Avis Agence Gestion locative

Marston · #1 11-03-2019 14:04:21

Bonjour

J’aimerai avoir votre avis sur la gestion locative par agence.
Pour une somme relativement modique, on me promet mondes et merveilles. La “sérénité”, mais n’étant pas né de la dernière pluie je m’en méfie.

Ceux qui font/ont déjà fait appel a une agence pour la gestion de leur bien:
- Quels en sont vos retours? Satisfaisant?
- Quel est votre part de participation dans la gestion?
- Est-ce que les locataires en sont satisfaits?
- En cas de pépin de paiement du locataire, est-ce que l’agence a mis tout en oeuvre pour récupérer le du?

Je sais que chaque agence ne se vaux pas, mais j’aimerai avoir de plus amples informations par le biais d’experiences. Non pas uniquement le bla-bla commercial que je lis sur chaque site d’agence.

Merci

Bim · #2 12-03-2019 10:09:48

Mes biens locatifs sont en gestion chez une agence.
Mes raisons :
- mes activités professionnelles et privées me laissent peu de temps libre pour gérer les logements sur place (visites, états des lieux, contacts avec locataires, etc...), même si je n'habite pas loin. Je préfère garder ce temps libre pour autre chose
- Mes locataires n'ont pas mon numéro de téléphone, je ne suis ainsi jamais dérangé quand ça ne m'arrange pas
- Ma constatation : en général les locataires "se permettent moins de chose" avec une agence qu'avec un propriétaire
- mon caractère : j'ai tendance à être trop gentil. Passer par une agence me permet de ne pas l'être (en tout cas moins)

Mon retour :
- globalement satisfait
- Mais il faut être derrière pour vérifier et s'assurer qu'il n'y a pas d'oubli ou d'erreur (une agence n'a pas que vos biens à gérer). Mais ceci se fait facilement (un petit coup de téléphone ou un mail vite écrit)
- Aucun arriéré de loyers à ce jour : les retards que j'ai eu avec certains locataires ont fini par être réglés sans passer par la case justice. L'agence réagit rapidement en envoyant rappels, mise en demeure et contact pour plan d'apurement. Parfois il faut un peu pousser mais de nouveau, un petit mail fait avancer les choses.
- Relativement bonne sélection des locataires avec de bons critères de solvabilité + constitution de la garantie avec un organisme dont les particuliers n'ont pas accès.
- Etant régulièrement à l'étranger pour des raisons professionnelles/privées, il y a toujours quelqu'un sur place en cas de problème ou si changement de locataire

Ma part de participation dans la gestion :
- Gestion financière : je paie toutes les factures moi-même et je tiens ma comptabilité moi-même (rapide avec un bon classeur excel bien conçu et une connexion internet)
- Supervision : comme dit plus haut, je surveille car parfois des erreurs ou des oublis
- Gestion technique/travaux : si problème technique, l'agence me contacte et je règle moi-même ou en choisissant un/des professionnels
- Nettoyage communs : comme je possède des petits immeubles de rapport, j'assure le nettoyage moi-même des entrées, cages d'escalier, corridors une fois par mois (30 min/immeuble)

Globalement je suis satisfait de la gestion locative par agence. Cela me permet de me soulager d'une bonne partie de la gestion et de partir tranquille à l'étranger. Le seul point négatif est que je dois quand-même superviser mais l'agence réagit vite quand je signale un problème (ex : erreur de montant d'un loyer, oubli d'indexation) par mail. Je possède 2 petits immeubles de rapport dans la même ville, chacun est en gestion dans une agence différente. Dans un an je fais le bilan et je verrai laquelle fait son job au mieux.

Dernière modification par Bim (12-03-2019 10:13:00)

PIM

grmff · #3 12-03-2019 11:19:52

Mes biens ne sont pas dans une agence.

