Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

PIM · #1 22-12-2019 23:44:06

Clementine a écrit :

Merci à tous pour vos réponses !
Je vais me renseigner auprès de mon comptable pour être sûre de ne pas faire de bétises.
Par contre, j'ai des soucis avec une autre locataire à qui j'ai donné son renom. Puis-je vous demandé quelques conseils sur cette autre situation sur ce post ou est-ce mieux d'en faire un nouveau ?
Merci

C’est mieux de créer un nouveau sujet ... puisque c’est le cas

Clementine

Clementine · #2 22-12-2019 22:24:47

Merci à tous pour vos réponses !
Je vais me renseigner auprès de mon comptable pour être sûre de ne pas faire de bétises.

Par contre, j'ai des soucis avec une autre locataire à qui j'ai donné son renom. Puis-je vous demandé quelques conseils sur cette autre situation sur ce post ou est-ce mieux d'en faire un nouveau ?

Merci

GT · #3 15-12-2019 12:26:39

article 258, CIR 92, applicable en Région wallonne

"Les réductions prévues à l'article 257, 1 à 3bis s'apprécient eu égard à la situation existant au 1er janvier de l'année dont le millésime désigne l'exercice d'imposition au précompte immobilier et elles peuvent être cumulées.
Les réductions prévues à l'article 257, 1 à 3bis, ne peuvent porter que sur une seule habitation à désigner éventuellement par l'intéressé.
Elles ne sont pas accordées pour la partie de l'habitation qu est affectée à l'exercice d'une activité professionnelle quand la quotité du revenu qui s'y rapporte dépasse le quart du revenu cadastral de l'habitation entière."

Si j'ai bien compris l'immeuble est divisé en 5 parties consistant en 5 habitations indépendantes les unes des autres.

max11 · #4 15-12-2019 10:52:33

Clementine a écrit :

GT a écrit :
Et votre ménage compte au moins 2 enfants ou une personne handicapée ?
oui, et au spw finance ils m'ont dis que je pouvais aussi avoir une réduction pour chaque locataire ayant 2 enfants au 1e janvier mais que je devrais leur déduire la réduction du loyer. Mais ca ce n'est que pour la réduction pour charge de famille.
Ici je me questionne si j'aurais une réduction car changement d'affectation. Le bien ne sera plus louer mais recuperer pour mon activité professionnelle

Non, vous n'aurez pas de réduction de PI parce que vous affectez un bien à votre activité professionnelle.

Les réductions de PI sont assez limitées (enfants à charge, occupant handicapé, inoccupation, ...) et l'affectation professionnelle propre n'en fait pas partie.

GT

panchito · #5 15-12-2019 10:33:20

Vous pouvez mettre la partie de votre RC correspondant à l'utilisation professionnelle au code 105 de votre déclaration d'impôts

Les biens immobiliers utilisés pour votre profession: si un immeuble est utilisé à la fois de façon privée et professionnelle (usage mixte), vous devez déclarer le R.C. de la partie professionnelle aux codex 1105-2105. Ces revenus ne sont pas imposés. Le R.C. de la partie privée ne doit pas être déclaré lorsqu'il s'agit de votre habitation «propre». Lorsqu'il s'agit d'une habitation «non propre», ce R.C. privé doit être déclaré aux codes 1106-2106.

Clementine · #6 13-12-2019 22:19:53

GT a écrit :

Et votre ménage compte au moins 2 enfants ou une personne handicapée ?

oui, et au spw finance ils m'ont dis que je pouvais aussi avoir une réduction pour chaque locataire ayant 2 enfants au 1e janvier mais que je devrais leur déduire la réduction du loyer. Mais ca ce n'est que pour la réduction pour charge de famille.

Ici je me questionne si j'aurais une réduction car changement d'affectation. Le bien ne sera plus louer mais recuperer pour mon activité professionnelle

GT · #7 13-12-2019 20:30:56

Clementine a écrit :

Pour être plus complète, je suis propriétaire à 50% avec mon conjoint d'un immeuble de rapport comportant 5 logements. 4 sont actuellement louer et nous vivons dans le 5e.
Je désire en récupérer un afin d'y installer mes bureaux de consultation.
Je n'ai que 1 revenus cadastral et donc 1 précompte immobilier. La superficie du bien que je reprendrais ne depassera pas 1/5 de la superficie totale de l'immeuble.

