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Question indexation

Girkou
Pimonaute bavard
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Re : Question indexation

bonjour
Merci GT pour les précisions :-)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Question indexation

Vits a écrit :

Bonjour,

J'ai une petite question à vous soumettre pour avoir votre avis. Mon futur locataire me demande une indexation tous les 3 ans (pour un premier bail de 3 ans). Je trouve cela un peu étrange. Je souhaite juste que le loyer soit au prix du marché... dans le sens qu'avec beaucoup d'indexations, le locataire risque d'aller voir ailleurs. Qu'en pensez-vous? Merci d'avance


Tant la législation bruxelloise que la législation wallonne prévoient une indexation visant à  adapter le  loyer   au coût de la vie. L'ancienne législation fédérale  le prévoyait également.
L'indexation n'a pas pour objectif d'adapter le loyer en fonction de l'évolution du marché. Si  la valeur locative normale augmente, le bailleur peut demander une révision du loyer.
Indexation du loyer et révision du loyer = 2 notions différentes. .

.
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel
article 224 : indexation
article 240 : révision
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
article 57 :indexation
article 58 : révision

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :

par contre je pensais que l'indexation c'était une SEULE FOIS par an et env a la date anniversaire du bail (oui les 3 mois je savais ;-p )

bonne nuit

La législation

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel
article 224
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
articles 26 et 57

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :

bonsoir
et l'indexation envoyé par mail c'est bon? pas besoin d'un courrier papier, un truc traditionnel que je pensais obligatoire.....
c'est cool si on peut juste tout envoyé par mail.... sauf je suppose une fin de contrat de bail.... qui doit être fait par recommandé j'imagine....?
merci :-)
et douce nuit a vous


D'où tenez-vous cette information relative à l'envoi sur papier ? Sur quoi repose votre croyance ?

Tant la législation bruxelloise que la législation wallonne prévoient que l'adaptation du loyer   au coût de la vie ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite. L'ancienne législation fédérale  le prévoyait également.

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel
article 224

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc … n_bail.pdf
articles 26 et 57

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Himura
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :
Himura a écrit :
grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

bonsoir
et l'indexation envoyé par mail c'est bon? pas besoin d'un courrier papier, un truc traditionnel que je pensais obligatoire.....
c'est cool si on peut juste tout envoyé par mail.... sauf je suppose une fin de contrat de bail.... qui doit être fait par recommandé j'imagine....?
merci :-)
et douce nuit a vous

Bien sûr.
Il n'est nulle part préciser l'obligation d'un envoi papier, recommandé, etc.

Bien entendu, si votre locataire fait la sourde oreille ou semblant de ne pas avoir reçu le message, il faut alors passer par l'étape où vous vous munissez de preuves indiscutables.
Mais si vous en arrivez là, ça ira avec d'autres problèmes plus importants.

Pour un renom à un bail, là, il faut se prémunir dès le départ, en effet.
Bien que la méthode importe peu : il faut s'assurer avant tout que vous puissiez prouver la communication. Donc une lettre contre-signée pourrait tout à fait convenir aussi, par exemple. Mais le recommandé reste le plus habituel.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Question indexation

Himura a écrit :
grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

Géniaaaal. Vous changez ma vie. Quoique, en fait, non. Il faut quand même encoder les données du contrat. Du coup, c'est pas plus facile que mon système. C'est pas moins casse pied, et il faut faire toutes les vérifications et autre quand même.

Mais merci du tuyau, je le refilerai à ceux qui ont moins de biens à gérer. 5 par exemple...  big_smile

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grmff
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Re : Question indexation

Ah ben non, ce n'est pas "une fois par an". C'est au plus tôt à la date anniversaire, et on peut réclamer le supplément pour les 3 mois qui précèdent la demande.

Donc, si vous le demandez avec 10 mois de retard, vous pouvez le demander à nouveau 2 mois plus tard... (même si ce n'est pas une preuve de gestion rigoureuse, je vous le concède...)

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Girkou
Pimonaute bavard
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

[

Sinon, je pourrais faire des indexations tous les mois, mais je trouve cela vraiment trop casse pied.

Si vous avez 5 biens, vous pouvez le faire pour chaque bien séparémment. Il est évident que ce ne sera pas plus de travail en ce cas. (Oui, vous l'avez compris, j'ai plus que 5 biens...)

bonsoir
oui j'avais effectivement compris que vous aviez bien plus de location a gérer ;-)

par contre je pensais que l'indexation c'était une SEULE FOIS par an et env a la date anniversaire du bail (oui les 3 mois je savais ;-p )

bonne nuit

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Girkou
Pimonaute bavard
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Re : Question indexation

Himura a écrit :
grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

bonsoir
et l'indexation envoyé par mail c'est bon? pas besoin d'un courrier papier, un truc traditionnel que je pensais obligatoire.....
c'est cool si on peut juste tout envoyé par mail.... sauf je suppose une fin de contrat de bail.... qui doit être fait par recommandé j'imagine....?
merci :-)
et douce nuit a vous

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

Je vais changer votre vie ponctuellement... Attention...  Il y a un calculateur automatique - qui génère même un courrier - sur Pim.be (petit site sympa, à visiter) big_smile

Et sur gmail.com, vous pouvez créer une adresse mail, qui envoit des messages numériques, sans timbre postal.