Mes raisons:
- Mes activités me laissent le temps de m'en occuper.
- J'aime cela.
- Si j'en ai la possibilité et le temps, je ne laisse pas à un tiers le plaisir de donner les clefs à un locataire en lui disant "Bienvenue chez vous". J'adore...
- C'est coûteux et je suis radin
- On est jamais si bien servi que par soi-même
- J'ai encore pas mal de prêts hypothécaire en route. Je reconsidérerai sans doute une fois que tous sont payés

En outre, le service des agences immobilières est limité par rapport aux besoins réels de ma gestion. Je doute qu'ils fassent le suivi des travaux, de la sécurisation incendie, des devis, des recherches de solutions abordables via des achats de systèmes à l'étranger (chassis, antiincendies, sécurisation, wifi, etc)

J'avoue aussi que j'ai une masse suffisante que pour avoir accès à d'autres moyens de me faire aider : gestion, visites, signatures de contrat, états des lieux, remise des clefs, réparations, surveillance des immeubles et du comportement des locataires, entretiens divers courants, petite maintenance, ouvertures des portes pour les prestataires extérieurs, remise en peinture et en état entre deux locataires, etc.

J'ai recommandé un agent immobilier spécialisé dans la gestion complète à ma belle-soeur. J'aurais confié mon portefeuille à cet agent immobilier en toute confiance, et je me serais même bien associé avec lui à une certaine époque. C'est dire la confiance. Ma belle-soeur a été déçue du service, avec exemples d'erreurs grossière à la clef.

Moralité: s'attendre à devoir accepter un moins bon suivi que si on le fait soi-même.

D'autre part, je conseillais à mes clients (copropriétaires) de s'occuper eux-même de leurs biens s'ils le pouvaient. Mais en se renseignant correctement, et s'ils en étaient capables.

J'ai tout de même conseillé à l'un ou l'autre de ne plus prendre contact avec leur locataire, pour éviter tout débordement supplémentaire, et d'aller remettre les clefs immédiatement à un agent immobilier qui se chargerait de la suite...

J'ai également conseillé à des clients de mettre en gestion complète leur bien, parce que le loyer qu'ils en demandaient et obtenait était bien trop faible par rapport au marché. Idem pour la vente.

Finalement, je suis passé par agence pour les premières mises en location dans un marché que je ne connaissais pas encore bien. Mise ne location simple, qui me permettait d'apprendre le marché.

Il faut reconnaître que les candidats locataires avec un dossier foireux n'essaient même pas avec les agences. Cela fait un certain tri dès la base...

PIM

Marston · #4 12-03-2019 12:13:22

Merci pour vos retours Grmff et Bim

Allant être pour la première fois bailleur, vos retours me motives a passer en premier lieux par une agence pour apprendre le terrain, quite a résilier par la suite dans quelques années une fois que je me suis fait la main.

L'agence de gestion, qui est également notre syndic, me propose par contre une formule qui me laisse perplexe; l'argent de la location passerai sur leur compte en premier lieu et c'est eux qui me verseront le loyer (- le cout de la gestion et frais de copro). D'une coté cela les obliges a regler un eventuelle litige au plus vite puisque sinon ils ne touchent pas leur argent, d'un autre coté n y a t'il pas un risque de mauvais paiement réguliers (charges érronnées, etc)
Est-ce quelque chose de "classique"?

grmff · #5 12-03-2019 12:23:52

C'est quelque chose que j'ai déjà vu ailleurs. Cela vous permet d'être tout à fait hors du champ de vue du locataire. Mais cela ne vous permet pas d'apprendre...

Pour se faire la main, inutile d'attendre des années. La mise en location simple permet d'apprendre et d'être guidé un peu au début. La gestion complète ne le permet pas réellement.

Bim · #6 13-03-2019 10:02:07

Marston a écrit :

Merci pour vos retours Grmff et Bim
Allant être pour la première fois bailleur, vos retours me motives a passer en premier lieux par une agence pour apprendre le terrain, quite a résilier par la suite dans quelques années une fois que je me suis fait la main.
L'agence de gestion, qui est également notre syndic, me propose par contre une formule qui me laisse perplexe; l'argent de la location passerai sur leur compte en premier lieu et c'est eux qui me verseront le loyer (- le cout de la gestion et frais de copro). D'une coté cela les obliges a regler un eventuelle litige au plus vite puisque sinon ils ne touchent pas leur argent, d'un autre coté n y a t'il pas un risque de mauvais paiement réguliers (charges érronnées, etc)
Est-ce quelque chose de "classique"?

