Problématique de l'allongement du délai de préavis pour le locataire sortant

PIM · #1 30-03-2020 13:31:01

Une analyse du juriste Gilles Tijtgat (Legisconsult):

"voici la situation (exemple) : le locataire a donné son préavis, sa sortie est prévue fin mai.... mais, il ne peut rien visiter et donc ne trouve rien... à quelles conditions peut-il prolonger son préavis ?

il est bien évident que la situation est inédite dans ce contexte.

mais, si le locataire veut respecter les règles, il peut solliciter la PROROGATION POUR CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES.

Pour que le locataire puisse solliciter une prorogation pour circonstances exceptionnelles, il faut une condition de départ : que le bail vienne à échéance ou prenne fin par l’effet d’un congé.

Donc, lorsque le bail prend fin par l’effet d’un renon et si des circonstances empêchent le locataire de libérer les lieux à son échéance, celui-ci peut solliciter une prorogation (prolongation) pour circonstances exceptionnelles selon les modalités prévues par les textes.

Cette sollicitation peut être faite, même si le préavis a été signifié par le locataire. Dans ce cas, les circonstances exceptionnelles invoquées par le locataire doivent être postérieures à la notification du renon.

L’une des premières conditions pratiques fixées par les règlementations régionale impose que la demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles soit adressée par le locataire au bailleur, au plus tard un mois avant l’expiration du bail et par lettre recommandée. Cette disposition est impérative et le non-respect de cette condition rend la demande de prorogation irrecevable.

Il faut également savoir qu'il est possible de solliciter une seconde prorogation pour circonstances exceptionnelles. Dans ce cas, la seconde demande devra être adressée au plus tard un mois avant l’expiration de la première prorogation du bail.

Lorsque le locataire sollicite, dans les formes légales, une prorogation pour circonstances exceptionnelles, le bailleur peut accepter cette demande, tenter de négocier les conditions de cette prorogation ou la refuser. Dans tous les cas, le silence du bailleur ne peut pas être considéré comme un consentement.

Si un accord entre les parties n’a pas pu être trouvé, la prorogation pour circonstances exceptionnelles devra être demandée par voie judiciaire.

Lorsqu’une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles est introduite auprès du juge de paix (par citation, requête contradictoire ou comparution volontaire), le juge devra surtout se prononcer sur l’existence et la recevabilité des circonstances exceptionnelles invoquées par le locataire. Enfin, il devra rendre une décision en tenant compte de l’intérêt des deux parties.

Que sont les circonstances exceptionnelles ?

les textes de loi ne définissent pas les circonstances exceptionnelles…

« fort heureusement », les travaux parlementaires sont beaucoup plus explicites et indiquent: « Les “circonstances exceptionnelles” sont celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur, dont il paraît nécessaire de permettre au juge de tenir compte dans la “balance” des intérêts des parties. »

Sur cette base, voici une liste succincte de circonstances que la jurisprudence a reconnues comme ayant un caractère exceptionnel :

– la grossesse alliée à l’obligation de repos particulier ;
– le grand âge du locataire alliée à d’autres éléments ;
– une grave intervention chirurgicale ;
– l’exercice d’un mandat politique communal (échevin) et la candidature aux élections communales ;
– la très grande difficulté rencontrée à trouver un nouveau logement adéquat, soit parce qu’il ne sera disponible que deux mois plus tard, soit parce qu’en raison de l’activité professionnelle, il doit être situé dans un périmètre de 10 à 15 km ;
– le retard dans l’achèvement de la construction d’un nouveau logement non imputable au locataire, mais si la construction n’est même pas encore commencée, il n’y a pas lieu d’accorder une prorogation ;

Enfin, lorsque le locataire fait une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles, il doit pouvoir prouver l’existence de celles-ci. De même, les circonstances invoquées par le preneur doivent être personnelles.

Lorsque la prorogation arrive à son terme, celle-ci prend fin de plein droit. Autrement dit, ni le bailleur, ni le preneur ne doivent donner un nouveau préavis. Il importe donc que la durée de la prorogation soit fixée de manière certaine. C’est d’ailleurs une obligation lorsque la prorogation pour circonstances exceptionnelles est accordée par voie judiciaire.

Pour terminer, envisageons le cas dans lequel les parties décident de conclure une convention de prorogation à l’amiable. Dans ce cas, les parties ne sont pas tenues par les conditions strictes. Les parties sont libres de déterminer les conditions dans lesquelles se déroulera la prorogation.

Ainsi, les parties peuvent convenir d’une prorogation à l’amiable, même si le locataire n’a pas fait sa demande de prorogation dans les conditions de validité fixées par la loi (ex : s’il n’a pas fait sa demande par lettre recommandée ou qu’il n’a pas respecté le délai d’un mois avant l’échéance du bail ou de la prorogation).

La prorogation amiable pour circonstances exceptionnelles peut être accordée autant de fois que les parties en font le souhait.

Les parties déterminent librement la durée de la prorogation.

Afin d’éviter tout litige inutile, les parties veilleront à retranscrire par écrit les conditions de leur accord concernant la prorogation pour circonstances exceptionnelles.