Et votre ménage compte au moins 2 enfants ou une personne handicapée ?

Clementine · #8 13-12-2019 20:10:55

Pour être plus complète, je suis propriétaire à 50% avec mon conjoint d'un immeuble de rapport comportant 5 logements. 4 sont actuellement louer et nous vivons dans le 5e.
Je désire en récupérer un afin d'y installer mes bureaux de consultation.
Je n'ai que 1 revenus cadastral et donc 1 précompte immobilier. La superficie du bien que je reprendrais ne depassera pas 1/5 de la superficie totale de l'immeuble.

GT · #9 13-12-2019 19:20:54

Clementine a écrit :

Sinon HS ou presque, je pourrais avoir une réduction du précompte immobilier si j'occupe une partie de l'immeuble pour ma profession libérale ?

Prenez connaissance de l'article 257, 3° du code des impôts sur les revenus applicable en région wallonne.
Il prévoit que si l’immeuble est occupé par un ménage comportant au moins deux enfants en vie ou une personne handicapée, une réduction est accordée .
Le bien que vous récupérerez après que votre locataire l'aura quitté sera vraiment occupé au moins partiellement par votre ménage comportant au moins 2 enfants à vie ou une personne handicapée ?

max11 · #10 13-12-2019 18:19:41

Clementine a écrit :

PIM a écrit :
clementine a écrit :
Sinon HS ou presque, je pourrais avoir une réduction du précompte immobilier si j'occupe une partie de l'immeuble pour ma profession libérale ?
A quelle règle vous référez-vous à ce sujet ?
Lors d'une formation en gestion, j'ai cru comprendre que si j'occupais une partie de mon bien comme indépendante (personne physique) je n'était pas imposé dessus et en remplissant le formulaire pour la réduction du précompte immobilier pour charge de famille il est demandé si le bien est occupé partiellement pour l'activité indépendante. et sur le site du SPW il est note :"Les réductions de précompte immobilier ne sont pas applicables à la partie de l’habitation que vous utilisez pour votre activité professionnelle quand cette partie excède le quart de l’habitation entière."
Donc si jamais je peux bénéficier d'une réduction, je ne dirais pas non...

Si c'est un appartement que vous occupez pour votre profession, ce n'est pas une part de votre habitation mais un autre bien immobilier !
Vous n'aurez pas droit à la réduction de PI sur cet appartement.

Par contre, voyez votre comptable avant de déduire cet appartement dans vos frais professionnels.
Parfois, une mauvaise surprise peut surgir lors de la vente du bien....

GT

Clementine · #11 13-12-2019 17:49:08

PIM a écrit :

clementine a écrit :
Sinon HS ou presque, je pourrais avoir une réduction du précompte immobilier si j'occupe une partie de l'immeuble pour ma profession libérale ?
A quelle règle vous référez-vous à ce sujet ?

Lors d'une formation en gestion, j'ai cru comprendre que si j'occupais une partie de mon bien comme indépendante (personne physique) je n'était pas imposé dessus et en remplissant le formulaire pour la réduction du précompte immobilier pour charge de famille il est demandé si le bien est occupé partiellement pour l'activité indépendante. et sur le site du SPW il est note :"Les réductions de précompte immobilier ne sont pas applicables à la partie de l’habitation que vous utilisez pour votre activité professionnelle quand cette partie excède le quart de l’habitation entière."

Donc si jamais je peux bénéficier d'une réduction, je ne dirais pas non...

PIM · #12 13-12-2019 17:39:42

clementine a écrit :

Sinon HS ou presque, je pourrais avoir une réduction du précompte immobilier si j'occupe une partie de l'immeuble pour ma profession libérale ?

A quelle règle vous référez-vous à ce sujet ?

