Remboursement de l'abattement à Bruxelles

azdingo · #1 14-02-2019 15:35:08

Bonjour,

tout d'abord merci pour PIM.BE qui a été pour moi une source d'information très utile.
Je voudrais humblement renvoyer la balle et apporter mon témoignage qui j'espère pourra aider ceux qui sont amenés à devoir rembourser l'abattement dans le cas où les conditions de son maintien n'ont pas été respectées.

Dans mon cas il s'agit d'une maison à Bruxelles achetée en 2016 et qu'il fallait rénover complètement, j'ai eu droit à un abattement sur les droits d'enregistrement de 7500 euros.
J'ai dû demander un permis d'urbanisme pour les travaux mais la commune a pris un retard fou à traiter le dossier, la conséquence est que je n'ai pas pu y habiter dans le délai de deux ans tel que stipulé dans les conditions de l'abattement.

Voyant les ennuis venir, j'ai écrit une lettre au fisc pour les informer de la situation et j'ai avancé tous les arguments possibles et inimaginables pour faire valoir la force majeure mais ça n'a pas été accepté.
Par contre, du fait de ma déclaration spontanée il ont accepté d'emblée de ne pas m'infliger d'amende.
J'ai donc du rembourser les 7500 euros, ça fait mal mais on se console en se disant qu'on a échappé à l'amende. De plus, d'après la loi, même si la force majeure avait été acceptée, j'aurais eu quand-même à rembourser l'abattement.

Point important: dans le cas de la condition du maintien de domicile durant 5 ans après l'achat, c'est un peu différent dans le sens où si la force majeure est acceptée vous échappez non seulement au remboursement des droits complémentaires mais également à l'amende.
Mais sachez qu' il est vraiment très rare qu'ils acceptent la force majeure!

Mon conseil est le suivant:
- essayer toujours de trouver des arguments qui pourraient (dans le meilleur des mondes :-) ) être considérés comme force majeure
- faites une déclaration spontanée, même longtemps après le dépassement du délai (au niveau du fisc, on parle en années et non plus en jours en en mois , sauf lorsqu'ils vous envoient un avis de paiement, dans ce cas le temps se raccourcit bizarrement, c'est le principe de la "relativité du temps fiscal" :-))
- il est toujours possible de demander un plan d'apurement si votre situation financière l'exige
- ne pensez surtout pas qu'il vous ont oublié, le délai de prescription est de 15 ans. Je connais personnellement des amis qui ont acheté il y'a 7 ans et qui n'ont pas habité le bien dans les deux ans, ils ne sont toujours pas inquiétés mais je crains que le jour où ça leur tombera dessus ça fera mal

En espérant avoir été utile :-)

Bàv,
Azdingo

Dernière modification par azdingo (14-02-2019 15:35:49)

PIM, grmff, Bim, GT

PIM · #2 14-02-2019 15:41:09

Merci pour votre témoignage spontané.

grmff · #3 14-02-2019 15:47:33

Waw. Premier message, et super info. Merci d'être passé...

azdingo · #4 14-02-2019 15:51:05

De rien, avec plaisir.

Himura · #5 14-02-2019 22:26:24

La définition de la force majeure n'est-elle pas "un événement à la fois imprévu, insurmontable et indépendant de la volonté d'une personne" ?

J'avoue avoir du mal à admettre qu'un fonctionnaire puisse choisir de l'appliquer ou non.

Marston · #6 15-02-2019 11:19:08

Merci pour le temoignage. Le fisc nous rattrape toujours quoi qu'il arrive.
Par contre remboursement + amende, c'est de l'histoire ancienne depuis que l'abattement est passé à la tranche 175.000€

https://forum.pim.be/topic-289620-vente … age-1.html

En cas de non respect des règles, il suffit de rembourser les les frais d'enregistrement non payés, sans frais supplémentaires

Dernière modification par Marston (15-02-2019 11:20:42)

GT · #7 16-02-2019 21:10:41

Marston a écrit :

Par contre remboursement + amende, c'est de l'histoire ancienne depuis que l'abattement est passé à la tranche 175.000€

Vraiment ?

Extraits de l'article 46 bis du code des droits d'enregistrement coordonné après l'ordonnance bruxelloise du 12 décembre 2016 qui a augmenté le montant d'abattement de la base imposable pour le faire passer à 175.000 €.

