Décompte annuel des provisions de charges et surface habitable minimal (AIS)

Locataire33 · #1 27-11-2019 12:49:27

rexou a écrit :

Vous vous informez et cela vous donne des arguments pour négocier avec votre ais.
Une révision de votre dette limitée aux deux ou trois dernières années sera déjà un résultat positif. Ne perdez pas de vue que si un accord n'est pas trouvé, il peut vous être réclamé 5 ans d'arriérés. Ou moins... C'est le juge seul qui en décidera. Mais mieux vaut trouver un accord win win...

D'accord avec vous, l'idéal étant de trouver un accord à l'amiable, aussi mauvais soit-il....je me vois mal alerter un juge de paix pour un arriéré qui est encore exigible pendant les 5 ans qui suivent le paiement des provisions.

rexou

rexou · #2 26-11-2019 22:41:15

Vous vous informez et cela vous donne des arguments pour négocier avec votre ais.

Une révision de votre dette limitée aux deux ou trois dernières années sera déjà un résultat positif. Ne perdez pas de vue que si un accord n'est pas trouvé, il peut vous être réclamé 5 ans d'arriérés. Ou moins... C'est le juge seul qui en décidera. Mais mieux vaut trouver un accord win win...

Locataire33 · #3 26-11-2019 22:34:07

rexou a écrit :

Il est un peu gros de vous reprocher de ne pas avoir demandé la régularisation annuelle... c'est eux qui doivent vous l'envoyer et ce n'est pas à vous de la demander. Mais vous êtes dans le cadre d'une négociation et si les relations se dégradent, ils sont en droit de vous réclamer 5 ans d'arriérés... Autant le savoir...
Ils vous font un "cadeau" de 1 an. Reste à savoir bien sur si c'en est vraiment un, au vu de vos consommations réelles. Essayez de bénéficier aussi du rab de l'année 2016 ?

Il est effectivement grotesque de me reprocher le fait de ne pas avoir demandé une régularisation. Après consultation de quelques articles de droit immobilier, tous convergent vers un devoir du bailleur à notifier le calcul du décompte au preneur.

Extrait du www.droitbelge.be

Charges locatives en tant que bailleur :

5. Provisions sur charges

Il est d’usage que le locataire soit invité à payer des provisions en attendant un décompte (trimestriel ou annuel) des charges.

Cette modalité est, dans la pratique, souvent confondue avec les charges fixées de manière forfaitaire. Contrairement à cette dernière figure, les provisions emportent nécessairement un décompte et donc une correction en fin d’année, soit en votre faveur, soit en faveur du locataire.

Il est à observer que la jurisprudence estime que le bailleur commet une faute en réclamant une provision nettement inférieure à la réalité des charges puisqu’il trompe ainsi son locataire sur l’importance de la dépense qu’il encourt.

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.

rexou · #4 26-11-2019 21:44:30

rexou (32.11.19 à 12h11.59) a écrit :

Vous auriez dû recevoir votre décompte de charges chaque année. Néanmoins vous devez payer les régularisations demandées, dont la dette est seulement prescrite après 5 ans.

Je vous confirme ma première réponse.

Vous pouvez négocier pour essayer de limiter la dette aux deux ou trois dernières années seulement, mais ils ne sont pas obligés d'accepter.

Il est un peu gros de vous reprocher de ne pas avoir demandé la régularisation annuelle... c'est eux qui doivent vous l'envoyer et ce n'est pas à vous de la demander. Mais vous êtes dans le cadre d'une négociation et si les relations se dégradent, ils sont en droit de vous réclamer 5 ans d'arriérés... Autant le savoir... smile

Ils vous font un "cadeau" de 1 an. Reste à savoir bien sur si c'en est vraiment un, au vu de vos consommations réelles. Essayez de bénéficier aussi du rab de l'année 2016 ?

Dernière modification par rexou (26-11-2019 21:47:47)

Locataire33 · #5 26-11-2019 19:43:43

grmff a écrit :

1 - Vous n'êtes pas en tort de ne pas avoir reçu le décompte. C'est au bailleur de l'envoyer.
2 - La loi prescrit le décompte de charge par 5 ans. S'ils sont remonté jusqu'en 2016, ils vous font cadeau (ou pas...) de 2015 et avant.

