Problème locataire fin de bail anticipé+ decompte eau

panchito · #1 08-09-2019 08:24:43

Luc a écrit :

Depuis le 01.01.2019 l'esprit de la loi est devenu la lettre:
Art. 577-10.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.

Je connais évidemment cet article de loi.

Et évidemment qu'il faut informer le syndic si son bien est loué et à qui il est loué.

Mis jamais au grand jamais, la composition du ménage!!

rexou · #2 07-09-2019 22:23:34

GT a écrit :

A l'heure actuelle, aucune obligation ne pèse sur le syndic de ventiler une facture globale adressée par Vivaqua en fonction de la composition de chaque ménage.
Actuellement, Vivaqua ne tient pas compte des index des compteurs de passage mais de celui du compteur officiel.
Cependant le prix facturé à une copropriété prend actuellement en considération le nombre total de personnes reprises au registre national le 1er janvier de l'année concernée pour l'ensemble de l'immeuble. Il suffit de lire attentivement une facture de VIVQUA pour les immeubles dotés de compteurs de passage. Le nombre de personnes est repris. Ce système existe depuis de nombreuses années. Chaque syndic, chaque membre de conseil de copropriété, chaque copropriétaire qui lit cette facture et essaie de la comprendre peut le constater.
Monsieur DEWOLF relève et explique que la tarification solidaire et progressive ne s'applique par correctement dans ce cas. Il y a des gagnants et des perdants. Dans l'absolu, il y a bien un intérêt pour certains occupants à ce que la situation change. Monsieur DEWOLF demande à la Ministre comment elle évalue le système. La ministre répond notamment qu'elle ne dispose d'aucun instrument légal pour obliger les syndics à pratiquer la tarification solidaire et progressive pour chaque appartement.
La lecture des interpellations et des réponses de la Ministre permet de constater que des pistes ont été explorées par Vivaqua. Elles n'ont pas été retenues. La Ministre marque sa volonté de ne pas alourdir la charge du consommateur pour résoudre le problème complexe qui lui a été soumis.

Aucune obligation pour le syndic de ventiler : Une lueur de bon sens déjà !

Vivaqua ne tient pas compte des index des compteurs de passage. Autre bon sens : limitation des coûts.

Le prix facturé à une copropriété considère le nombre de personnes domiciliées au 1er janvier. Ce n'est pas la solution idéale, mais c'est un choix qui est défendable.

Monsieur DEWOLF relève qu'il y a des gagnants et des perdants. Ce constat n'est pas constructif en soi.

La Ministre (elle mérite une majuscule) répond ne pas disposer d'un moyen de contrainte légal à l'encontre des syndics et "marque sa volonté de ne pas alourdir la charge du consommateur". Cette dame a gagné toute ma considération et mon respect.

rexou · #3 07-09-2019 22:05:25

luc a écrit :

Depuis le 01.01.2019 l'esprit de la loi est devenu la lettre:
Art. 577-10.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.

L'esprit de la loi est devenu la lettre ???

Je ne vois pas en quoi cela permet au syndic de connaitre exactement la composition de ménage de chaque lot au 1er janvier de chaque année. Dans la pratique, cela implique que chaque locataire informe sans délai son bailleur de sa situation et de toute modification... et que ledit bailleur transmette illico au syndic. Cela suppose aussi que ces informations soient le parfait reflet de la réalité. Et bien évidemment, le syndic fera chaque année un décompte minutieux pour répartir les centimes (cela vaut-il la peine de parler en euros?) de la consommation d'eau des ménages. C'est simplement ridicule.

La seule solution serait que le syndic reçoive l'info -nombre d'habitants et composition de ménage des différents lots au 1er janvier- de la commune. Mais encore une fois, cela impliquera une charge de travail supplémentaire qui sera financée par l'ensemble des CP sans aucun profit pour eux, puisque la facture de consommation restera inchangée. Il est donc très heureux que la ventilation des frais de consommation d'eau reste libre. Le législateur interfère déjà plus qu'assez dans la gestion des copropriétés en général.

max11

luc · #4 07-09-2019 21:00:14

panchito a écrit :

Luc a écrit :
Mais il est le seul a pouvoir constater et connaître légalement cette donnée (composition du ménage).
Je me demande bien comment un Syndic pourrait-il connaître la composition des ménages (propriétaires occupants et/ou locataires).

