Faillite de syndic

Papyrus · #1 04-12-2019 17:27:08

luc a écrit :

Papyrus a écrit :
(...)
J'ai essayé la manipulation et je ne parviens toujours pas lire les 268 pages, uniquement la première. Il m'est impossible de consulter la page qui me serait utile.
Ce qui est également le cas pour l'acte de création de la société. Je ne peux voir que la seule première page.
Faut-il un navigateur/logiciel/système d'exploitation particulier ?
En principe non, mais il est possible que le fichier est créé d'une facon erronée et n'est pas configuré comme il faut.
Chargez le fichier sur votre PC sur uine place séparé (autre directory), lisez le nom du fichier et essaie de l'ouvrir.
Si cela ne réussi pas changez l'extension de ce fichier en PDF et essaie à nouveau d'ouvrir ce fichier. Si cela réussi, c'est une erreur classique de sauvetage/export du fichier sous MS Outlook
Si cela ne réussit pas expliquez votre cas au helpdesk du BCE. Demandez si eux savent lire les deux fichiers et demandez quel format les fichiers ont (PDF, DOC, ...)
Données Contact helpdesk BCE:
Tél. : 0800 120 33
Fax : 02 277 50 82
E-mail : Helpdesk.kbo@economie.fgov.be

Merci pour toute cette aide. Je devrais réussir a m'en sortir.
Vous avez beaucoup de cordes à votre arc ...

copropriétaire engalère

luc · #2 04-12-2019 01:02:36

Papyrus a écrit :

(...)
J'ai essayé la manipulation et je ne parviens toujours pas lire les 268 pages, uniquement la première. Il m'est impossible de consulter la page qui me serait utile.
Ce qui est également le cas pour l'acte de création de la société. Je ne peux voir que la seule première page.
Faut-il un navigateur/logiciel/système d'exploitation particulier ?

En principe non, mais il est possible que le fichier est créé d'une facon erronée et n'est pas configuré comme il faut.

Chargez le fichier sur votre PC sur uine place séparé (autre directory), lisez le nom du fichier et essaie de l'ouvrir.
Si cela ne réussi pas changez l'extension de ce fichier en PDF et essaie à nouveau d'ouvrir ce fichier. Si cela réussi, c'est une erreur classique de sauvetage/export du fichier sous MS Outlook

Si cela ne réussit pas expliquez votre cas au helpdesk du BCE. Demandez si eux savent lire les deux fichiers et demandez quel format les fichiers ont (PDF, DOC, ...)

Données Contact helpdesk BCE:
Tél. : 0800 120 33
Fax : 02 277 50 82
E-mail : Helpdesk.kbo@economie.fgov.be

copropriétaire engalère, Papyrus, PIM

Papyrus · #3 03-12-2019 21:41:33

luc a écrit :

Papyrus a écrit :
luc a écrit :
Pour plus d'info des nominations de gérants: lire les extraits du Moniteur, accessible par la page de cette firme au site BCE.
En avertir par voie de plainte l'IPI/CE. Décrire la situation en détail. Demandez la situation exacte du RC syndic des différents personnes agréés en cause dans votre ACP
Comment peut-on lire les extraits du Moniteur Belge au-delà de la première page lorsque l'on a ouvert le document ?
Quelles manipulations ou touche/commande doit-on utiliser ?
1. Consultez la page "Données de l'entité enregistrée" de la personne morale concernée
2. En bas de cette page clickez dans la case "Liens externes" sur le lien "Publications Moniteur belge"
3. En haut de la nouvelle page "Liste" clickez sur une des cases "ALL PUB"
4. La page affichée est la liste de tous les annexes au Moniteur concernnat cette entité.
5. Clickez sur un lien pour obtenir le texte du document (sauf comptes annuels BNB).
Faites attention: il y a la date de la décision (dans le texte), la date de publication au Moniteur (en marge à gauche verticalement) et la date d'opposabilité automatique envers des tiers (en général 15 jours après publication au Moniteur - verifier le Code des Sociétés, ...).
Cette dernière astuce procédurière a été utilisée dans mon ACP par les nouveaux gérants du syndic, pour ne pas devoir communiquer le changement intégral de gérance et associés lors de l'AG suivante à la publication au Moniteur. Invitation +15 jours après la publication au Moniteur. Contexte: le gérant antérieur était architecte et de fait choisie pour ce motif par le JP comme syndic provisoire (travaux terrasses un peu caduc).

