Indemnités de préavis

GT · #1 16-03-2020 09:27:29

La mise en vente d’un bien loué à titre de résidence principale

https://www.snpc-nems.be/fr/content/la- … principale

Extraits
"Accord possible avec le preneur ?
Si le bailleur souhaite mettre en vente son bien libre d’occupation mais ne se trouve pas dans une des possibilités évoquées ci-dessus pour mettre fin au bail, il pourra toujours tenter de négocier avec son locataire une rupture de contrat de commun accord en lui proposant éventuellement une indemnité. Bien sûr le locataire sera libre d’accepter ou non.
En cas d’accord avec le locataire, il est conseiller de signer un document actant les conditions de cet accord (date de fin du bail, modalités de sortie, indemnité éventuelle, etc.). Notre service juridique tient à disposition de ses membres un modèle de convention à signer avec votre locataire.
La rédaction d’un écrit est indispensable pour vous permettre de le faire valoir devant le juge de paix, si votre locataire ne respecte pas cet accord et refuse ensuite de quitter les lieux comme convenu."

L'article en lien fait référence à l'art.3 de la loi de 1991
Depuis lors la matière du bail a été régionalisée.
Un accord est encore possible entre le bailleur et locataire dans le cadre des nouvelles dispositions régionales bruxelloise et wallonne.

EP001 · #2 13-03-2020 15:16:08

Le problème est réglé: le locataire a trouvé un plein pied et quitte le logement le 30 avril 2020.

On a établit une rupture de bail à l'amiable.

rexou, PIM

panchito · #3 09-03-2020 23:55:40

Rexou a écrit :

Je veux bien partager votre comble de malchance avec vous...

Moi aussi!

rexou

GT · #4 09-03-2020 12:09:57

L'art.55 du décret (wallon) du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (paru au Moniteur belge le 28 mars 2018) a pour objet le bail de résidence de 9 ans et plus précisément sa durée.

Je cite l'art.55, § 4
" À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée."

Cette disposition existait déjà, textuellement, au § 4 de l'article 3 de la section 2 du chapitre VIII du livre III du code civil insérée par la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du code civil relatives aux baux à loyer.

La résiliation du bail, par le bailleur et sans motif n'est autorisée qu'à l'expiration d'un triennat, en donnant congé six mois à l'avance.

Cette possibilité de mettre fin à la location n'existe que pour le fin du premier et du deuxième triennat. Concrètement, le bailleur devra envoyer un renon de 6 mois au locataire AVANT la fin du 1er ou 2ème triennat. Un congé donné moins de 6 mois avant l'expiration de ce triennat est sans effet.

En l'espèce, nous avons appris qu'un bail de 9 ans a débuté le 1 juin 2017 et qu'il est envisagé d'envoyer un préavis le 1 juin 2020. A cette date, le 2ème triennat débute. Le bailleur devra attendre la fin de ce 2ème triennat pour pouvoir envoyer un congé de 6 mois avant l'expitation de ce 2ème triennat.

Dernière modification par GT (09-03-2020 12:11:04)

rexou · #5 09-03-2020 12:08:16

EP001 a écrit :

Le locataire a un bail de 9 ans et il va seulement commencer sa 4° année en juin 2020.
Le locataire partira quand il aura trouvé quelque chose qui lui convient et en plus il cherche maintenant un plein pied. Là il va avoir dur.
Il est tout-à-fait exclu que le locataire signe un document de fin de bail sans avoir quelque chose en main.
Comble de mal chance, le locataire avait décidé de donner son préavis car cela devenait trop lourd pour lui l'entretien du terrain avec tous les arbres et les dernières tempêtes lui ont donné beaucoup de travail. Maintenant avec le fait que la villa est en vente il a droit à un plus longtemps pour chercher.
En ce qui concerne la gestion de la location, d'après le mandat je suis seul habiliter à signer tout ce qu'il faut. En plus j'ai reçu procuration pour signer les promesses d'achat et probablement aussi le compromis. Pour l'acte de vente là tout le monde serait là. Il faut dire que les héritiers sont un peu éparpillés 2 dans les environs 2 dans les Ardennes et 2 au fin fond de la France.

