Caution locative / cas particulier

Ben1980 · #1 27-05-2020 05:20:07

arghzz a écrit :

Bonjour à tous et bravo pour ce forum dont je suis un lecteur silencieux depuis plus de dix ans.
En particulier, merci à grmff de nous faire régulièrement le récit de son dernier invest. De temps en temps, je relis tout depuis le début, passionnant.
Je suis bailleur de 5 petites maisons dans la région de Charleroi depuis 16ans. Tout se passe globalement bien.
Mais jai un cas particulier pour l'une d'elles, comportant 3 chambres, et je vous expose la situation:
Dedans à l'origine une personne et sa fille de 17ans, un bail de résidence principale pour la maman, et une caution bloquée. Tout va bien. 3ans plus tard, sa fille étant partie, la maman me demande si une amie à elle et ses 2 enfants de 8 et 10ans peuvent venir habiter avec elle, et de passer à un contrat de colocation. Je rencontre les dames, et on décide de garder la caution au nom de la 1ere locataire. L'erreur est peit-etre là. Et on signe un bail de colocation de droit commun au nom des deux dames. Aujourd'hui, j'apprends que la colocataire du début a quitté la maison. Mésentente. Fin de leur amitié. Je lui dis que sa caution ne sera pas libérée tant que je n' aurai pas reçu celle de la personne qui reste dans les lieux. Ce qu'elle comprend tout à fait. Ma nouvelle locataire, restant dans la maison, me demande "quelque mois" pour réunir les fonds.
Je suis lucide, et je n'ai pas envie d'attendre 6 mois pour ma caution.
Que feriez - vous, vous? Sachant que je n'ai jamais eu de retard de loyer, que les dames sont sympas , que la maison est en état nickel. Et que jamais de la vie j'accepterai une caution cpas.
Vous feriez quoi vous ? Faire signer une reconnaissance de dette avec reconstitution de caution par la dame qui reste, garder la caution de la 1ere à titre provisoire est-il legal?
Grand merci si vous avez un avis.

Je voulais donner la suite de cette affaire.

Suite au depart de la 1ere colocataire, jai envoyé un préavis de 6 mois pour mettre fin à la colocation, préavis donné le 1er novembre 2019.
En janvier et février 2020, les loyers étaient manquants de la part de la locataire restant dans les lieux. Mars fut payé . Elle a déménagé fin mars, ne rendant pas les clés, laissant derrière elle environ 25m3 d'ordures et brols divers, un jardin devenu un terrain boueux, la cage d'un chien, 2 reptiles mourants abandonnés dans leur terrarium... bref environ 2500 euros de préjudice. Jai gardé pendant ce temps la caution locative de la 1ere colocataire estimant que la solidarité prévue au contrat subsistait pendant la durée du préavis de 6 mois.

J'ai introduit en février 2020 une requête pour loyers impayés et exposant via mon avocat dans un dossier d'environ 90 pages mes frais et préjudices.

Audience prévue le 27 mars, reportée au 25 mai.

Ce 25 mai, étaient présents mon avocat et la 1ere colocataire. Faisait défaut la seconde qui avait causé tout ce brol.

Immédiatement, madame Le Juge a estimé que ne m'y étant pas opposé, ayant d'ailleurs remis préavis au bail de colocation, j'avais accepté le congé de fait remis par la 1ere colocataire, et que le bail et la solidarité avaient donc pris fin en novembre 2019.
Je suis prié de libérer la caution à la 1ere colocataire et l'affaire est reportée au 14 septembre 2020 où on espère la présence de la 2ieme colocataire. Qui reçoit un revenu d'intégration du CPAS. Donc avec des revenus insaisissables.

Je suis un peu choqué, je ne m'attendais pas du tout à une issue comme cela, j'étais assez confiant, mais
Parfois les choses et la loi sont plus complexes qu'il n'y paraît .

