Commissaire aux comptes

Doclot

Pimonaute

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Commissaire aux comptes

En 2018 la nomination d' un commissaire aux comptes etait-elle déjà obligatoire (577-8/2)

dach

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Re : Commissaire aux comptes

La désignation d'un commissaire aux comptes dans le ACP de 20 lots et plus* est obligatoire depuis le 1/9/2010.
C'est l'art Art 577-8/2.  :
L’assemblée générale désigne  annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire  ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.   
Modifié en 2018 comme suit :
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur

*suppression suite à la remarque pertinante de GT

Dernière modification par dach (11-08-2019 10:58:20)

Doclot

Pimonaute

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Re : Commissaire aux comptes

Bonjour et merçi à tous les intervenants.
La situation est la suivante: (immeuble de 19 appartements - année civile du 1/1 au 31/12)
l' AG de février 2019 approuve les comptes du syndic (non professionnel et bénévole mais qui n' est pas copropriétaire et qui est en fonction depuis 2016). On lui fait confiance mais on ignore qu' il faut désigner chaque année un commissaire au comptes. Alors qu' il est très "légaliste", il ne nous l' a jamais proposé.
Le 24 mai, il remet brutalement sa démission avec un préavis jusqu' au 30/9. Une AGE est convoquée par 6 copropriétaires (331 quotités sur 1000) pour le 6/9. 
Le syndic rajoute 2 points à l' ordre du jour mais toujours pas de commissaire au comptes. Le 24 juillet, il envoit la convocation aux copropriétaires. Le 28 juillet
un de 6 signataires nous fait part d' irrégularités dans ses comptes en 2018. On nous fait part du fameux 577-8/2. Le 29 juillet on  lui demande de rajouter à l' ordre du jour la nomination obligatoire du commissaire aux comptes. Il refuse et nous répond que c' est trop tard. Que peut-on faire lors de l' AG du 6/9. C' est moi qui en serai le Président.  J' ai reçu des preuves formelles d' irrégularités de sa part .Est-il encore temps de pouvoir examiner ses comptes de 2019, 2018, 2017 et 2016 avant de le décharger de ses obligations.

GT

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Re : Commissaire aux comptes

L'art.577-8/2 , C.civil ne prévoit pas de désignation d'un commissaire aux comptes uniquement pour les ACP de 20 lots et plus.
Le référence à 20 lots au moins (à l'exclusion des caves, garages et parkings) concerne la constitution d'un conseil de copropriété.

Ceci dit, il n'est pas rare de constater qu'aucun copropriétaire ne se propose pour exercer cette fonction et que l'AG refuse de recourir à un commissaire externe pour éviter les frais.

GT

Pimonaute non modérable

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Re : Commissaire aux comptes

commentaires en italiques dans la citation du message:

"Bonjour et merçi à tous les intervenants.

La situation est la suivante: (immeuble de 19 appartements - année civile du 1/1 au 31/12)

l' AG de février 2019 approuve les comptes du syndic (non professionnel et bénévole mais qui n' est pas copropriétaire et qui est en fonction depuis 2016).
(à défaut d'être copropriétaire dans les parties communes, gère-t-il son patrimoine familial (usufruitier/nu-propriétaire ) ou la patrimoine de la société dont il est actionnaire ? Exercice illégal de la profession réglementée de syndic ?) 

On lui fait confiance mais on ignore qu' il faut désigner chaque année un commissaire au comptes. Alors qu' il est très "légaliste", il ne nous l' a jamais proposé.

Le 24 mai, il remet brutalement sa démission avec un préavis jusqu' au 30/9.
Une AGE est convoquée par 6 copropriétaires (331 quotités sur 1000) pour le 6/9. 

L'AG a été convoquée (quand ?) par 6 copropriétaires (ils ont adressé une convocation aux autres copropriétaires? sur quelle base ?) ou les 6 copropriétaires ont-ils adressé au syndic une requête en vue de convoquer une assemblée générale dont ils ont fixé l'ordre du jour (lequel ?) ?

Le syndic rajoute 2 points à l' ordre du jour (lesquels ?)mais toujours pas de commissaire au comptes.

Le 24 juillet, il envoit la convocation aux copropriétaires.
Le 28 juillet Un de 6 signataires nous ( à qui ? comment ?) fait part d' irrégularités (que recouvre ce terme ?)dans ses comptes en 2018.
On (qui ?) nous ( à qui ?)  fait part du fameux 577-8/2.
Le 29 juillet on (qui ? par écrit ? recommandé?)  lui demande de rajouter à l' ordre du jour la nomination obligatoire du commissaire aux comptes.
Il refuse et nous répond que c' est trop tard.
Que peut-on faire lors de l' AG du 6/9.
C' est moi qui en serai le Président (le président est désigné par l'AG dans le respect de la loi et des statuts).
J' ai (quand ? de qui ? vous seul ?)reçu des preuves formelles (lesquelles ?) d' irrégularités (que recouvre ici ce terme ?) de sa part .
Est-il encore temps de pouvoir examiner ses comptes de 2019, 2018, 2017 et 2016 avant de le décharger de ses obligations.
(Mais, Doclot, qu'attendez-vous , vous ou le copropriétaire qui a découvert des irrégularités pour prendre l'initiative de demander par recommandé au syndic à pouvoir examiner personnellement les comptes de l'association des copropriétaires pour les années concernées ?
Et si vous le souhaitez, vous pourrez reproduire la même demande au futur syndic entrant.
Vous constaterez leurs réactions.)  "

luc

Pimonaute non modérable

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Re : Commissaire aux comptes

La désignation d'un commissaire aux comptes dans le ACP de 20 lots et plus est obligatoire depuis le 1/9/2010.
C'est l'art Art 577-8/2.  :
L’assemblée générale désigne  annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire  ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.   
Modifié en 2018 comme suit :
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur

La nomination (et la mission) est donc impérative. Ce qui peut avoir des conséquences en cas de litige judiciaire concernant les comptes si ni de CaC ni que sa mission a été déterminé explicitement par l'AG.

Mon ACP est dans ce cas (jugement de 2016 confirmé et plus explicite de 2018).

L'expert judiciaire doit entre autres conseiller l'ACP mais ne peut pas proposer la mission. Ce qui est la tâche de l'AG et/ou syndic. Seul un syndic (provisoire), nommé administrateur provisoire par le Juge sur base d'un rapport du syndic (provisoire), pourrait se mettre à la place de l'AG.