Report des assemblées générales : réponse négative du ministre Geens

Yves Van Ermen · #1 15-06-2020 10:07:35

GT a écrit :

LaurImmo a écrit :
Je suis d'accord aussi avec max et grmff, ce qui ne résout malheureusement pas le souci des grosses ACP de plus de 50 personnes...
Ou alors, je loue la Rockhal de Esch au Luxembourg... Je plaisante (un peu... mais la réflexion de louer un terrain de foot m'est déjà venu à l'esprit mais le président du club où je suis déléguée m'a déjà dit de ne pas abîmer la pelouse avec des chaises...)

A Bruxelles, louer un des palais d'exposition sur le plateau du Heysel ?
( à prendre au second degré).

Vous pouvez le prendre au premier degré.... Il y a deux auditoires au Heysel (400 et 2000 places). Des syndics ont l'intention de les louer :-)

Dernière modification par Yves Van Ermen (15-06-2020 10:08:20)

GT · #2 13-06-2020 11:40:43

grmff a écrit :

GT a écrit :
Néanmoins la convocation sera adressée à chaque membre de l'indivision.
Ce n'est pas ma compréhension. Seul le mandataire sera convoqué. S'il n'y a pas de mandataire, il n'y a pas de convocation.
Pour ma part, j'ai toujours adopté le principe du mandataire apparent: celui qui paie les charges, qui est présent, qui prend contact avec moi etc. La convocation, à l'époque, était envoyée à Monsieur et Madame, à Héritiers ou à Consorts. A une seule adresse.
Je n'ai jamais envoyé de plusieurs courriers dans le cas d'une indivision/succession. Et je pense que c'est également l'esprit de la loi actuelle.

Si un seul des héritiers se manifeste et que vous ne disposez d'aucune autre information, vous n'avez d'autre choix que de vous adresser à lui.
Si vous n'avez l'adresse que d'un membre de l'indivision, vous lui adresserez le courrier.
Si vous avez les adresses des membres de l'indivision, il convient d'envoyer le courrier à chaque membre de l'indivision (jusqu'à ce qu'ils aient désigné leur mandataire).

Si vous avez adressé une convocation au seul membre connu de l'indivision, il participera aux délibérations de l'AG pourvu que les membres de l'indivision aient désigné la personne qui sera leur mandataire. La loi prévoit que les intéressés (les membres de l'indivision) communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

grmff · #3 13-06-2020 11:09:17

GT a écrit :

Néanmoins la convocation sera adressée à chaque membre de l'indivision.

Ce n'est pas ma compréhension. Seul le mandataire sera convoqué. S'il n'y a pas de mandataire, il n'y a pas de convocation.

Pour ma part, j'ai toujours adopté le principe du mandataire apparent: celui qui paie les charges, qui est présent, qui prend contact avec moi etc. La convocation, à l'époque, était envoyée à Monsieur et Madame, à Héritiers ou à Consorts. A une seule adresse.

Je n'ai jamais envoyé de plusieurs courriers dans le cas d'une indivision/succession. Et je pense que c'est également l'esprit de la loi actuelle.

GT · #4 13-06-2020 11:03:34

grmff a écrit :

Si Monsieur et Madame sont propriétaires en indivision d'un lot, ils devront décider qui de Monsieur ou Madame sera le mandataire et pourra aller à l'AG.

Il en va de même si 2 frères sont propriétaires en indivision (par exemple par héritage), si 2 soeurs sont propriétaires en indivision, si 1 frère et une soeur sont propriétaires en indivision, si 2 cohabitants de fait sont propriétaires en indivision , si 2 cohabitantes de fait sont propriétaires en indivision, si 2 personnes de même sexe, cohabitantes de fait sont propriétaires en indivision , si 2 personnes sont mariées sous le régime de la séparation des biens...

Il ne faut pas confondre la convocation à l'AG avec le droit de participation aux délibérations de l'AG.

Dès que les intéressés auront désigné leur mandataire, celui-ci sera convoqué aux AG.

S'il est constaté une indivision, le droit de participation aux délibérations sera suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Néanmoins la convocation sera adressée à chaque membre de l'indivision.

Dernière modification par GT (13-06-2020 11:05:59)

grmff · #5 13-06-2020 10:39:11

Si Monsieur et Madame sont propriétaires en indivision d'un lot, ils devront décider qui de Monsieur ou Madame sera le mandataire et pourra aller à l'AG.

