Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

cocowana · #1 18-04-2020 17:21:34

Bonjour, je suis âgée de presque 52 ans, en 1997, mon mari et moi achetons notre maison.
Nous n'avions pas fait de contrat de mariage. Nous avons eu 3 enfants en 1990, 1998 et 2000.
Nous avons racheté notre prêt de la maison avec des travaux en plus en juin 2003, en mars 2004, mon époux se suicide
Comme il n'y avait pas un an entre juin 2003 et mars 2004, l'assurance décès n'est pas intervenue.
Je me retrouve donc seule à 35 ans avec 3 enfants mineurs, deux filles de 4 ans et 5 ans et un garçon de 13 ans et avec une maison en travaux à payer seule.
Actuellement , 16 années se sont passées, mes 3 enfants sont majeurs 29 ans pour mon fils , et 21 et 22 ans pour mes filles.
Je ne me plais plus où j'habite, et j'aimerai, soit refaire des travaux pour pouvoir soit :
---1) Louer ma maison et acheter une autre maison
---2) Vendre ma maison et en acheter une autre

J'ai demandé à mes enfants ce qu'ils en pensent, ils me disent que j'ai bien raison de quitter cette maison et qu'il était temps de penser à moi
et qu'ils ne veulent rien de leur nue-propriété pour cette maison, car je ne leur ai jamais demandé un seul centime et que j'ai toujours tout payer et assumer seule.
Je me demandais comment doivent-ils faire pour renoncer à leur part de nu propriété ?
Ils ne veulent pas d'argent ni des loyers que je percevrais pour payer la nouvelle maison (au cas ou je la louerai pour en acheter une autre) , ni d'argent de leur part (nu-propriété) en cas de vente (pour en acheter une autre) car de toute façon, tout leur reviendrait plus tard puisqu'ils sont mes seuls enfants
Ils sont d'accord pour faire un papier devant notaire comme quoi ils ne veulent plus rien à voir avec la maison familiale, ils veulent que je sois la seule propriétaire et donc je pense que l'on dit sortir d'indivision, je ne sais pas si j'emploie les bons termes.
Pourriez-vous m'aider svp? Car cela me traverse l'esprit depuis plusieurs années.
Sachez que j'ai toujours un prêt hypothécaire de 40000 euros sur ma maison à rembourser.
Je pense que je devrais probablement hypothéquer la maison actuelle si j'en achète une autre pour avoir un prêt mais cela ne rentrerait plus en compte pour mes enfants s'ils peuvent sortir d'indivision , ils ne seraient donc plus les nu-propriétaires
Un tout grand merci pour vos réponses et d'essayer de m'aider car lorsque la secrétaire du notaire m'explique par téléphone cela me semble très flou.
Merci beaucoup

rexou · #2 18-04-2020 18:01:44

C'est le genre de question à poser à un notaire. C'est gratuit. Vous pouvez utilement contacter le notaire quia instrumenté lors de l'achat par exemple.

Pas par téléphone. Prenez rendez-vous. Vous serez reçue par un juriste et pas par une sorte de secrétaire.

Vous devez aussi vous faire expliquer quelles sont les implications fiscales possibles de votre choix. Et les différentes variantes possibles.

Dernière modification par rexou (18-04-2020 18:05:31)

grmff · #3 18-04-2020 18:29:36

Pour ce qui est de la location, vous êtes propriétaire de l'usufruit. L'intégralité du loyer vous revient. Il n'y a aucune démarche à faire pour cela.

rexou

PIM · #4 18-04-2020 18:45:22

cocowna a écrit :

lorsque la secrétaire du notaire m'explique par téléphone cela me semble très flou.

La secrétaire devrait se limiter à vous donner un rendez-vous avec le notaire, après la fin du confinement.

rexou · #5 18-04-2020 18:47:48

L'intérêt de modifier la situation actuelle me semble très limité.
La situation actuelle de la nue-propriété à vos enfants est fiscalement la plus avantageuse.
Le seul intérêt de vous donner la pleine propriété serait seulement une possible facilité d'obtenir un PH auprès d'une banque. Cela me semble fort léger. D'autant plus qu'une autre solution doit être possible. Comme par exemple la possibilité pour la banque d'obtenir de la part de vos enfants un accord de vente -au bénéfice de la banque, moins la valeur estimée de la nue-propriété- en cas de défaut de paiement de votre part.
La solution que vous envisagez ne me semble pas être un maître-choix. Mais je ne suis pas notaire. tongue

Dernière modification par rexou (18-04-2020 18:50:21)

Himura

rexou · #6 18-04-2020 18:56:47

PIM a écrit :

cocowna a écrit :
lorsque la secrétaire du notaire m'explique par téléphone cela me semble très flou.
La secrétaire devrait se limiter à vous donner un rendez-vous avec le notaire, après la fin du confinement.

Je crois que si une explication est donnée, elle l'est par un juriste de l'étude. Par téléphone ou de visu sur rendez-vous.

Peu probable que le notaire intervienne perso, sauf dans une petite étude de quartier...
Quant à la secrétaire... elle répond avec une voix suave et transmet l'appel à la personne adéquate.