Vous voyez vite un comble de malchance : Vous héritez d'une villa en indivision. Vous avez mandat pour gérer la finalisation de la vente. Il y a un locataire (qui paie et entretient le bien) qui est tout disposé à partir et cherche un autre bien à son aise.

Je veux bien partager votre comble de malchance avec vous...

Vous devez d'abord trouver un acheteur, ensuite passer l'acte de vente... comptez un petit 6 mois de délai au moins... cela laisse largement le temps à votre locataire de trouver un autre bien, même dans le pire des cas s'il libère la villa seulement un mois ou deux après l'acte,

EP001 · #6 09-03-2020 08:58:44

jacq a écrit :

Soit le locataire reste jusqu'à la fin de son bail, ou bien vous signer une convention a l'amiable entre toutes les parties comme quoi vous êtes d'accords qu'il quitte au plus tard le…… et ce sans indemnités
Encore faut il que tous les héritiers signent, ou bien demander leurs une procuration pour signer a leurs place.
Ne vous engagez pas trop vite soyez certains d'obtenir leurs accords signé.

Le locataire a un bail de 9 ans et il va seulement commencer sa 4° année en juin 2020.
Le locataire partira quand il aura trouvé quelque chose qui lui convient et en plus il cherche maintenant un plein pied. Là il va avoir dur.
Il est tout-à-fait exclu que le locataire signe un document de fin de bail sans avoir quelque chose en main.

Comble de mal chance, le locataire avait décidé de donner son préavis car cela devenait trop lourd pour lui l'entretien du terrain avec tous les arbres et les dernières tempêtes lui ont donné beaucoup de travail. Maintenant avec le fait que la villa est en vente il a droit à un plus longtemps pour chercher.

En ce qui concerne la gestion de la location, d'après le mandat je suis seul habiliter à signer tout ce qu'il faut. En plus j'ai reçu procuration pour signer les promesses d'achat et probablement aussi le compromis. Pour l'acte de vente là tout le monde serait là. Il faut dire que les héritiers sont un peu éparpillés 2 dans les environs 2 dans les Ardennes et 2 au fin fond de la France.

.

jacq · #7 09-03-2020 08:15:25

Soit le locataire reste jusqu'à la fin de son bail, ou bien vous signer une convention a l'amiable entre toutes les parties comme quoi vous êtes d'accords qu'il quitte au plus tard le…… et ce sans indemnités
Encore faut il que tous les héritiers signent, ou bien demander leurs une procuration pour signer a leurs place.
Ne vous engagez pas trop vite soyez certains d'obtenir leurs accords signé.

EP001 · #8 08-03-2020 23:05:42

rexou a écrit :

EP001 a écrit :
Certains héritiers envisageait de donner un préavis et de payer l'indemnité mais il voulaient savoir quand cette indemnité devait être payée.
De toute façon c'est un point qu'il faudra discuter ensemble.
Pour moi ce serait clairement une erreur, surtout si vous avez un locataire de qualité et qui semble plein de bonne volonté pour vous faciliter les choses.

Je le pense aussi d'autant plus qu'une fois que le locataire sera parti la villa va rester à l'abandon durant tout le temps de la vente.

Personnellement je pense que le locataire trouvera un logement et qu'il n'y aura pas besoin de lui donner des indemnités.

rexou

rexou · #9 08-03-2020 22:46:34

EP001 a écrit :

Certains héritiers envisageait de donner un préavis et de payer l'indemnité mais il voulaient savoir quand cette indemnité devait être payée.
De toute façon c'est un point qu'il faudra discuter ensemble.

Pour moi ce serait clairement une erreur, surtout si vous avez un locataire de qualité et qui semble plein de bonne volonté pour vous faciliter les choses.

EP001 · #10 08-03-2020 22:28:28

Pim c'est en région wallonne.

Dès que la personne est décédée j'ai remis mon dernier rapport au juge et comme le veut la loi également au notaire.
J'ai agis ensuite en tant qu'héritier et maintenant que tous l'administratif suite aux décès est terminé j'ai été nommé mandataire pour gérer la location ainsi que la vente de la villa.
De ce coté là je suis donc à couvert..

