Expertise et accès à la maison louée

Ben1980 · #1 04-03-2020 11:38:07

Bonjour à tous, je suis à la recherche d'avis... d'aide, de conseils.

Je vous explique la situation.

Jai fait offre pour 2 maisons voici 2 semaines, offre acceptée. En attente du compromis. Je crois avoir un délai de 4 mois entre l'acceptation de cette offre et l'acte d'achat.
Offre sous condition suspensive d'octroi du crédit.
Pour obtenir mon crédit, je fais expertiser 2 biens loués. Et pour résumer j'ai les pires difficultés à entrer en contact avec la locataire d'une des 2.

J'ai demandé la médiation de l'agent de quartier qui a bien transmis le message. Sans plus de succès. Celui me dit à demi mots, fans le pire des cas, si vous avez une clé, une expertise prend 10minutes...

La panique commence à me gagner.

Une procédure est en cours pr cette maison, car jai un bail de colocation, et une des deux locataires est partie. Jai pour cette maison une garantie locative au nom d'une locataire qui est partie et une locataire qui reste sans avoir sa propre garantie locative, tout ceci alors que jai remis préavis de 6 mois , préavis se terminant le 30 mars 2020. La locataire qui reste semble vouloir faire payer celle qui est partie. Elle me doit 2mois mais a payé le dernier loyer.

Si vous avez lu ceci, si vous avez la moindre remarque, le moindre conseils , je les veux bien.

rexou · #2 04-03-2020 12:09:52

Concernant l'expertise, vous pouvez déjà exposer votre difficulté à l'expert et il vous dira s'il est vraiment indispensable de visiter l'intérieur du bien. Il est très possible que les informations cadastrales et copie du bail soient suffisantes pour une maison. Ou dans le cas d'un appartement, des infos générales, comme PV des dernières AG, quotités, etc...

Si vous avez de fait une clé, vous avisez la locataire de votre venue par mail ou courrier recommandé et vous entrez avec l'expert, que la locataire soit présente ou non. Je sais que les puristes argumenteront la légalité discutable de la procédure, mais vous pouvez le faire d'autant plus franchement que vous avez quasiment le feu vert de votre agent de quartier.

A défaut de clé, perso j'irais même jusqu'à entrer après avoir forcé la serrure, après courrier bien sur pour prévenir la locataire. Et vous laissez un papier avisant votre locataire que la nouvelle clé de sa porte est disponible chez vous. Ce n'est pas vraiment la procédure légale à suivre, mais vous solutionnez votre problème et vous ne courez pas grand risque.

Vu ce que vous exposez, cette personne n'est pas vraiment scrupuleuse au niveau des procédures et essaie seulement de devoir payer le moins possible. Son intérêt est ailleurs... et elle aussi semble-t-il.

Pour résumer, trois options :
1. Ne pas entrer
2. Entrer avec la clé après courrier
3. Forcer la porte et remplacer la serrure après courrier

Une autre option étant de suivre les procédures légales et sans doute compromettre l'octroi de votre prêt.

GT · #3 04-03-2020 13:19:10

Je ne comprends pas.
Vous avez fait , voici 2 semaines, une offre pour l'achat de 2 maisons. Elle a été acceptée, elle contient une clause suspensive d'octroi d'un crédit hypothécaire.
A propos d'une de ces maisons, vous écrivez notamment - alors que vous n'en êtes pas le propriétaire - que vous avez un bail, que vous avez une garantie locative et que vous avez remis un préavis de 6 mois.

rexou · #4 04-03-2020 13:35:26

GT a écrit :

Je ne comprends pas.
Vous avez fait , voici 2 semaines, une offre pour l'achat de 2 maisons. Elle a été acceptée, elle contient une clause suspensive d'octroi d'un crédit hypothécaire.
A propos d'une de ces maisons, vous écrivez notamment - alors que vous n'en êtes pas le propriétaire - que vous avez un bail, que vous avez une garantie locative et que vous avez remis un préavis de 6 mois.

Je crois avoir compris ce qui suit :

Offre d'achat de deux maisons. Besoin d'expertiser deux autres biens -dont l'intervenant est déjà propriétaire- en vue d'obtenir le crédit bancaire.

Ces biens (maisons ou appartements) sont déjà loués. Il me semble que l'expert peut se contenter d'une expertise "extérieure" et la banque est largement couverte avec les deux biens achetés et deux autres qui améliorent la garantie. Pas vraiment indispensable de visiter les biens en question... Mais soit...