J'ai essayé la manipulation et je ne parviens toujours pas lire les 268 pages, uniquement la première. Il m'est impossible de consulter la page qui me serait utile.
Ce qui est également le cas pour l'acte de création de la société. Je ne peux voir que la seule première page.
Faut-il un navigateur/logiciel/système d'exploitation particulier ?

Papyrus · #4 03-12-2019 21:34:45

GT a écrit :

Papyrus a écrit :
Konvivio a écrit :
Juste une question. Compte tenu de la taille de votre copropriété, n'avez vous jamais pensé à gérer vous même votre copropriété?
Merci pour cette suggestion.
Nous faisions nos comptes et tout fonctionnait mais une CP émettait en permanence des doutes, des critiques toujours négatives. Lors de l'AG, l'apothéose finale pour clore une année écoulée pendant laquelle seules deux personnes s'étaient investis à temps complet bénévolement, la CP augmentaient le volume sonore et son débit verbal pour finalement nous dégoûter.
Une année de trop, j'ai mis à l'OJ le recrutement d'un réviseur car je ne voulais plus être constamment denigré et soupçonné de voler les autres.
Tout le monde a compris mon point de vue au regard du comportement de cette CP et depuis la transparence est telle que la validation des comptes est une formalité.
De plus, comme je l'ai déjà expliqué soit dans ce post, soit dans un autre, je ne dispose plus du temps nécessaire, ni des compétences pour satisfaire les autres copropriétaires dans ce rôle de syndic.
N'était ce pas une société qui assurait un mandat de syndic ds votre copropriété ?

En effet, c'était bien une société immobiliere qui assurait le mandat de syndic dans notre ACP.

GT a écrit :

Le réviseur ( un réviseur d'entreprises ou un commissaire aux comptes visé à l'art. 577-8/2) (un réviseur d'entreprises peut etre désigné en qualité de commissaire aux comptes mais un réviseur n'est pas obligatoirement commissaire aux comptes) avait déjà un mandat avant le début du mandat de la société syndic tombée ultérieurement en faillite ?
J'éprouve des difficultés à suivre l'historique de cette ACP.
Par ailleurs KONVIVIO offre une assistance aux syndics.
Renseignez-vous sur les services offerts et sur la manière dont cette entreprise se rémunère.

"Réviseur" n'est pas le terme adéquat, c'est bien un comissaire aux comptes qui avait été élu avant la nomination du syndic en faillite et qui poursuit chaque année le contrôle des comptes de l'ACP suite à sa nomination en AG.

GT · #5 03-12-2019 18:48:43

Papyrus a écrit :

Konvivio a écrit :
Juste une question. Compte tenu de la taille de votre copropriété, n'avez vous jamais pensé à gérer vous même votre copropriété?
Merci pour cette suggestion.
Nous faisions nos comptes et tout fonctionnait mais une CP émettait en permanence des doutes, des critiques toujours négatives. Lors de l'AG, l'apothéose finale pour clore une année écoulée pendant laquelle seules deux personnes s'étaient investis à temps complet bénévolement, la CP augmentaient le volume sonore et son débit verbal pour finalement nous dégoûter.
Une année de trop, j'ai mis à l'OJ le recrutement d'un réviseur car je ne voulais plus être constamment denigré et soupçonné de voler les autres.
Tout le monde a compris mon point de vue au regard du comportement de cette CP et depuis la transparence est telle que la validation des comptes est une formalité.
De plus, comme je l'ai déjà expliqué soit dans ce post, soit dans un autre, je ne dispose plus du temps nécessaire, ni des compétences pour satisfaire les autres copropriétaires dans ce rôle de syndic.

