Fin de location - locataire - hainaut - litige

baptduca · #1 28-10-2019 13:23:14

Bonjour et avant toute chose, merci pour ce site qui est une mine d'informations!

Ma compagne et moi louons un bien situé dans le hainaut depuis janvier 2017. Nous avons contacté l'agence de location fin mai pour signifier la fin de notre bail. Ceci a été fait par mail, et un accusé de reception nous est revenu avant le 31/05, toujours par mail, stipulant que le message était bien reçu. D'après mes recherches, ceci est donc tout a fait recevable aux yeux de la loi. La fin théorique du bail est donc le 31 août.

Nous avons acheté notre nouveau bien via une vente publique. Nous n'avions donc aucune idée du moment auquel les ex-propriétaires nous laisseraient effectivement prendre possession de notre nouveau bien. Tout s'est toujours bien déroulé avec l'agence de location, mis à part leur imposition de deux visites annuelles pour constater l'état du bien, qui est irréprochable. J'ai donc demandé à l'agence, par téléphone, à ce que les visites soient reportées au 15 juillet. C'est la date que nous avions convenus avec les ex-propriétaires dont le bien a été saisi, afin de leur laisser un délai de 2 mois pour quitter les lieux et trouver à se reloger.

L'agence a accepté de postposer les visites à condition que nous payons l'éventuel mois supplémentaire, ce que nous avons même proposé par nous-même. Notons que lorsque nous avons loué le bien, cela s'est fait lors du premier jour de visite car il s'agit clairement d'un bien de qualité. Nous étions donc confiants à ce niveau.

Seulement, fin juillet, impossible de prendre possession de notre nouveau bien. Les ex-propriétaires n'ont céssé de repousser la date butoir. Pour faire court, cela s'est débloqué vers le 10 août. Entretemps, Mme X, de l'agence de location, a perdu patience malgré le fait qu'elle ai été tenue informée à chaque fois que la date a été repoussée et malgré mes garanties pour le mois de septembre. Nous étions bloqués des deux cotés et nous étions les premiers embétés par la situation.

Le bien a finalement trouvé un nouveau locataire qui prendra possession des lieux le 1/11, soit 5 mois après la déclaration de fin de bail. Je soupconne fortement Mme X d'avoir bloqué les éventuels dossiers qui auraient pû être conclu plus tôt, mais passons.

Après cette longue introduction, voici mon point de vue. J'aimerai avoir l'avis de professionnels, voir des mentions d'articles de lois auxquels je pourrai me référer, afin de m'assurer que je ne vais pas m'attirer d'ennuis avec la justice:
Nous avons payé le mois de septembre mais refusons de payer le mois d'octobre, car du propre aveu de Mme X les visites auraient commencé au 1er juillet, soit 2 mois avant la fin du bail. Les visites ont commencé le 10 août, soit 1 mois et 10 jours plus tard. J'estime donc qu'il n'est pas logique que nous payions 5 mois de préavis. Nous avons payé le mois de septembre dans un esprit de conciliation. D'après les bases légales que j'ai pu trouver, ma mention de fin de bail est recevable car elle a donné lieu a un accusé de reception. Par contre, il est illégal de nous réclamer le mois d'octobre comme cela l'aurait été pour le mois de septembre car aucune mention d'un refus de droit de visite n'a été fait par recommandé, comme semble le stipuler la loi. A partir de là, nous aurions pu réclamer dès fin août qu'un état des lieux de sortie soit réalisé et que notre garantie locative nous soit rendue. Cela n'a pas été fait, et malgré le fait que la maison soit vide depuis la mi-septembre (nous avons pris notre temps pour la fin du déménagement étant donné que nous avions tout le mois de septembre pour cela), l'état des lieux de sortie n'aura lieu que demain. J'ai reçu ce jour un rappel de paiement majoré de 20€ pour l'envoi du courrier, et avant de mettre le feu aux poudres, j'aimerai être sûr d'être dans mon bon droit!