Bonsoir grmff, ce qui est vraiment révoltant c'est qu'ils admettent a peine leur erreur prétextant que je ne suis pas le seul dans cette situation, que c'est la faute au syndic, au manque de personnel, à moi qui n'a pas demandé de décompte, à la météo...bref, ils n'y sont presque pour rien. Une agence à fibre sociale qui, au lieu d'aider, t'annonce avec un détachement hallucinant que rembourser plus de 1000 euros, c'est pas si dramatique et
qu'on peut aller vers le CPAS en cas de besoin.

grmff · #6 26-11-2019 16:08:17

1 - Vous n'êtes pas en tort de ne pas avoir reçu le décompte. C'est au bailleur de l'envoyer.
2 - La loi prescrit le décompte de charge par 5 ans. S'ils sont remonté jusqu'en 2016, ils vous font cadeau (ou pas...) de 2015 et avant.

Locataire33 · #7 26-11-2019 15:53:37

Bonjour,
Suite à l'entretien que j'ai eu avec les responsables de l'Ais, ils m'ont proposés un plan de paiement. Ils m'ont dit qu'il y a eu effectivement un retard au niveau du calcul (Bien plus que 5 ans mine de rien vu que je n'ai reçu aucun décompte depuis le début de notre bail en 2012) mais qu'ils ont effacé l'ardoise de 2012 jusqu'en 2015 (Générosité ou autre, je n'ai pas compris cette explication)
Ils m'ont dit que les torts sont partagés dans la mesure où je n'ai pas demandé un décompte pour savoir si je payais assez ou pas.
Ils m'ont aussi dit que la loi les autorise à revenir 5 ans en arrière en cas de retard pour demander des remboursements.

Alors deux questions :

1-Peut-on considérer que je suis en tort pour ne pas avoir demandé un décompte annuel? Sur mon bail il est bien mentionné qu'un décompte annuel sera adressé au preneur par le bailleur.

2-la loi autorise-t-elle un bailleur (L'Ais) à revenir 5 ans en arrière pour demander un remboursement du décompte des charges?

Merci de répondre sur l'aspect juridique et non pas de la simple logique.

rexou · #8 24-11-2019 15:53:09

grmff a écrit :

Je ne pense pas que les AIS aient des budgets pour réduire les frais réels de leurs locataires en supportant eux-même une partie de ces charges. Demandez toujours, cela ne mange pas de pain. Mais ne partez pas en vacances avec l'argent que vous espérez économiser, vous risquez bien d'être déçu...
Par contre, si vous faites un plan d'apurement raisonnable, je vois mal les AIS vous traîner devant un juge, et encore moins obtenir quoique ce soit.
Proposez leur 50€ par mois. Ils vont refuser. Puis, acceptez 125€. Voyez aussi à réactualiser vos provisions de charges en fonction des charges réelles des exercices précédents, histoire de ne pas vous retrouver dans la même situation dans 2 ans.

Pas de budget spécifique, surement... mais il reste possible de faire un geste après 4 années de négligence qui ont contribué à déstabiliser les finances d'une personne dans une situation déjà difficile. Par exemple, l'ais peut limiter sa demande de régularisation aux trois (voire aux deux) dernières années. Il n'y a en effet aucune obligation que cette proposition soit acceptée mais comme dit : demander ne mange pas de pain. Et je pense quant à moi qu'un geste reste du domaine du possible.

Ne pas partir en vacances avec l'argent reste un bon conseil quand même ! devil

Proposer 50 euros mensuels, oui. Il devrait être possible de finaliser avec 75 ou 100euros mensuels maxi pour régulariser, en plus de l'adaptation du montant des provisions futures.

Une ais a quand même une finalité sociale... et dans ce cas, devrait accepter la responsabilité de la défaillance de son suivi en matière de charges.

Bref, je reste (modérément quand même) optimiste quant à un geste concret de réduction de la dette en plus du plan d'apurement qui est parfaitement normal et légitime.

grmff · #9 24-11-2019 15:17:28

Je ne pense pas que les AIS aient des budgets pour réduire les frais réels de leurs locataires en supportant eux-même une partie de ces charges. Demandez toujours, cela ne mange pas de pain. Mais ne partez pas en vacances avec l'argent que vous espérez économiser, vous risquez bien d'être déçu...

Par contre, si vous faites un plan d'apurement raisonnable, je vois mal les AIS vous traîner devant un juge, et encore moins obtenir quoique ce soit.

Proposez leur 50€ par mois. Ils vont refuser. Puis, acceptez 125€. Voyez aussi à réactualiser vos provisions de charges en fonction des charges réelles des exercices précédents, histoire de ne pas vous retrouver dans la même situation dans 2 ans.