Bisous  devil

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grmff
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :
grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

En fait, c'est juste une question de désorganisation. J'avoue que je trouve très casse pieds de faire l'indexation. Mais vraiment très casse pied. Il faut calculer le nouveau loyer, faire une jolie lettre, mettre sous enveloppe, aller à la boite aux lettres. Pfff. J'aime pas.

D'un autre côté, j'ai un joli tableau annuel avec la liste des locataires, le loyer dû, et une case par mois à remplir en toute une année. C'est du boulot! Ce tableau est automatique, j'ai juste à rajouter, dans une feuille dédicacée, les index que je pique à Pim.be

Alors, comme je l'imprime une fois par an, j'aime bien qu'elle soit à jour. Et donc, en décembre, j'imprime (merci le publipostage de OpenOffice gratuit) une courrier de Joyeux Noël et Bonne Année avec l'indexation à l'ensemble de mes locataires. Comme ça, en janvier, ils recommencent une année avec le montant qui correspond à mon tableau.

Et parfois, quand j'ai un casse pied, je lui refais l'indexation. Il m'est donc arrivé d'envoyer une indexation en décembre, et de me rendre compte qu'un casse pied avait son "anniversaire" en février. Alors, quand je suis d'humeur gnan-gnan en février à cause de la météo, je me venge sur les casse pied, et je leur envoie l'indexation légale. La deuxième en deux mois, et il n'aime pas. C'est bas, c'est petit, mais cela compense la météo. Et la météo n'est pas toujours au top en juin non plus...

Et donc, je fais l'indexation en décembre (pour mon joli tableau papier de l'année suivante) et parfois en juin en plus. Pas nécessairement aux mêmes. Et en fonction de la météo, de mon humeur, de l'importance de l'indexation, et du courage que j'ai, parfois, à me lancer dans un publipostage. Et dans la réponse aux coups de téléphone qui suivent la salve d'indexation...

Sinon, je pourrais faire des indexations tous les mois, mais je trouve cela vraiment trop casse pied.

Si vous avez 5 biens, vous pouvez le faire pour chaque bien séparémment. Il est évident que ce ne sera pas plus de travail en ce cas. (Oui, vous l'avez compris, j'ai plus que 5 biens...)

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PIM
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Re : Question indexation

Girkou a écrit :
grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

L'indexation annuelle est due à la date anniversaire de la prise d'effet du bail. Pour autant (notamment) qu'elle ait été réclamée par le bailleur.
Celui-ci peut très bien ne la réclamer volontairement qu'avec quelques mois de retard, sachant qu'il ne peut pas obtenir plus de 3 mois d'arriérés.

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jelou
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Re : Question indexation

Moi j'ai tendance à faire comme grmff

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Girkou
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Re : Question indexation

grmff a écrit :

Personnellement, j'indexe à peu près une fois par an. Tous les baux d'un coup, en décembre, et j'en profite pour souhaiter la Bonne Année, voire le Joyeux Noël. Mais pas chaque année, parce que quand il y a 0.5% d'indexation, je trouve que le jeu n'en vaut pas la chandelle.

Et comme ça, mon tableau annuel est remis à jour avec les nouveaux loyers. Parfois, en cours d'année, vers le mois de juin, je remets une couche. Pour ceux qui ont une indexation normalement en début d'année...

Bonjour
que voulez vous dire par ;;" parfois, ......,  vers le mois de juin ....je remet une couche" ?
si vous n'avez pas indexé en décembre, vous le faites p être en juin? de l'année suivante? et donc pas en décembre qui suit ensuite je suppose...

ou je n'ai pas bien compris... :-(

merci :-)

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panchito
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Re : Question indexation

Himura a écrit :

expats ne représentent qu'une infime partie des locataires en Belgique ?

En tout cas dans les belles communes  de Bruxelles, il y a des copropriétés où vous n'avez que des Expats comme occupants...en plus des très rares propriétaires occupants.

Les locataires non-expats sont une infime partie où même inexistants tellement les loyers y sont élevés...

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Question indexation

panchito a écrit :
Himura a écrit :

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Encore une fois, tout dépend.

Il y a des locataires qui gagnent beaucoup mieux leur vie que leur bailleurs (très nombreux dans les belles communes de Bruxelles), ne paient pas de taxes, et se voient remboursés de tous leurs frais de logements pour la plupart des expats.