N'était ce pas une société qui assurait un mandat de syndic ds votre copropriété ?
Le réviseur ( un réviseur d'entreprises ou un commissaire aux comptes visé à l'art. 577-8/2) (un réviseur d'entreprises peut etre désigné en qualité de commissaire aux comptes mais un réviseur n'est pas obligatoirement commissaire aux comptes) avait déjà un mandat avant le début du mandat de la société syndic tombée ultérieurement en faillite ?

J'éprouve des difficultés à suivre l'historique de cette ACP.

Par ailleurs KONVIVIO offre une assistance aux syndics.

Renseignez-vous sur les services offerts et sur la manière dont cette entreprise se rémunère.

Konvivio

Papyrus · #6 03-12-2019 17:34:23

Konvivio a écrit :

Juste une question. Compte tenu de la taille de votre copropriété, n'avez vous jamais pensé à gérer vous même votre copropriété?

Merci pour cette suggestion.

Nous faisions nos comptes et tout fonctionnait mais une CP émettait en permanence des doutes, des critiques toujours négatives. Lors de l'AG, l'apothéose finale pour clore une année écoulée pendant laquelle seules deux personnes s'étaient investis à temps complet bénévolement, la CP augmentaient le volume sonore et son débit verbal pour finalement nous dégoûter.

Une année de trop, j'ai mis à l'OJ le recrutement d'un réviseur car je ne voulais plus être constamment denigré et soupçonné de voler les autres.
Tout le monde a compris mon point de vue au regard du comportement de cette CP et depuis la transparence est telle que la validation des comptes est une formalité.

De plus, comme je l'ai déjà expliqué soit dans ce post, soit dans un autre, je ne dispose plus du temps nécessaire, ni des compétences pour satisfaire les autres copropriétaires dans ce rôle de syndic.

copropriétaire engalère

Konvivio · #7 03-12-2019 12:33:08

Juste une question. Compte tenu de la taille de votre copropriété, n'avez vous jamais pensé à gérer vous même votre copropriété?

luc · #8 03-12-2019 05:00:40

Papyrus a écrit :

luc a écrit :
Pour plus d'info des nominations de gérants: lire les extraits du Moniteur, accessible par la page de cette firme au site BCE.
En avertir par voie de plainte l'IPI/CE. Décrire la situation en détail. Demandez la situation exacte du RC syndic des différents personnes agréés en cause dans votre ACP
Comment peut-on lire les extraits du Moniteur Belge au-delà de la première page lorsque l'on a ouvert le document ?
Quelles manipulations ou touche/commande doit-on utiliser ?

1. Consultez la page "Données de l'entité enregistrée" de la personne morale concernée
2. En bas de cette page clickez dans la case "Liens externes" sur le lien "Publications Moniteur belge"
3. En haut de la nouvelle page "Liste" clickez sur une des cases "ALL PUB"
4. La page affichée est la liste de tous les annexes au Moniteur concernnat cette entité.
5. Clickez sur un lien pour obtenir le texte du document (sauf comptes annuels BNB).

Faites attention: il y a la date de la décision (dans le texte), la date de publication au Moniteur (en marge à gauche verticalement) et la date d'opposabilité automatique envers des tiers (en général 15 jours après publication au Moniteur - verifier le Code des Sociétés, ...).

Cette dernière astuce procédurière a été utilisée dans mon ACP par les nouveaux gérants du syndic, pour ne pas devoir communiquer le changement intégral de gérance et associés lors de l'AG suivante à la publication au Moniteur. Invitation +15 jours après la publication au Moniteur. Contexte: le gérant antérieur était architecte et de fait choisie pour ce motif par le JP comme syndic provisoire (travaux terrasses un peu caduc).

Papyrus · #9 02-12-2019 20:26:56

luc a écrit :

Pour plus d'info des nominations de gérants: lire les extraits du Moniteur, accessible par la page de cette firme au site BCE.
En avertir par voie de plainte l'IPI/CE. Décrire la situation en détail. Demandez la situation exacte du RC syndic des différents personnes agréés en cause dans votre ACP

Comment peut-on lire les extraits du Moniteur Belge au-delà de la première page lorsque l'on a ouvert le document ?
Quelles manipulations ou touche/commande doit-on utiliser ?