Merci d'avoir pris le temps de me lire!

baptduca · #2 28-10-2019 15:39:44

Je précise si besoin en est que nous avons été de bonne foi tout au long de nos démarches, que nous avons toujours respecté notre parôle et que j'avais initialement proposé à l'agence de payer 1 mois et 10 jours supplémentaires étant donné que c'est la période pendant laquelle nous avons souhaité ne pas commencer les visites. En effet, si les ex-propriétaires n'avaient pas voulu bouger, nous aurions dû entamer une procédure d'explusion qui aurait été très longue. De plus, je ne souhaitais pas que des gens soient dans la rue en partie à cause de nous...

grmff · #3 28-10-2019 16:19:58

Vous avez donc annulé votre préavis initial, avec accord mutuel sur l'annulation. Il est donc logique de compter un nouveau préavis. Et si vous quittez avant la fin du nouveau préavis, il est logique qu'on vous réclame 3 mois, éventuellement diminués selon date d'entrée du nouveau locataire...

Il ne fallait pas refuser les visites ni changer la date de fin de préavis.

baptduca · #4 28-10-2019 19:13:28

Avant tout merci pour cette réponse aussi consise soit-elle.
Concrètement, à quel moment avons-nous annulé le préavis initial? Nous avons, de commun accord, défini que le retard pris à cause des non-visites serait comblé par le paiement d'un loyer pour la durée ainsi perdue, mais pas at vitam eternam... Imaginez que l'agence nous ai dit que le futur locataire ne viendrai qu'au 1er janvier. Nous aurions alors payé août, septembre, octobre, novembre et décembre comme préavis?! D'un point de vue légal, rien n'indique une quelconque annulation de préavis nous sommes simplement tombés d'accord pour le prolonger, mais de manière limitée...

GT · #5 28-10-2019 19:35:55

baptduca a écrit :

Avant tout merci pour cette réponse aussi consise soit-elle.
Concrètement, à quel moment avons-nous annulé le préavis initial? Nous avons, de commun accord, défini que le retard pris à cause des non-visites serait comblé par le paiement d'un loyer pour la durée ainsi perdue, mais pas at vitam eternam... Imaginez que l'agence nous ai dit que le futur locataire ne viendrai qu'au 1er janvier. Nous aurions alors payé août, septembre, octobre, novembre et décembre comme préavis?! D'un point de vue légal, rien n'indique une quelconque annulation de préavis nous sommes simplement tombés d'accord pour le prolonger, mais de manière limitée...

Comment a été formalisé l'accord ? Par écrit ? Quels en sont les termes exacts ?

grmff · #6 28-10-2019 20:40:56

Désolé si je semble dur. Je vous ai transmis mon sentiment sous sa forme brute, je le reconnais...

En fait, ma position constante est qu'un préavis, c'est informer propriétaire d'une date de départ. S'il n'y a plus de date de départ précise, il n'y a plus de préavis. Le préavis est de 3 mois, et c'est la durée allouée par la loi au propriétaire pour trouver un locataire.

Vous avez réduit la durée des visites, et annulé la date de fin d'occupation. Donc empiété largement sur les droits du propriétaire.

(J'avoue, je donne mes arguments sous forme d'avocat du diable.... cohérente avec mes propres positions constantes face à mes locataires. Aucune idée de ce qui a été dit et ou écrit entre vous, le propriétaire et l'agent immobilier...)

panchito · #7 28-10-2019 23:22:06

Pour que votre renom ait une date certaine, vous auriez du l'envoyer par recommandé avec accusé de réception. Vous dites l'avoir envoyé à l'agence immobilière qui vous a loué le bien mais agit-elle aussi en tant que régisseur de bien pour le bénéfice du propriétaire? Savez-vous le prouver?

Ensuite, pour convenances personnelles, vous avez demandé à l'agence immobilière (= régisseur de biens du bailleur?) d'annuler le préavis.

Avez-vous un écrit confirmant que le bailleur ou le régisseur de bien auquel le bailleur a fait appel a accepté d'annuler votre préavis?

baptduca · #8 29-10-2019 10:00:28

Merci à tous pour vos réponses!

