Pluralité de procuration!quid?

grmff · #1 22-10-2019 10:28:41

A partir du moment où le code civil prévoit que le promoteur peut donner procuration au(x) futur(s) acquéreur(s), il(s) reçoi(ven)t procuration(s) pour ses (leurs) futures quotités. Et les votes sont comptés en fonction de ces quotités.

Cela me semble être la logique et l'esprit de la loi qui n'a pas pensé à tout. Et c'est mon avis, que je vous partage.

max11

MarcoBrux · #2 22-10-2019 09:02:34

grmff a écrit :

PIM a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!
Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.
Le problème est que les acquéreurs en sont au stade du compromis.
Donc, c'est le promoteur qui est le seul propriétaire.
Il peut donc remettre sa procuration à la personne de son choix. Comment le faire en cas de pluralité d'acquéreur?
Comment compter les présences si il donne une pluralité de procuration? Qui du quorum du nombre de propriétaire?
M'est avis que tout cela est fort réthorique. Le code civil donne implicitement le droit de donner sa procuration à l'acquéreur pour le bien vendu. Je ne vois donc pas de problème à ce qu'il le fasse pour les 7 biens à 7 futurs propriétaires.
Pour le quorum du nombre de personne, les 7 seront comptés pour un, si tous présents.

Grmf,
Quid des votes des décisions d'après vous?
EXP: l'AG envisage des travaux, parmi les 7 futures proprios, 3 sont d'accord les 4 autres pas!! ou on ne compte que celui qui détient la procuration du promoteur? les autres n'ont rien à dire? par conséquent l'esprit de la Loi n'est pas respecté ici!( le futur acheteur peut assister, voter et assumer les charges qui en découlent)...
Tout ca est peut être théorique mais le cas peut se présenter...d'ou mes questions.

Dernière modification par MarcoBrux (22-10-2019 15:47:34)

MarcoBrux · #3 22-10-2019 08:56:26

PIM a écrit :

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!
Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations émises par le propriétaire, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

On avait dit que qu'un propriétaire ne peut être représenté que par 1 personne pour tous les lots ( pas d'indivision de lots: discussions précédentes)). ici 7 futurs propriétaires se présentent à l'AG comme future proprios ...en arguant être présents comme future proprios!!

MarcoBrux · #4 22-10-2019 08:52:37

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L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!
Je ne vois pas à quel titre les futurs propriétaires se seraient vu adressée par le syndic une invitation/convocation à participer à une AG , invitation/convocation à laquelle aurait été jointe une procuration leur permettant de se faire représenter.

Pas par le syndic( il n'est pas au courant) mais bien par le promoteur...
Cela soulève une autre question!! à savoir que le promoteur reçoit 1 invitation pour tous les lots qu'il possède encore. que faire si le promoteur décide que chaque future propriétaire assiste à l'AG ( prévu par la Loi) pour se décharger d'éventuelles charges suite aux décisions à prendre par l'AG!!.

grmff · #5 21-10-2019 10:02:41

PIM a écrit :

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GT a écrit :
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!
Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

Le problème est que les acquéreurs en sont au stade du compromis.
Donc, c'est le promoteur qui est le seul propriétaire.
Il peut donc remettre sa procuration à la personne de son choix. Comment le faire en cas de pluralité d'acquéreur?
Comment compter les présences si il donne une pluralité de procuration? Qui du quorum du nombre de propriétaire?

M'est avis que tout cela est fort réthorique. Le code civil donne implicitement le droit de donner sa procuration à l'acquéreur pour le bien vendu. Je ne vois donc pas de problème à ce qu'il le fasse pour les 7 biens à 7 futurs propriétaires.
Pour le quorum du nombre de personne, les 7 seront comptés pour un, si tous présents.

luc, MarcoBrux

GT · #6 21-10-2019 09:53:52

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas à quel titre les futurs propriétaires se seraient vu adressée par le syndic une invitation/convocation à participer à une AG , invitation/convocation à laquelle aurait été jointe une procuration leur permettant de se faire représenter.