Depuis le 01.01.2019 l'esprit de la loi est devenu la lettre:

Art. 577-10.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.

panchito · #5 07-09-2019 09:15:34

Luc a écrit :

Mais il est le seul a pouvoir constater et connaître légalement cette donnée (composition du ménage).

Je me demande bien comment un Syndic pourrait-il connaître la composition des ménages (propriétaires occupants et/ou locataires).

XTof.vl · #6 07-09-2019 09:14:08

panchito a écrit :

GT a écrit :
Cependant le prix facturé à une copropriété prend actuellement en considération le nombre total de personnes reprises au registre national le 1er janvier de l'année concernée pour l'ensemble de l'immeuble.
Cela fait des années que c'est comme cela alors que cela pose un grave problème dans les communes où une majorité de fonctionnaires européens résident dans des copropriétés et qu'ils sont dispensés de s'inscrire au Registre National. Ils ne sont donc pas domiciliés en Belgique....

Ils élisent domicile auprès de leur institution en Belgique, ce qui n'est pas tout à fait la même chose.

luc · #7 07-09-2019 08:56:52

GT a écrit :

(...)
A l'heure actuelle, aucune obligation ne pèse sur le syndic de ventiler une facture globale adressée par Vivaqua en fonction de la composition de chaque ménage.
(...)

D'abord je suis entièrement d'accord qu'à première vue le syndic n'aucune obligation a tenir compte la composition du ménage dans la gestion du compte comptable concernant l'eau facturé à l'ACP et ultérieurement mis à charge des propriétaires.

Mais il est le seul a pouvoir constater et connaître légalement cette donnée (composition du ménage), même pour les expats.

Et si l'AR du 12.07.2019 est appliqué correctement il devra l'utiliser. Puisque la comptabilité TECHEM/CALORIBEL/ISTA est une comptabilité entre un de ces firmes et le syndic. Seul euxc en sont responsable.

Comme actuellement un expert judiciaire (agréé IEC) essaie dans mon ACP de déterminer ce qui est privatif et ce qui est commun dans la comptabilité de l'eau, je m'abstiens d'un commentaire, autre qu'il est conseillé de lire attentivement les 12 articles de cet AR de 2012.

Je communique dès que possible sur ce forum.

panchito · #8 07-09-2019 08:07:53

GT a écrit :

Cependant le prix facturé à une copropriété prend actuellement en considération le nombre total de personnes reprises au registre national le 1er janvier de l'année concernée pour l'ensemble de l'immeuble.

Cela fait des années que c'est comme cela alors que cela pose un grave problème dans les communes où une majorité de fonctionnaires européens résident dans des copropriétés et qu'ils sont dispensés de s'inscrire au Registre National. Ils ne sont donc pas domiciliés en Belgique....

luc

GT · #9 07-09-2019 00:46:33

rexou a écrit :

@ GT : J'ignorais -comme sans doute l'immense majorité de la population- que le tarif de l'eau variait en fonction de la composition de ménage. Dès lors que la population n'est pas ou si peu informée, la mesure n'atteint pas le but recherché d'inciter les ménages à l'économie. En tout cas, dans les immeubles en copropriété avec compteurs de passage, soit la quasi-totalité des appartements en région bruxelloise, la répartition se fait par les syndics sur base du prix moyen appliqué pour l'ensemble de l'immeuble et réparti en fonction des consommations relevées. Imposer aux syndics de se référer à la composition de ménage au 1er janvier de chaque année pour ventiler individuellement les frais par lot reviendrait à augmenter significativement la charge de travail -et donc la rémunération- des syndics. Et ceci sans aucun intérêt, le montant total des consommations à répartir restant inchangé. Encore heureux qu'il n'existe aucune contrainte pour les copropriétés d'adhérer à ce mode de calcul hérétique !

A l'heure actuelle, aucune obligation ne pèse sur le syndic de ventiler une facture globale adressée par Vivaqua en fonction de la composition de chaque ménage.

Actuellement, Vivaqua ne tient pas compte des index des compteurs de passage mais de celui du compteur officiel.