Locataire33 · #10 24-11-2019 10:33:20

panchito a écrit :

Voilà effectivement l'explication...pas question donc de venir se plaindre de votre logement actuel: vous avez vous-même décidé d'y rester!

Face à tant de perspicacité, je ne peux que m'incliner...

PIM, grmff

panchito · #11 24-11-2019 10:05:56

Locataire33 a écrit :

Oui j'espère aussi que l'aspect social va faire en sorte qu'on trouve une solution qui arrange tout le monde,

Comme dans tous les baux standards (aussi dans le privé) il était stipulé qu'au moins une fois l'an vous deviez recevoir votre décompte de charge. Il est quand même surprenant que vous ne l'ayez jamais demandé! Vous ne pouviez pas penser qu'au lieu de devoir payer une régularisation, vous alliez peut-être être remboursé? C'est aussi ça, pouvoir gérer son budget...

panchito · #12 24-11-2019 10:02:25

Locataire33 a écrit :

il y a 4 ans, à l'époque on avait accepté le logement par besoin et notre fille était encore toute jeune donc on a pu se débrouiller, mais dès que l'école arrive les besoins évoluent. L'agence a bien voulu nous chercher un autre logement mais vu le nombre très limité de logements disponibles on n'en a vu qu'un seul et les charges communes étaient trop élevées.

Voilà effectivement l'explication...pas question donc de venir se plaindre de votre logement actuel: vous avez vous-même décidé d'y rester!

Locataire33 · #13 23-11-2019 20:52:58

rexou a écrit :

Vu ainsi, on se comprend mieux.
Concernant le paiement des charges sur les 4 dernières années, vous pouvez toujours tenter de demander une réduction de celles-ci à titre de "geste de bonne volonté". Deux choses en votre faveur : vous louez à une agence à finalité sociale et cette agence s'est montrée négligente durant 4 ans... Il se peut (mais attention, ce n'est en aucun cas une obligation) qu'ils acceptent de limiter la somme demandée, en plus de vous laisser la possibilité d'un paiement échelonné.
Bonne chance.

Oui j'espère aussi que l'aspect social va faire en sorte qu'on trouve une solution qui arrange tout le monde, merci à vous pour vos réponses rexou.

rexou · #14 23-11-2019 19:59:16

Locataire33 a écrit :

Je me suis peut-être mal exprimé, le terme recours ne voulait pas dire que je veux contester quelque chose que j'ai accepté il y a 4 ans, à l'époque on avait accepté le logement par besoin et notre fille était encore toute jeune donc on a pu se débrouiller, mais dès que l'école arrive les besoins évoluent. L'agence a bien voulu nous chercher un autre logement mais vu le nombre très limité de logements disponibles on n'en a vu qu'un seul et les charges communes étaient trop élevées. Quoi qu'il en soit, c'est pas important, je voulais surtout savoir par rapport au paiement du décompte.
Merci à vous.

Vu ainsi, on se comprend mieux.

Concernant le paiement des charges sur les 4 dernières années, vous pouvez toujours tenter de demander une réduction de celles-ci à titre de "geste de bonne volonté". Deux choses en votre faveur : vous louez à une agence à finalité sociale et cette agence s'est montrée négligente durant 4 ans... Il se peut (mais attention, ce n'est en aucun cas une obligation) qu'ils acceptent de limiter la somme demandée, en plus de vous laisser la possibilité d'un paiement échelonné.

Bonne chance.

Locataire33 · #15 23-11-2019 19:48:39

rexou a écrit :

Quant à la dimension de la chambre, vous dites très justement l'avoir accepté à l'époque parce que c'est le seul choix qui s'offrait à vous. Dès lors, admettez qu'il est malvenu de contester après 4 ans de location. Vous bénéficiez d'un loyer avantageux, sans quoi vous auriez choisi un bien dans le privé. Ceci comporte des avantages mais aussi des inconvénients.
C'est l'expression "recours" qui m'a paru choquante. Vous avez accepté de louer ce bien et vous y restez depuis 4 ans...
Vous pouvez bien sur demander à l'ais s'il est possible de disposer d'un logement plus grand quand un de ceux-ci se libérera. Mais nous sommes là dans le domaine de la communication et pas du recours pour vous plaindre d'une situation que vous avez acceptée.