Ben1980 · #2 15-10-2019 22:20:25

grmff a écrit :

Pour référence, voici le texte complet de la loi valable pour la Wallonie sur le moniteur
Vous y lirez utilement les règles de la colocation:
CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au <bail> de colocation
Art. 65. Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, § 3, 59 et 63 du présent décret s'appliquent au <bail> de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l'accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s'appliquent également.
Art. 66. Les colocataires sont solidairement tenus de l'ensemble des obligations qui découlent du <bail>.
Art. 67. Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au <bail>, le congé doit être signé par chacun d'entre eux.
Art. 68. Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du <bail>, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
Après la période de trois mois visée à l'alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.
A défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.
Art. 69. Le remplaçant du colocataire qui s'est libéré de ses obligations avant le terme du <bail> succède à ses droits et obligations pour la durée du <bail> restante.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au <bail>.
L'obligation d'enregistrement de l'avenant visé à l'alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.
Art. 70. A chaque départ et à chaque arrivée d'un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l'état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.
En cas de départ anticipé d'un colocataire, l'avenant à l'état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s'il est remplacé dans la colocation.
Art. 71. Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du <bail> initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au <bail> en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.
Art. 72. Les colocataires signent un pacte de colocation.
Le pacte de colocation est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte de colocation est conclu.
Le pacte fixe à tout le moins :
1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n'est pas prévue par le contrat de <bail>;
2° la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre colocataires;
3° l'inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire;
4° les modalités de conclusion des contrats d'approvisionnement relatifs aux charges;
5° les modalités de conclusion des contrats d'assurance relatifs au bien loué;
6° les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire;
7° les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;
8° les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.
Art. 73. Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
Art. 74. Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Art. 75. Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.

Je vais lire attentivement cela, merci

Ben1980 · #3 15-10-2019 22:17:08

grmff a écrit :

Comme le temps passe. C'est donc un vrai bail de colocation.
Ma première crainte serait de savoir si la colocataire restante saura payer toute seule le loyer.
Ma 2e crainte sera de savoir si vous aller retrouver une autre colocataire.
Ma 3e crainte est de savoir la réaction de la locataire sortant quand vous lui réclamerez les indemnités.

1) Elle est isolée, 2 enfants, et payait déjà 600 euros avant d'arriver. En principe, pour elle pas de souci pour payer 550.
2) je pense qu'elle va rester seule dans la maison, que c'est ce qu'elle voulait... la maison pour elle?
3) en partant elle nous met qd meme en danger la colocataire et moi, ce serait tentant dessayer de retenir le max. Je vais dabord récupérer sa clé, puis prévenir ses fournisseurs et faire letat des lieux, et puis réfléchir...

Dernière modification par Ben1980 (15-10-2019 22:24:22)

grmff · #4 15-10-2019 22:14:06

Pour référence, voici le texte complet de la loi valable pour la Wallonie sur le moniteur

Vous y lirez utilement les règles de la colocation:

CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au <bail> de colocation
Art. 65. Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, § 3, 59 et 63 du présent décret s'appliquent au <bail> de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l'accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s'appliquent également.
Art. 66. Les colocataires sont solidairement tenus de l'ensemble des obligations qui découlent du <bail>.
Art. 67. Lorsque l'ensemble des colocataires mettent fin au <bail>, le congé doit être signé par chacun d'entre eux.
Art. 68. Le colocataire qui souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du <bail>, notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois.
Après la période de trois mois visée à l'alinéa 1er, le colocataire qui a notifié son congé est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et ses colocataires aient donné leur agrément sur son remplaçant, cet agrément ne pouvant être refusé que pour de justes motifs.
A défaut d'agrément, le colocataire visé à l'alinéa 1er est libéré de ses obligations à l'issue de cette période de trois mois moyennant le paiement d'une indemnité, équivalente à trois fois la part du colocataire dans le loyer, à ses colocataires.
Art. 69. Le remplaçant du colocataire qui s'est libéré de ses obligations avant le terme du <bail> succède à ses droits et obligations pour la durée du <bail> restante.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au <bail>.
L'obligation d'enregistrement de l'avenant visé à l'alinéa 2 repose sur le nouveau colocataire.
Art. 70. A chaque départ et à chaque arrivée d'un colocataire, les colocataires dressent un avenant à l'état des lieux qui visera les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes.
En cas de départ anticipé d'un colocataire, l'avenant à l'état des lieux est établi à ses frais ou à frais partagés avec son remplaçant s'il est remplacé dans la colocation.
Art. 71. Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du <bail> initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au <bail> en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d'un colocataire.
Art. 72. Les colocataires signent un pacte de colocation.
Le pacte de colocation est établi en autant d'exemplaires qu'il y a de colocataires.
A l'arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte de colocation est conclu.
Le pacte fixe à tout le moins :
1° la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n'est pas prévue par le contrat de <bail>;
2° la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre colocataires;
3° l'inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire;
4° les modalités de conclusion des contrats d'approvisionnement relatifs aux charges;
5° les modalités de conclusion des contrats d'assurance relatifs au bien loué;
6° les modalités d'arrivée, de départ et de remplacement d'un colocataire;
7° les conditions de constitution et de libération de la garantie locative;
8° les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.
Art. 73. Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
Art. 74. Les dispositions contenues aux articles 65 à 73 du présent décret sont impératives.
Art. 75. Le Gouvernement arrête un modèle-type indicatif de pacte de colocation.