Alors concernant l'accord, les seules traces que j'ai sont des SMS datant de début août qui mentionnent cet accord, qui a donc été passé oralement par téléphone.

J'ai un mail envoyé de début août qui explique toute la situation mais pour lequel je ne vois pas de réponse. Nous avons beaucoup échangé par SMS/téléphone. Voici le passage du mail qui nous interresse:
"Depuis 2 jours, nous avons donc la certitude que cette fois çà y est, nous sommes seuls possesseurs du bien et que dans cette optique, les visites peuvent enfin commencer. J'ai contacté Mme *** dans les 10 minutes ayant suivi la remise de la (première) clé (ils en ont toujours une, raison pour laquelle je dois changer les verrous). Je suis donc assez surpris de la réponse de Mme*** , dans laquelle elle me demande de transmettre mon préavis par pli recommandé, ce qui signifie une fin de bail au 31/11!!! Je m'étonne car j'ai bel et bien reçu une confirmation à mon mail du 31 mai! Nous aimerions donc que la parole initiale soit respectée afin qu'aucune des parties ne se sentent lésée: commencer les visites au plus vite afin de louer le bien au plus vite, et ce pour que Mr *** n'ai pas de mois sans loyer, et afin que nous ne payions pas 3 mois supplémentaire pour le plaisir. Le bien sera loué, cela ne fait aucun doute, au plus tard au 1er octobre. Je crois qu'il est dans l'intérêt de chacun, et en particulier de ***, supposé jouer un rôle tampon entre propriétaire et locataire, qu'une solution amiable soit trouvée afin d'éviter toute complication. Nous espérons donc que l'accord passé oralement avec Mme ***, disant qu'étant donné que les visites ont été reportées d'un mois nous nous engagions à payer un mois de plus, tiendra toujours, et que le bien sera mis en location au plus vite avec la mention: libre au 1er octobre, et non au 1er décembre."

Je mentionne également cette phrase, que j'avais franchement oubliée... "Je lui ai également signifié que si c'était les délais qui l’inquiétaient, le préavis n'ayant pas été remis par pli recommandé, nous ne pouvions de toute manière pas légalement quitter les lieux et qu'elle pouvait donc dormir sur ses deux oreilles. "

@grmff nous n'avons jamais changé la date de départ, nous avons toujours souhaité partir au 1/09. Nous avons simplement conscience que laisser 20 jours pour visites et trouver un locataire c'est trop peu, d'où notre proposition.

@panchito oui l'agence agit en tant que gestionnaire total du bien. De ce que j'ai pu lire, il n'est pas nécessaire d'envoyer la demande de fin de bail par recommandé. La date du mail fait foi, le seul recours à cela serai de dire que le mail n'a pas été lu mais j'ai reçu un accusé de reception.
A aucun moment nous n'étions supposé entrer en contact avec le propriétaire (ce qui a été fait, je l'ai également prévenu fin mai par SMS car nous nous entendions bien). Je peux sans doute le prouver en épluchant le contrat.

Non, nous n'avons aucun écrit mentionnant un report. Même mon mail a reçu une réponse orale.

Encore merci à vous!

Edit PIM: supprimé les identifications

Dernière modification par PIM (29-10-2019 10:58:37)

baptduca · #9 29-10-2019 10:11:38

Je m'avance peut-être: le contrat est bien signé entre le propriétaire et nous-même. Difficile de determiner le rôle réel de l'agence donc. Je laissé le reste des documents sur place étant donné que l'état des lieux est à 16h. Je voudrai d'ailleurs m'assurer d'une chose: l'argent de la caution peut-il servir à recouvrir ce dernier mois de loyer ou en aucun cas? Merci!

panchito · #10 29-10-2019 10:59:56

Vous avez cassé votre renom pour convenances personnelles.

Le bail (de 9 ans?) est donc toujours en cours.