"al. 6
S'il s'avère que la déclaration visée au 2°, a), de l'alinéa 5 ( = énonciation sur la possession d'une autre habitation), est inexacte, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d'une amende égale à ces droits complémentaires.

al. 7
Les mêmes droits complémentaires et la même amende sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement visé au 2°, b), de l'alinéa 5 ( = non respect de l'engagement d'établir sa résidence principale) . Lorsque certains acquéreurs ne satisfont pas à cet engagement, les droits complémentaires et l'amende auxquels ils sont indivisiblement tenus, sont déterminés en proportion de leur part légale dans l'immeuble acquis. L'amende n'est toutefois pas due lorsque le non-respect de l'engagement résulte de la force majeure.

al.8
Sauf cas de force majeure, les mêmes droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs lorsqu'aucun d'eux ne satisfait à l'engagement visé au 2°, c), de l'alinéa 5 ( = non-respect de l'engagement de maintenir la résidence principale)."

Les dispositions reprises ci-dessus existaient déjà avant l'ordonnance du 12 décembre 2016. Elles n'ont pas été modifiées par l'ordonnance.

Et pour complexifier la situation, les amendes peuvent être réduites en cas d'absence de fraude (
(Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 11 mai 2006 modifiant l’article 11, alinéa premier, de l’arrêté royal du 11 janvier 1940 relatif à l’exécution du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et complétant cet arrêté royal par une annexe 2)

Dernière modification par GT (16-02-2019 21:12:02)

GT · #8 17-02-2019 08:50:15

Himura a écrit :

La définition de la force majeure n'est-elle pas "un événement à la fois imprévu, insurmontable et indépendant de la volonté d'une personne" ?
J'avoue avoir du mal à admettre qu'un fonctionnaire puisse choisir de l'appliquer ou non.

En lien (pages 72-73)les textes de la QP n°157 du 24/1/2017 de Monsieur Olivier de Clippele concernant les cas de force majeure qui dispensent de restituer l'abattement et de la réponse (nuancée) qui y a été apportée (Parlement Région de Bruxelles-Capitale).

http://weblex.brussels/data/crb/bqr/201 … images.pdf

PIM · #9 17-02-2019 09:43:40

Voir à ce sujet l'article publié par Olivier de Clippele sur Pim's Blog

Un peu embrouillamini cette histoire...

GT · #10 17-02-2019 10:14:47

https://www.pim.be/bxl-rembourser-labat … -21-875-e/

Extraits :

"Rappel des conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de l’abattement
Bien sûr, pour pouvoir bénéficier de l’abattement renforcé, il faut que tous les acquéreurs répondent à certaines conditions. Voici les principales :
(...)
4° L’abattement n’est pas valide sur un terrain à bâtir. Il est applicable sur un « bien immobilier affecté ou destiné à l’habitation ». Si vous avez acheté un appartement sur plan, vous pouvez bénéficier de l’abattement sur la valeur du terrain, mais pas si c’est une maison que vous achetez sur plan, ce qui est incompréhensible."

A partir du 1er janvier 2018 existe également un abattement en matière de droits d'enregistrement dus sur la vente de terrains à bâtir.

Les alinéas 4 et 5 de l'article 46bis du Code des droits d'enregistrement ont été modifiés.

Source : Ordonnance du 14 décembre 2017 modifiant l'article 46 bis du Code des droits d'enregistrement , d'hypothèque et de greffe, en vue d'instaurer un abattement sur les droits d'enregistrement lors de la vente de terrains à bâtir (MB du 5 janvier 2018)

GT · #11 17-02-2019 11:06:04

PIM a écrit :

Voir à ce sujet l'article publié par Olivier de Clippele sur Pim's Blog
Un peu embrouillamini cette histoire...

La matière est complexe.

Lors d'une réponse à un interpellation parlementaire en commission des finances et des affaires générales , réunion du 19 mars 2018, le Ministre VAN VANHENGEL relève que le système des sanctions n'a pas été modifié suite à l'ordonnance du 12 décembre 2016 qui a notamment augmenté le montant de l'abattement. Je l'avais également souligné ds une de mes interventions.

L’acquéreur qui s’installe tardivement dans le bien acquis, affirme le Ministre, devra obligatoirement payer des droits complémentaires. Il risque en outre une amende égale aux droits complémentaires. Seule l’amende peut être annulée en cas de force majeure ou peut être réduite à un tiers. J'avais également fait référence ,ds une intervention récente, au texte légal permettant la réduction des amendes.