En principe, une convention de prorogation pour circonstances exceptionnelles pourrait être faite verbalement. Mais dans ce cas, le locataire qui continue à occuper le bien pendant un certain temps avec l’accord du bailleur pourrait invoquer qu’un nouveau bail a été conclu à l’issue du bail résilié ou venu à échéance. De même, les parties auront des difficultés à pouvoir déterminer de manière certaines les conditions constitutives de leur accord…."

grmff · #2 30-03-2020 14:05:15

C'est bien joli, mais il me semble que, dans le cas du coronavirus, cela ne s'applique malheureusement pas:
-Difficile de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles un mois à l'avance.
-Impossible de dire que c'est lié à la personne (pourtant, c'est exceptionnel. Enfin, espérons-le...)
-Absurde de dire que cela doit être tranché par le juge: les audiences sont suspendues!

Le plus absurde est l'insécurité juridique dans laquelle on se retrouverait si le propriétaire et le locataire trouvaient un accord amiable: cet accord aurait bien du mal à rentrer dans le cadre juridique impératif imposé par la loi sur le bail...

PIM · #3 30-03-2020 14:47:37

grmff a écrit :

C'est bien joli, mais il me semble que, dans le cas du coronavirus, cela ne s'applique malheureusement pas:
-Difficile de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles un mois à l'avance.
-Impossible de dire que c'est lié à la personne (pourtant, c'est exceptionnel. Enfin, espérons-le...)
-Absurde de dire que cela doit être tranché par le juge: les audiences sont suspendues!
Le plus absurde est l'insécurité juridique dans laquelle on se retrouverait si le propriétaire et le locataire trouvaient un accord amiable: cet accord aurait bien du mal à rentrer dans le cadre juridique impératif imposé par la loi sur le bail...

Gilles Tijtgat me demande de répondre ceci:

"L'"analyse" est un résumé du principe légal qui, malheureusement, n'a pas été conçu pour le COVID-19....
ce principe peut, dans certains cas, être opposé à celui qui ne veut rien entendre.
Mais :
- demander la prorogation un mois avant l'échéance n'est pas fonction du virus...
- les audiences sont suspendues, c'est vrai, mais cela ne fait que confirmer le principe suivant lequel "on ne peut se faire justice à soi-même"
- un accord amiable est envisageable et autorisé par la disposition impérative dans le cas d'espèce car l'accord est moins "formaliste" et donc sert les intérêts de la partie la plus faible initialement protégée par la loi… même s'il peut être source d'insécurité juridique pour qui le rédige mal.
en tout état de cause, c'est surtout le bon sens qui permettra de dégager une solution équilibrée"

grmff · #4 30-03-2020 14:52:03

Merci Mr Tijtgat!

(Et Pim aussi, évidemment)

Ma réponse qui aurait pu être comprise comme un mouvement d'humeur ne visait évidemment pas la qualité de cette analyse et ce rappel des conditions légales des prorogations pour circonstances exceptionnelles. Cela visait plutôt le carcan imposé par le cadre législatif, un peu pour dire "Qui trop étreint, mal embrasse"...

PIM

Himura · #5 31-03-2020 08:29:56

Même en temps normal, la législation prévoit très souvent de "faire appel à la justice". Mais c'est comme si on oubliait les démarches et délais nécessaires.
Dans un cas comme ici, le bailleur ne répond pas, ou ne donne pas son accord. Il y a facilement 15 jours de passés, et le locataire se retrouve à 15 jours de la fin de sa location.
Il fait appel à la justice… la bonne affaire ! Il n'a absolument aucune chance de pouvoir rentrer sa requête, être convoqué à une audience (même rapide), que tout se passe bien et directement lors de l'audience, sans report, et d'attendre le jugement, avant l'expiration du délai.

C'est bien beau de rappeler qu'on ne peut se faire justice soi-même. C'est bien logique même.
Cependant, il ne faut pas tenter les gens non plus à le faire.

PIM · #6 31-03-2020 08:49:23

le carcan législatif est bien loin de la réalité de terrain...

rexou · #7 31-03-2020 12:26:20

en tout état de cause, c'est surtout le bon sens qui permettra de dégager une solution équilibrée"

Je like !

Bon sens, dialogue et conciliation aident à faire tourner le monde. Surtout dans les conditions particulières que nous subissons tous actuellement.

Himura · #8 31-03-2020 12:45:46

rexou a écrit :

en tout état de cause, c'est surtout le bon sens qui permettra de dégager une solution équilibrée"
Je like !
Bon sens, dialogue et conciliation aident à faire tourner le monde. Surtout dans les conditions particulières que nous subissons tous actuellement.

Pour une fois qu'on n'est pas d'accord.

Je ne like pas… tout simplement parce que c'est bien trop facile.
Le bon sens, le dialogue fonctionnent en tout temps. Et on n'a jamais besoin de la législation (au contraire même), lorsqu'on peut discuter avec une personne sensée et suffisamment intelligente pour accepter un vrai dialogue.

Jusqu'à présent, je n'ai jamais eu besoin - et considéré - la législation que comme "une base de repli", utile lorsqu'on est face à de la malhonnêteté, dans un dialogue de sourd, avec des grands têtus qui n'ont pas toujours les bonnes frites dans le bon sachet.
C'est à ça que ça sert essentiellement.
Elle n'aide pas à trouver des accords spécifiques aux situations diverses équitablement.

En conclusion, ça ne sert à rien de dire qu'il faut revenir à du bon sens pour dégager une solution. Car cette option aura déjà été épuisée bien avant de se tourner vers l'aspect légal des choses.
La nécessité, c'est d'avoir une base globale, une "valeur par défaut".

PIM a écrit :

le carcan législatif est bien loin de la réalité de terrain...

Je plussoie entièrement ceci wink

Problématique de l'allongement du délai de préavis pour le locataire sortant

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