas oublier que si vous vous réclamez une indemnité comme conseillé cela vous coutera de 1000 a 3000€ de frais d'avocat et les 18 mois que vous toucheriez sera a jouté a vos revenus et taxé de 30 à 60% d'impôt. :)

L'article 130 du code des impôts sur les revenus nous apprend que, à l'impôt des personnes physiques, les taux d'imposition s'étalent de 25 à 50 % selon des tranches de revenus.

jacq

rexou · #5 11-02-2019 03:29:30

Dans l'absolu, GT détient (comme d'hab') la vérité.

Par simplicité et par prudence, le locataire qui reçoit un congé pour occupation perso qu'il pense être abusif sera bien inspiré de prendre acte de ce congé, de s'y conformer... et de tenter ensuite de recevoir l'indemnité de 18 mois.

GT · #6 11-02-2019 03:20:26

grmff a écrit :

En cas de congé pour occupation personnelle, le locataire peut donner un contrepréavis de un mois.
Ce contrepréavis fait perdre, selon certains, le droit à l'indemnité de 18 mois octroyée au locataire si le propriétaire n'occupe pas effectivement les lieux .

Opinion formulée par certains même après l'arrêt de cassation du 12 octobre 2009 ?

J'écrivais relayant l'avocat CARNOY
"La Cour de cassation casse donc le jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (Cass., 12 octobre 2009, rôle n° C.08.0533.F, www.juridat.be)."

GT · #7 11-02-2019 03:06:24

jacq a écrit :

GT a écrit :
jacq a écrit :
(...)
Et si vous trouvez un nouveau logement qui vous convient vous donnez un contre préavis de 3 mois.
D'où tirez-vous que le contrepréavis du preneur est de 3 mois lorsque le bailleur lui a notifié un congé pour occupation personnelle ?
Dans un bail de 9 ans le locataire peut quitter avant l'échéance moyennant un préavis de 3 mois et si il a été reprolongé par tacite reconduction a tout moment le locataire peut y mettre fin moyennant un préavis aussi de trois mois.
Maintenant si vous avez une meilleur réponse communiquez la moi.

Bien volontiers.

"20 FEVRIER 1991. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
Art. 3. Durée du bail.

§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent."

Je vous laisse choisir l'emoticone le plus appropriée qui pourrait clôturer cette réponse.

Dernière modification par GT (11-02-2019 03:10:46)

PIM, grmff

grmff · #8 11-02-2019 02:10:56

jacq a écrit :

GT a écrit :
jacq a écrit :
(...)
Et si vous trouvez un nouveau logement qui vous convient vous donnez un contre préavis de 3 mois.
D'où tirez-vous que le contrepréavis du preneur est de 3 mois lorsque le bailleur lui a notifié un congé pour occupation personnelle ?
Dans un bail de 9 ans le locataire peut quitter avant l'échéance moyennant un préavis de 3 mois et si il a été reprolongé par tacite reconduction a tout moment le locataire peut y mettre fin moyennant un préavis aussi de trois mois.
Maintenant si vous avez une meilleur réponse communiquez la moi.

Voici une meilleure réponse:
En cas de congé pour occupation personnelle, le locataire peut donner un contrepréavis de un mois.
Ce contrepréavis fait perdre, selon certains, le droit à l'indemnité de 18 mois octroyée au locataire si le propriétaire n'occupe pas effectivement les lieux .

rexou, jacq

rexou · #9 10-02-2019 20:54:02

jacq a écrit :

Donc ce n'est pas un simple particulier……...et le conseil d'un avocat me semble judicieux

Pour le moment, le bailleur envisage de vendre à un acheteur particulier. La possibilité d'une future éventuelle expropriation -totale ou partielle- n'influe pas sur le fait que le congé donné abusivement peut donner droit à 18 mois d'indemnités

jacq · #10 10-02-2019 20:39:36

footlooser a écrit :

bonjour,
j'ai omis de préciser qu'une ligne de tram rapide, le sneltram, est prévue le long de l'A12.
la maison que j'occupe se situe sur le tracé avec une expropriation à la clé. Reste à déterminer l'échéance, tres variable decembre 2019 ou beaucouo plus tard peut etre dans 2 ou 3 ans.
la vente se passera avec la société De Lijn.
bon dimanche à tous

Donc ce n'est pas un simple particulier……...et le conseil d'un avocat me semble judicieux

jacq · #11 10-02-2019 20:36:18

GT a écrit :

jacq a écrit :
(...)
Et si vous trouvez un nouveau logement qui vous convient vous donnez un contre préavis de 3 mois.
D'où tirez-vous que le contrepréavis du preneur est de 3 mois lorsque le bailleur lui a notifié un congé pour occupation personnelle ?

Dans un bail de 9 ans le locataire peut quitter avant l'échéance moyennant un préavis de 3 mois et si il a été reprolongé par tacite reconduction a tout moment le locataire peut y mettre fin moyennant un préavis aussi de trois mois.
Maintenant si vous avez une meilleur réponse communiquez la moi. smile

jacq · #12 10-02-2019 20:29:32

panchito a écrit :

Jacq a écrit :
si vous vous réclamez une indemnité comme conseillé cela vous coutera de 1000 a 3000€ de frais d'avocat
Nul de besoin de prendre un avocat pour une affaire aussi simple.
Les experts de ces forums peuvent aider à rédiger la requête si nécessaire

Il me semblait que ce forum était neutre et voilà ti pas qu'il devient avocat gratis prodeo lol

GT · #13 10-02-2019 19:45:38

grmff a écrit :

Le problème du contrepréavis n'a pas été réglé par les nouvelles règles?