D'autrepart si vous travaillez, vous demandez aussi à votre employeur de ne pas indexer votre salaire?

Informé comme vous l'êtes, je pensais que vous saviez que les indexations salariales étaient automatiques et légales en Belgique.
Oui, je suis un employé modèle, je n'ai jamais demandé à mon employeur de m'indexer big_smile

Avez-vous pensé que vos fameux expats ne représentent qu'une infime partie des locataires en Belgique ?...
Quand bien même, est-ce une raison pour tirer sur toutes les cordes possibles ?

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panchito
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Re : Question indexation

Himura a écrit :

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Encore une fois, tout dépend.

Il y a des locataires qui gagnent beaucoup mieux leur vie que leur bailleurs (très nombreux dans les belles communes de Bruxelles), ne paient pas de taxes, et se voient remboursés de tous leurs frais de logements pour la plupart des expats.

D'autrepart si vous travaillez, vous demandez aussi à votre employeur de ne pas indexer votre salaire?

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Himura
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Re : Question indexation

Ceci a déjà fait l'objet de discussions précédentes, où c'était presque un sondage entre pimonautes d'ailleurs.
Vu que la demande de Vits semble aussi porter sur l'intérêt d'indexer, sachez que 'non', tous les bailleurs n'indexent pas automatiquement. Que de mon souvenir, ils étaient même majoritaires sur ce forum.
Et j'en fais partie.
Et même si Panchito fait vite des petits bonds sur sa petite chaise, cela n'a rien à voir avec la qualité d'un gestionnaire ou sa lecture du CRI (édité par le syndicat des propriétaires, mais qui ne vise pas à faire d'eux des moutons de Panurge, me semble-t-il).

Le pourquoi :
Tout simplement, car c'est au cas par cas, en fonction de mon estimation du loyer de chaque bien, et beaucoup du locataire qui l'occupe.
Je l'ai encore dit récemment : un casse-pied ou qq qui n'entretient pas assez un bien tout beau tout propre, je l'indexerai d'office.
A l'inverse, un jeune sympa qui joue au locataire parfait, je ne l'indexerai pas, ou au pire après 4/5 ans pour le 1/3 de la valeur d'indexation normale.

Mon objectif n'a jamais été de gagner le dernier carat.
J'ai investi selon un plan financier, mais selon ma personnalité aussi - j'espère comme tout le monde.
Ma façon de faire me permet de louer à des niveaux de loyer plutôt démocratiques par rapport à la qualité des logements. Et tous mes emprunts sont à taux fixes. De ce fait, les augmentations de précompte et assurance passent franchement inaperçus.

Je me sentirais très mal d'aller chercher 10 €/mois chez qq "de bien" pour qui ça représente 10x plus que ce que ça ne représente pour moi.

Par contre, je ré-évalue parfois entre les différentes locations, mais ça reste très minime.

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PIM, GT

GT
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Re : Question indexation

panchito a écrit :

Vous ne lisez pas les articles du CRI stipulant qu'il est plus que nécessaire d'indexer ses loyers?


Je suis un lecteur assidu et attentif du Cri.
Certes, l'indexation est utile, voire nécessaire.
Mais rien n'interdit à un bailleur de faire preuve de souplesse ponctuelle en raison de circonstances qu'il appréciera lui-même.
Si le bailleur veut revoir à la baisse sa rentabilité, cela le concerne.
S'il veut récompenser la fidélité d'un locataire, cela le concerne.
L'application de l'indexation prévue dans le bail n'est pas une obligation ds le chef du bailleur.

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PIM

panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Question indexation

GT a écrit :

1 loyer 2000 € = 4 loyers 500 €
10 loyers de 2000 € chacun = 40 loyers de 500 € chacun

Ce que j'ai voulu dire, c'est que quand on a des biens avec des loyers à 2000€, même avec 0.5% d'indexation (ce qui était quand même très rare les dernières années puisqu'en règle générale l'indexation tourne autour des 2% par an), le jeu en vaut bien la chandelle.

Cela fait 120€ par an même avec seulement 0.5%

Mais vous GT; vous mettez combien de biens en location? A quel loyer? Vous n'indexez pas vos locataires? Pourquoi? Vous ne lisez pas les articles du CRI stipulant qu'il est plus que nécessaire d'indexer ses loyers?
Vous n'avez pas vu à quelle vitesse les prix immobiliers ont grimpé les dernières années? Ni les taxes?

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Vits
Pimonaute
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Messages : 8

Question indexation

Bonjour,

J'ai une petite question à vous soumettre pour avoir votre avis. Mon futur locataire me demande une indexation tous les 3 ans (pour un premier bail de 3 ans). Je trouve cela un peu étrange. Je souhaite juste que le loyer soit au prix du marché... dans le sens qu'avec beaucoup d'indexations, le locataire risque d'aller voir ailleurs. Qu'en pensez-vous? Merci d'avance

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