Clementine · #13 13-12-2019 17:27:07

grmff a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Rien de mortel.
Mais Clémentine a-t-elle les connaissances , l'expérience et le caractère de grmff ?
Pas mon expérience, mais visiblement l'expérience de la gestion de on immeuble.
Avec un peu de lecture et de prise de conseil sur Pim.be, Clémentine y arrivera sans pépins.
(Désolé Clémentine. Je sais, c'est éculé. Oui, on vous l'a déjà faite des millions de fois. Sorry. Mais j'ai vrééément pas pu résister.... C'est le prix à payer de poser des questions sur les forum.. )

Bonjour

En fait on ne me l'a jamais fait le coup du pépin wink je n'avais pas tout compris de suite hahaha.

Ensuite merci pour vos encouragements. Effectivement, rien d'insurmontable. On a déjà 2 locataires fiable qui sont la depuis 15 et 10 ans.
Il n'y aura que le 3e appartement (celui pour lequel je demande conseil sur ce post) que je relouerai quand même, parce que cette histoire n'est pas claire, et devoir attendre constamment pour un loyer n'est pas facile à vivre.

J'ai également demandé à l'agent immobilier de me fournir les extrait de banques afin d'y voir les dates de reçus des loyers et on avisera avec mon compagnon. Nous qui pensions être tranquille...

Sinon HS ou presque, je pourrais avoir une réduction du précompte immobilier si j'occupe une partie de l'immeuble pour ma profession libérale ?

Merci

grmff · #14 13-12-2019 14:55:50

GT a écrit :

grmff a écrit :
Rien de mortel.
Mais Clémentine a-t-elle les connaissances , l'expérience et le caractère de grmff ?

Pas mon expérience, mais visiblement l'expérience de la gestion de on immeuble.

Avec un peu de lecture et de prise de conseil sur Pim.be, Clémentine y arrivera sans pépins.

(Désolé Clémentine. Je sais, c'est éculé. Oui, on vous l'a déjà faite des millions de fois. Sorry. Mais j'ai vrééément pas pu résister.... C'est le prix à payer de poser des questions sur les forum.. )

max11, PIM

GT · #15 13-12-2019 14:26:26

grmff a écrit :

Rien de mortel.

Mais Clémentine a-t-elle les connaissances , l'expérience et le caractère de grmff ?

grmff · #16 13-12-2019 14:11:28

Si j'ai bien compris, Clémentine fait déjà la gestion de son immeuble. Elle va y mettre ses bureaux pour son activité professionnelle. Elle sera donc sur place. Elle gère déjà les autres locataires. C'est juste le changement qu'elle n'a pas voulu gérer.

Rien d'insurmontable à rajouter la gestion locative. 4 appartements, cela ne demande pas un investissement en temps qui empêche de vivre et de travailler en plus. Alors, une mise en location toutes les lunes, rien d'insurmontable non plus.

Mes statistiques: 33% des baux sont des baux de l'année. Donc, un nouveau bail par an en moyenne pour Clémentine. Rien de mortel.

PIM · #17 13-12-2019 09:50:32

grmff a écrit :

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location

Pas besoin de se désoler: je ne fais pas de gestion locative et je ne suis pas proclamé "défenseur de la profession d'agent immobilier"

Cela étant dit, je ne partage pas tout à fait ce point de vue.
Pour être respecté, il faut savoir se rendre respectable.

Un professionnel qui ne fait pas son boulot correctement, ne l'est pas.
De là à croire qu'un particulier inexpérimenté sera mieux respecté... j'ai des doutes.

Pour en revenir à la préoccupation de Clementine, faire la gestion locative d'1 à 4 appartements, cela n'est pas insurmontable... si les locataires sont de qualité et respectent leurs obligations.
Il existe des outils pour se faciltier la vie de bailleur (par exemple: Sovim - cfr article sur notre blog)

panchito · #18 13-12-2019 09:33:04

Bonjour,nous n'avons pas les contrats pim cependant il y a bien une clause pour les interets de retard, interets qui n'ont jamais été réclamé par l'agent immobilier et j'avoue avoir toujours cru ne pouvoir les réclamer que à partir du mois suivant le mois du loyer en cours (ex : si payement du loyer pour le mois de janvier en retard, que je ne pouvais pas les réclamer avant février).

