Budget rafraichissement / rénovation pour mise en location

rexou · #1 23-03-2019 00:40:46

L'investissement de chacun en rénovation est si fluctuant qu'il est difficile de répondre. Grmff a ses contacts, dans le cadre d'une gestion active de beaucoup de biens bon marché... d'autres font tout eux même, et d'autres font appel à des "pros" (officiels ou autres, ici encore, la palette du choix est variée)...

PIM

grmff · #2 21-03-2019 23:21:18

Pour la peinture, je prends du Sigma Formule 12 chez mon grossiste. Un peu moins de 100€ le pot de 20kg. On trouve moins cher sur Bruxelles, mais j'aime pas me taper Bruxelles. Rouleaux, manchons, pinceau, bacs à peinture, tape, couteau de peintre, échelles, manches, viennent tous de Brico. Je fais des réserve quand il y a des actions à 20%. Un rouleau ne se nettoie pas. Il sert 2 jours max, et on jette.

Un plafond, c'est donc 40€ de peinture, 6€ de gros rouleau, 4€ de petit rouleau, 1 ou 2€ de pinceau, 0.70€ de bac à peinture. 2h de préparation de la zone de travail, et une journée pour mettre deux couches.
Les murs, c'est donc 80€ de peinture, 6€ de gros rouleau, 4€ de petit rouleau, 1 ou 2€ de pinceau, 10€ de tape. 4h de préparation de la zone de travail, et une ou deux journée pour mettre deux couches.
Total pour un studio de 20-25m2: 150€ + 20h de travail. Total: 350€ hors salle de bain, bien sûr.

Pour une petite pièce, on ne met pas nécessairement moins de temps. C'est plus rapide de faire un grand mur d'une grande pièce qu'un long couloir dans lequel on ne peut pas utiliser de manche pour aller plus vite

Si plusieurs pièces d'un appart sont à faire, on gagne du temps. Si les murs sont abimés, on prend du temps en plus avec un peu de Toupret TX120 ou de goldband. Rajouter aussi les temps de séchage en ce cas.

grmff · #3 21-03-2019 23:16:32

Personnellement, je fais appel à du personnel externe, à mon personnel propre (quand il a pis sa douche), à des jobistes en black et à des personnes qui travaillent sous "contrat" ALE. Je fais mes courses moi-même (à 21% de TVA donc) après recherche.

L'électricien, le chauffagiste, le carreleur, le toiturier, le déboucheur, l'architecte sont des pro. Entre 25 et 90€/h HTVA
Le soudeur est un bricolo dont je ne suis pas sûr de la situation administrative en Belgique. Au forfait suivant travaux.
Les ALE me coûtent 7-8€/h pour du basic. 10€/h pour du plafonnage ou des travaux demandant plus de compétence.
Mon voisin paie son manœuvre 20€... par jour. Mais il le loge gratos, et il ne vaut pas plus.

Pour "faire une remorque" (porter des déchets au parc à container), cela me prend une heure par remorque environ. Donc 8€ pour mon manoeuvre. Mais combien pour moi? Combien pour mes kilomètres? Combien pour mon "outillage" (voiture, remorque,...) Parce que cela me prend une heure porte à porte à partir du chantier. Mais combien de temps perdu pour aller de chez moi au chantier et en revenir?

Dans le temps, quand je commandais des cuisines pour mes clients, je mettais du Ixina. Facile. Bon contact vendeur. Pas loin de chez moi. Bon prix immédiatement sans devoir discuter. Bonne qualité. Durable. Livré et monté par un pro au service de Ixina.

Avant avant hier, j'allais chez Ikea seul, je chargeais mon caddie chez Ikea, puis ma remorque, puis je transportais le tout au chantier, mon techno déchargeais et montait la cuisine.
Avant hier, pareil, mais j'allais avec un manœuvre chez Ikea pour pas me casser mon vieux dos.
Hier, je suis aller commander, payer, faire livrer, faire vider le camion sous la supervision de mon technicien qui se charge du montage.

Le carrelage, je suis allé dans un beau magasin. J'ai fait pas mal de magasin. J'ai regardé chez Brico-dépot. Puis j'ai calculé le poids, et j'ai laissé tomber (plus de 500kg...) J'ai vu des magasins. Il y avait des prix affichés pas possibles. Je suis sorti sans même prendre la peine de demander un prix. J'y suis allé avec mon carreleur. Le prix a été divisé par 3. Mon carreleur a accepté que je paye le carrelage, et il s'est chargé de l'emporter (et de le poser of course). Moralité, le carrelage, c'est comme les tapis: cela se négocie largement!

Brico-dépot Maubeuge est une source de matériaux de base bon marché. Tub de douche (en grès), cabines de douche, WC, planches WC,...
Ikea est ma source pour les accessoires salle de bain: crochets, portes essuies, porte PQ, porte manteaux, brosse WC (si-si, je fournis la brosse WC et j'éduque les locataire à son fonctionnement... yikes )

panchito · #4 21-03-2019 20:01:55

Grmff a écrit :

Vous prenez le moins cher, ou une qualité de base, ou une bonne qualité? Ou du grand luxe comme Panchito?

Vous savez tout cela est très relatif.

J'arrive à attirer des expats qui gagnent au moins 4.000€ nets/mois avec des cuisines Eggo ou Ixina. Je ne considère pas cela comme du grand luxe. Mon voisin de palier au Rond-Point Montgomery, lui m'a dit que tout cela c'est bien trop bas de gamme pour les locataires qu'il veut attirer. Lui a placé une cuisine Bulthaup. On m'a dit que si vous annonciez un budget cuisine inférieur à 25.000€, on vous reconduit à la porte chez Bulthaup.