Himura · #7 18-04-2020 23:00:15

rexou a écrit :

L'intérêt de modifier la situation actuelle me semble très limité.
La situation actuelle de la nue-propriété à vos enfants est fiscalement la plus avantageuse.
Le seul intérêt de vous donner la pleine propriété serait seulement une possible facilité d'obtenir un PH auprès d'une banque. Cela me semble fort léger. D'autant plus qu'une autre solution doit être possible. Comme par exemple la possibilité pour la banque d'obtenir de la part de vos enfants un accord de vente -au bénéfice de la banque, moins la valeur estimée de la nue-propriété- en cas de défaut de paiement de votre part.
La solution que vous envisagez ne me semble pas être un maître-choix. Mais je ne suis pas notaire.

Je partage.

Attention aussi qu'un défaut majeur de votre idée, est qu'en récupérant la pleine propriété, vous forcerez ainsi vos enfants à payer 2x plus de droits de succession, par la suite.
C'est un peu dommage de donner 2x ce montant au fisc...

Si vous avez l'accord de vos enfants, il n'y a vraiment aucun intérêt à vouloir récupérer la pleine propriété.
Ils signeront une éventuelle vente avec vous, n'auront quoiqu'il arrive pas droit à réclamer d'usufruit en cas de location, ...

Quand on veut sortir d'indivision, c'est justement pour forcer une solution dans des situations de désaccord.

NB : Ce me semble également logique que vous n'ayiez pas demandé à vos enfants de participer dans le coût immobilier...

panchito · #8 19-04-2020 09:31:50

Vous allez à l'encontre des démarches que la plupart des gens de votre âge entreprennent.

A plus de 50 ans, de très nombreux propriétaires pensent à leur succession, et donnent par acte notarié la nu-propriété de leurs biens (parfois en tranches tous les 3 ans pour limiter les droits de donation) à leurs enfants.

Vous gardez tous les droits puisque vous, vous gardez l'usufruit.

Seulement à votre décès, l'usufruit s’éteint et vos enfants obtiennent à ce moment-là la pleine propriété sans devoir payer le moindre droit de succession.

Quant au prêt pour votre autre maison, hypothéquez celle-là.

Je ne comprends pas du tout votre problème.

grmff · #9 19-04-2020 16:21:00

Pour ce qui est de la location, c'est au bénéfice de l'usufruitier. Le problème est donc réglé.

En cas de vente, la part de l'usufruitier est fonction de son age. Vous trouverez par exemple sur Wikifin une table qui vous donne la part qui vous revient.

Si vous avez 50 ans et 3 enfants, 52% vous revient. Si la maison vaut 600.000€, le prix de vente se répartira comme suit:
Votre part de pleine propriété: 50% du prix de vente - 300.000€
Votre part de nue propriété: 52% des 50% restant, soit 156.000€
Part de chacun des enfants: 1/3 de 48% des 50% restants, soit 48.000€ chacun.

Les enfants peuvent vous donner leur part de nue-propriété s'ils le désirent. Les frais de donation en tel cas sont de 1% (si je ne me trompe pas) calculés sur la totalité de la valeur de la maison. Soit 6.000€ chacun. + frais de notaires évidemment.

Les enfants peuvent aussi vous donner l'argent de la vente. Le taux est alors de 3.3% sur la somme donnée. En tout cas en Wallonie. Soit 1584€ par enfant. Ce don peut être fait par virement bancaire, et vous pouvez l'enregistrer vous-même. En cas d'enregistrement, non obligatoire, le don ne peut être rapporté à la succession si celui qui donne décède. Votre banque pourra parfaitement vous éclairer sur ce genre de transaction. Avec ou sans droit de retour.

Juridiquement, et successoralement parlant, il serait peut-être intéressant que vos enfants vous prêtent cette somme, ou que la donation soit faite avec droit de retour. En effet, en ce cas, à votre décès que je vous souhaite le plus lointain possible, vos enfants en payeront plus de droit de succession sur ce "don". Les droits de succession en ligne directe sont loin d'être négligeable. Avec une maison qui vaut 600.000€, cela vous permettrait une économie de 25%. Près de 150.000€. A la grosse louche. C'est peut-être seulement 50.000, mais c'est beaucoup plus que les frais.

Si votre but est d'acheter un nouveau logement, pourquoi ne l'achèteriez vous pas avec la scission usufruit - nue propriété au profit de vos enfants? Auquel cas, le montage serait encore différents, et les conséquences en cas d'héritage aussi. Mais si votre enfant vient à divorcer, ou à se retrouver en règlement collectif de dette? S'il décède, qu'advient-il de vos droit? Ne devrez vous pas racheter à nouveau sa part? Ou vos autres enfants? Sera-ce justice lors de votre décès? Pour vos enfants? Pour vos petits enfants?

Quid si un enfant refuse de vous "rendre" sa part? Quid si un enfant décède avant vous? (le droit de retour disparaît!) On parle de dizaines d'années. La situation peut changer. Un couple peut divorcer. Vous pourriez vous remarier (avec les problèmes d'héritage qui peuvent suivre aussi)

Vous voyez que la situation n'est pas aussi simple que ce que vous envisagez. Ce n'est pas sur un forum que vous aurez "la" solution qui vous convient. Ni que vous trouverez les conséquences des choix que vous posez dans toutes les situations futures qui pourraient survenir...

J'espère vous avoir éclairé un peu. Ne pas vous avoir trop embrouillé. Parlez en avec vos enfants, ils auront peut-être d'autres pistes. C'est un sujet douloureux et délicat. Mais vous êtes encore jeune, cela devrait passer...

max11

Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Re : Retrouver la pleine propriété de ma maison (Veuve en 2004 3 enf. majeurs depuis)

Pied de page des forums