GT · #6 13-06-2020 10:28:17

grmff a écrit :

Ok, je comprends mieux votre remarque. Je n'ai aucune expérience de l'application de ce droit à se faire accompagner moyennant le recommandé préalable au syndic. J'imagine tout de même que ce sera un droit excessivement exceptionnellement utilisé, sauf dans les ACP vraiment pétaudières.

L'assistance , c'est autre chose.
Le texte relatif à l'assistance a été introduit par la loi de 2018.
L'assistant, en raison des qualités qui lui sont attribuées par le copropriétaire ( qui peut être une communauté Monsieur et Madame) l'assiste , l'aide.
Le syndic devra être averti de la présence de l'assistant.
Le syndic ne devra pas être averti de la présence de Monsieur et Madame, propriétaires d'un lot en communauté.

"Art. 577-6.1 § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour"

grmff · #7 13-06-2020 10:12:35

Ok, je comprends mieux votre remarque. Je n'ai aucune expérience de l'application de ce droit à se faire accompagner moyennant le recommandé préalable au syndic. J'imagine tout de même que ce sera un droit excessivement exceptionnellement utilisé, sauf dans les ACP vraiment pétaudières.

GT · #8 13-06-2020 10:07:05

grmff a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Il y a effectivement peu d'AG de plus de 50 personnes présentes si on limite à une personne par propriétaire. D'accord, madame va se demander où va monsieur si c'est lui qui y va et inversément. Mais bon...
En l'état actuel, la législation prévoit que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
Chaque copropriétaire d'un bien en communauté est convoqué à l'AG et participe à ses délibérations. Un seul vote est émis.
Seul le législateur pourrait revoir cette disposition , éventuellement pour une période limitée .
L'état actuel de la législation précise qu'en cas d'indivision sur un lot, un mandataire doit être désigné, et que seul ce mandataire sera convoqué.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
On est donc parfaitement fondé à demander qu'un seul représentant des indivisions soit présent. C'était l'objet de ma remarque.
Dans le cas d'une AG "normale", je ne crois pas qu'un syndic ait interdit à monsieur et madame d'être présents tous les deux. Avec le Covid-19, il faut être plus strict.
Et j'imagine bien qu'un AG avec plus de 50 personnes sera annulée sur place pour interdiction de la réunion de plus de 50 personnes. Mais comme disait l'autre, faut pas être plus cathodique que le JT, et on fera comme à la boucherie: "Il y a un peu plus. Je vous le mets?"

J'envisageais l'art.577-6, § 1, C. civil. Vous faites référence à l'article 577-6, § 2 C. civil qui vise les situations d'indivision et de démembrement de la propriété. Dans les cas visés à l'art.577-6, § 2, le droit de participer aux délibérations est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire.. Et c'est ce mandataire qui sera convoqué à l'AG.
A cet égard, les listes des syndics sont-elles à jour ?
Communauté et indivision sont des notions différentes.

Dernière modification par GT (13-06-2020 10:12:38)

GT · #9 13-06-2020 10:00:27

LaurImmo a écrit :

Je suis d'accord aussi avec max et grmff, ce qui ne résout malheureusement pas le souci des grosses ACP de plus de 50 personnes...
Ou alors, je loue la Rockhal de Esch au Luxembourg... Je plaisante (un peu... mais la réflexion de louer un terrain de foot m'est déjà venu à l'esprit mais le président du club où je suis déléguée m'a déjà dit de ne pas abîmer la pelouse avec des chaises...)

A Bruxelles, louer un des palais d'exposition sur le plateau du Heysel ?
( à prendre au second degré).

grmff · #10 13-06-2020 09:55:37

GT a écrit :

grmff a écrit :
Il y a effectivement peu d'AG de plus de 50 personnes présentes si on limite à une personne par propriétaire. D'accord, madame va se demander où va monsieur si c'est lui qui y va et inversément. Mais bon...
En l'état actuel, la législation prévoit que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
Chaque copropriétaire d'un bien en communauté est convoqué à l'AG et participe à ses délibérations. Un seul vote est émis.
Seul le législateur pourrait revoir cette disposition , éventuellement pour une période limitée .

L'état actuel de la législation précise qu'en cas d'indivision sur un lot, un mandataire doit être désigné, et que seul ce mandataire sera convoqué.