Que non!

Les intérêts c'est pour tout paiement en retard en déans le mois.

Car dès que votre locataire a 1 mois et 1 jour de retard, il faut introduire une requête en justice pour résiliation de bail!

En effet dès qu'il a 1 mois et 1 jour de retard, sa dette est déjà de 2 mois de loyer et la garantie n'est justement que de 2 mois!

Et si en plus il y a des dégâts locatifs, vous allez y perdre.

Or il y a toujours des dégâts...

Clementine · #19 13-12-2019 06:18:28

panchito a écrit :

Mais bon si vous avez un excellent bail de type PIM, vous avez une clause qui vous permet d'imputer 1% d'intérêt par mois, dès le moindre retard, et tout mois entamé est du.
Dans mes baux, mes locataires doivent me payer par ordre permanent et par anticipation le 28 du mois qui précède. Donc dès le 1er du mois, j'ai le droit de leu facturer des intérêts. Mais d'habitude je ne le fais qu'à partir du 10...
Vous avez cette clause?
Vous touchez vos intérêts de retard chaque mois?

Bonjour,nous n'avons pas les contrats pim cependant il y a bien une clause pour les interets de retard, interets qui n'ont jamais été réclamé par l'agent immobilier et j'avoue avoir toujours cru ne pouvoir les réclamer que à partir du mois suivant le mois du loyer en cours (ex : si payement du loyer pour le mois de janvier en retard, que je ne pouvais pas les réclamer avant février).

grmff a écrit :

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.
Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.
Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.
Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...
Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts (IPP et précompte immobilier)

Je me rend compte depuis que j'ai demandé conseil sur le forum que le doute m'a envahi. Cela expliquerai surement pourquoi nous avons l'impression que l'agent immobilier prend "à la légère" l'affaire.
Je peut lui dire dans son renom que nous désirons reprendre directement la gestion et que nous lui payerons son préavis ?

Au total, je gère un immeuble de 4 logements. Lorsque j'ai fait appel a l'agent immobilier, c’était vraiment car gros découragement suite à une ancienne locataire et ma grossesse qui se déroulait mal à cause de ça. Mon compagnon, bien que propriétaire à 50% comme moi ne désire pas plus s'impliquer dans le suivi des payements, rédactions de courrier etc.
Nous pensions, si cela se serait bien passé, de lui convier à terme la gestion de tout l'immeuble (heureusement que nous avions testé avec un au départ, n'ayant pas de soucis avec les autres locataires à ce moment la).

Tout est versé sur un compte à part, mais avec les différents ennuis que l'on a eu avec les 2 anciennes locataires de ce bien, nous n'avons plus aucune réserve et une autre locataire, qui lorsque je lui ai donné son renom pour reprendre son logement afin d'y mettre mes bureaux de consultations, à décider de ne plus payer non plus (nous avons même l'impression qu'elle déménage en catimini)

Bref j'ai l'impression d’être coincé et ce n'est pas du tout une situation agréable.

grmff · #20 12-12-2019 22:17:54

Personnellement, je n'ai pas l'habitude de continuer à collaborer avec des personnes dont je ne suis pas satisfait.

Je parie que le locataire paie "à temps", c'est à dire dans les premiers jours du mois, dès qu'il a perçu ses revenus mensuels, et que l'agent immobilier laisse passer du temps.

Une gestion locative, ce n'est pas compliqué. Pour un agent immobilier non plus ce n'est pas compliqué, sauf que le locataire a moins de respect pour une agence (désolé Mr Pim) que pour une personne privée avec laquelle elle a eu affaire pour la location. Un agent, on a l'impression que c'est une boite. Pas une personne. Un peu comme quand on trouve que la fraude fiscale, c'est pas très grave et que c'est juste de la légitime défense, ou qu'une fausse déclaration à l'assurance, ce n'est jamais qu'escroquer des voleurs. Face à une entité sans visage, l'humain a tendance à déshumaniser l'adversaire, et à moins hésiter à prendre des largesses avec ses propres obligations.