C'est en général comme cela que ça fonctionne avec la gestion complète par agence : Les locataires versent leur loyer + charges à l'agence et celle-ci vous le reverse - commission de gestion. En général ils utilisent des logiciels de gestion reliés à leur compte bancaire qui font les paiements automatiquement. D'où parfois des erreurs ou bugs !

grmff a écrit :

En outre, le service des agences immobilières est limité par rapport aux besoins réels de ma gestion. Je doute qu'ils fassent le suivi des travaux, de la sécurisation incendie, des devis, des recherches de solutions abordables via des achats de systèmes à l'étranger (chassis, antiincendies, sécurisation, wifi, etc)

Non et ce n'est pas leur rôle. La gestion "complète" par agence se limite aux aspects locatifs purs. Pour tout ce qui est technique/travaux, c'est à vous de gérer. Selon votre contrat de gestion, l'agence peut éventuellement prendre seule des décisions d'urgence pour un certain montant maximum (ex : locataire qui perd sa clé ==> intervention d'un serrurier; panne de chauffage en plein hiver glacial ==> intervention d'un chauffagiste).
Je pense que si vous voulez déléguer complètement toute la gestion, il vous faudrait engager du personnel vous-même et que vous formeriez vous-même. Mais c'est plutôt réservé aux gros portefeuilles immobiliers. Pour les petits portefeuilles, la solution de gestion par agence est je pense une alternative pas trop mal pour celui qui n'a pas forcément le temps ou l'envie de tout gérer seul. Evidemment il faut accepter que tout ne sera pas forcément aussi bien que par soi-même.

Himura · #7 13-03-2019 10:41:42

Il faut aussi en accepter le coût wink

panchito · #8 13-03-2019 13:45:55

Et je n'ai encore jamais vu une agence ayant des biens en gestion participer aux AG...

Donc d'habitude ils ne savent même pas ce qui se passe dans la copropriété....

Très peu pour moi.

PIM · #9 13-03-2019 15:09:52

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu une agence ayant des biens en gestion participer aux AG...
Donc d'habitude ils ne savent même pas ce qui se passe dans la copropriété....
Très peu pour moi.

On parle de gestion locative: donc l'agence gère la relation bailleur/locataire et n'a pas qualité, en vertu du contrat de gestion locative, pour participer aux AG de l'ACP.

luc

grmff · #10 13-03-2019 15:46:22

Du temps où j'étais syndic pro, j'ai plusieurs fois vu un agent immobilier régisseur participer aux AG, pour m'enquiquiner, pas pour défendre les intérêts de son client...

luc

rexou · #11 13-03-2019 16:31:24

Dans la mesure où on peut s'en occuper soi-même, ces contrats de gestion locative sont pour moi à éviter.

Marston · #12 13-03-2019 17:52:39

grmff a écrit :

C'est quelque chose que j'ai déjà vu ailleurs. Cela vous permet d'être tout à fait hors du champ de vue du locataire. Mais cela ne vous permet pas d'apprendre...
Pour se faire la main, inutile d'attendre des années. La mise en location simple permet d'apprendre et d'être guidé un peu au début. La gestion complète ne le permet pas réellement.

Je considère la mise en location simple via agence, mais je suis face au raisonement financier suivant:

Une mise en location "simple" via agence me coutera environ un mois de loyer.
Une mise en location et gèrer complètement via agence me coutera le prix d'un mois de loyer pour toute l'année. (Somme plus faible, mais a payer chaque mois pour 1 an, resiliable au bout de 6 mois)

J'ai envie d'apprendre, mais si je m'en tiens simplement aux faits financiers, il est interessant d'aller pour l'offre all inclusive, non?

Gèrer le bien moi même n'est pas un problème en soit, ce que je redoute c'est le manque d'experience en la matière. Choisir le bon locataire, faire face aux problèmes d'impayés. J'ai cette (fausse?) impression qu'avoir l'aide d'une agence, en tout cas en premier lieu, m'aidera énormement dans mon aventure.

D'un autre coté j'ai trouvé une belle offre assurance impayé/assistance juridique qui me convient. Peut être dois-je entamer la gestion seul en premier lieu et voir comment ca se déroule, sachant que j'ai cette protection.

Dernière modification par Marston (13-03-2019 18:00:41)

panchito · #13 13-03-2019 18:13:24

Marston a écrit :

Gèrer le bien moi même n'est pas un problème en soit, ce que je redoute c'est le manque d'experience en la matière. Choisir le bon locataire, faire face aux problèmes d'impayés. J'ai cette (fausse?) impression qu'avoir l'aide d'une agence, en tout cas en premier lieu, m'aidera énormement dans mon aventure.