Dernière modification par Papyrus (02-12-2019 20:32:29)

GT · #10 02-12-2019 20:04:01

copropriétaire engalère a écrit :

Papyrus a écrit :
Y a-t-il une liste de noms consultables d'agents immobiliers indélicats n'ayant plus la possibilité d'exercer dans ce domaine d'activité ?
Ou puis-je consulter cette liste ?
comme vous, j'aurais aimé qu'il y ait une black liste, par contre je peux vous assurer, qu'ils se bousculent au portillon dès qu'une place se libère, on dirait qu'ils sont à l'affût.
et c'est lors de la sélection qu'il va falloir être vigilant, tenter de savoir quels autres immeubles il gère, etc......

Les agents immobiliers indélicats ayant l'agrément IPI n'ayant plus la possibilité d'exercer dans leur domaine d'activité suite à une décision de l'IPI perdent leur agrément IPI et leur numéro d'agrément IPI.

Les ACP à la recherche d'un syndic peuvent vérifier sur le site de l'IPI que le candidat syndic est bien agréé par l'institut.

Cela n'exclut pas qu'une plainte aie été déposée à l'IPI contre le syndic candidat et qu'une procédure soit en cours.

.

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #11 02-12-2019 19:50:37

Papyrus a écrit :

Y a-t-il une liste de noms consultables d'agents immobiliers indélicats n'ayant plus la possibilité d'exercer dans ce domaine d'activité ?
Ou puis-je consulter cette liste ?

comme vous, j'aurais aimé qu'il y ait une black liste, par contre je peux vous assurer, qu'ils se bousculent au portillon dès qu'une place se libère, on dirait qu'ils sont à l'affût.
et c'est lors de la sélection qu'il va falloir être vigilant, tenter de savoir quels autres immeubles il gère, etc......

Papyrus · #12 02-12-2019 16:39:49

grmff a écrit :

luc a écrit :
2. Il ne faut pas à gagner des batailles, mais il suffit de gagner la guerre
Donc ne vous fatiguez pas dans des dossiers secondaires, il vous suffit de documenter d'une façon transparente et systématique.
Voilà un conseil que je plussoie abondamment.
Et je dirais même plus: inutile de se lancer dans toutes les batailles possibles. Cela disperse vos forces de manière inutile, et diminue la possibilité de gagner la guerre.

Nous ne voulons pas être des Don Quichotte, malheureusement pour ceux qui vont croiser la route de cette personne dans l'avenir car il me semble qu'il exerce déjà dans une autre société liée à l'immobilier ...
Nous allons nous concentrer sur notre cas et retrouver un calme (très relatif).

Merci pour toutes vos suggestions, réponses et conseils.

copropriétaire engalère

Papyrus · #13 02-12-2019 16:18:52

luc a écrit :

Papyrus a écrit :
Y a-t-il une liste de noms consultables d'agents immobiliers indélicats n'ayant plus la possibilité d'exercer dans ce domaine d'activité ?
Ou puis-je consulter cette liste ?
Liste publique: non.
Par definition un agent immobilier n'est pas indélicat, mais il se peut qu'une plainte est en cours de traitement à la Chambre Exécutive.
Suggestion:
1. demandez au moins trois références au candidat syndic.
2. faites une visite sur place pour vérifier l'application de l'Art. 577-8 §2 CC: en cas de problème sait-on cintacter le syndic ? faites l'essai avec les données de contact publiés vers 9 heures un jour de travail.
3. demandez pour ces trois à voir les trois derniers PV d'AG des trois ACP références (= 9 PV).
4. en cas du moindre doute approfondez ....

