Ordre du jour AG - rapport du syndic

GT · #1 19-04-2019 08:20:47

L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?

Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.

rexou · #2 19-04-2019 19:38:12

Perso, j'ai toujours vu ce point à l'ordre du jour, même si ledit rapport est souvent assez succinct.

panchito · #3 19-04-2019 22:25:47

Mais bien évidemment. Sinon comment le Syndic peut-il demander décharge et quitus, s'il n'a pas fait rapport à l'AG sur ses activités?

Encore plus: comment peut-il espérer que son mandat soit renouvelé??

luc

luc · #4 20-04-2019 03:13:33

GT a écrit :

L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?
Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.

Dans un contexte de cogérance le rapport du CaC et/ou CdC peut en effet servir comme rapport du syndic.
Mais on ne cogère plus depuis 1994 et certainement plus depuis 2010.

Ces deux rapports doivent analyser les justifications du syndic concernant l’exécution de son mandat et pas justifier ses actions.

Les actions d'un mandataire ne sont jamais justifiés par son mandant, si non ce mandataire (= syndic) devient irresponsable.

luc · #5 20-04-2019 04:22:51

GT a écrit :

L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?
Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.

Il faut tenir compte avec le fait que le Code Civil est écrit pour une ACP tant de 2 appartements que de 20, 200 ou 2000 appartements dans le contexte de la souveraineté du propriétaire qui doit rester dans le cadre de toutes les lois Belges. .

Tout dépend selon moi de la manière que la disposition suivante de l'Art. 4 de l'AR du 12.07.2012 est appliquée si applicable:

AR2012 a écrit :

.
Art. 4. Toute écriture s'appuie sur une pièce justificative datée et porte un indice de référence à celle-ci. (...)

Si applicable (en fait si +19 appartements), le rapport du syndic sera en principe fait sous forme d'une annexe écrite aux comptes annuels.
En effet l'Art. 25 de l'AR du 30.01.2001 est rendu applicable dans le contexte de la comptabilité de l'ACP par l'Art. 9 de l'AR du 12.07.2012

AR2001 a écrit :

Art. 25.§ 1. Les comptes annuels doivent être établis avec clarté et indiquer systématiquement d'une part, à la date de clôture de l'exercice, la nature et le montant des avoirs et droits de la société, de ses dettes, obligations et engagements ainsi que de ses moyens propres et, d'autre part, pour l'exercice clôturé à cette date, la nature et le montant de ses charges et de ses produits.
§ 2. Toute compensation entre des avoirs et des dettes, entre des droits et des engagements, entre des charges et des produits est interdite, sauf les cas prévus par le présent titre. [1 Dans de tels cas, les montants à compenser sont indiqués comme des montants bruts dans l'annexe aux comptes annuels.]1
§ 3. Sont mentionnés par catégorie dans l'annexe, les droits et engagements qui ne figurent pas au bilan et qui sont susceptibles d'avoir une influence importante sur le patrimoine, sur la situation financière ou sur le résultat de la société.
Les droits et engagements importants qui ne sont pas susceptibles d'être quantifiés, font l'objet de mentions appropriées dans l'annexe.

Le § 3 ci-devant est facultatif, mais son usage pourrait être de mise si par exemple 30% des CP ne paient pas les provisions demandés.

Il est inconcevable que le CdC ou le CaC justifient l'impossibilité du syndic de faire face à son obligation à forcer le paiement des provisions par toute voie légale. Le CaC ou CdC peut donner leur opinion, mais seulement après que le syndic a pris sa responsabilité et a donné sa justification par écrit. Si ces organes (du mandant) prennent le devant et justifient le retard et si leur rapport est approuvé, le risque est grand que l'assureur RC du syndic (= le mandataire) n'interviendra pas en cas de problèmes causés par le syndic comme mandataire.

Simplifié: l'AR du 12.07.2012 part selon moi intrinsèquement du fait que l'entité ACP est une entité de gestion, "administré" par un syndic et pas une entité d'investissement "géré" par un régisseur.

Utiliser une logiciel qui couvre les besoins d'un régisseur pour couvrir les besoins d'un syndic me parait, en me basant sur ma pratique très varié depuis 1970, illogique et pourrait mener à des conséquences aberrants.

GT,

Vu que dans le cas de mon ACP tout est soumis au juge dans le cadre d'une expertise judiciaire de la comptabilité de l'ACP depuis 2013,
Vu que le JP se prononcera au plus tôt mi mai,
Je m’abstiens d'aller plus loin, comme annoncé il y a quelques semaines .

Surtout si on y ajoute que le syndic peut, selon lui, imposer un ROI qui reprend/"adapte" l’essentiel de l'acte base et du règlement de copropriété et décide moins que 4 jours avant l'AG seul le texte de l'ROI sera disponible à J-5, pour être "voté" sans possibilité de délibération. Mon avocat est en congé de Pâques depuis J-6.

Mon "syndic" (fin de stage IPI - 2ème repêchage entre février et mai) essaie de nommer un autre avocat de l'ACP pour ralentir tout et rester au pouvoir avec des astuces. Le choix de ce avocat me parait un choix désespéré, se référant pour commencer à l'Art. 1 de la déontologie d'avocat.

Mon opinion est qu'un rapport écrit n'est effectivement pas imposé directement (souveraineté), mais s'impose (lois belges) dès que la comptabilité en partie double est utilisé (normes internationales) ou dès que le montant en cause dépasse je crois 350 EUR. Une justification électronique serait depuis 2019 possible jusqu’à un montant de 3.500 EUR.

