Travaux (semi) urgents : qui décide?

Paul_6 · #1 28-02-2020 17:52:33

Bonjour,
Dans le cadre de ma formation accélérée en matière de copropriété je souhaiterais quelques éclaircissements concernant les décisions relatives à des travaux à effectuer.

L'immeuble comprend 30 studios, il est neuf. La première AG a eu lieu en octobre 2018.
Lors de la 2ème AG (juin 2019) il a été donné au CDC le droit de décider d'autoriser des travaux pour un montant maximum de 3000 euros TVA inclus.
Nous n'avons pas de ROI. Je viens d'écrire au syndic qui m'a promis que ce serait à l'ordre du jour de la prochaine AG, à savoir mai/juin 2020.
Pour ce qui est des travaux, l'acte de base dit ceci:
« Le syndic peut décider d’office de l’exécution de travaux urgents, quelle que soit leur ampleur. »
Ce qui se passe c'est que depuis le mois de novembre 2019 nous avons été victime de plusieurs tentatives d'effraction.
Dans l'urgence le syndic a fait réparer les dégâts : +- 2.500 euros de frais.
4 à 5 CP (les seuls dynamiques) considèrent qu'il faudrait placer des caméras de surveillance au rez-de-chaussée et modifier le type d'ouverture de la porte : suppression de la serrure et ouverture par badge. Prix à payer pour ces travaux :+- 6.500 € TVAC (edité: 6.500 -et pas 8.500)
Nous n'avons pas envie d'attendre l'AG de fin mai début juin.
Comment faire pour aller au plus vite ?
Personnellement, je pense que l'on peut considérer qu'il y a urgence. Les dégradations ont été nettes: serrure cassée, effraction, attaque au pied-de-biche.. Il y a bien sûr eu une déclaration à la police.
Pour les travaux urgents le syndic a un pouvoir de décision « illimité ». Mais le syndic n'est pas très collaborant. Supposons qu'il nous (nous= les 5cp dynamiques) fasse la réponse: 'désolé, je ne considère pas ça comme urgent, je ne donne pas mon accord'.
Pouvons-nous imposer au syndic notre vision ?
Ou alors comment faire ? La consultation par mail de tous les CP est-elle possible ?
Il y a bien sûr la solution de l'AGE. C'est lourd, c'est lent et ce sont à nouveau des frais (le syndic facture...).
D'autres idées, suggestions, solutions ?
Merci à vous.

Dernière modification par Paul_6 (29-02-2020 10:44:01)

PIM · #2 28-02-2020 17:56:57

Pour l'installation d'une (vraie) caméra: ne pas oublier les contraintes "protection de la vie privée"

Paul_6 · #3 28-02-2020 18:20:50

Merci, c'est prévu par la société qui a fait le devis.

grmff · #4 28-02-2020 23:11:47

Les travaux que vous mentionnez doivent être décidés par l'AG. Il n'y a pas d'urgence telle que le syndic décide tout seul. Le syndic décide tout seul d'envoyer un plombier pour réparer une fuite, un chauffagiste pour remettre la chaudière en route, un toiturier pour remettre une tuile envolée, un menuisier pour réparer une porte forcée. Pas pour faire 300€/proprio de frais tout à fait discutables.

Vous pouvez néanmoins invoquer l'urgence, réunir 20% des quotités et provoquer une AGE sur ce point précis.
Vous pouvez également prendre une décision "par écrit" à l'unanimité.

A noter que vous parlez de "la" société qui a fait le devis. Pour ce genre de budget, une pluralité de devis s'impose...

GT, rexou, PIM

rexou · #5 29-02-2020 03:20:02

A mon sens, la solution est de mettre le point à l'ordre du jour de la prochaine AGO. Fin mai, c'est dans 3 mois ! Y a pas le feu au lac !

Réparation des dégâts et remise en état = travaux urgents décidés par le syndic à juste titre.

Pour la sécurisation future et les caméras, prenez le temps de comparer au moins trois devis (invitez les autres cp à présenter des devis aussi, ce serait bien) et présentez des propositions à la prochaine ag.

Paul_6 · #6 29-02-2020 10:49:11

Bonjour et merci pour vos avis,
..., j'ai revu les chiffres.
Les dégâts de la fin novembre nous ont coûté 2500 euros. La réparation de la serrure a duré 15 jours, ensuite elle a à nouveau été « déglinguée ». En conclusion, la porte d'entrée extérieure n'est quasiment plus « fermable ». Il ne reste plus que la porte intérieure à fracturer, chose très élémentaire.
Une système de fermeture de notre porte d'entrée avec badge (système de ventouse électromagnétique) coûterait exactement 2800 euros.
La prochaine AGO aura sans doute lieu début juin (quorum sans doute non atteint fin mai). Si vraiment tout va bien et au plus vite nous aurons le système installé fin juin. Ou sinon ce sera pour le 15 août.
Vu le quartier où nous sommes je ne crois pas qu'on puisse raisonnablement imaginer que nous allons tenir quelques mois sans aucune (tentative d') effraction. Le quartier n'est pas vraiment "chic" (Bruxelles, gare du Midi).
Pensez-vous raisonnablement qu'on ne puisse pas justifier l'urgence au moins pour la serrure ? (et on laisserait la pose de cameras pour après l'AG)?

