Copropriété: les problèmes s'accumulent...

Paul_6 · #1 07-03-2020 11:28:58

rexou a écrit :

grmff a écrit :
On pourra certes vous rouler dans la farine. Si vous vous étonné qu'un bilan est toujours équilibré, il y a un peu de chemin à faire.
Cependant, au delà de la difficulté de lecture, vous recevrez les comptes client détaillé. Et là, vous arriverez vite à comprendre qui doit des sous. Ou vous comprendrez que le syndic ne fait pas son job parce qu'il ne peut pas vous fournir d'information...
Reste aussi la possibilité de vous faire accompagner par un comptable ou une personne qui a des solides connaissances en compta. Cela devrait exister parmi les 30 cp, non ?

C'est mon souhait secret... apparemment si quelqu'un sait lire une comptabilité dans les 25 cp, il ne s'est pas encore manifesté. Surtout que le mail dont je fais part dans mon premier message n'a été envoyé qu'à 5 cp!!

Paul_6 · #2 07-03-2020 11:26:01

panchito a écrit :

C'est la raison pour laquelle le SNPC remue ciel et terre pour publier des livres pour former les gens avant qu'ils ne choisissent un bien dans une copropriété. Sinon, vous auriez choisi une maison individuelle, non?
Le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.
Donc si vous voulez le bilan une fois par trimestre, c'est à vous de faire mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG!
C'est vous qui êtes aux manettes avec les autres CP! Le Syndic n'a aucun pouvoir de décision!

Ce studio est un investissement. Enfin bon, 'supposé ' investissement... Pour l'instant, et sans doute pour plus très longtemps, j'habite dans une maison individuelle et je dois bien admettre que c'est la paix royale par rapport à la « copropriété ».

GT · #3 07-03-2020 07:53:14

Le commissaire aux comptes ou le collège de commissaires aux comptes, organe de l'ACP, est obligatoire (art.577-8/2, C. civil). Il est choisi par l'AG.
Un copropriétaire peut exercer cette fonction ou un "externe" qui sera rémunéré.
Il arrive que des syndics essaient de décourager les ACP de recourir à un commissaire "externe".
J'imagine que le syndic ne manquera pas de mettre en évidence la trésorerie défaillante de l'ACP ( mauvais payeurs) pose problème si l'AG se dirige vers le choix d'un commissaire rémunéré.

Contrôler les comptes , ce n'est pas que contrôler les factures mais aussi examiner la comptabilité et , dans les associations d'au moins 20 lots, le grand livre comptable tenu par le syndic.

art.577-8 § 4, C. Civil

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;"

Dernière modification par GT (07-03-2020 08:05:19)

rexou · #4 07-03-2020 01:22:07

grmff a écrit :

On pourra certes vous rouler dans la farine. Si vous vous étonné qu'un bilan est toujours équilibré, il y a un peu de chemin à faire.
Cependant, au delà de la difficulté de lecture, vous recevrez les comptes client détaillé. Et là, vous arriverez vite à comprendre qui doit des sous. Ou vous comprendrez que le syndic ne fait pas son job parce qu'il ne peut pas vous fournir d'information...

Reste aussi la possibilité de vous faire accompagner par un comptable ou une personne qui a des solides connaissances en compta. Cela devrait exister parmi les 30 cp, non ?

grmff · #5 06-03-2020 23:38:16

Paul_6 a écrit :

grmff a écrit :
Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?
C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?
Evidemment. Vous avez le droit d'avoir accès à tous les documents de la copropriété (à l'exception des données personnelles inutiles: téléphone, mail,...) Y compris les décomptes individuels de chacun.
Je ne demande qu'à vous croire.... le problème qui va se poser est que je n'ai aucune compétence pour lire un « bilan ». La seule chose que je constate quand je lis un bilan de société c'est que, à mon étonnement répété, les 2 derniers chiffres à gauche et à droite (pour les 2 colonnes) sont identiques et l'équilibre est parfait. Ce qui me donne l'impression qu'une société ne gagne jamais un franc. Comme vous voyez, il sera facile de me rouler dans la farine...

On pourra certes vous rouler dans la farine. Si vous vous étonné qu'un bilan est toujours équilibré, il y a un peu de chemin à faire.

Cependant, au delà de la difficulté de lecture, vous recevrez les comptes clients détaillés. Et là, vous arriverez vite à comprendre qui doit des sous. Ou vous comprendrez que le syndic ne fait pas son job parce qu'il ne peut pas vous fournir d'information...

panchito · #6 06-03-2020 22:08:40

Paul_6 a écrit :

dois-je comprendre qu'un petit copropriétaire isolé peut exiger de recevoir le bilan complet de toute la boutique une fois par trimestre

C'est la raison pour laquelle le SNPC remue ciel et terre pour publier des livres pour former les gens avant qu'ils ne choisissent un bien dans une copropriété. Sinon, vous auriez choisi une maison individuelle, non?

