Vente gré à gré sans agence: Gestion des offres

PIM · #1 04-03-2019 13:02:44

ericbruxelles a écrit :

Salut à tous et désolé pour la réponse tardive! Merci pour vos réponses que j'ai lu à temps et qui ont été très utiles! La vente s'est très bien passée. Je vais d'ailleurs faire un post séparé avec mon expérience de vente mais j'ai apprécié avoir vos avis rapidement avant les premières visites. Mille merci!

Comme quoi, le forum de notre agence immobilière ....

ericbruxelles · #2 03-03-2019 23:18:19

Salut à tous et désolé pour la réponse tardive! Merci pour vos réponses que j'ai lu à temps et qui ont été très utiles! La vente s'est très bien passée. Je vais d'ailleurs faire un post séparé avec mon expérience de vente mais j'ai apprécié avoir vos avis rapidement avant les premières visites. Mille merci!

rexou · #3 01-03-2019 11:38:02

Bim a écrit :

rexou a écrit :
Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.
Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :
1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?
2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.
3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?
Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends)

1. Entre le vendeur et l'agence, c'est le contrat qui fait loi. Notez que les contrats sont rédigés par les agences. ^^
2. Dans la situation que vous décrivez, le bien reste proposé à la vente, tout simplement. Tout est possible. Il doit quand même justifier son refus pour rester cohérent...
3. Le vendeur reste libre d'accepter ou non, ou d'imposer les conditions qu'il veut. Par exemple, il peut dire que le bien sera libre seulement 6 mois après l'acte...

Dans l'ensemble, la signature du compromis vaut vente : c'est un accord signé qui lie les parties quant au prix et aux conditions de la vente. Un vendeur cohérent accepte le prix offert et demandé en principe... ou il temporise s'il pense avoir à court terme une offre supérieure. On ne met pas un bien sur le marché pour le simple plaisir...

Dernière modification par rexou (01-03-2019 11:52:41)

Bim

PIM · #4 01-03-2019 11:10:45

Bim a écrit :

rexou a écrit :
Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.
Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :
1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?
2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.
3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?
Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends)

selon la même numérotation:
1.- si la mission de l'agent immobilier est remplie ("trouver un acquéreur"), les honoraires sont dus. Il y a évidemment jurisprudence en sens divers, selon les circonstances de l'affaire.
2.- "un tiens vaut mieux que deux tu l'auras"
3.- si condition suspensive, les honoraires ne sont dus qu'à sa réalisation

Si vous vous préparez pour vendre, et que c'est dans notre "créneau", vous connaissez notre adresse cool

YellowSubmarine, Bim, grmff

Bim · #5 01-03-2019 10:21:13

rexou a écrit :

Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.

Histoire de pousser la réflexion, intéressante, quand il y a vente via intermédiaire :

1. Imaginons le cas que vous décrivez où un vendeur passe par une agence pour vendre son bien. Celle-ci lui trouve un acquéreur qui fait offre aux conditions décrites dans le contrat. Le vendeur n'accepte pas l'offre. Il devrait donc payer l'honoraire à l'agence qui a fait son job et lui a trouvé un acquéreur aux conditions qu'il souhaitait. Soit. Mais par rapport au candidat acquéreur, son offre n'étant pas acceptée, il n'y a toujours pas vente. Cela ne reste un problème qu'entre le vendeur et son agent immobilier de part les engagements qui les lient contractuellement je suppose ?

2. Quid de la situation où le vendeur n'est pas pressé de vendre et n'accepte pas une offre d'achat à un prix pourtant rencontrant ce qui est prévu dans le contrat. Il préfère attendre de recevoir d'autres offres plus élevées... sans garantie qu'elles arrivent.

3. Quid d'une offre non-acceptée par le vendeur car elle contient une condition suspensive de financement, bien que faite au prix repris dans le contrat ?

Je n'ai jamais été vendeur, je ne connais absolument pas comment sont rédigés les mandats de vente par agence. J'imagine que l'issue des situations que je décris plus haut dépend de ce qui est prévu dans le contrat. C'est pour ça que ces questions me viennent à l'esprit... (je me prépare pour le jour où je vends) smile

Himura · #6 28-02-2019 17:10:55

Je confirme juste que, dans mon cas, un juge professionnel a validé ces arguments.

grmff · #7 28-02-2019 15:07:52

Il y a certes de la jurisprudence. Mais dans le terme "jurisprudence", il y a juriste et prudence!

