calcul des quote-parts de copropriété

GT · #1 20-08-2019 23:42:40

Agathe a écrit :

L'acte de base datant de décembre 1989, pouvez vous me dire si sa mise à jour pour tenir compte des deux dernières lois est une obligation ?

18 JUIN 2018. - Loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges

15 MAI 2012. - Loi modifiant le Code civil en ce qui concerne la copropriété et modifiant l'article 46, § 2, du Code judiciaire

2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion

30 JUIN 1994. - Loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

Cette loi de 1994 a inséré dans le Code civil, livre II, titre II, chapitre III, une section Ire intitulée " De la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général " comprenant l'article 577bis inséré par la loi du 8 juillet 1924 révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété
Elle a également inséré dans le même chapitre du Code civil une section II intitulée " De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis " comprenant entre autres la disposition suivante :
"Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives."
(devenue depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin
"Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.").

luc, Agathe, PIM, rexou

Agathe · #2 20-08-2019 21:54:08

Merci pour vos conseils très utils.
J'opte pour la solution de Rexou qui est la meilleure dans un soucis de bon voisinage et par simplification pour l'autre propriétaire.

Les charges communes sont actuellement très faibles mais des travaux de peinture ou autres dans les communs peuvent vite les élever.
L'acte de base datant de décembre 1989, pouvez vous me dire si sa mise à jour pour tenir compte des deux dernières lois est une obligation ?
J'ai compris que la nomination d'un syndic est une obligation. Faut il aussi constituer un fonds de réserve? Et donc ouvrir un compte de copropriété.

Dernière modification par Agathe (20-08-2019 22:23:20)

bg1000 · #3 20-08-2019 17:08:41

C'est pour quel montant de charge mensuel ?
Y a t'il des consommables commun (eau-gaz-électricité) sans compteur individuel?
Y a t'il de gros frais commun: une pelouse de 1 ha à entretenir, une concierge à temps plein, un portier …..?

PIM, GT, rexou, MarcoBrux

rexou · #4 20-08-2019 15:00:13

BMCTools a écrit :

Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges. Le changement de destination d'une partie d'un immeuble implique automatiquement un changement de quote-part. Car un grenier aménageable n'a pas la même valeur qu'un grenier aménagé.

J'ai liké votre commentaire mais je ne suis pas convaincu que la modification de l'usage du grenier entraine une changement de quote-part. La valeur n'est certes pas la même, mais c'est sans incidence pour moi sur le calcul des quotités. La superficie dont dispose ce propriétaire n'a pas changé. Il en serait différemment si une annexe avait été construite par exemple. La modification de l'acte de base aura par contre plus que probablement une incidence fiscale pour l'acheteur dont le RC sera revalorisé. Et face à cela, une différence de prix à payer pour les charges d'autant plus minime que les charges communes sont très réduites dans ce type d'immeuble.

Je connais le cas d'un bien dans un immeuble, avec rez commercial et jardin. Les quotités sont identiques pour ce rez et pour les appartements de même superficie aux étages supérieurs. Ni le jardin (à usage privatif seulement) ni l'usage ne déterminent la répartition des quotités. Par contre, le RC (mixte commerce/habitation) est nettement plus élevé.

GT · #5 20-08-2019 14:47:06

BMCTools a écrit :

Il est possible pour les toutes petites copropriétés comme la vôtre de ne pas être soumise à la loi sur la copropriété sous certaine condition. ( Art 577-3 "Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.")
Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges.

A propos du régime dérogatoire

Documents parlementaires, Chambre 2017 - 2018, n 54-2919/1, p. 200-201

"La pratique connaît des difficultés pour identifier les hypothèses où il peut être dérogé à la loi impérative.

Certains ont égard au nombre de lots, mais la majorité de la doctrine privilégie la gestion simplifiée des éléments immobiliers communs; voy. C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, en Copropriété – La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Ed. U.C.L. Faculté de droit, 1994, p. 32; voy. également C. MOSTIN et J.-Fr.TAYMANS, “Le régime d’exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété”, op. cit., pp.103 et 104; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 386-387.

Il est proposé en conséquence de préciser que c’est la nature des parties communes qui peut justifier la dérogation, avec, toujours, l’accord de tous les copropriétaires. Le nombre de lots ne justifie pas en tant quel tel une dérogation à l’application de la présente section. Si la dérogation est décidée, l’immeuble ou groupe d’immeubles sera soumis au droit commun de la copropriété forcée des § 9 et 10 de l’article 577-2 du Code civil; il convient alors de s’assurer que l’on est bien en présence de parties communes affectées à des parties privatives distinctes existant juridiquement: la passation d’un acte de base est nécessaire.

Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige."

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf

En l'espèce, nous n'avons pas été informés d'un accord de tous les copropriétaires sur cette dérogation.

Dès lors s'appliqueront les dispositions des art.577-3 à 577-14, C. civil.

Dernière modification par GT (20-08-2019 15:03:49)

GT · #6 20-08-2019 14:30:17

BMCTools a écrit :

Vous êtes 2 propriétaires, faites le nécessaire pour mettre les quotes-parts en ordre. Et demandez au Notaire de réaliser l'acte modificatif en même temps que l'acte de vente pour économiser les coûts.

art.577-7, § 3, C. civil

"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil

Le législateur de 2018 a voulu la production d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier pour toute modification, à partir du 1/1/2019 de la répartition des quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative sur laquelle il est statué à l'unanimité par l'assemblée générale.

Le rôle du rapport dont il est question à l'art.577-4, § 1er, al.2 est de fixer la valeur respective de chaque partie privative sur la base de 3 critères cumulatifs : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de cette partie privative.

Les 2 copropriétaires devront se mettre d'accord moyennant la production d'un rapport sur la modification de la répartition des quotes-parts. Il s'agira de les chiffrer.

MarcoBrux

Yves Van Ermen · #7 20-08-2019 13:42:51

Je suis d'accord avec Rexou lorsqu'il dit "La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit".
Effectivement, le mieux c'est le dialogue avec l'autre copropriétaire.

Il est possible pour les toutes petites copropriétés comme la vôtre de ne pas être soumise à la loi sur la copropriété sous certaine condition. ( Art 577-3 "Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.")

Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges. Le changement de destination d'une partie d'un immeuble implique automatiquement un changement de quote-part. Car un grenier aménageable n'a pas la même valeur qu'un grenier aménagé.

Vous êtes 2 propriétaires, faites le nécessaire pour mettre les quotes-parts en ordre. Et demandez au Notaire de réaliser l'acte modificatif en même temps que l'acte de vente pour économiser les coûts.

Les conséquences de cette modification de quote-part sont nulles pour le propriétaire vendeur, il n'a donc pas de raison à s'opposer, et vous serez tranquille par rapport au propriétaire acquéreur.

MarcoBrux, PIM, rexou

GT · #8 20-08-2019 06:57:30

L'art.577-7, § 3, C. civil (en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil) prévoit qu'il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

Agathe, vous êtes-vous posée la question du pouvoir du notaire d'acter une modification des quotes-parts suite à l'affectation en mezzanine du grenier de votre voisin alors qu'aucune décision unanime des copropriétaires n'a été prise en ce sens ?

MarcoBrux

GT · #9 20-08-2019 06:02:57

Code civil, art. 577-4 § 1.

"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, (...)"

Loi hypothécaire du 16 décembre 1851, article 1.

"Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées seront transcrits en entier sur un registre à ce destiné, au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude."

MarcoBrux

rexou · #10 19-08-2019 23:09:51

Agathe a écrit :

Effectivement, il n'y a pas de syndic nommé explicitement.
Mais qui a raison ? Rexou ou M. Van Ermen ?
L''annonce de la vente de ce bien mentionne un duplex car il y a un bel escalier qui monte au grenier aménagé en mezzanine avec une surface habitable totale et un prix de vente tenant compte de cette mezzanine. C'est tout de même la surface habitable qui conditionne la répartition des quotités ?
Rexou a raison si on ne modifie pas l'acte de base et que le grenier reste grenier dans l'acte de base.
M. Van Ermen a raison si on veut changer l'affectation du grenier en mezzanine pour valoriser son bien; ce qui me semble assez logique.
La répartition en vigueur (qui ne tient pas compte de l'aménagement du grenier) a été validée en AG. Le notaire peut-il faire un acte de base rectificatif lors de la vente sans me demander ma signature. En d'autre terme, la décision prise en AG est-elle opposable à un tiers ?

Vous devez en effet désigner un syndic. La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit que seul un tribunal pourra trancher. Les frais communs sont par ailleurs si peu importants dans ce type d'immeuble qu'il n'est vraiment pas indiqué de chipoter pour des bricoles.