Je me suis peut-être mal exprimé, le terme recours ne voulait pas dire que je veux contester quelque chose que j'ai accepté il y a 4 ans, à l'époque on avait accepté le logement par besoin et notre fille était encore toute jeune donc on a pu se débrouiller, mais dès que l'école arrive les besoins évoluent. L'agence a bien voulu nous chercher un autre logement mais vu le nombre très limité de logements disponibles on n'en a vu qu'un seul et les charges communes étaient trop élevées. Quoi qu'il en soit, c'est pas important, je voulais surtout savoir par rapport au paiement du décompte.
Merci à vous.

rexou · #16 23-11-2019 18:52:48

Locataire33 a écrit :

grmff a écrit :
Pour répondre à votre première question, vous avez la marge de manoeuvre de pouvoir étaler le payement. Il est évident que s'ils ont mis 4 ans à vous envoyer le décompte, ils sont priés d'accepter un étalement raisonnable du payement de la dette.
C'est qui me semble aussi parce que franchement, autant on toujours payé tout ce qui est dû en temps et en heure, autant là sortir 1000 euros en une voir même en 5 fois ça va être très très compliqué.
Pour en revenir à la taille de la chambre, je pense aussi que l'âge n'entre pas en compte par rapport à la taille de la chambre mais c'est plutôt le nombre de personnes qui occupent les lieux, nous sommes un couple avec un enfant. Et encore une fois, je ne suis pas du genre à contester juste pour le plaisir de contester les 0,50 cm² qui manquent à la chambre mais c'est surtout le fait que c'est vraiment une galère pour y mettre le strict minium. Pour le moment on a mis sa garde robe dans le salon parce que tout l'espace est occupé par son lit et son bureau. Je sais qu'il y a pire comme situation. Nous l'avions accepté à l'époque parce qu'effectivement c'était le seul choix qui s'offrait à nous.
Merci en tout cas pour tes réponses grmff, j'aurais le plaisir d'aller dès lundi à l'agence pour trouver une solution à ce problème qui tombe vraiment mal en cette période de l'année

Bien sur que vous pouvez demander un étalement du paiement de la régularisation des charges. Et ce sera bien évidemment accepté. Par exemple 100 euros par mois jusqu'à apurement complet... et vous pouvez même proposer le 1er paiement en janvier... Je doute que cela posera problème, avec un bailleur ais qui a été pour le moins négligent durant 4 ans.

Quant à la dimension de la chambre, vous dites très justement l'avoir accepté à l'époque parce que c'est le seul choix qui s'offrait à vous. Dès lors, admettez qu'il est malvenu de contester après 4 ans de location. Vous bénéficiez d'un loyer avantageux, sans quoi vous auriez choisi un bien dans le privé. Ceci comporte des avantages mais aussi des inconvénients.

C'est l'expression "recours" qui m'a paru choquante. Vous avez accepté de louer ce bien et vous y restez depuis 4 ans...

Vous pouvez bien sur demander à l'ais s'il est possible de disposer d'un logement plus grand quand un de ceux-ci se libérera. Mais nous sommes là dans le domaine de la communication et pas du recours pour vous plaindre d'une situation que vous avez acceptée.

Locataire33 · #17 23-11-2019 18:31:31

grmff a écrit :

Pour répondre à votre première question, vous avez la marge de manoeuvre de pouvoir étaler le payement. Il est évident que s'ils ont mis 4 ans à vous envoyer le décompte, ils sont priés d'accepter un étalement raisonnable du payement de la dette.

C'est ce qui me semble aussi parce que franchement, autant on a toujours payé tout ce qui est dû en temps et en heure, autant là sortir 1000 euros en une voir même en 5 fois ça va être très très compliqué.

Pour en revenir à la taille de la chambre, je pense aussi que l'âge n'entre pas en compte par rapport à la taille de la chambre mais c'est plutôt le nombre de personnes qui occupent les lieux, nous sommes un couple avec un enfant. Et encore une fois, je ne suis pas du genre à contester juste pour le plaisir de contester les 0,50 cm² qui manquent à la chambre mais c'est surtout le fait que c'est vraiment une galère pour y mettre le strict minimum. Pour le moment on a mis sa garde robe dans le salon parce que tout l'espace est occupé par son lit et son bureau. Je sais qu'il y a pire comme situation. Nous l'avions accepté à l'époque parce qu'effectivement c'était le seul choix qui s'offrait à nous.

Merci en tout cas pour tes réponses grmff, j'aurais le plaisir d'aller dès lundi à l'agence pour trouver une solution à ce problème qui tombe vraiment mal en cette période de l'année cry

Dernière modification par Locataire33 (23-11-2019 22:21:00)

grmff · #18 23-11-2019 17:07:57

Pour répondre à votre première question, vous avez la marge de manoeuvre de pouvoir étaler le payement. Il est évident que s'ils ont mis 4 ans à vous envoyer le décompte, ils sont priés d'accepter un étalement raisonnable du payement de la dette.

