Conseils pour une petite copropriété en cours de constitution

PIM · #1 09-02-2020 12:37:29

Le contexte:
le propriétaire d'une maison classique bruxelloise a obtenu le permis d'urbanisme pour passer du statut d'unifamiliale en "2 logements", moyennant travaux à effectuer (pompiers, etc.).
Une entité plus importante (la sienne) que l'autre (celle qu'il va vendre).

Il y aura acte de base et règlement de copropriété.

Quelques questions d'ordre pratique pour ne pas transformer cette future petite copropriété en pétaudière:

- ventilation des quotités ? Selon les surfaces privatives respectives, ce devrait être de l'ordre de 75 / 25 %.
Pour les droits de vote, je suppose que le majoritaire ne peut pas imposer d'office son point de vue au minoritaire.
Faut-il nécessairement l'unanimité ?
Ou ?
- une petite copropriété de ce genre impose-t-elle la désignation d'un syndic ?
Ou existe-t-il des alternatives ?

- d'autres choses à prévoir ?

Merci pour vos conseils éclairés (et de préférence documentés).

GT · #2 10-02-2020 08:35:11

Les conditions nécessaires à l'exclusion d'une copropriété du champ d'application des articles 577-3 et suivants du Code civil après la loi du 18 juin 2018 sont reprises à l'article 577-3, al.1, C. civil modifié par l'art. 163, 2 de la loi du 18 juin 2018 (MB 2/7/2018) ayant notamment modifié la législation relative à la copropriété.

La deuxième phrase de cet alinéa permet une échappatoire à l'impérativité des art.577-3 à 577-14 du code civil.

Art. 577-3.
"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. "

Les principes relatifs à la copropriété ordinaire et à la copropriété forcée en général sont repris à l'art. 577-2, C. civil.

Code civil, Livre II, Titre II, Chapitre III , Section 1ère : De la copropriété ordinaire et de la copropriété en général (art.577-2, C. civil)

Code civil, Livre II, Titre II, Chapitre III , Section 2 : De la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis (art.577-3 à 577-4, C. civil)

PIM

luc · #3 10-02-2020 08:56:31

Sur court terme la voie légale proposê par GT est excellente, mais à moyen-terme (dès un des deux n'est pas d'accord), cela pose problème. Il vaut probablement mieux être préparé.

Par exemple faire si possible l'acte de base (la loi), mais le suspendre immédiatement (méthode GT). Ce qui permet d'avoir un filet de sauvetage préparé en cas où.

Ma soeur était un des 3 CP d'une petite copropriété du type Français (3 entréés séparées). Ils ont eu besoin du filet quand un des 3 décédait et l'appartement était vendu. L'existence de ce filet, instauré venu grace à l'intervention de notre père, l'a sauvé.

PIM · #4 10-02-2020 09:11:41

GT a écrit :

si la nature des parties communes le justifie

Notion explicitée quelque part ?

@luc: " aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes" : donc il y a nécessairement d'office acte de base, non ?

GT · #5 10-02-2020 10:41:40

PIM a écrit :

GT a écrit :
si la nature des parties communes le justifie
Notion explicitée quelque part ?
@luc: " aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes" : donc il y a nécessairement d'office acte de base, non ?

La notion de "nature" des parties communes susceptible d'autoriser le régime dérogatoire n'est pas précisée dans la loi..

Quant aux travaux préparatoires

Projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et portant modification du Code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges ( pages 200-201)

"La pratique connaît des difficultés pour identifier les hypothèses où il peut être dérogé à la loi impérative. Certains ont égard au nombre de lots, mais la majorité de la doctrine privilégie la gestion simplifiée des éléments immobiliers communs; voy. C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, en Copropriété – La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Ed. U.C.L. Faculté de droit, 1994, p. 32; voy. également C. MOSTIN et J.-Fr. TAYMANS, “Le régime d’exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété”, op. cit., pp.103 et 104; V. SAGAERT, Goederenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 386-387

Il est proposé en conséquence de préciser que c’est la nature des parties communes qui peut justifier la dérogation, avec, toujours, l’accord de tous les copropriétaires. Le nombre de lots ne justifie pas en tant quel tel une dérogation à l’application de la présente section. Si la dérogation est décidée, l’immeuble ou groupe d’immeubles sera soumis au droit commun de la copropriété forcée des § 9 et 10 de l’article 577-2 du Code civil; il convient alors de s’assurer que l’on est bien en présence de parties communes affectées à des parties privatives distinctes existant juridiquement: la passation d’un acte de base est nécessaire.

Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige."

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf

Quant à la doctrine et à la jurisprudence
Lectures ( peut-être) utiles : Anthemis, 2016, Les copropriétés, actualités jurisprudentielles et bilan de 5 années de pratique de la loi du juin2010
page 167: Les systèmes dérogatoires aux articles 577-3 et suivants du Code civil (S.Boufflette)
page 195 : Exemple d'acte de base dérogatoire (M. Van Molle)

L'ancien texte de la 2ème phrase de l'an. 1 de l'art. 577-3, C. civil était rédigé comme suit :
"Il ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation"

Texte actuel :
"Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

Dernière modification par GT (10-02-2020 10:43:30)

PIM

GT · #6 10-02-2020 10:50:06

luc a écrit :

Sur court terme la voie légale proposê par GT est excellente, mais à moyen-terme (dès un des deux n'est pas d'accord), cela pose problème. Il vaut probablement mieux être préparé.
Par exemple faire si possible l'acte de base (la loi), mais le suspendre immédiatement (méthode GT). Ce qui permet d'avoir un filet de sauvetage préparé en cas où.
Ma soeur était un des 3 CP d'une petite copropriété du type Français (3 entréés séparées). Ils ont eu besoin du filet quand un des 3 décédait et l'appartement était vendu. L'existence de ce filet, instauré venu grace à l'intervention de notre père, l'a sauvé.

La loi

"Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

Les travaux préparatoires

Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige.

luc · #7 10-02-2020 11:40:08

GT a écrit :

luc a écrit :
Sur court terme la voie légale proposê par GT est excellente, mais à moyen-terme (dès un des deux n'est pas d'accord), cela pose problème. Il vaut probablement mieux être préparé.
Par exemple faire si possible l'acte de base (la loi), mais le suspendre immédiatement (méthode GT). Ce qui permet d'avoir un filet de sauvetage préparé en cas où.
Ma soeur était un des 3 CP d'une petite copropriété du type Français (3 entréés séparées). Ils ont eu besoin du filet quand un des 3 décédait et l'appartement était vendu. L'existence de ce filet, instauré venu grace à l'intervention de notre père, l'a sauvé.
La loi
"Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
Les travaux préparatoires
Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige.

D'accord. mais le problème est de faire à ce moment l'acte de base, reglement de copropriété et ROI quand on n'est pas d'accord. Il vaut selon mon expérience mieux le préparer en temps calme, le suspendre et reactiver en temps houleux.

Bien que le rôle du JP comme médiateur n'est pas à négliger. Il pourrait intervenir sur base de simple requête pas d'avocat ni citation. Seulement si l'opposant refuse la conciliation il devrait lui-même citer, et provisionner les frais (1/3 avocat ACP et 100% frais de son avocat)

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