Dernière modification par GT (21-10-2019 09:54:28)

PIM · #7 21-10-2019 09:52:25

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
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MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.
GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...
A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

Je ne vois pas où est le problème: ces acquéreurs participent à l'AG en vertu de procurations émises par le propriétaire, ils représentent donc le promoteur-propriétaire.

MarcoBrux · #8 21-10-2019 09:34:07

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
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MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.
Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

GT,
D'accord pour tes explications mais ce que je ne comprend pas c'est que ces futures propriétaires ayants reçus chacun l'invitation et la procuration pour assister à l'AG( Prévu dans le code civil) peuvent voter et assumer les charges ordinaires et extraordinaires. D’où ma question.( ils assistent, ils décident en votant, ils assument les charges qui découlent de leurs décisions) MAIS comment en tenir compte pour le calcul des quorums et pas la suite pour comptabiliser leurs votes...

A mon avis, il y a un vide juridique dans la Loi de 2018 à ce sujet!!

GT · #9 21-10-2019 09:10:25

MarcoBrux a écrit :

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?
60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.
Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

La date certaine du transfert de propriété correspond souvent à la date de l'acte authentique.
En principe, la signature du compromis de vente ne fait pas perdre au promoteur la qualité de propriétaire.
Il convient d'en tenir compte pour le calcul des quorum en début de l'AG permettant de délibérer valablement.

Les copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots ne sont comptabilisés qu'une seule fois.

Dernière modification par GT (21-10-2019 09:17:17)

luc

MarcoBrux · #10 20-10-2019 21:49:24

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

60 appartement dans l'ACP. les 7 appartements sont les derniers encore aux mains du promoteur. il les a vendus mais les actes ne sont pas encore signés.

Je me pose la question de comment le syndic doit calculer le quorum au début de l'AG! et plus tard comment calculer les votes...

GT · #11 20-10-2019 07:19:54

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

L'ACP = combien de lots ? 7 ? Les 7 appartements constituent le solde des lots mis en vente par le promoteur ?

luc · #12 20-10-2019 05:34:38

dach a écrit :

MarcoBrux a écrit :
...
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
...
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
...
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?
Art. 577-6 § 7. a écrit :
Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?

Une suggestion: dès que le syndic doit scinder dans son nadministration/sa comptabilité les lots d'un CP en différents sous-groupes je crois que devant le juge on puisse défendre la solution de les traiter séparément dés qu'un document officiel du notaire est présent, mais l'ensemble des lots du vendeur compte pour un propriétaire.

Personnellement je préférait la solution présence du propriétaire, mais bulletin/enregistrement séparés pour les sous-groupes de lots vendus (un par acheteur) et que le PV acte la présence des acheteurs et leur type d'intervention.

dach · #13 18-10-2019 11:21:33

MarcoBrux a écrit :

...
Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).
...
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?
...
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?

Art. 577-6 § 7. a écrit :

Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

Pour éviter que l'ensemble des futures propriétaires ne doivent désigner un seul représentant à l'AG, ne peut-on pas imaginer que le promoteur-propriétaire donne une procuration spéciale à chacun des futures propriétaires limitant la procuration aux nombres de quotes-parts respectif des lots concernés ? Cela me semble une solution équilibrée pour chaque partie y compris pour les éventuelles copropriétaires qui auraient signé l'acte avant l'AG?

GT · #14 16-10-2019 19:06:38

Dans mon intervention du 14/10/2019 à 23:38:00 , je faisais ,sans plus, remarquer que la pratique de la procuration donnée au copropriétaire entrant était évoquée à l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil.
Une discussion s'est engagée et développée à propos de cette disposition.

In fine = à l'art.577-11, § 2, al.6. Cet alinéa débute par "toutefois".

