Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

PIM · #1 19-01-2024 10:46:10

Franck_22 a écrit :

Bonjour,
Nous traversons actuellement une situation délicate et similaire en raison de l'acquisition imminente d'un bien, avec la signature de l'acte de vente prévue la semaine prochaine. En début de semaine, notre notaire nous a informés qu'une demande de révision cadastrale a été introduite par l'administration, bien que le montant du revenu cadastral soit maintenu à 584 euros, en accord avec la dernière actualisation réalisée en mars 2021. Aucune modification n'a été apportée à la propriété depuis cette période, en conformité avec la déclaration des propriétaires.
Nous avons appris que si l'administration ne conclut pas d'ici mercredi prochain, nous serons contraints de verser le montant des frais standard de 12,5% le jour de la transaction, soit un supplément de 14 000 euros à trouver d'ici là. Nous avons pris des dispositions importantes pour nos enfants, notamment en ce qui concerne les écoles et les crèches, ainsi que la résiliation de notre bail actuel.
Mes interrogations portent sur plusieurs points :
Pourquoi ne pouvons-nous pas bénéficier du tarif réduit, étant donné que le montant de 586 euros est spécifié dans le contrat de vente finale ?
L'actualisation effectuée en 2021, sachant que la propriétaire est entrée en maison de repos en mai de la même année et qu'aucun travaux n'ont été entrepris depuis cette période.
Notre notaire affirme que le non-paiement des 12,5% nous rendra redevables d'amendes et d'intérêts. Je m'interroge sur la possibilité de cela, étant donné que nous aurons signé un acte de vente qui ne nous incrimine pas directement.
Apparemment, si la valeur cadastrale reste inférieure à 745 euros, un remboursement peut être demandé, mais nous ne recevrons que les 4/5 du montant. Pourquoi cette limitation ?
Que pouvons-nous faire concernant l'actualisation réalisée en 2021 ?
Merci pour vos avis

Ne pas publier 2 fois la même chose svp
cfr
https://forum.pim.be/topic-295264-revis … age-1.html
J'ai supprimé celui=ci

grmff · #2 24-08-2021 17:21:14

Paul001 a écrit :

Mais dès que vous rajoutez la moindre pièce, vous devez en informer le cadastre.

Voir ICI
Vous n'aviez pas été voir au préalable à la commune pour voir comment ce bien était décrit? C'est un MUST pourtant AVANT de faire offre.

Ce n'est pas la commune qui gère le cadastre...

Bref, vous êtes hors sujet. (Et votre lien publicitaire a été supprimé)

GT · #3 24-08-2021 07:23:45

Paul001 a écrit :

Mais dès que vous rajoutez la moindre pièce, vous devez en informer le cadastre.

(...)
Vous n'aviez pas été voir au préalable à la commune pour voir comment ce bien était décrit? C'est un MUST pourtant AVANT de faire offre.

Vous nous dirigez vers des textes renvoyant à la France et non à la Belgique.

Paul001 · #4 24-08-2021 00:43:27

Mais dès que vous rajoutez la moindre pièce, vous devez en informer le cadastre.

(...) (lien supprimé)

Vous n'aviez pas été voir au préalable à la commune pour voir comment ce bien était décrit? C'est un MUST pourtant AVANT de faire offre.

rexou · #5 23-08-2021 13:20:38

walden a écrit :

grmff a écrit :
Modeste de 250.000€?
Je ne sais pas s'il faut rire ou pleurer.
Je me mets à la place d'un propriétaire d'un studio de 25m2 avec un RC de 600€, et je décide que c'est pleurer qu'il faut....
Vive le principe de l'abattement sur la première tranche du 1er bien, indépendamment du RC. De toute façon, les RC n'ont plus aucun sens.
Le prix d'une maison ne détermine pas le caractère modeste de celle-ci. Si le propriétaire décide de la vendre à ce prix là, c'est son droit. Et si nous estimons que c'est un prix correct compte tenu des possibilités de celle-ci, c'est notre droit aussi. Si la maison s'était vendue 175.000 euros auriez-vous dit qu'il s'agissait bien d'une maison modeste ?
Le RC a été fixé à 726 euros pour cette maison à l'époque et c'est sur cette base que le cadastre décide si la maison est modeste ou non. Reste à déterminer si la révision du RC est logique alors que la maison n'a pas vu son confort amélioré en 60 ans. C'est là où je suis en désaccord avec cette révision. La seule motivation de la région wallonne est de récupérer l'entièreté des droits d'enregistrement et d'en finir avec les maisons modestes, qu'il y ait eu fraude (travaux non-déclarés) ou non (ce qui est le cas présent).