Cependant le prix facturé à une copropriété prend actuellement en considération le nombre total de personnes reprises au registre national le 1er janvier de l'année concernée pour l'ensemble de l'immeuble. Il suffit de lire attentivement une facture de VIVQUA pour les immeubles dotés de compteurs de passage. Le nombre de personnes est repris. Ce système existe depuis de nombreuses années. Chaque syndic, chaque membre de conseil de copropriété, chaque copropriétaire qui lit cette facture et essaie de la comprendre peut le constater.

Monsieur DEWOLF relève et explique que la tarification solidaire et progressive ne s'applique par correctement dans ce cas. Il y a des gagnants et des perdants. Dans l'absolu, il y a bien un intérêt pour certains occupants à ce que la situation change. Monsieur DEWOLF demande à la Ministre comment elle évalue le système. La ministre répond notamment qu'elle ne dispose d'aucun instrument légal pour obliger les syndics à pratiquer la tarification solidaire et progressive pour chaque appartement.

La lecture des interpellations et des réponses de la Ministre permet de constater que des pistes ont été explorées par Vivaqua. Elles n'ont pas été retenues. La Ministre marque sa volonté de ne pas alourdir la charge du consommateur pour résoudre le problème complexe qui lui a été soumis.

Dernière modification par GT (07-09-2019 00:48:50)

rexou · #10 06-09-2019 20:52:13

@ Bodson : Vous êtes bien courageux de faire ces calculs. Pas très pragmatique, mais je salue votre courage ! Votre locataire menaçant et méditerranéen ne s'est pas domicilié avec sa compagne. Il vous verse pourtant les loyers au départ de son compte... et c'est aussi lui qui vous adresse du courrier ou des sms. Vous retenez toutes les sommes dues sur sa garantie. Sans être domicilié -ce qui a une incidence sur la facture à payer- il a cependant résidé à l'adresse... ce qui a sans doute une incidence sur son allocation sociale ou de chômage ou celle de sa compagne... S'il n'est pas satisfait, il reste libre de vous trainer en justice, sachant qu'un juge de paix exerce aussi la fonction d'officier de police et peut transmettre à l'autorité concernée toute infraction ou fraude sociale dont il aura fait le constat. De quoi refroidir le sang de votre méditerranéen sans doute...

@ GT : J'ignorais -comme sans doute l'immense majorité de la population- que le tarif de l'eau variait en fonction de la composition de ménage. Dès lors que la population n'est pas ou si peu informée, la mesure n'atteint pas le but recherché d'inciter les ménages à l'économie. En tout cas, dans les immeubles en copropriété avec compteurs de passage, soit la quasi-totalité des appartements en région bruxelloise, la répartition se fait par les syndics sur base du prix moyen appliqué pour l'ensemble de l'immeuble et réparti en fonction des consommations relevées. Imposer aux syndics de se référer à la composition de ménage au 1er janvier de chaque année pour ventiler individuellement les frais par lot reviendrait à augmenter significativement la charge de travail -et donc la rémunération- des syndics. Et ceci sans aucun intérêt, le montant total des consommations à répartir restant inchangé. Encore heureux qu'il n'existe aucune contrainte pour les copropriétés d'adhérer à ce mode de calcul hérétique !

panchito · #11 06-09-2019 20:15:43

GT a écrit :

Immeubles à appartements multiples : facturation de l’eau via un décompte de charges
Dans le cas où un immeuble n’est équipé que d’un seul compteur d’eau pour l’ensemble des appartements, la tarification solidaire devrait normalement être appliquée. Les administrations communales transmettent à Vivaqua les données concernant le nombre d’habitants à une adresse donnée. Vivaqua facture donc la consommation d’eau selon les tranches, comme dans toute autre habitation

Cependant dans les toutes belles communes, telles que Woluwe-Saint-Pierre, la majorité des occupants sont des fonctionnaires européens dispensés d'inscription au Registre National...

Une hérésie donc, en effet.

rexou · #12 06-09-2019 18:34:39

max11 a écrit :

GT a écrit :
max11 a écrit :
Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.
Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"
Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

Pour la part, je confirme que cette idée est une pure hérésie. Une stupidité totale ! Heureusement qu'il n'existe aucun moyen de contraindre les syndics à appliquer cette règle débile. Les syndics devraient donc demander à la commune chaque année la composition de ménage de tous les CP ? Et se lancer dans des calculs invraisemblables pour déterminer un prix unitaire différent par lot ? Pure curiosité : quelqu'un connait-il un syndic qui applique cette méthode de travail ?