L'art. 577-11, § 2 , al.5 concerne la question de l'obligation à la dette . Dans les relations entre l'association des copropriétaires et le cédant et le cessionnaire , qui paie les charges ordinaires et les charges extraordinaires ?
Les charges ordinaires : le copropriétaire entrant y participera à partir du jour o l a joui effectivement des parties communes
Les charges extraordinaires visées à l'al.1er,1 à 4, de l'art.577-11 : le copropriétaire entrant les supportera à compter de la date certaine du transfert de propriété , à condition que leur paiement ait été exigé par le syndic après cette date.

TOUTEFOIS, l'al. 6 prévoit une exception à cette dernière règle. Lorsque le copropriétaire entrant dispose d'une procuration pour assister à un AG qui se tient entre la signature de la convention sous seing privé et la passation de l'acte authentique, il sera tenu au paiement des charges extraordinaires et des appels de fonds ( à lire probablement "fonds de réserve") décidés par ladite AG.

Par ailleurs, il ne faut pas confondre obligation à la dette et contribution à la dette. Cette dernière vise l répartition de la dette entre le cédant et le cessionnaire, dans leur relation propre : qui doit en définitive supporter la charge de la dette ?. Cette question peut être librement négociée et réglée entre le cédant et le cessionnaire. MAIS l'accord conclu entre eux N'EST PAS OPPOSABLE A L'ACP.

Nous sommes bien loin de la question posée par MarcoBrux.

N'oublions pas que les dispositions des dispositions du code civil relative à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont impératives

Dernière modification par GT (16-10-2019 19:14:21)

MarcoBrux, luc

luc · #15 15-10-2019 22:04:03

Extrait du site des notaires coceernanat les sociétés:

Indivisibilité des titres
Il est possible qu'à la suite d'un transfert de titres (par exemple à la suite de l'ouverture d'une succession), des titres appartiennent à plusieurs personnes. Dans ce cas, ils seront "en indivision". Toutefois, à l'égard de la société, les titres sont indivisibles : cela signifie que la société ne reconnaît qu'une seule personne ou un seul groupe de personne pour l'exercice des droits afférents à chaque titre.

rexou · #16 15-10-2019 20:38:13

PIM a écrit :

Voici ce que je mentionnais dans mes compromis de vente "appartements" à ce sujet
"En cas de tenue d’une assemblée générale entre la date de la présente vente et celle de l’acte authentique, le vendeur en avisera L’ACQUEREUR et lui adressera sans délai l’ordre du jour.
A moins que LE VENDEUR et L’ACQUEREUR ne conviennent de ne se rendre ni l’un ni l’autre à l’assemblée, ils devront alors déterminer de commun accord celui d’entre eux qui y participera et le sens du vote sur chaque point de l’ordre du jour. Si les parties décident que L’ACQUEREUR participera et votera à l’assemblée, LE VENDEUR veillera à lui donner procuration à ces fins, pour autant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à tel mandat."
Voici ce qui est a priori prévu dans les modèles des notaires:
"Assemblée générale future :
Toutes les décisions qui seraient prises par l'assemblée générale des copropriétaires entre la signature du présent compromis de vente et de l'acte notarié seront pour le compte exclusif de l'acquéreur. Le vendeur s’engage à communiquer à l’acquéreur au moins huit jours à l’avance l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de toute assemblée générale qui se tiendrait durant cette période. A défaut de cette communication endéans le délai imparti, les charges extraordinaires découlant desdites décisions demeureront à charge du vendeur.
Par la présente, le vendeur donne mandat à l'acquéreur pour assister à toute assemblée générale qui se tiendrait entre la signature des présentes et la signature de l'acte authentifiant la présente convention."

C'est très exactement ce qui a pour but de couvrir le vendeur de manière indiscutable si l'acquéreur mandataire participe aux votes de l'AG entre le compromis et la vente.

