Compte bancaire communs

Nonobxl · #1 29-04-2019 20:31:41

J'aimerais savoir si je peux exiger de pourvoir consulter les extraits de comptes bancaire du compte de la copropriété?

Merci

panchito · #2 29-04-2019 21:38:09

C'est le rôle de votre commissaire aux comptes. Vous n'en avez pas?

Vous pouvez aussi demander à votre syndic de mettre à disposition tous les extraits de compte de la copropriété sur le site Internet de cette dernière.

Vous avez voté pour avoir un site Internet?

luc · #3 29-04-2019 23:44:01

Questions préliminaires:
1. Vous êtes propriétaire ou locataire ?
2. La copropriété a plus que 19 appartements ?
3. Votre syndic est un propriétaire ou un professionnel ?

Nonobxl · #4 09-07-2019 15:53:59

Bonjour,

je suis copropriétaire, il n'y a que 5 appartements et le syndic est un professionnel.

Merci d’avance pour votre réponse.

Pascal

luc · #5 09-07-2019 16:19:24

Nonobxl a écrit :

Bonjour,
je suis copropriétaire, il n'y a que 5 appartements et le syndic est un professionnel.
Merci d’avance pour votre réponse.
Pascal

Je déconseille de prendre un avocat à ce stade et dans ce contexte (groupe < 12).
Mais par contre il serait utile de savoir si un commissaire aux comptes existe.
Si non proposez au syndic les deux points suivants pour l'AG suivante:
- "nomination d'un commissaire aux comptes"
- "approbation des comptes annuels après rapport du commissaire aux comptes".

Proposez vous-même comme commissaire aux comptes.

grmff · #6 09-07-2019 16:52:35

Pour moi, oui, vous avez droit à consulter tous les documents de la copropriété. Y compris les extraits de compte.

GT · #7 09-07-2019 19:09:25

Ci-dessous quelques dispositions du code civil sur la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis et du code de déontologie approuvé par arrêté royal du 29 juin 2018 et publié au Moniteur Belge le 31 octobre 2018 qui s'applique notamment aux syndics.

Code civil

Article 577- 8, § 4.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;

Art.577-6, § 3.

La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Code de déontologie

Art.1
(...)
Dans le cadre de l'exercice de la profession, les agents immobiliers se conforment également aux principes de dignité et de probité inhérents à la profession et respectent les dispositions légales et réglementaires qui concernent cet exercice, et notamment :
(...)
3° les dispositions du Code civil en matière de copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en exécution de ces dispositions ;
(...)

Art. 2
Pour l’application du présent code, il faut entendre par
(..)
8° l’agent immobilier syndic : l’agent immobilier qui agit dans le cadre de l’administration et la conservation des parties communes d’immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété forcée, d'après les articles 577-2 et suivants du Code civil ;
9° l’agent immobilier régisseur : l’agent immobilier qui réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autres que celles de syndic ;
10° l’agent immobilier administrateur de biens : l’agent immobilier qui réalise une ou plusieurs des activités visées aux points 8° et 9° du présent article ;

Art. 70

L’agent immobilier administrateur de biens doit veiller à ce que les personnes disposant d’un droit d’accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont il a la gestion, puissent exercer leur droit, moyennant l’éventuelle rémunération convenue, sauf dans les cas où la gratuité d’un tel accès découle d’une loi ou d’un règlement.

Art. 78
L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi, de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le lie à son commettant.

Art. 81

L’agent immobilier syndic doit tout mettre en œuvre afin de permettre à l’éventuel conseil de copropriété et au commissaire aux comptes de remplir leurs missions, sans que cette obligation ne l’autorise à donner suite à des initiatives du conseil de copropriété ou du commissaire aux comptes non légalement ou conventionnellement autorisées.

Art. 84
L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il conserve ces pièces pendant dix ans à dater de sa décharge.

Nonobxl · #8 10-07-2019 19:33:01

j' aimerais savoir si les extraits de compte bancaire de la copropriété tombe dans le domaine de la vie privée, mon syndic me dit que je ne peux pas les voir pour respecter la vie privé des autres copropriétaires.