Le syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Donc si vous voulez le bilan une fois par trimestre, c'est à vous de faire mettre ce point à l'ordre du jour de l'AG!

C'est vous qui êtes aux manettes avec les autres CP! Le Syndic n'a aucun pouvoir de décision!

Paul_6 · #7 06-03-2020 20:27:58

grmff a écrit :

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?
C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?
Evidemment. Vous avez le droit d'avoir accès à tous les documents de la copropriété (à l'exception des données personnelles inutiles: téléphone, mail,...) Y compris les décomptes individuels de chacun.

Je ne demande qu'à vous croire.... le problème qui va se poser est que je n'ai aucune compétence pour lire un « bilan ». La seule chose que je constate quand je lis un bilan de société c'est que, à mon étonnement répété, les 2 derniers chiffres à gauche et à droite (pour les 2 colonnes) sont identiques et l'équilibre est parfait. Ce qui me donne l'impression qu'une société ne gagne jamais un franc. Comme vous voyez, il sera facile de me rouler dans la farine...

Dernière modification par Paul_6 (06-03-2020 20:28:41)

Paul_6 · #8 06-03-2020 20:23:40

panchito a écrit :

Paul_6 a écrit :
Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..
Comment? Vous n'exigez pas de recevoir le bilan une fois par trimestre?

Ben, euh.. voyez-vous je suis un total débutant dans la copropriété... dois-je comprendre qu'un petit copropriétaire isolé peut exiger de recevoir le bilan complet de toute la boutique une fois par trimestre ?

Dernière modification par Paul_6 (06-03-2020 20:23:57)

panchito · #9 06-03-2020 19:09:38

Les fonds de roulement se voient effectivement parfaitement bien au passif dans le bilan.

Aux CP de réclamer les bilans régulièrement s'ils ne sont pas joints aux décomptes!

GT · #10 06-03-2020 18:22:36

panchito a écrit :

Paul_6 a écrit :
Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..
Comment? Vous n'exigez pas de recevoir le bilan une fois par trimestre?

Il ne faut pas confondre le fonds de roulement (au passif du bilan) et le trésorerie de la copropriété (comptes de la classe 5 à l'actif du bilan).

Le syndic se plaint d'un manque de trésorerie.

grmff · #11 06-03-2020 18:09:39

Paul_6 a écrit :

rexou a écrit :
Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?
C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?

Evidemment. Vous avez le droit d'avoir accès à tous les documents de la copropriété (à l'exception des données personnelles inutiles: téléphone, mail,...) Y compris les décomptes individuels de chacun.

panchito · #12 06-03-2020 17:32:26

Paul_6 a écrit :

Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..

Comment? Vous n'exigez pas de recevoir le bilan une fois par trimestre?

Paul_6 · #13 06-03-2020 12:20:05

GT a écrit :

grmff a écrit :
Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.
Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.
Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.
Vérifiez préalablement à une demande de mise de points à l'ordre du jour ce qui est prévu dans le règlement de copropriété ou le ROI de l'ACP.
L'art. 577-5, § 3, al. 6, C. civil , introduit par l'art. 165 de la loi du 18 juin 2018 affirme le pouvoir du syndic de prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges. Il ne doit pas requérir préalablement l'accord de l'AG.

Ok, j'essaye(rai) d'y penser..

Paul_6 · #14 06-03-2020 12:18:54

rexou a écrit :

Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?

C'est clair, j'aimerais bien savoir.
Mais un copropriétaire isolé peut-il, en dehors des AG, demander au syndic ce type d'information ?

Paul_6 · #15 06-03-2020 12:16:59

panchito a écrit :

Vous avez décidé d'avoir un commissaire aux comptes? Sinon, pourquoi? Si oui, qu'en pense-t'il?
Avez-vous décidez d'avoir des fonds de roulement? Sinon, pourquoi pas?

Effectivement, l'idée du commissaire aux comptes m'est venue à l'esprit... IL a été désignée lors de la toute première AG, dans le PV de cette AG on mentionne donc son nom (sans prénom...). Basta. À mon avis dans l'annuaire téléphonique il doit y en avoir 250...Bon, je vais quand même essayer de le contacter....
Lorsque j'ai acheté il y avait 15 000 euros dans le fonds de roulement. Que reste-t-il maintenant ? pas d'idée..

GT · #16 06-03-2020 11:40:28

grmff a écrit :

Pour ce qui est du conseil, puisqu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, il faut rajouter les points de décision relatif à la procédure à mettre en place pour récupérer les fonds des mauvais payeurs. Délai pour le payement de l'appel de fond, frais des rappels, étalement des rappels (1er par mail? par courrier simple? 2e par recommandé? Au bout de combien de temps? Etc.) Indemnité forfaitaire, intérêts, dépens, mise en vente, etc.
Il convient peut-être également de voter pour un avocat, et de voter immédiatement les poursuites pour les récalcitrants.
Et pour voter, il faut mettre les points à l'ordre du jour.