Personnellement je suis d'avis de laisser le locataire dedans tant que ce n'est pas vendu. C'est un locataire de rêve comme on voudrait tous avoir. Paiement le 28 ou le 29. Il entretien la villa et le terrain autour. Il plante et il coupe ce qu'il faut. Il a arrangé la villa. Faisait lui même beaucoup d' amélioration.
Il faisait beaucoup plus que ce qu'un locataire est tenu de faire.

Il m'a demandé s'il trouvait un nouveau logement s'il devait me donner un préavis et je lui ai répondu qu'un mois serait suffisant et il voulait aussi savoir s'il quittait avant juin s'il devait payer les mois d'indemnités dû normalement s'il quittait avant juin et je lui ai dit que non.
Donc il a un peu plus facile pour trouver.

Jusqu'à présent les amateurs ont tous rebuté sur le point qu'il y avait un locataire qui était toujours là sans fin de bail.
Certains héritiers envisageait de donner un préavis et de payer l'indemnité mais il voulaient savoir quand cette indemnité devait être payée.

De toute façon c'est un point qu'il faudra discuter ensemble.

rexou

rexou · #11 08-03-2020 20:53:13

Votre administration prend fin avec le décès de la personne concernée.
Dès lors, il ne serait pas inutile de vous faire nommer mandataire pour représenter l'ensemble des héritiers.
Sans cela, vous ne pouvez parler au nom de l'indivision et cela peut poser problème si un autre héritier n'adhère pas à votre vision des choses.
Ce serait donc une précaution utile il me semble

jacq, PIM, Himura

PIM · #12 08-03-2020 20:40:30

Région concernée ?

grmff · #13 08-03-2020 17:18:34

rexou a écrit :

Le mieux je pense est de conserver le locataire en place -cela vous assure aussi une rentrée financière en attendant la vente- et de laisser l'acheteur donner son renon au locataire s'il le désire.
Le fait que le bien soit occupé n'est pas un obstacle majeur à la vente.
Si de plus le locataire cherche spontanément autre chose, encouragez-le (verbalement) dans cette voie.

Je partage cette opinion. Un locatataire qui sait que la maison est en train d'être vendue et va être mis dehors cherche immédiatement, sans se presser.

Vous pouvez lui dire qu'il peut vous remettre un préavis raccourci s'il le désire, et que cela vous arrange aussi. Il aura d'autant plus de facilité pour chercher un bien qui lui convient.

rexou

panchito · #14 08-03-2020 14:44:27

On est bloqué par le fait que cette villa n'est pas libre

Pas du tout!

rexou · #15 08-03-2020 12:22:32

Le mieux je pense est de conserver le locataire en place -cela vous assure aussi une rentrée financière en attendant la vente- et de laisser l'acheteur donner son renon au locataire s'il le désire.

Le fait que le bien soit occupé n'est pas un obstacle majeur à la vente.

Si de plus le locataire cherche spontanément autre chose, encouragez-le (verbalement) dans cette voie.

EP001 · #16 08-03-2020 11:50:27

On est tous d'accord de la vendre mais ce n'est pas une maison de rapport. Il n'y a aucune chance que cela soit vendu pour en faire un rapport.

On est bloqué par le fait que cette villa n'est pas libre. Le locataire cherche autre chose mais il est très difficile dans son choix.

panchito · #17 08-03-2020 11:43:15

Si aucun héritier ne veut l'habiter, je suppose que vous voulez la vendre. Pas besoin de dépenser autant d'argent pour mettre le locataire à la porte, vous pouvez vendre immédiatement comme vous êtes un des héritier et que c'est votre droit le plus strict de sortir d'indivision.

EP001 · #18 08-03-2020 11:31:46

J'étais l'administrateur du propriétaire d'une villa en région wallonne. J'avais fait un bail de 9 ans et le bail a débuté le 1 juin 2017.

Il va donc commencer sa 4° année.

La propriétaire est décédée et étant un des héritiers de la maison, nous voudrions voir cette villa libre le plus rapidement possible.

Le bail a été enregistré.

Aucun des héritiers ne veut l'habiter et il n'y a pas lieu de faire des travaux importants.

Nous pourrions donc donner au locataire un préavis de 6 mois débutant le 1° juin et se terminant le 30 novembre avec 9 mois d'indemnités

Quand est-ce que cette indemnité doit-elle être payée, à la remise du préavis ou à la fin du préavis?

Dernière modification par EP001 (08-03-2020 11:32:54)

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