Décret flamand du 09 novembre 2018 contenant des dispositions relatives à la location de biens destinés à l'habitation ou de parties de ceux-ci (publié le 07 décembre 2018)

"Art. 80.Le livre III, titre VIII, chapitre II, section II, du Code civil, tel qu'en vigueur avant l'entrée en vigueur du présent décret, reste d'application aux baux écrits qui ont été conclus avant la date d'entrée en vigueur du présent décret."

En région flamande,les nouvelles règles des baux de résidence principale ne sont applicables que pour les nouveaux contrats signés à partir du 01.01.2019,

grmff

GT · #14 10-02-2019 16:49:06

footlooser a écrit :

J'ai pris contact avec un avocat. Nous avons rv demain.
De plus, le renon n’indique ni le nom ni le lien de parenté du futur occupant.
Merci deja de repondre si rapidement.
Bon début de soirée

Vous deviez rencontrer un avocat ce 8 février.
Que vous a-t-il appris ? que vous a-t-il conseillé ?

rexou

footlooser · #15 10-02-2019 15:41:04

j'habite en région flamande.

grmff · #16 10-02-2019 15:40:55

C'est exact. Dans quelle région aviez-vous votre logement, cher Footlooser?

footlooser · #17 10-02-2019 15:39:55

bonjour,
j'ai omis de préciser qu'une ligne de tram rapide, le sneltram, est prévue le long de l'A12.
la maison que j'occupe se situe sur le tracé avec une expropriation à la clé. Reste à déterminer l'échéance, tres variable decembre 2019 ou beaucouo plus tard peut etre dans 2 ou 3 ans.
la vente se passera avec la société De Lijn.
bon dimanche à tous

GT · #18 10-02-2019 15:36:35

grmff a écrit :

Le problème du contrepréavis n'a pas été réglé par les nouvelles règles?

Par nouvelles règles, il faut entendre, je suppose, celles qui concernent la régionalisation du bail.
Chaque est Région est compétente en la matière et a utilisé cette compétence.

Il m'a échappé que Footlooser nous aie informé de la Région ds la quelle se trouve le bien pris en location .

grmff · #19 10-02-2019 13:19:15

Le problème du contrepréavis n'a pas été réglé par les nouvelles règles?

rexou · #20 10-02-2019 13:13:31

jacq a écrit :

Personnellement je ne me casse pas la tète, j'écris bien reçu votre préavis qui n'est pas légal, je libérerai les lieux a la date d'échéance du bail.
Et si vous trouvez un nouveau logement qui vous convient vous donnez un contre préavis de 3 mois.
Ne pas oublier que si vous vous réclamez une indemnité comme conseillé cela vous coutera de 1000 a 3000€ de frais d'avocat et les 18 mois que vous toucheriez sera a jouté a vos revenus et taxé de 30 à 60% d'impôt.

Désolé, je ne partage pas ce pessimisme. Ce que vous préconisez privera le locataire de toute possibilité d'indemnité. Pareil (comme expliqué par GT) si le locataire donne un contre-préavis pour quitter le logement plus tôt. Vous mentionnez des frais d'avocat exorbitants pour une requête fort simple et cela ne me semble pas réaliste dans les faits. Quant à l'imposition, je ne vois pas en quoi cette indemnité doit être mentionnée dans la déclaration fiscale. Il ne s'agit pas d'un revenu, mais d'une compensation pour un préjudice subi... dont le fisc n'a aucune raison d'avoir connaissance.

Donc, personnellement, je ne me casserais pas la tête non plus... je laisserais les choses se faire en prenant acte du préavis pour occupation perso. Et je laisserais passer quelques mois avant de chercher à vérifier si l'occupation perso est bien réelle. Dans le cas contraire (et ici le bien sera vendu) je demande l’indemnité de 18 mois.

Rien à perdre et tout à gagner.

footlooser · #21 07-02-2019 17:24:54

Bonjour,
J'ai prévenu mon propriéraire depuis avril 2018 par envoi recommandé des problemes rencontrés, probleme electrique important (14 prises qui ne fonctionnent plus et fuite sous evier avec remplacement du groupe de securité entr'autre.
En janvier de cette année, il m'informe que la maison est vendue et l'acte se passera en mai.
Il considere cela comme rupture de bail, pas valable puisque j'habite dans la maison depuis 11 ans et le preavis doit debuter fin decembre pour terminer l'annee prochaine en mai.
Devant le refus manifeste de mon proprio de la prise en charge des travaux dus suivant devis du plombier, à la vétusté, j'ai introduit un dossier à la commune . Le rapport indique que la maison est non conforme et oblige le proprio à effectuer la remise en état pour le 28/2.
Résultat : je reçois mon renon pour occupation personnelle avec preavis de 6 mois.
Si c'est pas abuser ....

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