Vous devez à nouveau le résilier et envoyer votre recommandé immédiatement afin que votre préavis puisse commencer le 1er novembre, car l'agence doit le recevoir AVANT le 31 octobre à minuit!

Tout le reste: c'est-à-dire, vos problèmes personnels avec votre nouveau bien qui n'était pas libre à temps, n'ont aucune incidence évidemment sur vos obligations contractuelles liées à votre bail en cours.

Relisez votre bail: pendant la période de préavis qui commencera au 1er novembre (si vous envoyez votre recommandé ce matin), et qui se terminera au 31 janvier, vous devrez probablement permettre les visites 2 heures contiguës par jour, 3 fois par semaine.

panchito · #11 29-10-2019 11:03:21

Mais l'agence n'a alors rien à voir! Tout est à négocier avec le propriétaire! C'est un peu tard pour vous en rendre compte!

PIM · #12 29-10-2019 11:44:36

Si votre état des lieux de sortie a lieu aujourd'hui à 16 h, c'est tout de même que tout le monde est d'accord pour considérer que le bail prend fin... aujourd'hui à ± 16 h, non ?

baptduca · #13 29-10-2019 12:29:00

@PIM oui et non: nous avons demandé à effectuer l'état des lieux fin septembre mais ils n'ont pas voulu. Nous avons donc précisé déjà à ce moment là que nous ne refusions de payer l'entièreté du mois d'octobre.

@pachico j'ai du mal à comprendre à quel moment nous avons cassé notre renom... Le bail est un bail à l'année. Il n'y a plus aucun intérêt à envoyer un nouveau renom en sachant que l'état des lieux est aujourd'hui. Quant à la phrase concernant le propriétaire, il faut savoir que TOUT ce qui a donné lieu à discussion est passé par l'agence. Quand j'ai contacté directement le propriétaire je me suis fais taper sur les doigts par l'agence qui insistais pour que ce dernier ne soit pas dérangé, car c'était là leur rôle. Comme je l'ai dit cependant, le propriétaire a été prévenu par téléphone au même moment que l'agence et n'est aucunement concerné par notre départ.

baptduca · #14 29-10-2019 12:32:40

Pouvez-vous également me dire si oui ou non l'agence à le droit de conserver une partie de la garantie locative dans le but d'épurer le dernier mois de loyer? Merci.

J'insiste sur le fait que nous avons voulu être correct du début à la fin. Nous avons par exemple remplacé un quick-step qui gondolait alors que nous n'en étions pas obligés. Nous aurions pu (mais j'ai refusé car je tiens à être un locataire correct afin de maximiser les chances d'avoir des locataires corrects à l'avenir. Oui, je crois au Karma!) quitter les lieux fin août et abandonner notre garantie locative sans payer les 2 derniers mois. Ce n'aurait pas été correct et je n'y tenais pas.

EP001 · #15 29-10-2019 13:14:46

PIM a écrit :

Si votre état des lieux de sortie a lieu aujourd'hui à 16 h, c'est tout de même que tout le monde est d'accord pour considérer que le bail prend fin... aujourd'hui à ± 16 h, non ?

Juridiquement non
J'ai eu le cas d'un locataire qui a donné son préavis le 4 avril en disant qu'il partait le 30 mai. Je n'était pas d'accord mais je n'ai rien dit et j'ai trouvé un nouveau locataire pour le 1 juin.
Il y a eu un état des lieux avec remise des clés le 30 mai et Il y a eu beaucoup de dégâts locatifs dont le locataire a refusé de payé
C'est passé en jugement et dans ma requête je ne demandais pas de préavis mais juste le paiement des dégâts locatifs..

A l'audience le juge m'a demandé d'un air étonné et vous ne demander pas un préavis? j'ai répondu que non et le juge m'a répondu Vous êtes sûr et la dessus l'avocat de la partie adverse a proposer de fixer une date d'audience et le juge a répondu attender je dois d'abord avoir la réponse de monsieur car la procédure sera différente.