En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

On est donc parfaitement fondé à demander qu'un seul représentant des indivisions soit présent. C'était l'objet de ma remarque.

Dans le cas d'une AG "normale", je ne crois pas qu'un syndic ait interdit à monsieur et madame d'être présents tous les deux. Avec le Covid-19, il faut être plus strict.

Et j'imagine bien qu'un AG avec plus de 50 personnes sera annulée sur place pour interdiction de la réunion de plus de 50 personnes. Mais comme disait l'autre, faut pas être plus cathodique que le JT, et on fera comme à la boucherie: "Il y a un peu plus. Je vous le mets?"

GT · #11 13-06-2020 09:50:55

grmff a écrit :

Il suffit aussi de favoriser les procurations, et tous les p'tits vieux à risque éviteront de se taper l'AG en donnant procuration. A la dernière AG, ils étaient 21 propriétaires présents et 35 représentés sur 80 (ACP de 100 lots hors caves)

Le législateur a prévu
"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété."

Le texte s'applique jusqu'à ce que le législateur l'aie modifié. Par exemple en portant la limite de 10 à 15% pour une période déterminée.

GT · #12 13-06-2020 09:43:13

grmff a écrit :

Il y a effectivement peu d'AG de plus de 50 personnes présentes si on limite à une personne par propriétaire. D'accord, madame va se demander où va monsieur si c'est lui qui y va et inversément. Mais bon...

En l'état actuel, la législation prévoit que chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
Chaque copropriétaire d'un bien en communauté est convoqué à l'AG et participe à ses délibérations. Un seul vote est émis.

Seul le législateur pourrait revoir cette disposition , éventuellement pour une période limitée .

grmff · #13 12-06-2020 18:42:35

Il y a effectivement peu d'AG de plus de 50 personnes présentes si on limite à une personne par propriétaire. D'accord, madame va se demander où va monsieur si c'est lui qui y va et inversément. Mais bon...

Il suffit aussi de favoriser les procurations, et tous les p'tits vieux à risque éviteront de se taper l'AG en donnant procuration. A la dernière AG, ils étaient 21 propriétaires présents et 35 représentés sur 80 (ACP de 100 lots hors caves)

En convoquant une AG "simple" avec uniquement l'aprobation des comptes passés et du budget futur, on limite l'intérêt que tout le monde soit présent...

rexou · #14 12-06-2020 12:26:15

LaurImmo a écrit :

Je suis d'accord aussi avec max et grmff, ce qui ne résout malheureusement pas le souci des grosses ACP de plus de 50 personnes...

Il y a peu d'acp dont plus de 50 personnes sont effectivement présentes lors des ag... et il reste possible de demander dans la convocation qu'une seule personne représente un lot.

Ceci devrait permettre de réunir une ag pour une acp d'une centaine de lots, avec les absents et les procurations. Le nombre de 50 est par ailleurs une indication et pas une limite absolue dans l'esprit de la loi et selon les infos diffusées à ce jour.

LaurImmo · #15 11-06-2020 16:55:20

Je suis d'accord aussi avec max et grmff, ce qui ne résout malheureusement pas le souci des grosses ACP de plus de 50 personnes...

Ou alors, je loue la Rockhal de Esch au Luxembourg... Je plaisante (un peu... mais la réflexion de louer un terrain de foot m'est déjà venu à l'esprit mais le président du club où je suis déléguée m'a déjà dit de ne pas abîmer la pelouse avec des chaises...) devil

grmff · #16 10-06-2020 15:58:36

max11 a écrit :

GT a écrit :
L'article 4 de l'AM du 5 juin 2020 modifiant l'AM du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 a remplacé le texte de l'art.5 de l'AM du 23 mars par ce qui suit :
« Sont interdits, sauf disposition contraire prévue par le présent arrêté :
- des activités n'impliquant pas de contacts physiques, dans un contexte organisé, notamment par un club ou une association, en groupe de maximum 20 personnes jusqu'au 30 juin 2020 inclus, et de maximum 50 personnes à partir du 1er juillet 2020, toujours en présence d'un entraîneur, encadrant ou superviseur majeur;

« Sans préjudice de l'article 5, 1°, outre les personnes vivant sous le même toit, toute personne est autorisée à rencontrer maximum dix personnes différentes par semaine dans le cadre de réunions privées, en ce compris celles qui ont lieu dans les lieux accessibles au public. »
Sauf erreur,une AG d'une ACP est bien une réunion privée
Est-ce qu'une AG d'une Association de copropriétaires ne serait pas une activité n'impliquant pas de contacts physiques dans un contexte organisé par une association ?
Ce qui permettrait une AG avec 20 personnes présentes (syndic inclus) jusqu'au 30 juin et 50 personnes à partir du 01.07...

