Arriérés sans justificatifs

MarcoBrux · #1 23-09-2019 20:38:30

Bonjour,

Une connaissance m'a transmis un message. Je le partage avec vous pour avoir vos avis et commentaires. Personnellement, je pense que:
- toute charge réclamée doit pouvoir être justifiée,
- que les pièces doivent être conservées 10 ans
- et enfin que la non-transmission des décomptes et de l’entièreté de la comptabilité par l'ancien syndic n'exonère pas le syndic d'apporter la preuve de ce qu'il réclame!
Toutefois, je me pose des questions au sujet des responsabilités?( ancien syndic ou syndic actuel)?
voici sa demande:

" Un syndic d'immeuble a-t-il le droit de réclamer des d'arriérés de charges (ici, on parle de 18.500 € !) à un copropriétaire alors qu'il ne possède pas les pièces comptables qui justifient ces postes, car il a "hérité" de la comptabilité du syndic précédent".

le syndic a répondu de la sorte au copropriétaire en question:

« Pour le solde de réouverture de [...]. J'ai les pièces comptables que le syndic [le syndic précédent, donc] est légalement dans l'obligation de me remettre : les bilans, le détails des postes bilantaires, les récapitulatif de frais, etc. Mais je n'ai pas les décomptes individuels (ce qui est courant dans la passation des informations) [est-ce exact et légal ?]. Je peux donc vous dire le solde de [...] mais pas ce qui justifie ce solde [!!!]. De plus, comme les comptes ont été approuvés, je ne peux pas les modifier sauf décision d'AG. De plus, je n'ai pas les archives de toutes les années comptables que [...] contestent. Trouver des erreurs présumées et non identifiées dans un résumé de comptabilité sur plus de 10 ans est comme recherche une aiguille dans une botte de foin.»
Merci pour vos avis

Dernière modification par MarcoBrux (23-09-2019 20:40:23)

grmff · #2 23-09-2019 21:20:02

Si les comptes sont approuvés, le nouveau syndic a raison de dire qu'il doit repartir sur les comptes approuvés.

Si on ne lui a pas tout remis, comment peut-il rechercher des informations dont il ne dispose pas? Je ferais la même chose à sa place: passer à autre chose...

Soupçonnez vous des malversations réelles, ou est-ce juste du poildecutage?

rexou

MarcoBrux · #3 23-09-2019 21:30:41

Je ne connais pas la situation exacte.

la question m'a été posée et me suis dit que ça risque d'arriver à tout un chacun surtout que la Loi précise que les pièces doivent être conservées et transmises au syndic suivant etc

Je me demande également si l'approbation des comptes par l'AG exonère le syndic d'apporter la preuve de ce qu'il réclame?

grmff · #4 23-09-2019 21:31:40

MarcoBrux a écrit :

Je me demande également si l'approbation des comptes par l'AG exonère le syndic d'apporter la preuve de ce qu'il réclame?

La preuve, ce sont les comptes approuvés.

grmff · #5 23-09-2019 21:35:58

Ceci dit, il est vrai que le syndic précédent doit remettre tous les documents de gestion. Toutes les archives. Toutes les pièces:

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé (...) de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

MarcoBrux

luc · #6 23-09-2019 23:42:31

grmff a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Je me demande également si l'approbation des comptes par l'AG exonère le syndic d'apporter la preuve de ce qu'il réclame?
La preuve, ce sont les comptes approuvés.

Sous condition qu'ils n'ont pas été contesté endéans les 4 mois.

Si oui, et tant que ce procès est pendant, le syndic entrant doit être capable de justifier la compta de son prédécesseur à 100% (ou avoir entamé un procès contre lui avec l'ACP).

Si non les comptes approuvés font foi.

Mais ... en plus pour les copropriétés de plus que 19 appartements la disposition suivants de l'AR du 21.07.2012 est d’application.

Art. 7. § 1er. Toute association de copropriétaires procède, une fois l'an au moins, avec bonne foi et prudence, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété ainsi qu'aux moyens propres qu'elle y a affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées.
§ 2. L'inventaire est ordonné de la même manière que le plan comptable de l'association de copropriétaires.

En marge: la transcription électronique est accepté depuis je crois le 01.11.2018.

bg1000 · #7 24-09-2019 06:47:15

Un tel arriéré, n'est pas anodin et sans doute n'arrive pas en une fois. C'est un montant difficilement supportable par une copropriété de N-1.
Y a t'il eu des mises en demeure ou autre lors de l'ancienne gestion, des contestations?