J'en dirai pas plus dans le contexte de ce forum. Ceci tant que l'instance compétente ne s'est pas prononcé, pour rester conforme au principes de ce forum.

GT · #6 20-04-2019 06:43:51

Pour moi, le texte légal à mettre en évidence est celui de l'art. 1993 du C.civil . Le mandataire doit rendre compte de sa mission à son mandant, à savoir l'assemblée générale des copropriétaires. Ce qui implique de la part du syndic un rapport sur sa gestion dont il est seul responsable.

panchito, luc

luc · #7 20-04-2019 09:31:52

GT a écrit :

Pour moi, le texte légal à mettre en évidence est celui de l'art. 1993 du C.civil . Le mandataire doit rendre compte de sa mission à son mandant, à savoir l'assemblée générale des copropriétaires. Ce qui implique de la part du syndic un rapport sur sa gestion dont il est seul responsable.

Question supplémentaire: qui doit signaler le manque de ce document à l'AG dans son rapport ? le CaC ou le CdC ?

GT · #8 20-04-2019 10:06:16

luc a écrit :

GT a écrit :
Pour moi, le texte légal à mettre en évidence est celui de l'art. 1993 du C.civil . Le mandataire doit rendre compte de sa mission à son mandant, à savoir l'assemblée générale des copropriétaires. Ce qui implique de la part du syndic un rapport sur sa gestion dont il est seul responsable.
Question supplémentaire: qui doit signaler le manque de ce document à l'AG dans son rapport ? le CaC ou le CdC ?

Tout copropriétaire, membre ou non du conseil de copropriété, peut relever pendant l'AG que l'ordre du jour ne contenait pas un point "rapport du syndic".
Le conseil de copropriété, ds l'éventualité d'un rapport oral pendant l'AG pourra également y insérer une constatation relative à l'absence de ce point à l'ordre du jour établi par le syndic.
Et, en cas de rapport écrit du conseil, joint déjà à la convocation, rien n'empêche celui-ci de le compléter oralement par ses constatations relatives à l'ordre du jour établi par le syndic.

L' AG tirera des constatations portées à sa connaissance les conséquences qu'elle voudra. Elle est la souveraine maîtresse de ses décisions.

Si elle en décide ainsi, elle donnera décharge au syndic pour sa gestion même en l'absence de présentation par celui-ci d'un rapport.

grmff · #9 20-04-2019 10:31:12

Dans les ordres du jour que j'ai rédigé, je n'ai jamais mentionné de point "rapport du syndic".

Par contre, l'explication des points principaux de la comptabilité (liste des travaux fait, listes des entretiens, nom des fournisseurs et leurs changements, liste des propriétaires avec leur balance comptable suivant provision (avant répartition donc, pour montrer s'ils étaient en ordre de payement des appels d'offre) et suivant répartition) est un rapport relativement complet de la vie d'une copropriété.

Le point quitus était également à l'ordre du jour. Il me semble que ce point est éventuellement précédé de questions. La question peut évidemment être "pouvez-vous nous faire rapport de votre action de syndic?", suivie d'un rapport oral.

J'ai toujours considéré que l'AG est LE moment où les propriétaires ont le droit et prennent le temps de vérifier comment cela se passe dans leur copropriété. Il est vrai que mes clients de l'époque étaient essentiellement des investisseurs, n'habitant pas sur place.

Yves Van Ermen · #10 23-04-2019 09:36:03

GT a écrit :

L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?
Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.

Légalement parlant, la réponse est non. Cette obligation peut-être statutaire.

GT · #11 23-04-2019 13:39:27

BMCTools a écrit :

GT a écrit :
L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?
Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.
Légalement parlant, la réponse est non. Cette obligation peut-être statutaire.

Certes, les art. 577-2 à 577-14 du code civil ne prévoient pas cette obligation.
Mais de la lecture de l'article 1993, C. civil, il ressort que le mandataire doit effectuer un compte rendu à son mandant. Il doit l'informer. Cette obligation est le préliminaire d'une décharge.

luc · #12 24-04-2019 08:01:48

GT a écrit :

BMCTools a écrit :
GT a écrit :
L'ordre du jour arrêté par le syndic doit-il comprendre un point intitulé "rapport du syndic " ?
Certains syndics affirment qu'ils ne sont pas tenus de faire rapport sur leur gestion dès lors que le conseil de copropriété et le commissaire aux comptes le font.
Légalement parlant, la réponse est non. Cette obligation peut-être statutaire.
Certes, les art. 577-2 à 577-14 du code civil ne prévoient pas cette obligation.
Mais de la lecture de l'article 1993, C. civil, il ressort que le mandataire doit effectuer un compte rendu à son mandant. Il doit l'informer. Cette obligation est le préliminaire d'une décharge.

Je rejoins l'opinion de GT. En plus l'AR du 12.07.2019 exige la présence de pièces justificatifs (= écrit).

Dans une procédure judiciaire en cours dans mon ACP mon opinion est exprimé par le CP demandeur de cette procédure.

Hier le premier pas significatif a été posé par les CP. Une AG avec un OJ un peu bizarre n'a pas obtenu le quorum et est postposé jusqu'à après la séance chez le JP concernant l'expertise judiciaire d'en fait les comptes annuels de 2013-2018.

Donc on peut espérer qu'un jugement tombe dans le mois qui viennent.

.

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