@ Grmff : une maison à 250K à Bruxelles ne serait pas seulement modeste. Ce serait un taudis ! devil devil devil

Pour le reste, le RC se détermine en fonction du bien, mais aussi de son environnement. Les deux peuvent évoluer au fil du temps. Si vous avez acheté une maison au milieu de nulle part, et que se sont ajoutés une voie d'accès, un centre commercial, ou d'autres choses qui valorisent votre bien, il est normal que le revenu cadastral soit revu. Même si le bien en lui-même n'a subi aucune transformation.

Ceci dit, assez étonnamment et fort heureusement pour vous, le RC est pour le moment inchangé.

Himura

Val1707 · #6 23-08-2021 00:38:34

walden a écrit :

Le verdict est tombé: le RC reste inchangé !
Décision logique à mon sens. Le RC sera de toute facon réévalué après les gros travaux que nous avons à faire pour remettre cette habitation au goût du jour.
Nous voila soulagés mais que de stress à quelques jours de la signature des actes ! Je réitère donc mon conseil pour ceux qui espèrent avoir les droits d'enregistrement réduits à l'achat d'une maison modeste: prenez vos précautions !

Bonjour, nous sommes actuellement dans (presque) le même cas que vous. En combien de temps avez vous eu une réponse du cadastre ?
Merci à vous et bon début de semaine ?

grmff · #7 15-07-2021 14:52:05

walden a écrit :

Le verdict est tombé: le RC reste inchangé !
Décision logique à mon sens. Le RC sera de toute facon réévalué après les gros travaux que nous avons à faire pour remettre cette habitation au goût du jour.
Nous voila soulagés mais que de stress à quelques jours de la signature des actes ! Je réitère donc mon conseil pour ceux qui espèrent avoir les droits d'enregistrement réduits à l'achat d'une maison modeste: prenez vos précautions !

Je suis très content pour vous.

On peut en vouloir au "système" de nous imposer tout ce stress inutile et consommateur d'énergie causé par leur incertitude juridique et fiscale portant sur des dizaines de milliers d'euros...

(Quand je dit système, ce sont les "autorités": politiques, fiscales, fonctionnaires et tous ceux qui jouent dans une pièce qui risque de vous mettre en pièce.)

walden · #8 15-07-2021 08:32:36

Le verdict est tombé: le RC reste inchangé !

Décision logique à mon sens. Le RC sera de toute facon réévalué après les gros travaux que nous avons à faire pour remettre cette habitation au goût du jour.

Nous voila soulagés mais que de stress à quelques jours de la signature des actes ! Je réitère donc mon conseil pour ceux qui espèrent avoir les droits d'enregistrement réduits à l'achat d'une maison modeste: prenez vos précautions !

PIM, cedricl, rexou

grmff · #9 10-07-2021 15:16:10

walden a écrit :

grmff a écrit :
Modeste de 250.000€?
Je ne sais pas s'il faut rire ou pleurer.
Je me mets à la place d'un propriétaire d'un studio de 25m2 avec un RC de 600€, et je décide que c'est pleurer qu'il faut....
Vive le principe de l'abattement sur la première tranche du 1er bien, indépendamment du RC. De toute façon, les RC n'ont plus aucun sens.
Le prix d'une maison ne détermine pas le caractère modeste de celle-ci. Si le propriétaire décide de la vendre à ce prix là, c'est son droit. Et si nous estimons que c'est un prix correct compte tenu des possibilités de celle-ci, c'est notre droit aussi. Si la maison s'était vendue 175.000 euros auriez-vous dit qu'il s'agissait bien d'une maison modeste ?
Le RC a été fixé à 726 euros pour cette maison à l'époque et c'est sur cette base que le cadastre décide si la maison est modeste ou non. Reste à déterminer si la révision du RC est logique alors que la maison n'a pas vu son confort amélioré en 60 ans. C'est là où je suis en désaccord avec cette révision. La seule motivation de la région wallonne est de récupérer l'entièreté des droits d'enregistrement et d'en finir avec les maisons modestes, qu'il y ait eu fraude (travaux non-déclarés) ou non (ce qui est le cas présent).

Disons que le RC est un peu décalé de la réalité, il faut bien le reconnaître.

Si une maison de 250.000€ à un RC équivalent à un studio avec un RC de 600€ loué 400€, je doute que les valeurs locatives soient identiques.