Pour le reste, vous avez relevé une consommation d'eau. Ceci je suppose de manière contradictoire au moment de l'état des lieux de sortie. Le bien est situé au deuxième étage. Le locataire du 1er ne s'est pas plaint d'une inondation qui serait restée inconnue de tous. Si ces 95 M3 ne se sont pas évaporés, ils ont été consommés par le locataire. Peu importe comment, ce n'est pas votre problème. Le locataire est redevable des frais liés à ses consommations et le montant de la facture peut être retenu sur sa garantie.

Vous pouvez en effet lui donner copie de la facture générale de l'immeuble. Pourquoi pas ?

Pour info, voici copie de ce que je lis dans le MB http://weblex.brussels/data/crb/biq/201 … images.pdf : La facture d’eau bruxelloise reste en tout cas la moins élevée de Belgique: elle se monte à 252 euros, TVA comprise, pour un ménage type de deux personnes consommant 70m³

Bodson · #13 06-09-2019 16:14:59

Voici mon calcul à partir de ce lien, j'espère ne pas avoir fait d'erreur smile

Bodson · #14 06-09-2019 16:12:47

J'ai utilisé le tableau se trouvant sur ce lien pour faire les calculs:
https://customers.vivaqua.be/nos-tarifs … nissement/

Bodson · #15 06-09-2019 16:10:22

Waw, j'ai presque tout lu (surtout en diagonal).

C'est un immeuble de 3 appartements qui m'appartient. 2 appartements sont loués ( 1er et 2ième étage), je suis sur les finitions du rez de chaussée.

Lorsque j'ai acheté la maison, j'avais appelé Vivaqua concernant la facture et ils m'avaient effectivement parlé du nombre de personnes domiciliées dans le bâtiment. A l'époque, j'avais du demander la résiliation de plusieurs anciens locataires encore domicilié.

Concernant, le couple ( du 2ième étage, pas de fuite apparente, pas de wc qui fuit..)
Il y a bien un compteur de passage pour l'appartement uniquement. Ils ont une moyenne de 10m³ consommé par mois..

Je pense qu'ils n'avaient pas compris le but de la chasse "économique", qu'une douche par jour c'est suffisant.. Vous voyez le genre..

Par contre la locataire du 1er étage, je lui ai reversé plus ou moins 100€ la première année.

Concernant les menaces verbales, c'est une personne qui a le sang chaud (bassin méditerranéen) et ancien habitant d'une commune avec une très mauvaise réputation sur Bruxelles. Il tente simplement de m'intimider.
Une de ses réflexions intéressante: moi, je ne dors pas dans l'eau, alors je n'ai pas consommé autant.
De plus, il veut que je lui donne la facture de l'immeuble pour vérifier si je ne le vole pas..

Il m'a envoyé hier un sms concernant la garantie locative qu'il veut recevoir en entier que je suis hors la loi etc..
C'est monsieur qui touche des allocations et qui vit avec sa compagne aussi dans le même cas qui vient me faire ce genre de remarques..

A savoir que c'est lui qui payait le loyer, avec son compte propre.. si j'avais un peu envie de l'ennuyer..

J'espère avoir répondu à vos questions.

max11 · #16 06-09-2019 15:46:46

GT a écrit :

max11 a écrit :
GT a écrit :
max11 a écrit :
Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.
Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"
Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.
Mais, où est l'hérésie ? Le syndic n'est pas tenu actuellement par une loi (ou une règle) de pratiquer une répartition en tenant compte d'une tarification solidaire et progressive.

L'hérésie c'est d'avoir demandé à Vivaqua d'appliquer cette tarification !!!