Des offres par sms ont été jugées liantes et rendant la vente définitive. C'est aussi de la jurisprudence, mais tombée sur des non juristes imprudents...

C'est pourquoi je pense effectivement que des mentions de prudence vous éviteront de vous battre avec des juristes. Les mentions proposées sont évidemment intéressantes, tout comme le "faire offre à partir de"

Il ne faudrait pas se retrouver lié avec une personne incapable de vous payer...

Himura

rexou · #8 28-02-2019 14:55:51

Lorsqu'une agence intervient, les choses sont différentes. En effet, le vendeur signe un contrat demandant à l'agence de trouver un client aux conditions décrites dans le contrat. La commission est due -et c'est normal- si un client fait offre aux conditions exigées et si la vente n'est pas empêchée du fait de l'acheteur.

Par contre, un vendeur qui agit sans intermédiaire reste libre d'accepter ou non une offre, voire de chercher à vendre à un prix plus élevé. Et s'il reçoit deux offres aux mêmes conditions, libre à lui de mettre les acheteurs en concurrence... Ou même de vendre à celui qui fait l'offre la plus basse s'il le souhaite. A défaut de document signé, difficile pour un candidat acheteur de contraindre la vente. Par prudence, la formule "offre à partir de... " reste une bonne option il me semble.

Himura

PIM · #9 28-02-2019 11:33:35

Merci Bim.
Notre "disclaimer" online prévoit d'ailleurs notamment ceci:
"Nos offres immobilières sont présentées sans engagement, à titre informatif et non contractuel, sous réserve d’erreurs et omissions, de changement de prix, de retrait ou de vente préalable. Conformément à la jurisprudence, l’annonce, sur Pim.be, de mise en vente d’un bien immobilier ne constitue pas une offre de vente liant définitivement le vendeur, fut-elle assortie de la mention du prix. Il ne suffit donc pas que ce prix soit accepté par le premier candidat acquéreur pour former une vente parfaite : cela constituera, tout au plus, une base entre parties pour entrer en négociation, le cas échéant."

Bim, GT

Bim · #10 28-02-2019 11:18:22

J'imagine que c'est pour éviter tout ambiguïté à ce sujet que l'on peut lire sur certaines annonces quelque chose du genre : Prix indicatif. Publicité à caractère non contractuel. Le propriétaire se réserve le droit d'apprécier et de juger de la qualité des offres...

Mon notaire m'a renseigné tel que PIM l'a fait, sur base de la jurisprudence. Il m'a toujours dit que le vendeur est libre d'accepter ou non une offre même si elle rencontre le prix qu'il affiche sur la publicité de vente. Il m'avait précisé que les vu les montants en jeux et la complexité des transactions immobilières, la jurisprudence tend à considérer que les parties doivent être d'accord sur les points essentiels et substantiels du contrat de vente (même si cela ne suit pas l'article 1583 du CV). C'est pour ça qu'il m'avait conseillé de rédiger une offre détaillée reprenant tous les points essentiels et substantiels que je voulais voir appliqués dans le contrat (clauses suspensives, indemnités, etc...). Si le vendeur accepte cette offre, ces points sont obligés de se retrouver dans le compromis de vente.

PIM, GT

PIM · #11 27-02-2019 20:37:35

Himura a écrit :

Néanmoins, le principe légal est basé sur la notion du contrat engageant les parties, qui indique que lorsque des personnes sont d'accord sur la chose vendue, et ses conditions, il y a contrat de vente.

Une lecture utile à ce sujet

Vente d'immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n'est moins sûr (suite et pas encore fin)Par Laurent Collon (Xirius)

Himura · #12 27-02-2019 20:18:27

Pour info, j'ai personnellement été en justice contre le vendeur de ma maison, car il s'était rétracté alors qu'on l'avait acheté au prix demandé.
L'agence immobilière, en charge de la vente (et sans mandat particulier) s'est jointe à cette action en justice.