Vu qu'elle insistait j'ai demandé un préavis de 3 mois supplémentaires. J'avais déjà eu un mois mais il rompait le bail moins de 3 ans après le début du bal de 9 ans.

Résultat final j'ai eu les 3 mois supplémentaires alors que l'état des lieux avait bien eu lieu.

Je me demande d'ailleurs si le juge n'a pas outrepasser ses fonctions en insistant que je demande le préavis.

En ce qui concerne le préavis par email, je signale que recevoir un accusé de réception ne veut absolument pas dire que le réceptionnaire a lu l'émail. Cela indique simplement que le mail est soit bien arrivé sur l'ordinateur soit qu'il s'est affiché sur l'écran et certaine messagerie précise "le mail a bien été reçu pa xxxxx" ou "le mail s'est bien affiché sur l'écran" et ajoute cela ne veut pas dire qu'il a été lu.

Si le locataire s'y connait en informatique il lui est très facile de se défendre et de dire qu'il ne l'a pas reçu. et cela peut être vrai ou faux. Il y a des tas d'occasion où le réceptionnaire ne reçoit pas l'email ou ne l'a pas lu mais que l'expéditeur reçoit un avis de réception.

Personnellement ma messagerie est configurée pour ne pas envoyer les accusé de réception.
J'utilise souvent l'option Accusé de réception mais pas dans un but d'avoir une preuve de réception mais simplement savoir si le correspondant a bien reçu le mail; cela me permet d'en renvoyer un s'il ne l'a pas reçu. Je gère une association et on travaille par email

panchito · #16 29-10-2019 14:01:38

j'ai du mal à comprendre à quel moment nous avons cassé notre renom... Le bail est un bail à l'année. Il n'y a plus aucun intérêt à envoyer un nouveau renom en sachant que l'état des lieux est aujourd'hui. Quant à la phrase concernant le propriétaire, il faut savoir que TOUT ce qui a donné lieu à discussion est passé par l'agence. Quand j'ai contacté directement le propriétaire je me suis fais taper sur les doigts par l'agence qui insistais pour que ce dernier ne soit pas dérangé, car c'était là leur rôle. Comme je l'ai dit cependant, le propriétaire a été prévenu par téléphone au même moment que l'agence et n'est aucunement concerné par notre départ.

Vous avez envoyé votre renom au mois de mai. Votre préavis courait donc du 1er juin au 31 août. Or vous êtes toujours dans le bien au 29 octobre. C'est donc bien que votre renom a été cassé!

Le bail à l'année n'existe pas. Vous avez réussi votre période d'essai d'un an, et comme votre bailleur (qui n'est pas l'agence) mais bien le propriétaire ne s'est pas opposé à ce que vous restiez dans les lieux, votre bail a été automatiquement transformé en bail de 9 ans.

Comme la date de prise d'effet de votre bail est le 1er janvier 2017 (?) vous êtes donc dans la 3ème année d'un bail de 9 ans et devez payer une indemnité de rupture de 1 mois de loyer et prester un préavis de 3 mois.

Si l'agence ne figure pas au bail c'est qu'elle n'est en aucun cas le régisseur, elle a juste touché une commission pour vous avoir trouvé comme locataire. Peut-être que votre bailleur l'a aussi mandatée pour réaliser votre état des lieux d'entrée et de sortie. Votre bail (bail PIM?) stipule probablement que l'état des lieux de sortie doit se faire au plus tard le dernier jour du bail. Si c'est un expert qui le fait, il doit vous faire signer ainsi qu'à votre bailleur, une lettre de mandat avec la date exacte à laquelle se déroulera cette expertise.

La garantie ne peut jamais servir à payer des loyers! D'ailleurs elle se trouve sur un compte bloqué, et est donc inutilisable tant que le formulaire de libération de la banque où vous l'avez déposée n'est pas signée par vous et par votre propriétaire. Je suppose que sur la convention de blocage c'est aussi votre propriétaire qui a signé et pas l'agence qui ne figure même pas au bail.

baptduca · #17 29-10-2019 14:32:04

@EP001 merci pour ce point de vue! Je précise qu'il ne s'agit pas d'un accusé automatique, mais d'une réponse claire et précise sous cette forme:

"Bonjour mail bien reçu . Merci . Nous reviendrons vers vous pour la suite du dossier . Bien à vous "

@Panchito non le bien est vide depuis le 15 septembre!! Mais l'agence a refusé d'organiser l'état des lieux de sortie avant aujourd'hui.