Celui ou celle qui ne reste pas domicilié durant au moins cinq ans dans le bien acquis risque, affirme également le Ministre, de devoir s’acquitter des droits complémentaires, sauf en cas de force majeure, auquel cas, on échappe à tout paiement. Le cas de force majeure est un événement à la fois imprévu, insurmontable et indépendant de la volonté de l’intéressé, qui lui rend impossible de respecter son engagement. Il s’agit d’un ensemble de faits qui s’apprécie au cas par cas.

http://weblex.brussels/data/crb/biq/201 … images.pdf
pages 22-23

A mon avis, en cas de non respect de l'engagement de maintenir la résidence principale 5 ans :
- par tous les acquéreurs : droits complémentaires à payer
- par certains acquéreurs : pas de droits complémentaires à payer
- pour cause de force majeure : pas de droits complémentaires à payer

Dernière modification par GT (17-02-2019 11:07:08)

PIM · #12 17-02-2019 12:16:46

GT a écrit :

A mon avis, en cas de non respect de l'engagement de maintenir la résidence principale 5 ans :
- par tous les acquéreurs : droits complémentaires à payer
- par certains acquéreurs : pas de droits complémentaires à payer
- pour cause de force majeure : pas de droits complémentaires à payer

oui, mais la vraie question n'est pas celle des droits complémentaires (qui est assez logique: vous devez "rembourser" l'abattement indûment perçu (sauf cause de force majeure) ), mais celle de l'amende en plus ou non (hors discussion sur intérêts).
Et là, ce n'est toujours pas très clair.

GT · #13 17-02-2019 12:39:39

PIM a écrit :

GT a écrit :
A mon avis, en cas de non respect de l'engagement de maintenir la résidence principale 5 ans :
- par tous les acquéreurs : droits complémentaires à payer
- par certains acquéreurs : pas de droits complémentaires à payer
- pour cause de force majeure : pas de droits complémentaires à payer
oui, mais la vraie question n'est pas celle des droits complémentaires (qui est assez logique: vous devez "rembourser" l'abattement indûment perçu (sauf cause de force majeure) ), mais celle de l'amende en plus ou non (hors discussion sur intérêts).
Et là, ce n'est toujours pas très clair.

Le Code des droits d'enregistrement, à l'art. 46bis , ne prévoit aucune sanction spécifique (amende ou intérêts) au cas où l'acquéreur ne respecterait pas son engagement à maintenir sa résidence principale pendant 5 ans de manière continue ds les lieux.

C'est ce qu'écrivait le notaire de Clippele
"En cas de non-respect de ce délai de 5 ans, il n’y aura pas d’amende, mais bien l’obligation de restituer l’abattement (21.875 €)."

Dans le passé, l'article 46bis prévoyait l'application d'intérêts de retard. Cette sanction avait déjà été supprimée avant l'ordonnance de décembre 2016.

Dernière modification par GT (17-02-2019 12:43:22)

David20 · #14 09-05-2019 20:33:49

Bonsoir

Je sais que le sujet a déjà été aborder mais j'aurais aimer connaître votre opinion et savoir où je devais envoyer ma demande.

Tout d'abord j'ai acheter un appartement en mars 2016 avec abattement (7500) il y a peu j'ai acheter une maison et je désire mettre mon appartement en location du a certaines circonstances j'ai décider de quitter Bruxelles. Bien évidemment je vais devoir rembourser les 7500e se qui est tout a fait normale je ne vais même pas chercher a l'éviter ma question est plutôt la suivante est ce que j'aurais encore d'autre frais à payer a l'état en dehors de ces 7500? la pour le moment je suis toujours domicilier a mon appartement. Et où pourrais-je envoyer ma lettre afin de leur expliquer ma situation ? J'ai entendu parler d'une amende qui peu aller jusqu'à 100% du montants si oui comment l'éviter.

Merci a vous pour vos retours

PIM · #15 09-05-2019 21:44:59

David20 a écrit :

Bonsoir
Je sais que le sujet a déjà été aborder mais j'aurais aimer connaître votre opinion et savoir où je devais envoyer ma demande.
Tout d'abord j'ai acheter un appartement en mars 2016 avec abattement (7500) il y a peu j'ai acheter une maison et je désire mettre mon appartement en location du a certaines circonstances j'ai décider de quitter Bruxelles. Bien évidemment je vais devoir rembourser les 7500e se qui est tout a fait normale je ne vais même pas chercher a l'éviter ma question est plutôt la suivante est ce que j'aurais encore d'autre frais à payer a l'état en dehors de ces 7500? la pour le moment je suis toujours domicilier a mon appartement. Et où pourrais-je envoyer ma lettre afin de leur expliquer ma situation ? J'ai entendu parler d'une amende qui peu aller jusqu'à 100% du montants si oui comment l'éviter.
Merci a vous pour vos retours

Prenez contact avec votre notaire ( qui a reçu l’acte): il connaît « son » receveur

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