Le precompte réel sera fonction de la commune, et donc de tout un tas d'autres paramètres de politique locale. Les personnes IPP par contre.

Bref, je ne veux pas critiquer, mais une maison à 250.000€ ne peut pas être modeste. Cela n'a aucun sens. Ce n'est pas une question d'honnêteté ou de travaux non déclarés. C'est juste que fêla n'a pas de sens.

Voilà pourquoi je pointais favorablement l'idée d'un abattement sur une première tranche...

PIM · #10 10-07-2021 15:01:13

libra a écrit :

À propos qui fixe le revenu cadastral? Le fédéral ou les régions respectives?

Le RC est fixé par le fédéral, mais il sert de base pour la fiscalité régionale (précompte immobilier notamment)

libra · #11 10-07-2021 11:59:16

Le revenu cadastral est une estimation d'un revenu locatif à un moment donné. Il y a d'autres paramètres que le confort à prendre en considération. L'évolution de certains de ces paramètres peut augmenter la valeur locative du bien et donc le revenu cadastral.

À propos qui fixe le revenu cadastral? Le fédéral ou les régions respectives?

walden · #12 10-07-2021 11:43:20

grmff a écrit :

Modeste de 250.000€?
Je ne sais pas s'il faut rire ou pleurer.
Je me mets à la place d'un propriétaire d'un studio de 25m2 avec un RC de 600€, et je décide que c'est pleurer qu'il faut....
Vive le principe de l'abattement sur la première tranche du 1er bien, indépendamment du RC. De toute façon, les RC n'ont plus aucun sens.

Le prix d'une maison ne détermine pas le caractère modeste de celle-ci. Si le propriétaire décide de la vendre à ce prix là, c'est son droit. Et si nous estimons que c'est un prix correct compte tenu des possibilités de celle-ci, c'est notre droit aussi. Si la maison s'était vendue 175.000 euros auriez-vous dit qu'il s'agissait bien d'une maison modeste ?
Le RC a été fixé à 726 euros pour cette maison à l'époque et c'est sur cette base que le cadastre décide si la maison est modeste ou non. Reste à déterminer si la révision du RC est logique alors que la maison n'a pas vu son confort amélioré en 60 ans. C'est là où je suis en désaccord avec cette révision. La seule motivation de la région wallonne est de récupérer l'entièreté des droits d'enregistrement et d'en finir avec les maisons modestes, qu'il y ait eu fraude (travaux non-déclarés) ou non (ce qui est le cas présent).

PIM

grmff · #13 09-07-2021 18:01:37

Modeste de 250.000€?
Je ne sais pas s'il faut rire ou pleurer.
Je me mets à la place d'un propriétaire d'un studio de 25m2 avec un RC de 600€, et je décide que c'est pleurer qu'il faut....

Vive le principe de l'abattement sur la première tranche du 1er bien, indépendamment du RC. De toute façon, les RC n'ont plus aucun sens.

Sherlock

walden · #14 09-07-2021 12:36:55

Petit déterrage de post et partage d'expérience:

Nous avons signé il y a bientôt 2 mois un compromis de vente pour une maison "modeste" d'un montant de 250.000 euros. Il s'agit d'une 4F (+/- 120 m2) de 1960 dans le namurois qui n'a jamais subi de transformations/rénovations importantes depuis sa construction. Seuls les chassis ont été remplacés ainsi que la chaudière et l'électricite mise aux normes, le tout fin des années 90. Le RC est de 726 euros, ce qui nous semblait parfaitement réaliste compte tenu du fait que la maison nécessite pas mal de travaux: nouvelle cuisine, nouvelle SDB, nouveau WC, changement de la chaudière, des radiateurs, remplacement du carrelage, etc. et qu'elle accuse un peu son âge.

Nous sommes à une semaine de la signature des actes et notre notaire vient de nous annoncer que le cadastre tardait à répondre à ses demandes. Le cadastre doit faire des vérifications supplémentaires et a demandé un complément d'informations à l'actuel propriétaire. Ce dernier m'a encore une fois confirmé que la maison était inchangée depuis sa construction. Pour autant son propre notaire estime que le RC sera à coup sûr revu à la hausse, la volonté de la région étant d'en finir avec les maisons modestes. Nous sommes donc dans le flou, ne sachant pas si cette maison sera toujours considérée comme étant modeste le jour de la signature. Si ce n'est plus le cas, c'est plus de 10.000 euros à devoir trouver en l'espace de 5 jours !

