Résiliation kot étudiant

MadeleineOsk

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Résiliation kot étudiant

Bonjour,

J'ai signé en septembre 2019 un bail d'une durée de moins d'un an, pour un kot à Bruxelles (avec un colocataire) dont il est indiqué dans le bail qu'il ne peut pas être ma résidence principale.

Je souhaite résilier de manière anticipée ce contrat. Cependant, en lisant le bail, je réalise que le bail précise ce qui suit :

"en cas de résolution anticipée du bail aux torts d'un preneur ou à sa requête" "ce dernier devra supporter tous les frais, débours (...) et payer les loyers  restant à courir jusqu'à la fin du bail".

Il me semble que le propriétaire a volontairement mélangé une partie des dispositions relatives aux baux de résidence principale et une partie concernant les baux de résidence secondaire. De plus, une résolution étant judiciaire est donc distincte de l'acte de résiliation.
De plus, il n'est nullement fait mention d'une possibilité de résiliation.

Ma question ici est :
- Puis je résilier de manière anticipée mon bail ?
- Mon propriétaire peut il invoquer le contrat pour me faire payer les loyers restants jusqu'à la fin du bail?

J'ai cru comprendre que selon des dispositions impératives, je suis en droit de demander la résiliation de mon bail avec préavis de deux mois sans indemnités mais j'ai peur que mon propriétaire avance que le bail signé dispose autrement.

Dernière modification par MadeleineOsk (17-05-2020 11:51:10)

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Il me semble aussi que les dispositions contraires à la loi sont réputées non écrites.

Vous avez donc le droit de donner un préavis de 2 mois, et de partir sans indemnités au bout de ces deux mois.

Dans le cadre de la crise Covid, le gouvernement a aussi décidé que, si vous pouvez prouver une perte de revenus de 15% de votre part ou de la part de ceux qui vous payent les études, vous pouvez partir moyennant préavis de 1 mois et une indemnité de 1 mois.

Cela semble la même chose, mais ce n'est pas tout à fait le cas. Dans le 2e cas, l'indemnité est calculée sur le loyer, donc hors charges. En outre, l'indemnité peut se régler à la fin du bail, et donc être déduite de la garantie.

J'avoue, la différence est légère...

MadeleineOsk

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Re : Résiliation kot étudiant

Merci pour votre réponse !

Si j'ai bien compris, le propriétaire ne peut pas invoquer la loi des parties en ce qui concerne le bail? Celui-ci doit rentrer dans les cas de figures compris dans le code bruxellois du logement, en l'espèce le contrat de bail étudiant ?

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Vous parlez d'un colocataire. Vous parlez de bail étudiant. Quel est l'intitulé de votre bail?

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Avez-vous un seul contrat, avec vous et votre colocataire d'un côté, et le propriétaire de l'autre?

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Modalités de fin de bail pour un seul des colocataires d'un bail de colocation (dans lequel, pour rappel, les colocataires sont solidairement responsables!!!):

§ 5. Le colocataire qui met fin au bail est tenu, avant l'expiration de son congé, de trouver un colocataire remplaçant, selon les modalités plus précisément définies dans le cadre du pacte de colocation visé à l'article 261. Dans le cas contraire, le colocataire sortant doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.
  Le colocataire remplaçant doit marquer son accord aux règles définies au sein du pacte de colocation. Il doit présenter des indices de solvabilité permettant d'assurer sa part de loyer, dans le respect du titre X du Code.
  Le bailleur et les colocataires non sortants peuvent refuser le colocataire proposé par le colocataire sortant pour de justes et raisonnables motifs.
  § 6. Lorsque l'ensemble des parties marquent leur accord sur l'identité d'un nouveau colocataire, ce dernier doit signer un avenant au contrat de bail initial.
  La signature de l'avenant par le nouveau colocataire entraîne son adhésion automatique aux conditions du contrat de bail ainsi qu'au pacte de colocation.
  § 7. Le colocataire sortant est délié pour le futur de ses obligations résultant du bail à la date d'expiration de son congé et pour autant qu'un nouveau colocataire désigné conformément au paragraphe 5 ait signé l'avenant visé au paragraphe 6 ou que le colocataire sortant puisse démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante d'un nouveau colocataire. A défaut, les obligations pour le futur du colocataire sortant et la solidarité avec les autres colocataires s'éteignent automatiquement au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'expiration du congé.