rexou · #7 29-02-2020 17:04:46

Paul_6 a écrit :

Bonjour et merci pour vos avis,
..., j'ai revu les chiffres.
Les dégâts de la fin novembre nous ont coûté 2500 euros. La réparation de la serrure a duré 15 jours, ensuite elle a à nouveau été « déglinguée ». En conclusion, la porte d'entrée extérieure n'est quasiment plus « fermable ». Il ne reste plus que la porte intérieure à fracturer, chose très élémentaire.
Une système de fermeture de notre porte d'entrée avec badge (système de ventouse électromagnétique) coûterait exactement 2800 euros.
La prochaine AGO aura sans doute lieu début juin (quorum sans doute non atteint fin mai). Si vraiment tout va bien et au plus vite nous aurons le système installé fin juin. Ou sinon ce sera pour le 15 août.
Vu le quartier où nous sommes je ne crois pas qu'on puisse raisonnablement imaginer que nous allons tenir quelques mois sans aucune (tentative d') effraction. Le quartier n'est pas vraiment "chic" (Bruxelles, gare du Midi).
Pensez-vous raisonnablement qu'on ne puisse pas justifier l'urgence au moins pour la serrure ? (et on laisserait la pose de cameras pour après l'AG)?

Une serrure électromagnétique n'est pas non plus la sécurité absolue. Une étude est nécessaire pour déterminer si le cadre de la porte peut offrir le niveau de sécurité suffisant. Est-ce aussi le seul accès ? Garages? Les communs ne seront jamais que très relativement sécurisés et il n'y a selon moi aucune urgence, surtout avec une ago dans 3 mois. Il sera toujours relativement aisé à un intrus de pénétrer les communs. Une éventuelle caméra filmera un jogging, une casquette et une silhouette vague, sans plus. La porte d'entrée, comme la caméra, sont deux dissuasions légères, sans plus.

Par contre, vu les circonstances, je vous suggère de faire placer une porte de sécurité à votre appartement. Possible aussi de mettre ce point à l'ordre du jour et de globaliser les commandes (privatives) des cp intéressés. Prix par porte :comptez entre 2500 et 3000 pour une porte tout à fait correcte et blindée, pour une commande collective. C'est un peu cher, mais cela évitera que la fracturation de votre porte se limite à un détail "élémentaire". Je pense que ce serait un investissement tout à fait raisonnable.

J'ai travaillé dans ce domaine et si vous souhaitez un tuyau perso pour obtenir de bonnes conditions, vous pouvez me contacter par MP.

Paul_6 · #8 29-02-2020 18:55:13

Merci Rexou
Chacun des 30 studios a déjà une porte bien sécurisée, je crois que là il est difficile de mieux faire. L'entrée par badge permettrait quand même, je l'espère, de ne plus avoir de SDF chaque matin dans le hall d'entrée. Lequel SDF laisse chaque fois un bon paquet de saletés au sol pour lesquelles les occupants demandent parfois un nettoyage d'urgence (nettoyage qui fait l'objet d'une facturation je présume que vous n'en doutez pas !!). Pour les caméras, je n'y crois pas beaucoup, mais les 3 autres copropriétaires 'dynamiques' y croient ! D'autres accès existent effectivement par les garages, et il y a déjà un essai de sécurisation à ce niveau.
Je vous contacte en MP lorsque nous verrons un peu plus clair, mais je vous remercie déjà de votre proposition.

Dernière modification par Paul_6 (29-02-2020 18:56:10)

GT · #9 01-03-2020 09:16:45

La décision de principe relative au placement de caméras doit être prise dans une ACP, conformément à l'article 577-7, § 1, C. civil, par l'assemblée générale à la majorité des 2/3 des voix .

Les décisions ultérieures (par exemple sur le cahier des charges et son établissement, le nombre de caméras, leur orientation, la nature et la qualité du matériel.. ) sont prises à la majorité absolue.

S'applique à l'ACP la loi du 21 mars 2007 réglant l'installation et l'utilisation de caméras de surveillance modifiée par une loi du 21 mars 2018 ainsi que différents arrêtés royaux.
Je suppose que les porteurs de la proposition ( les copropriétaires "dynamiques") de placement de ces caméras ont pris connaissance et appréhendé ces textes de manière à répondre aux questions qui leur seront posées lors de l'AG qui prendra d'abord une décision de principe.

L'art.13 de cette loi du 21 mars 2007 contient des dispositions pénales :
"Quiconque enfreint les articles 9 et 10 est puni d'une amende de deux cent cinquante euros à vingt mille euros. Est puni d'une amende identique, quiconque dispose d'une image dont il peut raisonnablement supposer qu'elle a été obtenue en violation des articles 9 et 10.
Quiconque enfreint les articles 5, 6, 7 , 7/1, 7/2 , 7/3 et 8 , 8/1 et 8/2, est puni d'une amende de cent euros à dix mille euros. Est puni d'une amende identique, quiconque dispose d'une image dont il peut raisonnablement supposer qu'elle a été obtenue en violation de ces mêmes articles."