Ben1980 · #5 15-10-2019 22:08:05

grmff a écrit :

A noter que, comme la moitié au moins des colocataires se barrent, vous avez la possibilité de donner le congé:
Art. 71 -Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.

Waw. C'est donc dans la loi. Je suppose que situation de fait ou sms vaut notification de congé.

Je vais donner congé de 6 mois. Poursuivre avec la caution et la dame qui reste pdt ce temps.
Et si elle veut un autre contrat de résidence principale à l issue des 6 mois, elle n'aura qu'à me proposer une caution bloquée normale.

Elle ça lui laisse du temps, et moi ça me protège

grmff · #6 15-10-2019 21:28:26

A noter que, comme la moitié au moins des colocataires se barrent, vous avez la possibilité de donner le congé:

Art. 71 -Lorsque la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont chacun donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un congé de six mois dans les formes et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire.

grmff · #7 15-10-2019 21:26:16

Comme le temps passe. C'est donc un vrai bail de colocation.

Ma première crainte serait de savoir si la colocataire restante saura payer toute seule le loyer.
Ma 2e crainte sera de savoir si vous aller retrouver une autre colocataire.
Ma 3e crainte est de savoir la réaction de la locataire sortant quand vous lui réclamerez les indemnités.

Ben1980 · #8 15-10-2019 21:21:47

grmff a écrit :

Le bail de colocation n'existait pas à l'époque, je suppose. Donc, vous aviez un bail de résidence principale classique, avec deux preneurs, sans doute cosolidairement responsables.
Donc, si je comprends bien, cela n'a rien à voir avec une colocation, où le droit des colocataires à partir moyennant certaines conditions est fixé dans la loi...

On a signé le bail de colocation fin 2018 avec elles deux, où est indiqué qu'un colocataire peut partir moyennant signification du congé 3mois à l'avance, et est libéré à condition qu'un autre colocataire soit retrouvé.

grmff · #9 15-10-2019 20:58:43

Le bail de colocation n'existait pas à l'époque, je suppose. Donc, vous aviez un bail de résidence principale classique, avec deux preneurs, sans doute cosolidairement responsables.

Donc, si je comprends bien, cela n'a rien à voir avec une colocation, où le droit des colocataires à partir moyennant certaines conditions est fixé dans la loi...

Ben1980 · #10 15-10-2019 17:47:26

PIM a écrit :

Le bail de colocation est-il toujours en vigueur ?
Ou il a été remplacé par un bail au seul nom de celle qui est resté ?

Pour l'instant c'est toujours le bail de colocation de droit commun.
Je pense que je vais indiquer 100 euros de plus par mois dans le cadre du nouveau bail pendant 12 mois.
Et ensuite verser cette somme sur un compte bloqué.
Et ensuite repasser au loyer normal.

Peut-être pas totalement légal mais je veux être certain d'avoir mes 2 mois de caution.

PIM · #11 15-10-2019 17:36:50

Le bail de colocation est-il toujours en vigueur ?
Ou il a été remplacé par un bail au seul nom de celle qui est resté ?