Cela préserve les intérêts du vendeur et de l'acheteur.
Et cela démontre que les professionnels prudents ne se contentent pas de l''art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

Quant à l'autre question : un entrepreneur-propriétaire n'est pas un copropriétaire ordinaire. Il est au départ propriétaire de l'immeuble en vendant ses lots, il délègue le droit de vote aux futurs acheteurs qui assumeront la création de la copropriété. C'est parfaitement cohérent et légitime. La gestion de la copro doit démarrer et les personnes concernées sont les acheteurs.

MarcoBrux · #17 15-10-2019 18:05:52

luc a écrit :

MarcoBrux a écrit :
rexou a écrit :
grmff a écrit :
Je trouve également parfaitement adéquat que le vendeur donne procuration à l'acquéreur. C'est l'acquéreur qui va devoir supporter les décisions de l'AG. Il est donc logique qu'il soit également le décideur. C'est généralement ce que mes compromis ont prévu, par un passé lointain où j'achetais des biens en copropriété.
Quant à la possibilité de scinder un droit de vote, je n'en sais rien. Je laisse ce problème purement juridique à plus pointu.
Je partage cet avis, pour peu que le vendeur s'assure que son mandataire ne pourra décider d'engager la copro dans des frais futurs qui resteraient à charge du vendeur (décision d'AG avant la vente effective).
Par exemple, s'il est prévu de refaire la toiture et le vote accepté en AG avant la date de la ente, les frais seront à charge du vendeur... suf bien sur clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut aussi donner mandat avec instruction de vote sur certains points à l'ODJ et s'assurer de remettre au syndic le sens souhaité de ses votes.
Quant à scinder son droit de vote, c'est non. Il n'est pas possible de diviser un lot en plusieurs parts. Si un CP est propriétaire de plusieurs lots, il ne peut donner procuration qu'à un seul mandataire, même s'il a 10 lots dans l'immeuble. Il ne peut donc bien évidemment pas scinder un appartement et le garage qui y est attaché.
Sur quelle base juridique il n'est pas possible de diviser un lot?je ne vois rien dans l'art 577 du code civil...sauf erreur de ma part
Art. 577-6. § 1er.
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
C'est en fait repris du Code des Sociétés, où les actions sont indivisibles

Luc,
Je conçois que ce n'est peut être pas pas pratique voire impossible de donner plusieurs procurations pour plusieurs lots appartenant à un même propriétaire MAIS je pense que le &1er de l'Art 577-6 est sujet à interprétation, en tout cas je j'y vois pas l'interdiction explicite de donner procuration à des personnes différentes.

Reste la 1ère question du quorum.
Comme Il est acquis et autorisé que les futurs acquéreurs participent à l'AG( entre compromis et la vente), participent à la prise de décisions, votent et supportent les charges qui en découlent.Comment déterminer le quorum de présence dans l’exemple que j'ai cité?Entrepreneur propriétaire donnant procuration à 7 futurs acquéreurs !!!
- l'entrepreneur est représenté par qui?quel lot?

luc · #18 15-10-2019 15:49:57

MarcoBrux a écrit :

rexou a écrit :
grmff a écrit :
Je trouve également parfaitement adéquat que le vendeur donne procuration à l'acquéreur. C'est l'acquéreur qui va devoir supporter les décisions de l'AG. Il est donc logique qu'il soit également le décideur. C'est généralement ce que mes compromis ont prévu, par un passé lointain où j'achetais des biens en copropriété.
Quant à la possibilité de scinder un droit de vote, je n'en sais rien. Je laisse ce problème purement juridique à plus pointu.
Je partage cet avis, pour peu que le vendeur s'assure que son mandataire ne pourra décider d'engager la copro dans des frais futurs qui resteraient à charge du vendeur (décision d'AG avant la vente effective).
Par exemple, s'il est prévu de refaire la toiture et le vote accepté en AG avant la date de la ente, les frais seront à charge du vendeur... suf bien sur clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut aussi donner mandat avec instruction de vote sur certains points à l'ODJ et s'assurer de remettre au syndic le sens souhaité de ses votes.
Quant à scinder son droit de vote, c'est non. Il n'est pas possible de diviser un lot en plusieurs parts. Si un CP est propriétaire de plusieurs lots, il ne peut donner procuration qu'à un seul mandataire, même s'il a 10 lots dans l'immeuble. Il ne peut donc bien évidemment pas scinder un appartement et le garage qui y est attaché.
Sur quelle base juridique il n'est pas possible de diviser un lot?je ne vois rien dans l'art 577 du code civil...sauf erreur de ma part

Art. 577-6. § 1er.

Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.

C'est en fait repris du Code des Sociétés, où les actions sont indivisibles

Dernière modification par luc (15-10-2019 15:50:49)

rexou · #19 15-10-2019 14:07:35

l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

C'est en effet une protection bienvenue, mais il reste cependant utile pour le vendeur de s'assurer que aucun vote ne risque d'alourdir ses frais avant la vente. Par exemple en signant un document qui engage l'acheteur explicitement à en supporter tous les frais dans cette éventualité. Il n'est en tout cas pas mauvais de préciser que l'acheteur ayant le pouvoir de décider, il accepte en parallèle aussi l'obligation de payer sans réserve tous travaux décidés. Ce document sera porté à la connaissance du syndic qui ventilera les frais en conséquence sur cette base de manière indiscutable. Sinon, le syndic n'est pas informé de la date de la signature du compromis et imputera normalement les frais au vendeur, toujours légitime propriétaire et supposé payeur.

D'autre part, vous pouvez scinder votre lot et vendre séparément le garage et l'appartement si l'acte de base ne s'y oppose pas. Mais vous ne pouvez déléguer votre droit de vote qu'à UN seul mandataire. Si vous êtes présent, vous devez représenter la totalité de vos parts dans l'immeuble, même si vous y possédez 10 lots. Donc si vous avez un appartement ET un garage, une seule personne doit représenter l'ensemble.

MarcoBrux · #20 15-10-2019 11:55:11

rexou a écrit :

PIM a écrit :
Il faut qu'il y ait acte authentique pour être propriétaire.
Donc donner procuration à un acquéreur qui n'a pas encore signé son acte, cela me paraît inadéquat.
Par contre, l'inviter - comme invité sans droit de vote - cela me paraît, de la part du promoteur, assez justifié. Et encore mieux, si le promoteur, pour chacune des entités concernées, vote dans le sens voulu par son acquéreur. Mais cela reste leur potage interne.
...Laisser l'acheteur participer aux décisions dans la gestion de son futur bien me semble parfaitement approprié et légitime. Ceci à condition pour le vendeur qu'aucun vote ne soit susceptible d'augmenter la charge du vendeur.

Rexou,
Dans ce cas précis, n'est-ce pas l'acheteur à supporter les conséquences des décisions prises par l'AG en sa présence!!!
l'art. 577-11, § 2, in fine, c. civil
"Toutefois, le copropriétaire entrant est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister."

BMCTools

MarcoBrux · #21 14-10-2019 17:31:47

Bonjour,

Un promoteur, propriétaire de 7 appartements dans un immeuble. les 7 appartements sont vendus à 7 propriétaires différents. Entre la date du compromis de vente et celle de l'acte notarial il donne procuration aux futures propriétaires pour assister à l'AG( ayant lieu entre les 2 dates).

Pour le syndic, seul le promoteur est Propriétaire jusque réception de l'acte officiel de vente.
- Quid des quorums dans ce cas? le promoteur est représenté par qui?
- quid de la comptabilisation des votes?

Autrement dit:
Peut-on donner 1 procuration par Lot?par conséquent plusieurs procurations pour plusieurs personnes?

Ex: j'ai un appartement et un garage. pourrai-je donner 1 procuration à X pour l'appartement et 1 autre à Y pour le garage?

J'ai l’impression que la Loi de 2018 est muette à ce sujet! à moins que j'ai mal compris

Pluralité de procuration!quid?

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