Autre point: le contrat précise précise la durée sous ces termes, parmi lesquels pour moi qui suis peu formé juridiquement, il y a confusion entre la note et la dernière phrase:
"bail conclu pour une durée d'un an,...
Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder 3 ans. (nous sommes restés 2 ans et 9 ou 10 mois).
Note: Les parties conviennent entre elles, de commun accord, qu'à défaut d'un écrit concernant la dite-prorogation, le bail est toutefois reconduit suivant les mêmes conditions.
De plus, ... le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat. "

Si je vous comprends bien, si je parviens à un accord avec le propriétaire, l'agence ne pourra pas s'y opposer? Je crois alors que c'est la meilleure option à envisager...

Merci à vous tous!

grmff · #18 29-10-2019 15:00:24

PIM a écrit :

Si votre état des lieux de sortie a lieu aujourd'hui à 16 h, c'est tout de même que tout le monde est d'accord pour considérer que le bail prend fin... aujourd'hui à ± 16 h, non ?

Le bail prend fin, mais pas la responsabilité du locataire. Ce serait un peu facile.

grmff · #19 29-10-2019 15:12:18

baptduca a écrit :

@EP001 merci pour ce point de vue! Je précise qu'il ne s'agit pas d'un accusé automatique, mais d'une réponse claire et précise sous cette forme:
"Bonjour mail bien reçu . Merci . Nous reviendrons vers vous pour la suite du dossier . Bien à vous "
@Panchito non le bien est vide depuis le 15 septembre!! Mais l'agence a refusé d'organiser l'état des lieux de sortie avant aujourd'hui.
Autre point: le contrat précise précise la durée sous ces termes, parmi lesquels pour moi qui suis peu formé juridiquement, il y a confusion entre la note et la dernière phrase:
"bail conclu pour une durée d'un an,...
Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder 3 ans. (nous sommes restés 2 ans et 9 ou 10 mois).
Note: Les parties conviennent entre elles, de commun accord, qu'à défaut d'un écrit concernant la dite-prorogation, le bail est toutefois reconduit suivant les mêmes conditions.
De plus, ... le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat. "
Si je vous comprends bien, si je parviens à un accord avec le propriétaire, l'agence ne pourra pas s'y opposer? Je crois alors que c'est la meilleure option à envisager...
Merci à vous tous!

Votre mail de congé est validé. Cela ne pose pas de soucis.
Ce qui pose soucis, c'est votre refus de laisser visiter sous prétexte que vous n'avez pas encore la nouvelle maison. Pour moi, cela vaut annulation du préavis, et comme le préavis (pendant lequel le proprio a le droit de faire visiter et de relouer!!!) est à tout le moins postposé aussi.
Pour la phrase mentionnée, cela veut dire que vous êtes maintenant dans la 3e année d'un bail de 9 ans. Les règles des baux d'un an ne s'appliquent plus. (Et fin de bail dans la 3e année = possibilité pour le propriétaire de vous réclamer un mois d'indemnité, en plus du préavis. Mais chut... ne lui dites pas...)

Il est évident que si vous avez un accord avec le proprio, l'agence ne peut s'y opposer.

baptduca · #20 29-10-2019 15:17:39

Super merci je m'en vais déjà plus tranquille! A fortiori je suis d'accord avec vous, le préavis a été postposé. Et c'est la dessus que j'ai voulu trouver un accord: Si l'agence de son propre aveu souhaitait commencer les visites le 1/07 et que les visites ont effectivement commencé le 10/08, j'accepte de payer 1 mois et 10 jours supplémentaires, soit septembre et 1/3 d'octobre.

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