Mon conseil?
- Virez votre agent immobilier avec effet immédiat.
- Payez lui deux mensualités d'honoraire
- Contactez votre locataire et exprimez lui clairement que vous avez viré votre agent immobilier dont vous n'étiez pas contente.
- Précisez lui qu'il est prié de payer son loyer sur votre compte bancaire adhoc.
- Demandez lui les derniers extraits de compte avec preuve des virements (vous verrez tout de suite la date...)
- Si tout est payé à temps, dites lui que vous lui faites cadeau de l'indexation de cette année. A moins d'un pourcent, cela ne vaut pas le prix du timbre... et il appréciera le geste. En outre, en virant votre intermédiaire, vous gagnez 10%...
- Si c'est l'agent immobilier qui est en tort et se mettait en retard, demandez à votre locataire s'il désire partir ou rester. S'il désire rester, annulez le préavis dans un document conjoint, signé par les deux parties, précisant que le préavis est nul et non avenu.

Dernier conseil: prenez un matelas. On dort mieux sur un bon matelas. 3 à 6 mois de loyers sont un matelas minimum pour dormir tranquille quand on n'a qu'un seul bien loué. Si il y a une procédure en justice qui prend 6 mois, vous serez bien contente d'avoir un bon matelas pour bien dormir...

Donc, ouvrez un compte bancaire adhoc, spécifique pour ce bien. Faites verser les loyers dessus, payez toutes les charges, frais, assurances, impôts, appels de fonds, prêt hypothécaire avec ce compte, ne prélevez rien tant qu'il n'y a pas une réserve de 6 mois de loyer dessus. 6 mois+les impôts (IPP et précompte immobilier)

rexou

Clementine · #21 11-12-2019 18:30:15

Bonsoir,

Je vous contacte car j'ai à nouveau des difficultés avec une locataire (même 2 mais ça c'est une autre histoire).

Suite à de gros soucis avec une précédente location et une grossesse qui se passait pas super bien, nous avons fait appel a une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire et gérer l'appartement. L'agent a trouvé une locataire, le bail vu signer le 1e novembre 2018 pour une durée de 1 an, en région wallone.

Cependant, le loyer n'a jamais été payé en temps et heure. Passé les excuses "valable" des premiers mois (cpas qui n'avait pas encore donner son accord/dossier non passé au conseil communal, l'agence interim qui n'avait pas enregistré sa nouvelle adresse, etc), la locataire dit ne pas être payé avant le 20 voir 25 de chaque mois par le chômage (on sait que c'est faux selon l'onem).
L'agent immobilier, ne lui a jamais envoyé de courrier l'invitant à payer, juste des sms et appel téléphonique.

Nous ne supportons plus la situation, car nous avons notre emprunt à payer, et ne pouvons pas nous permettre d'attendre la fin du mois de recevoir son loyer.
J'ai demandé à l'agent immobilier de faire avancer les choses, mais rien ne bouge.
Je lui ai demandé clairement de lui envoyer une mise en demeure, à la place elle lui a envoyé son renom.
J'ai du aussi réclamer pour l'indexation que l'agent n'avait pas fait.

Bref quelles sont mes possibilités :
- par rapport à ma locataire ? je peux demander à un juge de l'obliger à respecter son contrat de bail et si pas de changement une résolution à ses tords ? Nous sommes repartis jusque octobre 2020 parce que nous avions demandé que le loyer de juillet soit payer pour le 20, du coup l'agent ne lui a pas envoyé de renom. Bien sur quand on lui a demandé il était trop tard.
-par rapport à l'agent immobilier ? car on a l'impression de perdre de l'argent pour rien. Elle n'est pas plus que ça derrière la locataire, mais l’état des lieux a été fait par elle et la locataire n'a jamais eu affaire à nous.
D'ailleurs, nous n'avons pas eu notre mot a dire sur la locataire. Lors de notre rencontre, le contrat de bail était déjà rédigé et attendait juste notre signature.

Bref merci d'avance pour l'aide que vous pouvez m'apporter.

Clémentine

Locataire qui paye toujours en retard et gestion par agence immobiliere

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