Après la première audience, il était clair qu'on nous donnait raison totalement.
Le vendeur s'est rétracté, a indemnisé l'agence, et a vendu comme prévu.

Cependant, personne (même PIM) ne semble avoir noté que j'indiquais aussi "Mais il y a des conditions à cela, pas si facile à rencontrer."
Ce n'est pas automatique. Il faut essentiellement démontrer qu'il n'y avait pas d'autre clause suspensive possible justifiant le refus du vendeur. Dans mon cas, le fait qu'il existait un contrat entre l'agence et le vendeur, précisant les conditions de la vente voulue, était intéressant.
Néanmoins, le principe légal est basé sur la notion du contrat engageant les parties, qui indique que lorsque des personnes sont d'accord sur la chose vendue, et ses conditions, il y a contrat de vente.

PIM · #13 27-02-2019 18:37:21

Je ne partage pas le point de vue de Rexou et Himura ni de Grmff sur le concept de "offre au prix demandé = vente"
Parmi les lectures conseillées sur notre blog, il y a notamment ceci
https://www.pim.be/offre-dachat-au-prix … de-vendre/

et aussi ceci dans notre FAQ
https://www.pim.be/faq-items/je-fais-of … y-a-vente/

rexou · #14 27-02-2019 17:04:12

grmff a écrit :

D'accord avec Himura.
Si vous annoncez un prix à 350.000, et qu'on vous fait une offre à 350.000, normalement la vente est faite.
Si vous annoncez "faire offre" à partir de 350.000, vous faites ce que vous voulez.

"Normalement" la vente est faite... à si toutes les conditions sont remplies, si aucune clause suspensive... ou encore si pas d'offre supérieure. Et tant que les parties n'ont pas signé un accord, rien n'est joué.
Il est vrai que la formule "faire offre à partir de... " est à retenir et permet une totale liberté sans aucune discussion possible.

Pour le reste, l'idée à retenir, c'est que le propriétaire d'un bien en dispose comme il l'entend et le vend à qui il veut, et au prix qu'il veut, sauf s'il existe une priorité légale. par exemple un locataire qui aurait via le bail un droit préférentiel.

Bim

PIM · #15 27-02-2019 12:46:28

Vous trouverez plusieurs réponses à vos interrogations à la lecture de Pim’s Blog

grmff · #16 27-02-2019 12:40:23

D'accord avec Himura.

Si vous annoncez un prix à 350.000, et qu'on vous fait une offre à 350.000, normalement la vente est faite.
Si vous annoncez "faire offre" à partir de 350.000, vous faites ce que vous voulez.

rexou

Himura · #17 27-02-2019 12:24:10

1. C'est votre immeuble, et vous conservez toujours le choix de vendre ou non, à qui, et à quelles conditions. Vous n'êtes ni obligé de vendre au premier visiteur, ni à celui qui en offre le plus, par exemple.

2. C'est une question plus délicate. On peut considérer la vente comme parfaite si l'acheteur rencontre et valide la volonté du vendeur, exprimée au travers de l'offre de vente. Mais il y a des conditions à cela, pas si facile à rencontrer.
Si vous avez plusieurs offres pour le montant voulu, vous conserverez toujours le choix.

3. Oui (voir question 1)

rexou

ericbruxelles · #18 27-02-2019 11:40:04

Bonjour,

Je vend un immeuble et j'ai les premières visites qui sont prévues. J'aurais une question concernant les offres que je pourrais recevoir.

Je vend sans agence immobilière et j'ai préparé un document que je donnerai aux visiteurs pour éventuelle remettre une offre (Merci PIM! :-) )

Questions:
Le bien est en vente 350.000 euros (prix demandé annoncé),

1. Que faire si j'ai deux offres à 335.000 par exemple? Le premier des deux offrants doit être celui qui est choisi ou le vendeur a le choix?

2. Quoi si une offre est faite au prix annoncé? La vente est conclue d'office ou puis-je faire monter les enchères si autres offres reçues?

3. Si j'ai une offre à 340.000 sans clause suspensive et une autre à 350.000 (prix demandé) avec une clause, est-ce que je peux choisir celui sans clause?

D'avance mille merci et une belle journée ensoleillée à tous!

Dernière modification par ericbruxelles (27-02-2019 11:40:54)

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