BG

GT · #8 24-09-2019 07:29:25

Le nouveau code de déontologie de l’IPI ( Arrêté royal du 29 juin 2018 portant approbation du code de déontologie de l’Institut professionnel des agents immobiliers, M.BB 31/10/2018) est entré en vigueur le soixantième jour suivant sa publication au moniteur belge.
Parmi les nouveautés
• L’article 84 oblige le syndic à conserver les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine durant 10 années (auparavant 5 ans).
• L’article 85 prévoit que , dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8 §4, 9° du code civil intervenant entre les syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé des pièces transmises.
"Art. 84
L’agent immobilier syndic tient les pièces justificatives relatives aux décomptes, ainsi qu’un état détaillé du patrimoine, à la disposition en ses bureaux. Sans préjudice de l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil, il conserve ces pièces pendant dix ans à dater de sa décharge.

Art. 85
Dans le cadre de la transmission visée par l’article 577-8, § 4, 9°, du Code civil intervenant entre agents immobiliers syndics, le syndic sortant et celui qui lui succède établissent un inventaire détaillé des pièces transmises."

Le texte de l'art. 577-8, § 4, 9° a déjà été reproduit par un intervenant précédent.

Je n'imagine pas que les historiques des copropriétaires et les extraits bancaires (ceux qui doivent être conservés pendant une certaine durée et ceux qu'il est utile de conserver par exemple en cas de litige) ne fassent pas partie du dossier de gestion de l'immeuble que le syndic sortant doit transmettre à son successeur en application de l'art.577-8, § 4 9°, C. civil (et ce dernier les transmettra à son tour à son successeur).

Mais, dans la pratique....

J'ai pu constater que les opérations de remise/reprise entre des syndics sortant et entrant n'étaient pas optimales.

Dernière modification par GT (24-09-2019 07:39:14)

bg1000 · #9 24-09-2019 09:36:59

18.000 € / 10ans /12 mois= 150€/mois ce n'est pas rien comme 'litige'.

Le problème y a t'il litige, contestation de la somme ou bien c'est des cotes part de travaux exemple réfection du toit et copro au rdc ?

BG

MarcoBrux · #10 24-09-2019 10:12:45

bg1000 a écrit :

18.000 € / 10ans /12 mois= 150€/mois ce n'est pas rien comme 'litige'.
Le problème y a t'il litige, contestation de la somme ou bien c'est des cotes part de travaux exemple réfection du toit et copro au rdc ?
BG

BG, je lui poserai la question pour plus d'information sur l'origine de cette dette

GT · #11 24-09-2019 16:19:57

MarcoBrux a écrit :

Toutefois, je me pose des questions au sujet des responsabilités?( ancien syndic ou syndic actuel)?

La question posée porte sur un problème de responsabilité.
La responsabilité des syndics entrant ou/et sortant pourra éventuellement être retenue si l'association des copropriétaires a subi un préjudice.
A ce stade rien ne prouve que l'ACP est préjudiciée. A-t-elle subi un préjudice de 18.500 € ? Un juge a-t-il décidé que la prétention de l'ACP visant à recouvrer ce montant était injustifiée ?

La question, dans le cas concret, me semble prématurée.

Dernière modification par GT (24-09-2019 16:25:19)

MarcoBrux · #12 24-09-2019 19:34:51

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Toutefois, je me pose des questions au sujet des responsabilités?( ancien syndic ou syndic actuel)?
La question posée porte sur un problème de responsabilité.
La responsabilité des syndics entrant ou/et sortant pourra éventuellement être retenue si l'association des copropriétaires a subi un préjudice.
A ce stade rien ne prouve que l'ACP est préjudiciée. A-t-elle subi un préjudice de 18.500 € ? Un juge a-t-il décidé que la prétention de l'ACP visant à recouvrer ce montant était injustifiée ?
La question, dans le cas concret, me semble prématurée.

GT: l’intéressé m'a répondu ainsi:

"Il y a divers points à l'origine de ces charges, ce sont des montants inexacts, majorés, comptés deux fois, pour des travaux, pour l'ascenseur, que le propriétaire conteste systématiquement, mais il a beaucoup de mal à faire valoir ses droits, même devant le juge de paix, car la matière est complexe et les avocats pour se défendre sont très chers, tandis que les procédures prennent beaucoup de temps..."

Je n'en sais pas plus mais étonnant que le juge de paix ne trouve pas une solution!. J'ai répondu que si le juge de paix n'y arrive pas, je ne vois pas d'autres solutions!!

Un avis?

panchito · #13 24-09-2019 20:42:41

Si les comptes ont été approuvés en AG, le contestataire avait 4 mois pour introduire une requête en justice pour faire annuler cette décision.

L'a-t'il fait?

MarcoBrux

grmff · #14 24-09-2019 20:51:09

Qu'en dit le reste des propriétaires?

On n'arrivera pas à un décompte pico-bello si cela a duré des années, mais les archives personnelles du propriétaire ( et éventuellement des autres propriétaires s'ils sont de bonne foi) devraient aider à faire un noeud avec le schmilblick, non?

MarcoBrux

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