GT · #17 06-09-2019 15:37:19

max11 a écrit :

GT a écrit :
max11 a écrit :
Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.
Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"
Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

Mais, où est l'hérésie ? Le syndic n'est pas tenu actuellement par une loi (ou une règle) de pratiquer une répartition en tenant compte d'une tarification solidaire et progressive.

max11 · #18 06-09-2019 15:32:07

GT a écrit :

max11 a écrit :
Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.
Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Dans le doute, j'ai été voir la définition d'hérésie dans le Larousse : "Au figuré. Manière d'agir jugée aberrante, contraire au bon sens et aux usages"
Je vous confirme mon avis que cette règle est une hérésie.
Dans la pratique, les obstacles sont beaucoup trop nombreux, compliqués et, donc, trop coûteux pour être correctement mis en application.

GT · #19 06-09-2019 15:20:02

max11 a écrit :

Je n'ai jamais vu aucune répartition d'eau d'un syndic (ou techem, ista, ...) tenant compte du nombre d'habitants domiciliés.
C'est une hérésie politique de plus inventée par des personnes qui ne connaissent que leur petit monde.

Je ne vois pas d'hérésie politique.
Je cite la Ministre FREMAULT
"Force est de constater que nous ne disposons d’aucun moyen légal pour forcer le gestionnaire d’immeuble à répartir les charges d’eau en procédant à une ventilation par application du tarif solidaire"

Par Ailleurs, Mme FREMAULT remarquait :
"Dans l’immense majorité des cas, le propriétaire ou le syndic de l’immeuble se contente en effet, au mieux, d’appliquer aux volumes individuels, relevés par compteurs de passage, le prix moyen mentionné sur la facture globale de l’immeuble et, au pire (en absence de compteurs de passage), une imputation forfaitaire ou arbitraire des consommations. Dans les deux cas, les montants ainsi facturés aux consommateurs le sont de manière inéquitable. Les ménages ne récoltent aucunement les fruits d’un usage rationnel de l’eau et n’ont même, dans certains cas, aucun moyen de suivre leur consommation."

Dernière modification par GT (06-09-2019 15:33:34)

GT · #20 06-09-2019 15:14:32

Bodson a écrit :

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois. Je me retrouve avec un montant astronomique qui n'est pas couvert par les acomptes. La garantie locative n'avait pas été déposé sur un compte bloqué à leur demande.
Du coup, je leurs ai demandé de bonne foi si c'était bon si je déduisais le montant de l'eau de la garantie locative. Ils étaient ok.
Je leurs ai transféré le calcul complet maintenant: contestation et menace.

En quoi consistent les contestation et menace ?
Quels sont les arguments ?

Bodson · #21 05-09-2019 19:49:38

Bonsoir à tous,

Voilà un bout de temps que je ne suis plus passé par ici.

J'ai un petit problème que j'essaye de régler sans que le ton ne monte mais ça commence à devenir difficile.

La situation:
J'ai loué un appartement à un couple ( région Bruxelloise), en janvier 2018.
La dame s'est domiciliée, je n'étais pas au courant de la situation.

J'ai reçu, il y a moins de 15 jours un recommandé me spécifiant qu'ils voulaient mettre un terme au contrat de bail de manière anticipé.
Pour moi pas de soucis. Dans la lettre, ils, enfin, elle a indiqué que la date de fin de bail est le 01/09/2019.

J'ai donc envoyé un email pour leurs dire qu'il y a une erreur dans la notification. Ils se sont organisé pour trouver un nouveau locataire.

J'ai rencontré un couple qui souhait rentrer rapidement, j'ai donc accepté. Bail signé, pas encore enregistré.

Les anciens locataires sont partis le 31/08 et les nouveaux sont entrés le 01/09. Je n'ai pas eu le temps de faire un état des lieux avec les locataires sortant. J'en ai fait un avec les nouveaux. Que dois je faire à ce niveau?

J'ai fait le relevé du compteur de passage et boum consommation de 95m3 sur une période de 8mois. Je me retrouve avec un montant astronomique qui n'est pas couvert par les acomptes. La garantie locative n'avait pas été déposé sur un compte bloqué à leur demande.
Du coup, je leurs ai demandé de bonne foi si c'était bon si je déduisais le montant de l'eau de la garantie locative. Ils étaient ok.

Je leurs ai transféré le calcul complet maintenant: contestation et menace.

Que devrais je faire selon vous?

Un ami me parle de demander 2 mois pour résiliation anticipée de bail de 3ans dans la deuxième année..

J'espère avoir vos conseils éclairés.

Merci et bonne soirée

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