Ce que mentionne l'annonce est sans intérêt. Ce n'est pas relevant. Ni le volume ni la surface n'ont changé depuis la répartition des quotités. Je ne vois quant à moi pas de raison de modifier l'acte de base. Des frais pour la copropriété. Le risque d'une réadaptation du revenu cadastral pour l'acheteur. L'acte de vente peut mentionner un "grenier aménagé" tout simplement.

Et si vos deux appartements ont sensiblement -ce qui est très probable- une superficie au sol comparable, divisez donc simplement les frais communs en deux. Nommez un des deux CP syndic officiel... Alternez cette fonction, tous les ans ou tous les 3 ans si vous voulez, mais conservez de bonnes relations sans vous prendre la tête.

La répartition des quotités validée en AG est applicable. Cela ne modifie en rien l'acte de base initial, qui ne doit pas -ne peut pas il me semble- être modifié par le notaire. L'acte de vente peut mentionner que l'acte de base a été modifié par décision de l'AG du... qui stipule que...

panchito · #11 19-08-2019 22:16:39

C'est le syndic qui doit transmettre toutes ces informations au notaire.

Il est illégal pour une copropriété de demeurer sans syndic.

Vous avez l'obligation légale, en tant que copropriétaire possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes de convoquer une assemblée générale ASAP aux fins de nommer un syndic.

Agathe · #12 19-08-2019 19:37:45

Effectivement, il n'y a pas de syndic nommé explicitement.
Mais qui a raison ? Rexou ou M. Van Ermen ?

L''annonce de la vente de ce bien mentionne un duplex car il y a un bel escalier qui monte au grenier aménagé en mezzanine avec une surface habitable totale et un prix de vente tenant compte de cette mezzanine. C'est tout de même la surface habitable qui conditionne la répartition des quotités ?
Rexou a raison si on ne modifie pas l'acte de base et que le grenier reste grenier dans l'acte de base.
M. Van Ermen a raison si on veut changer l'affectation du grenier en mezzanine pour valoriser son bien; ce qui me semble assez logique.

La répartition en vigueur (qui ne tient pas compte de l'aménagement du grenier) a été validée en AG. Le notaire peut-il faire un acte de base rectificatif lors de la vente sans me demander ma signature. En d'autre terme, la décision prise en AG est-elle opposable à un tiers ?

Dernière modification par Agathe (19-08-2019 21:28:43)

GT · #13 19-08-2019 18:11:29

rexou a écrit :

Et dans le meilleur des cas, la différence financière serait minusculissime. (encore un terme à homologuer) :-)

Louis MICHEL était familier de l'emploi du terme "pelliculaire"

rexou

rexou · #14 19-08-2019 18:07:36

Agathe a écrit :

Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?

La terrasse reste partie commune. C'est la structure de l'immeuble. L'usage seul en est devenu privatif. Et selon moi, cela ne modifie en rien les quotités. Mais une AG peut prévoir qu'en contrepartie de cet usage exclusif les frais y afférent le seront aussi.

Le l'aménagement intérieur de l'appartement de votre voisin ne modifie pas non plus ses quotités. Vous êtes seulement concerné si ces modifications peuvent entrainer un préjudice à la stabilité de l'immeuble. Cela ne semble pas être le cas.

Dans le cadre d'une copropriété de deux personnes, les quotités de vote en AG sont nécessairement égales, même si l'un dispose de 95% des quotités et l'autre de seulement 5%. Quant aux frais communs, ils sont plus que probablement très limités.

Pour moi, ce qui est primordial, c'est une bonne entente et des relations cordiales entre copropriétaires, surtout dans votre cas.

rexou · #15 19-08-2019 17:57:28

Il semble que nous sommes dans le cas d'une "bi-propriété" (je penserai à faire homologuer le terme). Pas de syndic nommé explicitement.

L'ajout de la terrasse en zone privative peut s'accompagner (décision d'AG) par l'obligation de prendre à la charge du bénéficiaire les frais d'entretien/remplacement/ recouvrement/isolation/ réparations et autres de tout ce qui concerne cette surface. Cela ne modifie pas à mon sens la répartition des quotités. Par exemple, un rez qui bénéficie de l'usage privatif d'un jardin a les mêmes quotités que l'appartement d'un étage de même superficie mais sans jardin. La terrasse reste un bien commun et seul l'usage en est privatif.