Vos suggestions vont nous être d'un très grand secours afin de tout remettre d'aplomb et de pouvoir passer à autre chose. Merci encore.

copropriétaire engalère · #14 01-12-2019 17:40:34

luc a écrit :

Donc ne vous fatiguez pas dans des dossiers secondaires, il vous suffit de documenter d'une façon transparente et systématique.
Vous serrez surpris combien la vérité, mis au jour d'une façon calme et serein, fait mal si vous êtes bien documenté.
C'est beaucoup plus efficace qu'un procès.

pour ma requête, ça se présente bien je dois dire, mieux que je ne pensais, à ce stade le syndic a demandé une médiation que j'ai refusé.

pour les secondaires, c'est encore le syndic qui me pourrit la vie.....et là j'avoue j'ai du mal, c'est clairement des manœuvres dilatoires mais je dois affronter et ça me stresse.

grmff · #15 01-12-2019 17:35:55

luc a écrit :

2. Il ne faut pas à gagner des batailles, mais il suffit de gagner la guerre
Donc ne vous fatiguez pas dans des dossiers secondaires, il vous suffit de documenter d'une façon transparente et systématique.

Voilà un conseil que je plussoie abondamment.

Et je dirais même plus: inutile de se lancer dans toutes les batailles possibles. Cela disperse vos forces de manière inutile, et diminue la possibilité de gagner la guerre.

copropriétaire engalère, GT, Papyrus

luc · #16 01-12-2019 17:14:11

copropriétaire engalère a écrit :

luc a écrit :
Suggestion:
3. demandez pour ces trois à voir les trois derniers PV d'AG des trois ACP références (= 9 PV).
il se retranche "atteinte à la vie privée de ses clients" et l'IPI lui donne raison, (cas vécu),j'ai fais appel (en attente) car lorsqu'on veut acheter par exemple, on reçoit d'office les documents, pv inclus.....donc si les candidats acheteurs peuvent les obtenir, pourquoi nous ne pouvons pas en vue de choisir notre candidat syndic?

Vous n'avez aos faut appel, mais vous avez probnablement contesté un classement sans suite.
Seul l'agent immobilier concerné (et l'IPI) peuvent aller en appel.

Ayant subi aussi un classement sans suite, dasn mon cas concernant la vie privé (je voulais faire appliquer le Code des Socétés concernnanat la publicité des associés), crains que l'IPI s'est tiré dans son pied, vu l'évolution des faits (plsu plutarddès que possible).

Suggestion: Lesson à tirer par vous actuellement:

1. avoir de la patience.
2. Il ne faut pas à gagner des batailles, mais il suffit de gagner la guerre

Donc ne vous fatiguez pas dans des dossiers secondaires, il vous suffit de documenter d'une façon transparente et systématique.

Vous serrez surpris combien la vérité, mis au jour d'une façon calme et serein, fait mal si vous êtes bien documenté.

C'est beaucoup plus efficace qu'un procès.

Papyrus, copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #17 01-12-2019 14:13:54

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
luc a écrit :
Suggestion:
1. demandez au moins trois références au candidat syndic.
2. faites une visite sur place pour vérifier l'application de l'Art. 577-8 §2 CC: en cas de problème sait-on cintacter le syndic ? faites l'essai avec les données de contact publiés vers 9 heures un jour de travail.
3. demandez pour ces trois à voir les trois derniers PV d'AG des trois ACP références (= 9 PV).
4. en cas du moindre doute approfondez ....
il se retranche "atteinte à la vie privée de ses clients" et l'IPI lui donne raison, (cas vécu),j'ai fais appel (en attente) car lorsqu'on veut acheter par exemple, on reçoit d'office les documents, pv inclus.....donc si les candidats acheteurs peuvent les obtenir, pourquoi nous ne pouvons pas en vue de choisir notre candidat syndic?
Je suppose que vous réagissez sur la 3ème suggestion de Luc. Je me trompe ?

oui, merci, je vais rectifier de suite.........