Comme nous sommes ici sur le site d'une agence immobilière dans le haut du segment à Uccle, je suppose que ce type de cuisine est monnaie courante dans les biens proposés par PIM.

Je veille à ma rentabilité et donc je me limite très modestement à Eggo et Ixina...

Dernière modification par panchito (21-03-2019 20:02:58)

ericbruxelles · #5 21-03-2019 15:14:48

Hello à tous, merci pour vos réponses! J'ai conscience de la complexité de la question mais vos réponses sont déjà très intéressantes! Si vous avez d'autres cas devis concrets je suis preneur! C'est pour me constituer à la grosse louche une idée et ainsi ne pas me faire avoir lorsque viendra le moment de faire des travaux! yikes

grmff · #6 20-03-2019 18:48:29

Tout dépend de ce que vous visez et de comment vous vous organisez:
- Vous faite le job vous-même, vous faites appel à des pro, vous prenez des jobistes?
- Vous prenez le moins cher, ou une qualité de base, ou une bonne qualité? Ou du grand luxe comme Panchito?
- Bruxelles ou province?
- Quel travaux?

Himura · #7 20-03-2019 10:42:10

Vous posez des questions impossibles à répondre.
Vous vous doutez qu'il faut voir les lieux, la disposition, les supports, et savoir ce que vous comptez y faire pour donner une estimation (et encore, c'est du boulot pour entrepreneur).

Chacun ses façons de faire, et sa façon de voir des rénovations.

Personnellement, j'aime ré-aménager ainsi :
- détapisser le tout et plafonner --> plus facile à réparer par la suite. Enlever des choses, ça ne coûte rien. Il faut voir surtout le support ensuite.
- repeindre en blanc l'entièreté
- jamais de cabine de douche --> c'est une crasse, et les robinetteries sont presque toujours de très mauvaise facture. Donc tub de douche, parois à porte ouvrante, et carrelage mural ou panneaux PVC ou Dumaplast. Généralement 400 à 600 € pour le tout (tub, siphon, accessoires, mitigeur, douche de tête, parois et revêtement mural)
- Souvent un nouveau meuble SDB pris en promo chez un revendeur spécialisé (parfois sur déstockage ancienne collection). Généralement 400 € à 500 € /meuble avec colonne haute.
- Dans toutes mes locations : nouvelle cuisine Ikea, avec lave-vaisselle, etc. J'en ai généralement pour +/- 1800 € par cuisine, avec des panneaux de porte petit prix.
Je mets mes propres mitigeur Grohe achetés en ligne, mais ceux d'Ikea sont valables.
- (+ Changement de l'installation électrique si pas adaptée à la vie actuelle. Et certainement lorsque je refais des cuisines, forcément).

Je fais tout moi-même.
Forcément, c'est x5 pour la sdb si vous faites faire ou x2 pour la cuisine pour le service montage Ikea)

PS : La cuisine de Grmff est adaptée à sa location. Maintenant, on n'a pas la même définition de magnifique smile

grmff

bg1000 · #8 20-03-2019 10:36:16

Peinture 20€/m2 si je me rappel bien

De l'ordre de 17k€ pour (2Ch sdb douche WC cuisine living env 85 m2)
repeinture complète
nouvelle chape, revêtement mur carrelage sol mur cuisine
Quickstep chambre-living
meuble Cuisine+taque + un peu d'électricité
remplacement des shell+robinets...

BG

Bim · #9 20-03-2019 10:14:27

Difficile de donner un budget précis... Je fais en fonction de ce qu'il y a à faire, de ce qui nécessite rafraichissement ou rénovation. Après j'essaie d'optimiser le budget au mieux, en faisant moi-même les travaux qui me sont abordables (en termes de complexité, de temps, d'aide disponible). Ce qui n'est pas réalisable par moi-même, je confie à des pros. Je suis 4 principes quand je rafraichis ou rénove :
- Ce qui est encore correct, bon et pas très vétuste : je ne change pas
- le pas cher coûte très cher : je choisis une certaine qualité (matériaux, main-d'oeuvre) afin d'avoir quelque chose de relativement durable et bien fait sans non plus exagérer sur une "sur-qualité" (ex : je ne mets jamais de robinetterie de grande marque, ni de la peinture ultra-chère, ni une cuisine à 10.000 euros...).
- A qualité équivalente, je prends le fournisseur le moins cher (ex : certains matériaux de même marque sont moins cher en France, je vais donc les acheter là-bas. On fait vite plusieurs centaines d'euros d'économie comme cela.
- J'essaie que les travaux effectués apportent une amélioration du bien en terme de confort, fonctionnalité, finitions, etc... dans le but d'augmenter la valeur marchande et locative du bien et ainsi faire en sorte que l'argent investi dans les travaux rapporte.

Dernière modification par Bim (20-03-2019 10:15:07)

ericbruxelles · #10 19-03-2019 23:02:43

Bonsoir,

Ma question peut paraître trop simple posée comme ceci mais combien comptez vous +- du metre carré dans le calcul du budget rafraichissement/rénovation pour une mise en location dans le cadre d'un investissement immobilier.

1. Rafraichissement (enlever papier peint, parquet/carrelage, peinture): ...
2. Rénovation (On casse tout on recommence): ...
3. Prix salle de bain/Douche: ...
4. Prix cuisine (j'ai vu celle de Grmff à 600 euros, UN mot => Magnifique!)

Note: pas besoin de marbre ou de mitigeurs à 1000 euros.

Si vous avez des exemples concrets, je suis preneur bien entendu.

Je vous remercie!
Bien à vous tous.

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