Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

IBS

Pimonaute assidu

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Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Bonjour,

Je dois préparer un nouveau bail avec mon prochain locataire, je dois decider ce que sera mieux.
Le bail serait pour un appartement dans la région de la capitale bruxelloise.

Quoi de mieux pour un propriétaire, en termes de recouvrabilité des dommages en cas de location à court terme d'un an:
-2 mois de loyer sur un compte bloqué ou
-3 mois de loyer dans une garantie de loyer de CPAS ou d'institutions bancaires comme par exemple ING, KBC etc ?

Merci!

"PIMs Template, 2019V1":

4. GARANTIE LOCATIVE
Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des
formes suivantes de son choix :
• Compte bloqué au nom du Preneur auprès de ...................................…….............……...
pour un montant correspondant à ……... mois de loyer (maximum 2 mois de loyer).
• Garantie bancaire pour un montant correspondant à .............. mois de loyer (maximum 3
mois de loyer), selon le procédé suivant : garantie avec reconstitution progressive /
garantie résultant d’un contrat-type conclu entre une institution financière et un CPAS.
La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes
éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des parties, la libération ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des
éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie
ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges.
La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu
possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.
Le Preneur ne pourra, sauf accord du Bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas
été dûment constituée.

Himura

Pimonaute incurable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

La question revient à vous demander si vous préférez :
- une garantie de 2 mois, auprès d'une personne (normalement) solvable.
- ou une garantie de 3 mois auprès d'une personne insolvable.

Il n'y a pas de formule magique ou de méthode miracle, à part l'expérience, qui aide à développer le 'feeling'.

IBS

Pimonaute assidu

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

D'accord. Le dépôt de 2 mois ou de 3 mois n'a pas d'importance.

Quel est le meilleur pour le propriétaire? Si le locataire est bien employé, compte bancaire bloqué ou garantie bancaire?

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le meilleur est le plus normal: deux mois bloqué.

Les garanties bancaires sont des contrats foireux, mal torchés (sauf pour les banques) et souvent limités. Personne n'utilise cela.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Pour la Région bruxelloise - Code bruxellois du logement.
"Art. 248

   § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues notamment à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne, pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues au paragraphe suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à deux ou trois mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

   § 2. Les garanties mentionnées au paragraphe 1er peuvent prendre, au choix du preneur, trois formes :
   1° un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière ;
   2° une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ;
   3° une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

   § 3. Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.
   Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

   § 4. Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage, le cas échéant, à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum.
   L'institution financière doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière.
   Nonobstant la loi du 25 avril 2014 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du preneur. Le chapitre Ier du titre IV du Livre VII du Code de droit économique relatif au crédit à la consommation n'est pas d'application.
   Le Gouvernement peut modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat preneur est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement.
   Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

   § 5. Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

   § 6. Le Gouvernement arrête le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée. "

Lire aussi la brochure explicative : pages 41 et 42
https://logement.brussels/louer/bail-dh … _A4_FR.pdf

Contrat PIM :

Le Preneur est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l’une des
formes suivantes de son choix ...)

Dernière modification par GT (04-03-2019 09:52:28)

rexou

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le preneur choisit librement la formule de sa garantie... et le bailleur choisit librement le preneur.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le preneur choisit librement la formule de sa garantie... et le bailleur choisit librement le preneur.

Et le pimonaute choisit librement d'attirer l'attention sur des dispositions légales.

rexou

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le preneur choisit librement la formule de sa garantie... et le bailleur choisit librement le preneur.

Et le pimonaute choisit librement d'attirer l'attention sur des dispositions légales.

Oui oui oui...

Les textes légaux sont une chose. Les intérêts du bailleur en sont une autre. Il est bon de connaître les premiers mais aussi et surtout de préserver les seconds.

Je sais que mon pragmatisme débridé peut sembler choquant.