Vérifiez préalablement à une demande de mise de points à l'ordre du jour ce qui est prévu dans le règlement de copropriété ou le ROI de l'ACP.

L'art. 577-5, § 3, al. 6, C. civil , introduit par l'art. 165 de la loi du 18 juin 2018 affirme le pouvoir du syndic de prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires pour récupérer les charges. Il ne doit pas requérir préalablement l'accord de l'AG.

rexou · #17 06-03-2020 11:17:26

Il serait bon de commencer par demander au syndic quels sont les défaillants dans le paiement des charges. De demander aussi quelle est la situation exacte du vendeur/promoteur qui possède encore 5 biens... quelle est sa contribution effective et de quoi est-il redevable. Selon les statuts et selon la loi. Le syndic a-t-il envoyé des mises en demeure aux mauvais payeurs ?

Mais quoi qu'il en soit, il faut renflouer la caisse. De toute urgence. Et payer. Quitte à récupérer plus tard le surplus.

panchito · #18 05-03-2020 21:53:13

Vous avez décidé d'avoir un commissaire aux comptes? Sinon, pourquoi? Si oui, qu'en pense-t'il?

Avez-vous décidez d'avoir des fonds de roulement? Sinon, pourquoi pas?

Paul_6 · #19 05-03-2020 19:01:23

GT a écrit :

J'ai vécu une situation similaire. Le promoteur et certains copropriétaires avaient des dettes.
Le syndic a fait un appel extraordinaire et urgent de provisions de manière à payer les fournisseurs. Cet appel était motivé. Il n'a demandé l'avis de personne.Il a pris ses responsabilités. J'ai trouvé raisonnable cette manière de procéder du syndic.
Sans quoi, possibilité de fermeture des compteurs par les fournisseurs eau, gaz, électricité .
Vous imaginez les parties communes sans électricité ? sans ascenseur ? avec une porte de garage qui ne s'ouvre plus? une chaudière commune non alimentée ?
Vous imaginez une ACP qui ne serait plus couverte par une assurance ?

Une situation peut toujours devenir singulière, mais il me semble alors que la moindre des choses de la part du syndic est de faire preuve d'une transparence maximale. Tous les cp devraient être mis au courant, dans les détails, de ce qui se passe.
Or, c'est très très loin d'être le cas! (à savoir : 4 cp ont été prévenus, un peu par la tangente, qu'il y avait un problème solide).

Paul_6 · #20 05-03-2020 18:56:47

GT a écrit :

Peut-être l'ACP avait-elle aussi décidé de ne pas constituer un fonds de roulement permanent ( 3 à 6 mois) de manière à éviter certains problèmes.
Que prévoient vos statuts en la matière ? Quelles ont été les décisions prises ? Les appels périodiques sont-ils des provisions ?
Par ailleurs, un fonds de réserve n'est pas un fonds de roulement permanent. Il n'est pas destiné au payement de fournitures régulières.

Il y a un fonds de roulement. Comment puis-je savoir si les appels périodiques sont des provisions ?
Et effectivement il n'y a pas de fonds de réserve (construction neuve, pas obligatoire).

Paul_6 · #21 04-03-2020 17:37:59

Bonjour, désolé, encore moi !
Pour mémoire : immeuble d'une trentaine de studios, neuf, dont la construction s'est terminée en 2018, actuellement environ 25 appartements sur les 30 sont vendus et occupés.
La VMC ne fonctionne pas bien du tout, sans parler d'une série d'autres problèmes que nous pouvons peut-être mettre sur le compte de « maladies de jeunesse » (en étant bien gentil..).
Considérons que dans les propriétaires il y en a 5 que j'appellerai les 5 cp « dynamiques ».
Suite notamment aux problèmes récurrents de VMC, et comme les réceptions définitives viennent d'être clôturées, voici ce que le syndic a écrit [aux « 5 copropriétaires dynamiques », pas aux autres]:
"Je vous informe également qu’aujourd’hui les copropriétaires doivent un total de 9700€ à la copropriété. Cela nous empêche de payer les factures régulières de la copropriété.
Le syndic avait avancé une première fois de l’argent à l’immeuble afin de payer la facture d’assurance incendie et vient de le faire une deuxième fois pour une nouvelle facture d’assurance incendie afin que l’immeuble reste couvert.
N’ayant pas assez d’argent pour le payement de facture régulière nous ne pouvons rien entreprendre pour le moment. Pour rappel, la copropriété n’a pas de fonds de réserve.
J’ai discuté de la situation avec le directeur d’agence: celui-ci propose un appel de provision de 10.000€ supplémentaires.
Quel est votre avis ? " (Fin de citation)
Le syndic peut-il agir comme cela ?
La prochaine AG est prévue pour la fin mai.
Un avis ? Un conseil ?
Merci, je suis tout à fait nouveau dans la copropriété et de plus en plus perdu...

Copropriété: les problèmes s'accumulent...

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