GT

GT · #18 01-12-2019 14:08:01

copropriétaire engalère a écrit :

luc a écrit :
Suggestion:
1. demandez au moins trois références au candidat syndic.
2. faites une visite sur place pour vérifier l'application de l'Art. 577-8 §2 CC: en cas de problème sait-on cintacter le syndic ? faites l'essai avec les données de contact publiés vers 9 heures un jour de travail.
3. demandez pour ces trois à voir les trois derniers PV d'AG des trois ACP références (= 9 PV).
4. en cas du moindre doute approfondez ....
il se retranche "atteinte à la vie privée de ses clients" et l'IPI lui donne raison, (cas vécu),j'ai fais appel (en attente) car lorsqu'on veut acheter par exemple, on reçoit d'office les documents, pv inclus.....donc si les candidats acheteurs peuvent les obtenir, pourquoi nous ne pouvons pas en vue de choisir notre candidat syndic?

Je suppose que vous réagissez sur la 3ème suggestion de Luc. Je me trompe ?

copropriétaire engalère · #19 01-12-2019 13:22:42

luc a écrit :

Suggestion:
3. demandez pour ces trois à voir les trois derniers PV d'AG des trois ACP références (= 9 PV).

il se retranche "atteinte à la vie privée de ses clients" et l'IPI lui donne raison, (cas vécu),j'ai fais appel (en attente) car lorsqu'on veut acheter par exemple, on reçoit d'office les documents, pv inclus.....donc si les candidats acheteurs peuvent les obtenir, pourquoi nous ne pouvons pas en vue de choisir notre candidat syndic?

Dernière modification par copropriétaire engalère (01-12-2019 14:15:31)

luc · #20 01-12-2019 09:27:43

Papyrus a écrit :

GT a écrit :
Pour info en ce qui concerne des obligations du syndic sortant
Art.577-8, § 4, 9°, C. civil
"(...)le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;"
Mais qui est le syndic sortant ?
Une société ou une personne physique titulaire d'un numéro IPI ? Quelle est la personne physique habilitée à agir en qualité de syndic titulaire du numéro d'agrément IPI ?
Comment a été rédigé le contrat (obligatoire) entre les parties ?
art.577-8, § 1, al.2
"Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit."
C'est une société qui a été notre syndic et le contrat a été rédigé ainsi.
Quelle est la personne habilitée à agir en qualité de syndic titulaire du numéro d'agrément d'IPI ? La personne qui est à chaque fois venue lors de nos AG et qui représentait la société de syndic ne possède pas de numéro IPI.
Jusqu'à présent, je croyais que c'était le gérant de la société de syndic, mais après avoir regardé les publications liées à cette société, il ressort que cette personne n'a jamais été nommée gérant. Qu'avait-elle comme statut au sein de cette société ? Je ne sais pas.

Cette personne est le créateur/fondateur de la société.

Possible. Mais il agit probablement officiellement comme gestionnaire. Simplifié: cette personne avait une délégation du gérant, mais ne pouvait pas représenter la firme du syndic envers un tiers. L'ACP est un tiers envers la firme du le syndic.

Néansmoins reste la posisblité que cette personne "créateur/fondateur" a été le gérant, a été exclu de l'IPI, a nommé un homme de paille,comme gérant et est maintenant devenu "gestionnaire". Cas classique que l'IPI ne communique pas (encore).

Pour plus d'info des nominations de gérants: lire les extraits du Moniteur, accessible par la page de cette firme au site BCE.
En avertir par voie de plainte l'IPI/CE. Décrire la situation en détail. Demandez la situation exacte du RC syndic des différents personnes agréés en cause dans votre ACP

Papyrus · #21 27-11-2019 21:35:21

Bonsoir,

Copropriétaire dans une résidence de 14 lots (appartements), notre syndic (depuis 3 ans) est en faillite depuis fin Octobre.
L'AGA était prévue début Décembre.

Nous n'avons actuellement aucune information concernant tous les dossiers en cours, les comptes, etc ...
Depuis peu, nous savons que les comptes étaient en cours de finalisation (clôture au 30/09/19) mais n'ont pas été envoyé chez le réviseur.
Nous avons aussi la possibilité de nous connecter pour accéder aux comptes mais nous n'avons pas de situation comptable sauf celle officielle de l'année précédente.

Outre le fait que mon homologue dans le conseil de copropriété doit récupérer prochainement tous les documents, j'aimerai connaître les actions à réaliser qui nous incombent afin de remettre la copropriété sur des rails.

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