Et si on crame le syndic, c'est 200. C'est ce que je disais dès 9h22 ce matin... big_smile

En clair, je partage la position de Max11: c'est une réunion dans un contexte sans contact, et organisé par une association (l'association des copropriétaires)

max11 · #17 10-06-2020 08:56:50

GT a écrit :

L'article 4 de l'AM du 5 juin 2020 modifiant l'AM du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 a remplacé le texte de l'art.5 de l'AM du 23 mars par ce qui suit :
« Sont interdits, sauf disposition contraire prévue par le présent arrêté :
- des activités n'impliquant pas de contacts physiques, dans un contexte organisé, notamment par un club ou une association, en groupe de maximum 20 personnes jusqu'au 30 juin 2020 inclus, et de maximum 50 personnes à partir du 1er juillet 2020, toujours en présence d'un entraîneur, encadrant ou superviseur majeur;

« Sans préjudice de l'article 5, 1°, outre les personnes vivant sous le même toit, toute personne est autorisée à rencontrer maximum dix personnes différentes par semaine dans le cadre de réunions privées, en ce compris celles qui ont lieu dans les lieux accessibles au public. »
Sauf erreur,une AG d'une ACP est bien une réunion privée

Est-ce qu'une AG d'une Association de copropriétaires ne serait pas une activité n'impliquant pas de contacts physiques dans un contexte organisé par une association ?
Ce qui permettrait une AG avec 20 personnes présentes (syndic inclus) jusqu'au 30 juin et 50 personnes à partir du 01.07...

rexou

GT · #18 10-06-2020 08:25:08

L'article 4 de l'AM du 5 juin 2020 modifiant l'AM du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 a remplacé le texte de l'art.5 de l'AM du 23 mars par ce qui suit :
« Sont interdits, sauf disposition contraire prévue par le présent arrêté :
1° les rassemblements de plus de dix personnes;
2° l'exercice des sports de contact avec un contact physique effectif.
Par dérogation à l'alinéa 1er et sans préjudice de l'article 8bis, sont autorisés :
- les mariages civils, mais uniquement avec un maximum de 100 personnes jusqu'au 30 juin 2020 et de 200 personnes à partir du 1er juillet 2020;
- les enterrements et crémations, mais uniquement en présence de 100 personnes maximum jusqu'au 30 juin 2020 et de 200 personnes maximum à partir du 1er juillet 2020 et sans possibilité d'exposition du corps;
- des activités n'impliquant pas de contacts physiques, dans un contexte organisé, notamment par un club ou une association, en groupe de maximum 20 personnes jusqu'au 30 juin 2020 inclus, et de maximum 50 personnes à partir du 1er juillet 2020, toujours en présence d'un entraîneur, encadrant ou superviseur majeur;
- les activités sportives sans contact physique effectif, en ce compris les compétitions, sans public (huis clos) à partir du 8 juin 2020;
- les activités sportives, en ce compris les compétitions, et représentations, avec public assis de maximum 200 spectateurs à partir du 1er juillet 2020 dans le respect du protocole déterminé par le ministre compétent en concertation avec le secteur concerné;
- l'utilisation d'infrastructures fixes ou temporaires pour l'organisation de réceptions et de banquets à partir du 1er juillet 2020 pour un maximum de 50 personnes dans les mêmes conditions que la restauration. »

L'article 8bis de l'arrêté ministériel du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 prévoit actuellement :
« § 1er. Sauf disposition contraire prévue par le présent arrêté, toute personne prend les mesures nécessaires pour garantir le respect des règles de distanciation sociale, en particulier le maintien d'une distance d'1,5 mètre entre chaque personne, sauf en ce qui concerne les personnes vivant sous le même toit, les enfants jusqu'à l'âge de 12 ans inclus entre eux, et les contacts entre le personnel d'une part, et les élèves d'autre part, de l'enseignement maternel.
§ 2. Par dérogation au premier paragraphe et sans préjudice de l'obligation de respecter la distanciation sociale, le maintien d'une distance de 1,5 mètre entre les personnes qui se rencontrent n'est pas requis en application de l'article 5bis. »

L'article 5bis de l'arrêté ministériel du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 prévoit actuellement par ce qui suit :
« Sans préjudice de l'article 5, 1°, outre les personnes vivant sous le même toit, toute personne est autorisée à rencontrer maximum dix personnes différentes par semaine dans le cadre de réunions privées, en ce compris celles qui ont lieu dans les lieux accessibles au public. »

Sauf erreur,une AG d'une ACP est bien une réunion privée

grmff · #19 10-06-2020 08:22:26

Donc, il suffit de cramer le syndic pour pouvoir faire des AG à 200 à partir du 1er juillet.