Je lis certains ici qui préconisent de mettre une clause suspensive concernant le RC. L'idée est louable mais dans notre cas, même avec une clause suspensive, nous sommes au pied du mur ! Nous avons déjà signé des devis et payé des acomptes pour une nouvelle cuisine, une nouvelle SDB, du carrelage et divers travaux. Nous avons remis notre renom pour notre appartement pour fin de ce mois de juillet. Nous ne pouvons plus faire marche arrière sans perdre plus que les 10.000 euros à apporter. Tout ce que nous pouvons espérer c'est que le cadastre ne revoit pas le RC à la hausse, et dans le cas contraire introduire un recours qui sera en notre faveur.

En attendant, je ne peux que conseiller ceux qui envisagent d'acheter une maison modeste de ne surtout pas prendre pour acquis l'obtention des droits réduits: le cadastre fait un screening systématique des ventes des maisons modestes même si tout vous semble en règle ! Eventuellement, demandez à l'actuel propriétaire de faire réviser son RC avant de signer le compromis, mais on peut toujours rêver ...

PIM

JulieBS · #15 10-09-2019 14:17:26

Je ne sais effectivement pas si le cadastre me répondra... Et j'ai posé ces questions a mon notaire qui n'a pas su me répondre directement.

Et évidemment le projet de compromis est plus envisageable tel quel et devrait être modifié...

Je suppose qu'il nous reste a décider si nous restons intéressés si le RC dépassait 745€...

GT · #16 10-09-2019 13:59:25

panchito a écrit :

Et éventuellement les attaquer pour vice caché...

A mon avis la référence à des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil ne s'applique pas.
http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=21

PIM

GT · #17 10-09-2019 13:51:17

JulieBS a écrit :

J'ai effectivement mon propre notaire, c'est lui qui parle d'annuler la vente, ou d'insérer une clause suspensive dans le compromis. C'est lui qui a rédigé mon offre d'achat, il n'y avait effectivement pas de clause relative au RC.

(...)
Le RC était effectivement assez bas, mais aucun notaire n'a semblé trouver ça inquiétant, et nous n'avons pas nous même été assez vigilants, surtout après avoir vu la clause dans le projet de compromis stipulant qu'aucune révision n'était en cours.

Un projet de compromis.
Un projet ne peut-il pas être modifié ?

Dernière modification par GT (10-09-2019 13:52:55)

GT · #18 10-09-2019 13:46:51

JulieBS a écrit :

Je peux en effet téléphoner au cadastre, je ne savais pas que cela était possible, merci du conseil!

Le cadastre vous communiquera-t-il des renseignements pour un bien dont un tiers est propriétaire ?

GT · #19 10-09-2019 13:43:31

JulieBS a écrit :

J'ai donc deux question...
- Savez vous quel est le délai moyen de notification une fois les documents remplis par le vendeur?
- Pensez-vous qu'une augmentation de plus de 100% est possible...?

Avez-vous posé ces questions à votre notaire ?

GT · #20 10-09-2019 13:38:05

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … on-modeste

JulieBS · #21 10-09-2019 09:03:30

Bonjour à tous,

Nous signons ce vendredi le compromis d'achat pour une maison dont le revenu cadastral s'élève à 364€.

Nous avons appris ce matin qu'une demande de révision du RC venait d'être introduite, les vendeurs ont du renvoyer ce début de semaine un formulaire décrivant le bien actuel. Ils ont en effet effectué des travaux (rénovation complète de la maison, ajout d'une deuxième salle de bains, transformation du grenier en deux chambres...) et n'avaient pas fait réévaluer leur logement.

Personne ne sait me dire que est le délai dans lequel nous serons informés du nouveau RC... Cela implique évidement un risque de ne plus bénéficier de la réduction des droits d'enregistrements si le nouveau RC dépassait 745€. Mon notaire me dit que cela pourrait être un motif de rupture de notre offre d'achat, mais sans connaitre le délai de réponse, nous ne comprenons pas comment nous pourrions nous positionner...

J'ai donc deux question...
- Savez vous quel est le délai moyen de notification une fois les documents remplis par le vendeur?
- Pensez-vous qu'une augmentation de plus de 100% est possible...?

J'avoue qu'à 3 jours du compromis, cela est une fameuse mauvaise nouvelles sad

Merci d'avance!

Julie.

Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

Re : Réévaluation du RC entre le compromis et la vente

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