GT

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Re : Résiliation kot étudiant

http://nawalbenhamou.brussels/cp-corona … ocataires/
"Coronavirus – Les délais de préavis seront assouplis pour les locataires privés et les étudiants locataires

Locataires en fin de bail, étudiants confinés au domicile de leurs parents, étudiants jobbistes locataires et sans revenus, … les mesures de maintien au domicile et de distanciation sociale imposées par le CNS dans le cadre de la crise du Coronavirus engendrent une multitude de situations difficiles qui fragilisent les locataires qui y sont confrontés. La secrétaire d’Etat au Logement Nawal Ben Hamou a obtenu l’accord du gouvernement pour adapter le Code bruxellois du logement pour apporter une sécurité juridique adaptée à cette situation exceptionnelle.
La résiliation d’un bail avant ou pendant la période de maintien au domicile et de distanciation sociale peut engendrer différents problèmes pour les locataires privés dont le préavis est en cours ou sur le point d’expirer :
•    Il leur est impossible d’effectuer des recherches en vue de trouver un nouveau logement,
•    Ils peuvent également se trouver dans l’impossibilité de déménager vers leur nouveau bien et d’honorer les engagements initialement pris
Il est donc indispensable que les locataires qui se trouvent dans l’impossibilité de quitter leur logement puissent bénéficier d’un report de date de sortie et continuer à occuper légitimement leur logement actuel au-delà de la date de congé qui leur a été signifiée.
Les étudiants locataires rencontrent de leur côté  d’autres difficultés en raison de la suspension des cours dans les écoles supérieures et les universités :
•    ceux qui ont rejoint le domicile familial pendant la période de maintien au domicile n’occupent plus leur logement étudiant,
•    ceux qui travaillent pour payer leur loyer peuvent se retrouver  sans emploi et sans revenus pour honorer leur loyer.
Dans ces deux cas de figure, une réduction du délai de préavis de ces étudiants locataires serait plus que bienvenue.
« Le contexte excpetionnel de crise sanitaire que nous connaissons peut engendrer des situations très difficiles pour ces locataires. Il nécessite donc l’adoption de mesures tout aussi exceptionnelles d’aménagement de fin de bail afin de lever d’éventuelle insécurités juridiques et soutenir les locataires bruxellois confrontés à ces difficultés » précise la Secrétaire d’Etat au Logement Nawal Ben Hamou, qui a proposé à ses collègues de gouvernement d’adapter le code du logement afin d’assouplir les délais de préavis de manière exceptionnelle et temporaire :
•    pour les baux d’habitation : une suspension de la période de préavis prenant effet le 16 mars et pendant toute la durée des mesures de maintien au domicile. Le locataire reste néanmoins tenu au paiement du loyer du logement qu’il continue à habiter pendant cette période de suspension.
•    pour les baux étudiants  et les baux de courte durée liés à un logement étudiant : une réduction du délais de préavis à un mois. Le locataire étudiant reste évidemment redevable du loyer durant cette  période de préavis réduite.
Ces dispositions exceptionnelles ne seront évidemment pas d’application si propriétaires et locataires ont conclu un autre type d’accord."

Il m'a échappé que les textes officiels aient été publiés dans le Moniteur belge.

Dans "le Cri", de mai 2020, page 12 :

"Région de Bruxelles Capitale   Mesures prises
En région de Bruxelles Capitale, les deux mesures suivantes ont été retenues par le Gouvernement bruxellois :
- (...)
-pour les baux étudiants et les baux de courte durée liés à un logement étudiant : une réduction du délai de préavis à un mois. Le locataire étudiant reste évidemment redevavable du loyer durant cette période de préavis réduite.

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Mais est-ce un bail étudiant, ou un bail de colocation? Ce n'est pas pareil. Et, en Wallonie en tout cas, on doit choisir entre les deux régimes, ils ne sont pas compatibles. J'avoue qu'à Bruxelles, je n'ai pas vraiment analysé la solubilité de l'un dans l'autre.

MadeleineOsk

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Re : Résiliation kot étudiant

Le bail est intitulé "bail de courte durée" mais nous sommes effectivement deux sur le bail.
C'est donc pour moi un bail étudiant et non un bail de colocation

MadeleineOsk

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Re : Résiliation kot étudiant

En réalité je n'aurais pas du parler de colocation, il s'agit simplement de deux kots dans le même appartement, mais il n'y a pas mention de solidarité dans le bail.
Merci pour vos réponses

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

Si aucun des termes "étudiant", "colocation", "solidarité" ou "solidairement responsable", c'est que c'est un bricolage de bail.

Pour le propriétaire, c'est sans doute un bail de droit commun. Ni étudiant, ni résidence principale, ni colocation. Et sans solidarité, je ne sais pas où il a été cherché son bail mais c'est du bricolage.

grmff

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Re : Résiliation kot étudiant

L'autre étudiant désire aussi donner son préavis?

GT

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Re : Résiliation kot étudiant

J'ai cru comprendre que selon des dispositions impératives, je suis en droit de demander la résiliation de mon bail avec préavis de deux mois sans indemnités mais j'ai peur que mon propriétaire avance que le bail signé dispose autrement.

De quelles dispositions s'agit-il ? Où sont contenues ces dispositions ?