Ben1980 · #12 15-10-2019 17:25:07

Cest en principe en ordre pour le pimonaute dun seul compte

PIM · #13 15-10-2019 16:06:58

arghzz a écrit :

Je souhaite n'être l'homme que d'un seul compte (je dis à peu de choses près des paroles similaires aupres de ma femme), donc je veux bien redevenir ben1980, jy ai qd meme 200messages postés, et si ça peut élever mon rang de pimonaute, je veux bien ;-)

Partisan de la paix des ménages, je vous ai mis votre adresse email d'arghzz sur votre pseudo Ben1980: vous pourrez donc y regénérer votre mot de passe.

arghzz · #14 15-10-2019 16:00:59

Je souhaite n'être l'homme que d'un seul compte (je dis à peu de choses près des paroles similaires aupres de ma femme), donc je veux bien redevenir ben1980, jy ai qd meme 200messages postés, et si ça peut élever mon rang de pimonaute, je veux bien ;-)

Pour en revenir à cette caution... je suis preneur de tout avis.

Dernière modification par arghzz (15-10-2019 16:02:02)

PIM · #15 15-10-2019 15:56:21

arghzz a écrit :

je ne réussissais plus à accéder à l'ancienne boite email qui lui était liée et donc à y récupérer mon mot de passe

Vous auriez pu m'adresser un email pour arranger cela...
Mais si cette double vie cool vous convient, cela ne me dérange pas devil

arghzz · #16 15-10-2019 15:39:51

je ne réussissais plus à accéder à l'ancienne boite email qui lui était liée et donc à y récupérer mon mot de passe

Pour répondre au message précédent, jai acheté y a 2ans une maison avec une locataire qui avait une lettre de caution du cpas, ce qui n'est pas pareil qu'une somme bloquée à la banque, et je n'ai jamais pu accéder aux infos précises sur ce que couvre et ne couvre pas ce genre de lettre, donc je préfère eviter.

PIM · #17 15-10-2019 15:25:54

arghzz a écrit :

J'étais auparavant ben1980, javais publié qques messages à l'époque

Le pimonaute "ben1980" existe toujours: pourquoi créer un nouveau ?

Sherlock · #18 15-10-2019 15:15:22

arghzz a écrit :

Et que jamais de la vie j'accepterai une caution cpas.

Pourquoi ça, avez-vous eu des mauvaises expériences?

Je trouve que vous faites bien de conditionner la libération de la garantie locative mais je ne suis pas certain que si l'ancienne locataire exige de la récupérer, vous ayiez le choix.

arghzz · #19 15-10-2019 14:58:04

J'étais auparavant ben1980, javais publié qques messages à l'époque

arghzz · #20 15-10-2019 14:55:26

Bonjour à tous et bravo pour ce forum dont je suis un lecteur silencieux depuis plus de dix ans.
En particulier, merci à grmff de nous faire régulièrement le récit de son dernier invest. De temps en temps, je relis tout depuis le début, passionnant.
Je suis bailleur de 5 petites maisons dans la région de Charleroi depuis 16ans. Tout se passe globalement bien.

Mais jai un cas particulier pour l'une d'elles, comportant 3 chambres, et je vous expose la situation:

Dedans à l'origine une personne et sa fille de 17ans, un bail de résidence principale pour la maman, et une caution bloquée. Tout va bien. 3ans plus tard, sa fille étant partie, la maman me demande si une amie à elle et ses 2 enfants de 8 et 10ans peuvent venir habiter avec elle, et de passer à un contrat de colocation. Je rencontre les dames, et on décide de garder la caution au nom de la 1ere locataire. L'erreur est peit-etre là. Et on signe un bail de colocation de droit commun au nom des deux dames. Aujourd'hui, j'apprends que la colocataire du début a quitté la maison. Mésentente. Fin de leur amitié. Je lui dis que sa caution ne sera pas libérée tant que je n' aurai pas reçu celle de la personne qui reste dans les lieux. Ce qu'elle comprend tout à fait. Ma nouvelle locataire, restant dans la maison, me demande "quelque mois" pour réunir les fonds.
Je suis lucide, et je n'ai pas envie d'attendre 6 mois pour ma caution.
Que feriez - vous, vous? Sachant que je n'ai jamais eu de retard de loyer, que les dames sont sympas , que la maison est en état nickel. Et que jamais de la vie j'accepterai une caution cpas.

Vous feriez quoi vous ? Faire signer une reconnaissance de dette avec reconstitution de caution par la dame qui reste, garder la caution de la 1ere à titre provisoire est-il legal?

Grand merci si vous avez un avis.

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