Merci d’avance.

panchito · #9 10-07-2019 20:35:01

Et votre syndic se trompe lourdement!

A vous de mettre un point à l'odj de votre prochaine AG pour qu'il mette à disposition tous les extraits de compte de la copropriété sur le site Internet de l'ACP.

L'ACP s'est comme un grande famille puisque tous les CP's sont financièrement co-solidaires les uns des autres. Si un ou plusieurs ne paient pas leurs charges, le syndic doit lancer des appels de fonds pour combler les trous. Puisque le compte de l'ACP ne peut jamais descendre en-dessous de zéro.

Donc évidemment que vous avez le droit d'avoir accès aux extraits de compte!

Pourquoi gardez-vous un tel syndic?

Pourquoi votre ACP ne dispose-t'elle pas d'un site Internet?

luc · #10 11-07-2019 10:00:25

Le code déontologie de l'IPI reprend entre autres, comme déjà mentionné par GT, la disposition suivante:

Art. 70
L’agent immobilier administrateur de biens doit veiller à ce que les personnes disposant d’un droit d’accès aux pièces justificatives des dépenses qui leur sont réclamées relativement au bien dont il a la gestion, puissent exercer leur droit, moyennant l’éventuelle rémunération convenue, sauf dans les cas où la gratuité d’un tel accès découle d’une loi ou d’un règlement.

Avant 1995 le syndic demandait des provisions périodiques et justifiait les dépenses faites avec ces provisions. Les factures qui dépassait le montant des provisions avaient tendance à être rangé dans un tiroir pour être payé plus tard. En pratique ces factures "tiroir" étaient payés par le CP du moment de paiement et pas le CP du moment de décision.

Après 1995 (et confirmé par l'AR de 2012) la loi impose que l'ACP suive les règles de la comptabilité générale normalisée (ou simplifiée, pour les ACP de moins que 20 appartements, sous condition que l'ACP le décidait explicitement et en impose les normes au syndic).

La tenue d'un comptabilité compose environs 40% de l'honoraire du syndic dans le cas des grandes ACP. Une comptabilité simplifiée "à la tête de l'ACP" justifie une augmentation de l'honoraire puisque le syndic doit tenir la compta suivant une méthode parfois très différent de la comptabilité classique. C'est une des sources des honoraires parfois conséquent des petites ACP.

En cas d'expertise de la compta l'expert judiciaire se base parfois (ou souvent?) sur l'Art. 70 de la déontologie IPI pour refuser de vérifier la comptabilité des recettes (quand à payé quel CP quoi ?). Dans le cadre d'une expertise comptable en cours dans mon ACP j'ai refusé l’application de ce principe, puisque cela permet à une cogérance de s'imposer sans devoir se justifier. L'expert (ou juge) devrait statuer cette année ou demander l'avis du CNC.

Conclusion: j'ai l'impression que l'article 70 de la déontologie IPI devrait être adapté aux dispositions de l'AR du 12.07.2012.

Nonobxl · #11 29-08-2019 15:19:06

merci à vous pour vos réponses

panchito · #12 29-08-2019 17:49:08

Dans les copropriétés où j'ai des biens, je demande systématiquement que tous les CP aient accès aux extraits de compte (entre autres) via le site Internet de la copropriété (avec accès protégé naturellement).

Cela n'a jamais posé de problèmes...

luc · #13 30-08-2019 05:16:22

Nonobxl a écrit :

merci à vous pour vos réponses

J'ajoute quand même, pour être exhaustif, le texte d'un autre disposition do code de déontologie de l'IPÏ qui est entre autres d'application dans le contexte des comptes annuels:

Art. 69
Sans préjudice de dispositions légales ou réglementaires particulières, les comptes, relevés et états patrimoniaux réalisés par l’agent immobilier administrateur de biens doivent être clairs, détaillés par catégories et types de frais, dépenses et recettes.
Les relevés et états patrimoniaux doivent être réalisés selon la fréquence conventionnellement ou statutairement prévue, et au minimum une fois l’an.

Compte bancaire communs

Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Re : Compte bancaire communs

Pied de page des forums