GT

Ben1980 · #5 04-03-2020 16:41:26

Merci Rexou pour votre réponse.
En effet oui j'ai cette offre acceptée pour ces 2 petites maisons à Frameries et je fais expertiser 2 de mes biens pour obtenir une quotité globale de 80%.
Je vais tout faire pour ne pas devoir entrer sans sa présence mais en effet votre idée de courrier est bien. Ceci dit peut-être que légalement c'est punissable quand même.
J'ai commandé mon expertise à property value et je saurai d'ici peu si l'expert peut se passer d'une visite interieure.
Suivre la voie légale, c'est attendre l'audience du 27mars, ... faire mettre des délais d'expulsion plus courts qu'un mois et tenant compte du contexte... attendre et agir.
Je ne suis pas encore officiellement en panique, mais jvous avoue la situation commence à me mad

EP001 · #6 04-03-2020 17:53:08

Il ne faut pas oublier que si le prêt hypothécaire est refusé, la banque pourrait arguer que le prêt est refusé parce que l'emprunteur n'a pas laisser expertiser le bien.

Ce qui posera problème pour la condition suspensive car le refus ne peut être dû à l'emprunteur.

Par contre entrer sans l'autorisation du locataire est toujours une violation de domicile. Il faudrait essayer d'amadouer le locataire.

rexou · #7 04-03-2020 18:02:36

EP001 a écrit :

Il ne faut pas oublier que si le prêt hypothécaire est refusé, la banque pourrait arguer que le prêt est refusé parce que l'emprunteur n'a pas laisser expertiser le bien.
Ce qui posera problème pour la condition suspensive car le refus ne peut être dû à l'emprunteur.
Par contre entrer sans l'autorisation du locataire est toujours une violation de domicile. Il faudrait essayer d'amadouer le locataire.

Le refus de l'octroi du prêt cause un préjudice important et certain.

La "violation de domicile" -implicitement suggérée par l'agent de quartier- peut donner suite à maximum une audition si une plainte est déposée. Fin de l'histoire. La locataire semble se désintéresser de beaucoup de choses et si dans le pire des cas elle déposait une plainte, elle s'exposerait aussi à ne bénéficier d'aucune bienveillance de la part de son bailleur lors de sa sortir prochaine. Peu de chances donc que plainte soit déposée et si tel était le cas, toutes les chances qu'elle soit classée sans suite.

Perso, à la place du bailleur, j'aurais déjà une foreuse dans une main et un nouveau barillet dans l'autre.

Il n'est pas question d'amadouer la locataire, il est question de lui faire respecter ses obligations. Ou de remédier efficacement à son refus.

GT · #8 04-03-2020 18:37:49

rexou a écrit :

Il n'est pas question d'amadouer la locataire, il est question de lui faire respecter ses obligations. Ou de remédier efficacement à son refus.

Une procédure en référé ?

La locataire est susceptible d'invoquer une violation de son domicile et, si elle est de mauvaise foi, le vol de certains objets dans l'appartement pris en location.

Ben1980 · #9 04-03-2020 18:46:05

rexou a écrit :

EP001 a écrit :
Il ne faut pas oublier que si le prêt hypothécaire est refusé, la banque pourrait arguer que le prêt est refusé parce que l'emprunteur n'a pas laisser expertiser le bien.
Ce qui posera problème pour la condition suspensive car le refus ne peut être dû à l'emprunteur.
Par contre entrer sans l'autorisation du locataire est toujours une violation de domicile. Il faudrait essayer d'amadouer le locataire.
Le refus de l'octroi du prêt cause un préjudice important et certain.
La "violation de domicile" -implicitement suggérée par l'agent de quartier- peut donner suite à maximum une audition si une plainte est déposée. Fin de l'histoire. La locataire semble se désintéresser de beaucoup de choses et si dans le pire des cas elle déposait une plainte, elle s'exposerait aussi à ne bénéficier d'aucune bienveillance de la part de son bailleur lors de sa sortir prochaine. Peu de chances donc que plainte soit déposée et si tel était le cas, toutes les chances qu'elle soit classée sans suite.
Perso, à la place du bailleur, j'aurais déjà une foreuse dans une main et un nouveau barillet dans l'autre.
Il n'est pas question d'amadouer la locataire, il est question de lui faire respecter ses obligations. Ou de remédier efficacement à son refus.