L'aménagement d'un grenier en surface habitable n'est selon moi pas non plus de nature à justifier une modification de la clé de répartition des quotités. Le propriétaire bénéficiait déjà de l'usage de cette surface, quelle que soit sa destination. S'il construit une mezzanine chez lui en profitant de la hauteur disponible, c'est son problème.

J'ajouterai à cela que les bonnes relations entre voisins risquent d'être ternies par un procès dont l'issue ne serait sans doute pas à l'avantage du demandeur. Et dans le meilleur des cas, la différence financière serait minusculissime. (encore un terme à homologuer) :-)

GT · #16 19-08-2019 17:23:20

BMCTools a écrit :

A priori et au vu des informations que vous fournissez , la modification de la terrasse et du grenier implique la modification de quotes-parts en copropriété. Vous devez mettre ce point à l'ordre d'une AG.

La convocation d'une assemblée générale doit être examinée au regard de l'art.577-6, § 2, C. civil

"Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Dans le cas d'espèce, un syndic a été désigné ?

GT · #17 19-08-2019 16:10:43

panchito a écrit :

Qui est le syndic? Tout cela a-t'il été appeouvé par une AG?

Qui est le syndic ?
Aucune réponse n'a été fournie.

GT · #18 19-08-2019 15:47:37

art.577-7, § 3, C. civil
"Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.

en vigueur le 1er janvier 2019et applicable à tout immeuble ou groupes d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3, C. civil

Le législateur de 2018 a voulu la production d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier pour toute modification, à partir du 1/1/2019 de la répartition des quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative sur laquelle il est statué à l'unanimité par l'assemblée générale.

Le rôle du rapport dont il est question à l'art.577-4, § 1er, al.2 est de fixer la valeur respective de chaque partie privative sur la base de 3 critères cumulatifs : la superficie nette au sol, l'affectation et la situation de cette partie privative.

La superficie nette au sol est la surface "plancher" ou "tapis" càd la surface intérieure exclusive des murs extérieurs et des cloisons intérieures.

Par ailleurs, l'art.577-9, § 6, C. civil prévoit que tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble.

Agathe, ne tardez pas à faire établir un rapport motivé par un autre notaire (règles de confraternité ?), ou par un géomètre-expert ou par un architecte ou par un agent immobilier. Il confirmera ou infirmera les informations dont vous nous avez fait part.

posté avant d'avoir lu l'intervention de M. VAN ERMEN

Dernière modification par GT (19-08-2019 15:53:06)

bg1000 · #19 19-08-2019 14:29:42

C'est simple, personne n'a la majorité pour une AG, soit vous vous entendez avec votre unique voisin, soit vous lui faite un bon petit procès histoire d'avoir de bonne relation.

Pour la terrasse le jour ou il faut refaire le toit vous lui payer sa terrasse aux quotités….
Que dit l'acte de base sur le calcul des quotités ?

BG

rexou

Agathe · #20 19-08-2019 13:22:53

Merci pour la réponse Mr Van Ermen

Agathe · #21 18-08-2019 10:35:55

Bonjour,
J'habite dans un immeuble à deux appartements dont je suis un des propriétaires. L'autre propriétaire habitant à l'étage a profité de travaux de rénovation chez moi pour construire une terrasse à son niveau s'appuyant sur la structure de mon appartement; ce que j'ai volontiers accepté.
3 questions :
1. Cette terrasse est pour moi privative (je n'y ai pas accès) et il faudrait inclure sa superficie dans le calcul de la répartition des quotités à charge de l'autre propriétaire. Est-ce correct ?
2. Le propriétaire a aussi aménagé son grenier privatif en mezzanine (initialement non compté dans les quotités) ; cela devient pour moi une surface habitable qu'il faudrait prendre aussi en considération. Est-ce correct ?

3. Il existe aujourd'hui une nouvelle répartition des charges tenant compte uniquement de mes travaux et de sa terrasse;
Comme le propriétaire vend son appartement aujourd'hui, je souhaite modifier cette répartition car il y a au minimum 20 m2 de grenier aménagé en mezzanine.
Son notaire serait d'accord de modifier l'acte de base sur base de la dernière répartition mais je la conteste puisqu'elle ne prend pas en compte le grenier aménagé.
Comment faire ? Doit-on faire appel à un expert géomètre pour éviter les conflits ?

Merci de vos avis

calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

Re : calcul des quote-parts de copropriété

calcul des quote-parts de copropriété

Pied de page des forums