Himura

Pimonaute incurable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Il faut admettre que, si la loi est la loi, elle est très souvent appliquée - et éventuellement contournée - en fonction des dispositions pratiques du terrain.
Quand on vit une situation, le pragmatisme apparaît.

Dans le cas des garanties, il y a une nette différence pratiques pour un bailleur.
- la garantie de main à main n'est plus permise dans le cadre de ces locations-ci - et pourtant la situation reste présente. Simplement parce que c'est direct, rapide, et sécurisant pour le bailleur. Parfois trop peu pour le preneur (bien que je n'ai jamais vu un extrait de compte ou un reçu être discutés...)
- la garantie sur compte bloqué est un peu moins rapide, et parfois pénible du fait des impositions générées par les agences bancaires.-
- la caution d'un CPAS est anormalement longue et génère, dans la majorité des cas relatés, une perte de revenus locatifs pour le bailleur en attente ; et des soucis pour les preneurs qui attendent aussi. Ajouter l'incertitude également. Ainsi que les conditions particulières relatives à ces cautionnements. Pas étonnant que très très peu de bailleurs s'y osent, et considèrent cela comme un 'problème' à éviter.

Les dispositions légales, c'est important. Mais savoir vivre avec encore plus.

panchito

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

2 mois sur un compte bloqué.

Maintenant le plus important pour le propriétaire, c'est de bien choisir son locataire: idéalement un couple dont chaque partenaire possède un CDI avec plusieurs années d'ancienneté chez le même employeur et des revenus nets dépassant largement 3 fois le montant du loyer + charges

GT

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le preneur choisit librement la formule de sa garantie... et le bailleur choisit librement le preneur.

Et le pimonaute choisit librement d'attirer l'attention sur des dispositions légales.

Oui oui oui...

Les textes légaux sont une chose. Les intérêts du bailleur en sont une autre. Il est bon de connaître les premiers mais aussi et surtout de préserver les seconds.

Je sais que mon pragmatisme débridé peut sembler choquant.

Le forum n'est pas, à ma connaissance, dédié surtout à la préservation et à la défense des intérêts des bailleurs. Mais je me suis peut-être trompé.

Et j'avais déjà perçu que ma propension à mettre en évidence l'aspect légal suscitait dans certaines circonstances au minimum des agacements de certains de ceux-ci.

Ceci dit, les destinataires et les lecteurs de mes interventions en feront ce qui leur plaira.

Par ailleurs, je ne sous estime pas les difficultés des bailleurs.

Dernière modification par GT (04-03-2019 13:56:55)

rexou

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le forum n'est pas, à ma connaissance, dédié surtout à la préservation et à la défense des intérêts des bailleurs. Mais je me suis peut-être trompé.

Et j'avais déjà perçu que ma propension à mettre en évidence l'aspect légal suscitait dans certaines circonstances au minimum des agacements de certains de ceux-ci.

Ceci dit, les destinataires et les lecteurs de mes interventions en feront ce qui leur plaira.

Le sujet aborde clairement l'intérêt du bailleur qui est l'intervenant initial de ce post.

Je ne partage pas la même rigueur que vous dans l'application des règles légales, je ne le cache pas, mais j'apprécie pourtant vos interventions, qui ne me causent aucun agacement, bien au contraire.

Les textes légaux méritent d'être cités, diffusés et connus. Ensuite, à chacun de voir dans quelle mesure il les applique, les interprète ou les contourne. Pour ma part, je suis un pragmatique. J'ai cependant le plus total respect et la plus grande admiration pour vos interventions et votre rigueur.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Mieux pour un propriétaire? Compte bancaire bloqué ou une garantie de loyer?

Le locataire a le choix, certes. Pour autant que les garanties proposées respectent les conditions imposées par le bailleur.

Si le bailleur impose que la garantie couvre toutes les obligations du bailleur, les garanties du Cpas sont hors jeu. Parce que tous les Cpas offrent une garantie Belfius qui exclu systématiquement les dépens. On a donc le droit de la refuser.