GT, PIM, rexou

grmff · #19 23-11-2019 17:06:34

Par contre, le lien que vous mentionnez est plus complet. Et effectivement, la 2e chambre doit avoir plus de 6m2 pour un enfant, majeur ou non.

CHAPITRE IV. - Normes de salubrité des logements
Art. 10.(...)
Le logement doit comporter, en fonction du nombre d'occupants :
1° une chambre de : - 6 mètres minimum pour une personne majeure seule;
- 9 mètres minimum pour un couple marié ou vivant maritalement.
Toutefois, si le logement ne compte pas d'autre occupant, un flat ou un studio est également admissible. Dans ce cas, il doit avoir une surface minimale de 26 mètres pour une personne seule et de 29 mètres pour un couple marié ou vivant maritalement.
2° une chambre additionnelle de : - 6 mètres par personne majeure seule ou enfant supplémentaire;
- 9 mètres par couple marié ou vivant maritalement supplémentaire.
(...)
3° En dérogation au point 1° du présent alinéa, si le logement est occupé par une personne majeure seule et un ou plusieurs enfants, la personne majeure est autorisée à dormir dans l'espace réservé au coucher situé dans la salle de séjour.
Le ou les enfants sont logés dans une ou des chambres en tenant compte des dispositions prévues au point 2° du présent alinéa.

Maintenant, si vous êtes seul parent, et qu'il y a une chambre de plus de 6m2, le logement répond aux critères, puisque vous pouvez dormir dans le séjour.

grmff · #20 23-11-2019 16:59:17

Locataire33 a écrit :

grmff a écrit :
Votre fille est majeure?
Qu'elle le soit ou pas, la taille minimum d'une chambre à coucher est de 6m² non? Déjà qu'on arrive même pas à caser un lit + armoire + bureau dans une pièce de 6 m²...

Le texte que vous mentionnez stipule que 6m2 est un minimum pour une personne majeure. La question est donc de savoir si votre fille est majeure.

C'est certes petit. Mais en Wallonie, par exemple, c'est 6m2 pour deux et 9m2 pour 3. Sans mention de l'âge ou de la majorité....
Bon, c'est vrai, et en Chine, ils se mettent à 6 dans 5m2, et encore, ils se partagent la chambre en deux équipes, ce qui permet une occupation réelle de 12 personnes...

Locataire33 · #21 23-11-2019 12:01:27

Bonjour,
Étant locataire d'un logement via une agence immobilière sociale, j'ai reçu un courrier m'indiquant devoir m'acquitter du décompte des charges communes (Honoraires syndic,frais entretien des communs, eau, électricité des communs, ascenseur), ce qui est normal dans la mesure où il y a une différence entre la provision que je paye et le calcul effectué après.
Le problème, c'est que le décompte est calculé depuis 2016 jusqu'à la fin de l'année 2018. Sur trois ans le montant total dépasse les 1000 euros. je n'ai reçu qu'un seul courrier m'informant de ce calcul en date du 16/10/2019. Aucun courrier ne m'a été envoyé ni en 2016, ni en 2017 ni en 2018 m'informant que la provision que je paye est insuffisante, le montant des charges communes à été déterminé par l'Ais même sur le bail.
Il est indiqué dans mon contrat de bail que le calcul du décompte des charges doit se faire "AU MOINS UNE FOIS PAR AN" ce qui permet justement d'ajuster le montant des charges annuellement et pouvoir payer la différence.
Ma question : Est-ce normal de m'envoyer un décompte qui n'est pas annuel mais datant de 4 ans en arrière? est-ce que j'ai la moindre marge de manœuvre?

2ème question :
Dans le cadre d'une location par une Ais, la taille minimale d'une chambre à coucher doit être de 6m² hors la chambre qu'occupe ma fille fait 5,47m², inutile de vous expliquer qu'il est quasi impossible de mettre un lit + armoire + un petit bureau dans cette chambre.
Question : est-ce que j'ai le moindre recours vis-à-vis de ce problème sachant que je paye le prix d'un appartement 2 chambres sans vraiment avoir 2 chambres?

Merci d'avance d'avoir pris le temps de me lire.

Dernière modification par Locataire33 (23-11-2019 12:18:05)

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