Dans le cas d'espèce se pose également la question de savoir si un point a déjà été mis à l'ordre du jour d'une AG concernant le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Une décision a-t-elle été prise ?

PIM, rexou

Paul_6 · #10 01-03-2020 11:21:37

GT a écrit :

La décision de principe relative au placement de caméras doit être prise dans une ACP, conformément à l'article 577-7, § 1, C. civil, par l'assemblée générale à la majorité des 2/3 des voix .

merci, je verrai l'entièreté de votre réponse plus tard mais:
2/3 ou 3/4 ? >> c'est 2/3 !

Dernière modification par Paul_6 (01-03-2020 17:17:49)

rexou · #11 01-03-2020 12:16:19

Paul_6 a écrit :

D'autres accès existent effectivement par les garages, et il y a déjà un essai de sécurisation à ce niveau.

Déjà une bonne chose que les parties privatives soient sécurisées. Sécuriser la porte d'entrée après décision d'ag sera un plus, mais à condition de sécuriser aussi les autres accès via les garages ou caves... Il existe aussi sur le marché des grilles en acier coulissantes très sécurisées pour les accès qui ne sont pas destinés à être ouverts et fermés dix fois par jour.

Les caméras sont aussi un élément un peu dissuasif sans plus... susceptibles aussi d'être vite dégradées.

GT · #12 01-03-2020 14:50:23

Paul_6 a écrit :

GT a écrit :
La décision de principe relative au placement de caméras doit être prise dans une ACP, conformément à l'article 577-7, § 1, C. civil, par l'assemblée générale à la majorité des 2/3 des voix .
merci, je verrai l'entièreté de votre réponse plus tard mais:
2/3 ou 3/4 ?

L'art. 167 de la loi du 18 juin 2018 a remplacé la majorité de 3/4 par la majorité 2/3.

Paul_6 · #13 01-03-2020 17:15:19

GT a écrit :

L'art. 167 de la loi du 18 juin 2018 a remplacé la majorité de 3/4 par la majorité 2/3.

Ok merci, va pour 2/3 !

Yves Van Ermen · #14 02-03-2020 11:26:50

Bonjour,

J’interviens juste au niveau de votre information qui stipule "Lors de la 2ème AG (juin 2019) il a été donné au CDC le droit de décider d'autoriser des travaux pour un montant maximum de 3000 euros TVA inclus." Si cette pratique est rependue, elle est pour moi illégale.

La loi indique que le conseil de copropriété peut recevoir une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale qui "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (Art 577-8/1 §4)"

Et dire que le Conseil de copropriété peut réaliser n'importe quels travaux n'est pas un acte expressément déterminé.

GT · #15 02-03-2020 11:38:58

BMCTools a écrit :

Bonjour,
J’interviens juste au niveau de votre information qui stipule "Lors de la 2ème AG (juin 2019) il a été donné au CDC le droit de décider d'autoriser des travaux pour un montant maximum de 3000 euros TVA inclus." Si cette pratique est rependue, elle est pour moi illégale.
La loi indique que le conseil de copropriété peut recevoir une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale qui "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (Art 577-8/1 §4)"
Et dire que le Conseil de copropriété peut réaliser n'importe quels travaux n'est pas un acte expressément déterminé.

Par ailleurs , si l'on entend par "droit de décider d'autoriser des travaux" celui de décider du principe d'autorisation de travaux , je rappelle qu'il s'agit d'une prérogative exclusive de l'aG ( majorité 2/3).

rexou · #16 02-03-2020 11:41:26

BMCTools a écrit :

Bonjour,
J’interviens juste au niveau de votre information qui stipule "Lors de la 2ème AG (juin 2019) il a été donné au CDC le droit de décider d'autoriser des travaux pour un montant maximum de 3000 euros TVA inclus." Si cette pratique est rependue, elle est pour moi illégale.
La loi indique que le conseil de copropriété peut recevoir une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale qui "ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. (Art 577-8/1 §4)"
Et dire que le Conseil de copropriété peut réaliser n'importe quels travaux n'est pas un acte expressément déterminé.

Je partage votre interprétation de la loi, mais je comprends que dans les faits de nombreuses acp permettent au cdc de commander des travaux de peu d'importance pour des raisons pratiques. Ne pas bloquer la situation et éviter une procédure lourde et couteuse qui multiplie à l'infini les age pour des broutilles.

Paul_6 · #17 02-03-2020 16:20:34

Merci pour vos derniers avis.
Mais je rappelle quand même que la réparation des dégâts nous a coûté un petit 3000 euros et qu'en théorie notre CDC peut décider pour des travaux < 3.000 €. Et qu'une sécurisation de la porte d'entrée avec badge coûterait ce montant. Je serai donc tenté de proposer les travaux (nb: pour que tout soit clair je ne suis pas membre du CDC; ils ne sont d'ailleurs que deux alors qu'ils devraient être 3 selon les statuts) car si nous sommes à nouveau victimes d'un bon saccage, on sera à nouveau victimes pour un bon 3000 euros de frais !

rexou

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