C'est une bonne nouvelle... big_smile

Yves Van Ermen · #20 10-06-2020 07:42:29

GT a écrit :

MarcoBrux a écrit :
BMCTools a écrit :
Nous n'avons pas dit notre dernier mot :-) ....
les syndics doivent attendre avant de convoquer les AG( grandes copropriétés)?
Un protocole particulier sera-t-il rédigé par le secteur et validé par les autorités sanitaires et politiques pour la tenue des AG de grandes ACP ?

Je lis dans l'arrêté Ministériel du 5 juin

« Sont interdits, sauf disposition contraire prévue par le présent arrêté :
1° les rassemblements de plus de dix personnes;
2° l’exercice des sports de contact avec un contact physique effectif.
Par dérogation à l’alinéa 1er et sans préjudice de l’article 8bis, sont autorisés :
— les mariages civils, mais uniquement avec un maximum de 100 personnes jusqu’au 30 juin 2020 et de 200 personnes à partir du 1er juillet 2020;
— les enterrements et crémations, mais uniquement en présence de 100 personnes maximum jusqu’au 30 juin 2020 et de 200 personnes maximum à partir du 1er juillet 2020 et sans possibilité d’exposition du corps;
— des activités n’impliquant pas de contacts physiques, dans un contexte organisé, notamment par un club ou une association, en groupe de maximum 20 personnes jusqu’au 30 juin 2020 inclus, et de maximum 50 personnes à partir du 1er juillet 2020, toujours en présence d’un entraîneur, encadrant ou superviseur majeur;
— les activités sportives sans contact physique effectif, en ce compris les compétitions, sans public (huis clos) à partir du 8 juin 2020;
— les activités sportives, en ce compris les compétitions, et représentations, avec public assis de maximum 200 spectateurs à partir du 1er juillet 2020 dans le respect du protocole déterminé par le ministre compétent en concertation avec le secteur concerné;
— l’utilisation d’infrastructures fixes ou temporaires pour l’organisation de réceptions et de banquets à partir du 1er juillet 2020 pour un maximum de 50 personnes dans les mêmes conditions que la restauration.»

Voici ce qui faut interpréter... Nous travaillons à cela.

PIM · #21 03-06-2020 16:36:06

Extrait de l'Ipimail de ce 3 juin 2020:

"Dans l’IPI-Flash du 25 mai dernier, nous vous informions avoir interpellé le ministre, conjointement avec Federia et la CIB Vlaanderen, concernant la tenue des assemblées générales en copropriétés. Le ministre n’a pas tardé à répondre à nos différentes demandes.

Malheureusement, Monsieur Geens ne donne pas suite positive à notre requête de réduire temporairement l’exigence d'unanimité dans la prise de décision écrite. En outre, il nous informe qu’il n’y aura pas de report à 2021 des assemblées générales statutaires n’ayant pu se tenir suite à l'arrêté royal du 9 avril 2020.

Le ministre motive son refus par le fait qu’une telle mesure mettrait en danger les droits des copropriétaires. Rappelons que les assemblées générales peuvent être légalement programmées dans la période comprise entre le 1er juillet et le 30 novembre 2020. Le ministre estime que ce report de 5 mois devrait être largement suffisant pour permettre d’organiser en 2020 toutes les assemblées générales.

"L’IPI déplore cette réponse négative du ministre de la Justice. Les syndics devront faire face à une masse de travail conséquente à l’automne prochain. Avec les partenaires du secteur, nous avons tenté de parvenir à une solution structurelle, mais n’avons pas reçu le soutien politique espéré. Les syndics ont désormais une vue plus claire sur les prochains mois, et savent que ceux-ci seront très intenses."

(fin de citation)

Report des assemblées générales : réponse négative du ministre Geens

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