Les forums de PIM vous aideront bien, bien mieux!

panchito · #14 13-03-2019 18:16:19

Marston a écrit :

D'un autre coté j'ai trouvé une belle offre assurance impayé/assistance juridique qui me convient. Peut être dois-je entamer la gestion seul en premier lieu et voir comment ca se déroule, sachant que j'ai cette protection.

Nous serions tous très intéressés de savoir qui offre, pour une prime raisonnable, une assurance loyers impayés et défense en justice pour des litiges locataires / bailleurs.

Celles que je connais sont hors de prix et ont de telles exigences par rapport aux locataires, que vous pouvez être sur que les très, très rares locataires qui répondent à toutes ces exigences deviendront propriétaires à très brèves échéance.

Marston · #15 13-03-2019 18:39:50

J’ai fait une comparaison de 3 assureurs et en effet la plupart sont très contraignantes, sauf une dont pim a fait la promo d’ailleurs. Celle d immoweb et Qover. Une simulation est dispo sur leur site, l’offre de base est intéressante. La seul contrainte c’est ce temps d’attente qui est sur tout les contrats d’assurance impayé, mais qover propose 2 mois ( ce qui est le plus faible de tout les assureurs analyses)

Dernière modification par Marston (13-03-2019 18:51:27)

luc · #16 13-03-2019 19:27:46

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu une agence ayant des biens en gestion participer aux AG...
Donc d'habitude ils ne savent même pas ce qui se passe dans la copropriété....
Très peu pour moi.

Lisez bien le texte de l'Art. 577-6 §1 CCiv.
Une plainte à l'IPI va vite les faire quitter (tant comme membre présent que membre représenté)

grmff · #17 13-03-2019 20:22:28

luc a écrit :

panchito a écrit :
Et je n'ai encore jamais vu une agence ayant des biens en gestion participer aux AG...
Donc d'habitude ils ne savent même pas ce qui se passe dans la copropriété....
Très peu pour moi.
Lisez bien le texte de l'Art. 577-6 §1 CCiv.
Une plainte à l'IPI va vite les faire quitter (tant comme membre présent que membre représenté)

Je sens qu'on s'éloigne du sujet, mais je ne vois pas comment cet article empêche le propriétaire de donner mandat à son régisseur.

Je vous suggère de revenir vers nous quand vous avez une décision de l'IPI.

max11 · #18 14-03-2019 09:40:44

Marston a écrit :

Je considère la mise en location simple via agence, mais je suis face au raisonement financier suivant:
Une mise en location "simple" via agence me coutera environ un mois de loyer.
Une mise en location et gèrer complètement via agence me coutera le prix d'un mois de loyer pour toute l'année. (Somme plus faible, mais a payer chaque mois pour 1 an, resiliable au bout de 6 mois)
J'ai envie d'apprendre, mais si je m'en tiens simplement aux faits financiers, il est interessant d'aller pour l'offre all inclusive, non?

De ce que je sais sur ces contrats de gestion, les honoraires pour la mise en location viennent en supplément des honoraires de gestion de la location....

Bim · #19 14-03-2019 09:53:51

max11 a écrit :

Marston a écrit :
Je considère la mise en location simple via agence, mais je suis face au raisonement financier suivant:
Une mise en location "simple" via agence me coutera environ un mois de loyer.
Une mise en location et gèrer complètement via agence me coutera le prix d'un mois de loyer pour toute l'année. (Somme plus faible, mais a payer chaque mois pour 1 an, resiliable au bout de 6 mois)
J'ai envie d'apprendre, mais si je m'en tiens simplement aux faits financiers, il est interessant d'aller pour l'offre all inclusive, non?
De ce que je sais sur ces contrats de gestion, les honoraires pour la mise en location viennent en supplément des honoraires de gestion de la location....

Oui mais tout se négocie. Dans mon cas je ne paie pas d'honoraire de mise en location quand la relocation se fait après un bail de courte durée. Mais la commission de gestion reste due si il y a un vide locatif entre 2 locations.

PIM · #20 14-03-2019 11:09:47

Il n'y a pas de barème (d'ailleurs c'est interdit).

Bim

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