Pas de foreuse en main mais je compte les jours. Ouvrir la porte à lexpert avec le serrurier après courrier et après le 27, si nécessité impérieuse et après conversation informelle avec l'agent de quartier. Plutôt que refus de crédit. Ça oui.

rexou

GT · #10 04-03-2020 19:12:29

L'article 15 de la constitution prévoit que le domicile est inviolable.
L'auteur de l'infraction est sanctionnable conformément aux articles 439 et suivants du Code pénal.
L'agent de quartier est supposé ne pas l'ignorer.

EP001 · #11 04-03-2020 22:53:44

rexou a écrit :

EP001 a écrit :
Il ne faut pas oublier que si le prêt hypothécaire est refusé, la banque pourrait arguer que le prêt est refusé parce que l'emprunteur n'a pas laisser expertiser le bien.
Ce qui posera problème pour la condition suspensive car le refus ne peut être dû à l'emprunteur.
Par contre entrer sans l'autorisation du locataire est toujours une violation de domicile. Il faudrait essayer d'amadouer le locataire.
Le refus de l'octroi du prêt cause un préjudice important et certain.
La "violation de domicile" -implicitement suggérée par l'agent de quartier- peut donner suite à maximum une audition si une plainte est déposée. Fin de l'histoire. La locataire semble se désintéresser de beaucoup de choses et si dans le pire des cas elle déposait une plainte, elle s'exposerait aussi à ne bénéficier d'aucune bienveillance de la part de son bailleur lors de sa sortir prochaine. Peu de chances donc que plainte soit déposée et si tel était le cas, toutes les chances qu'elle soit classée sans suite.
Perso, à la place du bailleur, j'aurais déjà une foreuse dans une main et un nouveau barillet dans l'autre.
Il n'est pas question d'amadouer la locataire, il est question de lui faire respecter ses obligations. Ou de remédier efficacement à son refus.

Quelles obligations? La maison n'est pas mise en vente. Il n'a donc pas d'obligations à laisser visiter. Même si dans le bail il y a une obligation de laisser visiter le bailleur pour voir l'état d'entretien de la maison, rien n'oblige le locataire à autoriser la visite d'un expert qui risque de vouloir tout mesurer.

Violation de domicile" -implicitement suggérée par l'agent de quartier,

Si le locataire dépose une plainte je doute très fort que l'agent de quartier dise quoi que ce soit qui suggérerait qu'il approuvait.

N'est-il pas possible de discuter avec la banque et de leur prouver la valeur de la maison par les preuves de revenus locatifs, le revenu cadastral, l'acte de propriété et tous ce qui est possible en leur expliquant en plus que le locataire n'est pas coopérant pour laisser visiter.

grmff · #12 04-03-2020 23:27:34

GT a écrit :

rexou a écrit :
Il n'est pas question d'amadouer la locataire, il est question de lui faire respecter ses obligations. Ou de remédier efficacement à son refus.
Une procédure en référé ?
La locataire est susceptible d'invoquer une violation de son domicile et, si elle est de mauvaise foi, le vol de certains objets dans l'appartement pris en location.

Une procédure en référé, c'est 1000€ à tout le moins. Et qui va payer? Ce serait de l'abus de l'imposer.

Il s'agit d'une colocation. Le colocataire loue donc seulement une partie du logement, avec le reste en commun. Si le bien est partiellement libre, il suffit de partiellement le visiter. Que ce soit pour une remise en location... ou une visite d'expertise.

Vous contournez de cette manière le problème de la violation de domicile.

rexou, Ben1980

rexou · #13 05-03-2020 02:27:17

EP001 a écrit :

Quelles obligations? La maison n'est pas mise en vente. Il n'a donc pas d'obligations à laisser visiter. Même si dans le bail il y a une obligation de laisser visiter le bailleur pour voir l'état d'entretien de la maison, rien n'oblige le locataire à autoriser la visite d'un expert qui risque de vouloir tout mesurer.
Violation de domicile" -implicitement suggérée par l'agent de quartier,
Si le locataire dépose une plainte je doute très fort que l'agent de quartier dise quoi que ce soit qui suggérerait qu'il approuvait.
N'est-il pas possible de discuter avec la banque et de leur prouver la valeur de la maison par les preuves de revenus locatifs, le revenu cadastral, l'acte de propriété et tous ce qui est possible en leur expliquant en plus que le locataire n'est pas coopérant pour laisser visiter.