GT

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Re : Résiliation kot étudiant

Un bail peut être soumis aux règles propres relatives au  bail de logement étudiant   ou à celles qui sont propres à la colocation telles qu'elle sont prévues respectivement aux art. 253 à 256 et 257 à 261 du code bruxellois du logement.

Néanmoins, un propriétaire a parfaitement le droit de refuser de soumettre le bail étudiant et le bail de colocation à ces règles.

A défaut pour le preneur d'établir l'accord du bailleur , les règles relatives à ces régimes propres ne s'appliquent pas.

La législation ne contraint pas le bailleur à se soumettre à ces régimes propres. L'art.253 du Code bruxellois du logement prévoit d'ailleurs que le chapitre reprenant les règles propres au bail de logement étudiant ne s'applique que pour autant que les parties consentent à ce  régime juridique.

L'art. 256, §2, al. 2 du code bruxellois du logement prévoit que ce bail étudiant peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de  2 mois.

On peut comprendre que cette règle n'incitera pas un bailleur à consentir ce type de bail.

Dès lors le bailleur proposera un bail de droit commun.

GT

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Re : Résiliation kot étudiant

Bonjour,

J'ai signé en septembre 2019 un bail d'une durée de moins d'un an, pour un kot à Bruxelles (avec un colocataire) dont il est indiqué dans le bail qu'il ne peut pas être ma résidence principale.

Je souhaite résilier de manière anticipée ce contrat.

L'art. 4 de l'arrêté du  Gouvernement de la région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux n° 2020/017 du 14 mai 2020 introduisant des mesures temporaires dans le Code bruxellois du Logement en matière de préavis en raison de la crise sanitaire causée par le COVID-19, M.B. 25 mai 2020, a inséré dans le Titre XI du Code relatif aux baux d'habitation, chapitre III, Section II « Durée du bail »,  un article 238/1 libellé

« Dispositions temporaires et exceptionnelles liées à la crise sanitaire causée par le Covid-19 » et rédigé comme suit :

« Par dérogation à l'article 238, le preneur d'un contrat de bail de courte durée peut mettre fin au bail en donnant un congé d'un mois s'il peut justifier de la qualité d'étudiant et qu'il n'est pas domicilié dans les lieux.
Ce régime dérogatoire vaut uniquement pour les baux conclus avant le 18 mars 2020 et dont les congés sont notifiés entre le 18 mars 2020 et le 30 septembre 2020
Par étudiant, il y a lieu d'entendre la personne qui peut attester d'une inscription régulière dans un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central ».

GT

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Re : Résiliation kot étudiant

http://nawalbenhamou.brussels/cp-corona … ocataires/
"Coronavirus – Les délais de préavis seront assouplis pour les locataires privés et les étudiants locataires

« Le contexte excpetionnel de crise sanitaire que nous connaissons peut engendrer des situations très difficiles pour ces locataires. Il nécessite donc l’adoption de mesures tout aussi exceptionnelles d’aménagement de fin de bail afin de lever d’éventuelle insécurités juridiques et soutenir les locataires bruxellois confrontés à ces difficultés » précise la Secrétaire d’Etat au Logement Nawal Ben Hamou, qui a proposé à ses collègues de gouvernement d’adapter le code du logement afin d’assouplir les délais de préavis de manière exceptionnelle et temporaire :
•    pour les baux d’habitation : une suspension de la période de préavis prenant effet le 16 mars et pendant toute la durée des mesures de maintien au domicile. Le locataire reste néanmoins tenu au paiement du loyer du logement qu’il continue à habiter pendant cette période de suspension.
•    pour les baux étudiants  et les baux de courte durée liés à un logement étudiant : une réduction du délais de préavis à un mois. Le locataire étudiant reste évidemment redevable du loyer durant cette  période de préavis réduite.
Ces dispositions exceptionnelles ne seront évidemment pas d’application si propriétaires et locataires ont conclu un autre type d’accord."

Il m'a échappé que les textes officiels aient été publiés dans le Moniteur belge.

Dans "le Cri", de mai 2020, page 12 :

"Région de Bruxelles Capitale   Mesures prises
En région de Bruxelles Capitale, les deux mesures suivantes ont été retenues par le Gouvernement bruxellois :
- (...)
-pour les baux étudiants et les baux de courte durée liés à un logement étudiant : une réduction du délai de préavis à un mois. Le locataire étudiant reste évidemment redevavable du loyer durant cette période de préavis réduite.

l'arrêté (annoncé) du Gouvernement de la région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux n° 2020/017 du 14 mai 2020 introduisant des mesures temporaires dans le Code bruxellois du Logement en matière de préavis en raison de la crise sanitaire causée par le COVID-19, a été publié au M.B. 25 mai 2020.
3 articles temporaires  - art.231/1 (tous les baux d'habitation), 256/1 (bail étudiant) et 238/1(bail de courte durée) - ont été introduits dans le code bruxellois du logement

Dernière modification par GT (26-05-2020 17:25:37)