L'obligation de laisser visiter le bien ne se limite pas un cas de mise en vente. Et la visite d'un expert peut parfaitement se justifier par le seul projet de mettre en vente par exemple.

Il y a bien obligation de laisser visiter.
Je n'avais même pas pensé à l'argument que Grmff a très justement avancé dans le cadre d'une colocation.

En cas de plainte de la locataire, elle sera classée verticalement. Et la locataire semble négligente et désintéressée par le sujet. Pas vraiment combative.

Le bailleur ne manque pas d'arguments pour justifier sa visite et dans le pire des cas, il risque une toute petite amende... à laquelle même je ne crois pas.

rexou · #14 05-03-2020 02:48:08

Un jour, le locataire d'un studio que je loue m'avise d'une fuite d'eau venant de son plafond. L'eau vient d'un studio dont le proprio est en France et le locataire est un squatteur. Porte enfoncée par police et huissiers, et refermée par... un cadenas. Je contacte le bailleur qui me dit ne rien pouvoir faire, mais me donne son feu vert en ce qui le concerne. C'est un procédurier et il a dû supporter une farandole de locataires/squatteurs (des Tunisiens) dont l'un s'est fait domicilier sur place et était invirable légalement.

Je suis venu dans l'heure avec une jolie pince monseigneur pour le cadenas et j'ai fermé les compteurs d'eau. J'ai laissé un post it sur la porte disant que la clé du nouveau cadenas était disponible chez moi. Cela a donné suite à une conversation un peu houleuse avec le pseudo-locataire, mais rien de plus.

Pour la petite histoire, le bailleur a obtenu l'expulsion des nuisibles... après 4 ans de procédures et de loyers impayés. Le premier jugement expulsait le locataire... mais pas le squatteur, entre temps domicilié dans le bien...En prime, le bailleur a payé les charges durant toutes ces années. C'est un choix. C'est légal. Perso, j'aurais usé d'une option moins légale mais plus rapide. C'est aussi un choix.

Certains de ces squatteurs dormaient parfois dans la cave. La femme de ménage apeurée me téléphone un matin pour m'annoncer les dormeurs. Je suis arrivé 15 minute plus tard. Deux matelas et 4 personnes+bagages... J'avais à l'époque un chien. Un doberman. Très gentil avec ses amis, tolérant avec un étranger présenté par un ami... et très mordant avec les autres. Plus jamais personne n'a dormi dans la cave. Je suis revenu quelques fois de nuit pour le vérifier.

GT · #15 05-03-2020 07:52:20

rexou a écrit :

Un jour, le locataire d'un studio que je loue m'avise d'une fuite d'eau venant de son plafond. L'eau vient d'un studio dont le proprio est en France et le locataire est un squatteur. Porte enfoncée par police et huissiers, et refermée par... un cadenas.

Effectivement, dans certaines circonstances (comme celle énoncée) il n'est plus question de violation de domicile.

GT · #16 05-03-2020 08:14:14

rexou a écrit :

Pour la petite histoire, le bailleur a obtenu l'expulsion des nuisibles... après 4 ans de procédures et de loyers impayés. Le premier jugement expulsait le locataire... mais pas le squatteur, entre temps domicilié dans le bien....

La loi du 18 octobre 2017 contre le “squattage” est entrée en vigueur le 16 novembre 2017.
Sur base de l'article 12 de cette loi il est possible aux victimes du squattage de déposer une requête en expulsion dans les mains du Procureur du Roi afin d’évacuer l’immeuble.

GT · #17 05-03-2020 11:44:19

EP001 a écrit :

Quelles obligations? La maison n'est pas mise en vente. Il n'a donc pas d'obligations à laisser visiter.

La mauvaise foi ou l'abus de droit des locataires ne pourraient pas être invoqué par le bailleur ?

GT · #18 05-03-2020 11:50:54

Ben1980 a écrit :

Je vous explique la situation.
Jai fait offre pour 2 maisons voici 2 semaines, offre acceptée. En attente du compromis. Je crois avoir un délai de 4 mois entre l'acceptation de cette offre et l'acte d'achat.
Offre sous condition suspensive d'octroi du crédit.

Quelle est la durée de cette condition suspensive ? Quel est son terme ?
Comment est-elle rédigée ?

Dernière modification par GT (05-03-2020 11:53:54)

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