Louer à un particulier ou à une société ?: comparaison fiscale

GT · #1 17-06-2020 16:28:43

La fiscalité immobilière fait l'objet de la partie 4 de l'ouvrage très récemment publié dont il est question ds les liens ci-dessous.

http://www.anthemis.be/index.php/l-impo … -2020.html
http://www.anthemis.be/media/anthemis/f … 20_TDM.pdf

GT · #2 17-06-2020 16:18:23

La fiscalité immobilière présentée dans un séminaire de l'IPCF en 2019.

http://www.ipcf.be/Tmp/yvunzl_20190928% … %20IPP.pdf

grmff · #3 17-06-2020 13:31:26

Pour ce qui est des codes relatifs à l'investissement immobilier, il faut tout de même reconnaître qu'ils n'ont pas beaucoup changé ces 20 dernières années...
Cadre III - 1106/2106 pour les RC non indexé des biens loués à des fins privées ou occupés (meublés ou seconde résidence)
Cadre III - 1109/2109 pour le RC non indexé de biens professionnels
Cadre III - 1110/2110 pour les loyers et avantages perçus de locataires professionnels
Cadre IX - 1146/2146 pour les intérêts de prêt à but immobilier (qui viendront en déduction des revenus immobiliers)
Cadre IX - 1147/2174 pour les droits d'emphythéose (par exemple tous les propriétaires de biens à LLN, y compris en copropriété)
Cadre IX C.4 - 1358/2358 pour les montants en capital remboursés dans le cadre d'un prêt à but immobilier
Cadre VII - 1156/2156 pour les loyers des meubles de logements meublés

Et comme cela, vous connaissez tout de ma déclaration... big_smile

max11 · #4 17-06-2020 13:05:44

Aurélien Bortolotti a écrit :

Chers tous,
Je vous remercie pour les commentaires.
Pour répondre à Max11: je partage votre avis sous la réserve que si vous augmentez le loyer de 15%, vous augmentez également l'impôt puisque vous êtes taxé sur les revenus réellement perçus. Je reconnais que le prix de la location est bien inférieur au prix du marché.
Aurélien BORTOLOTTI

Merci pour votre retour.
Effectivement.
Et, suivant votre exemple, une augmentation de loyer de 15% avec un taux d'impôt de 55% donnera au final un supplément d'impôt égal au supplément de loyer. De quoi débloquer certaine situation quand une société veut louer un appartement par exemple.
Tout augmentation de plus de 15% ou un taux d'impôt de moins de 55% (ou des intérêts de PH encore disponible pour les déduire du RI...) donnera donc un intérêt supplémentaire à étudier le dossier du candidat locataire.

Aurélien Bortolotti · #5 17-06-2020 12:44:41

Chers tous,

Je vous remercie pour les commentaires.

Pour répondre à GRMFF: merci pour les suggestions d'articles. il n'est guère évident d'envisager toutes les questions en une vingtaine de ligne.
Les codes sont susceptibles de changer toutes les années, raison pour laquelle je ne les indique jamais.

Cela étant, pour 2019, les voici:

Pour la location privée: code 1106
Pour la location professionnelle: code 1109 : Revenu cadastral et code 1110: loyers bruts

Pour répondre à Max11: je partage votre avis sous la réserve que si vous augmentez le loyer de 15%, vous augmentez également l'impôt puisque vous êtes taxé sur les revenus réellement perçus. Je reconnais que le prix de la location est bien inférieur au prix du marché.

Aurélien BORTOLOTTI

max11, PIM

max11 · #6 17-06-2020 11:22:24

Merci à l'auteur qui donne une explication claire et précise de la différence d'imposition entre les deux cas. Et qui rappelle du coup que, oui en Belgique aussi, on paie de l'impôt sur les biens qu'un propriétaire met en location à des particuliers !

Je trouve la conclusion un peu rapide et simplifiée.
Au final, dans sa démonstration, la différence est de 1.000 € d'impôt en plus pour un loyer pro de 12.000 €.

Dans la pratique, le loyer pro sera toujours plus élevé qu'un loyer privé pour le même bien (et tout autre points équivalents).

Les 1.000 € de supplément pour un loyer de 12.000 € devrait donc être facilement comblé en augmentant le loyer qu'on aurait demandé à un privé.
Ne pas oublier que le locataire va déduire le loyer, les charges, les assurances, les taxes, les travaux,... de sa base imposable. Il va donc, au minimum, économiser 20% de l'ensemble des coûts (plus que le loyer...) supporté pour le bien pris en location. Demander une augmentation du loyer de 15 à 20% du loyer semble donc un minimum à obtenir par rapport au loyer privé.
Les 1.000 € d'écarts seront donc largement compensés.

grmff · #7 17-06-2020 10:50:07

Article intéressant, merci à son auteur.

Il aurait été intéressant de noter les cadres et cases de la déclaration où indiquer ces données.

Pour les biens privés, il aurait aussi été intéressant de rappeler que la déclaration pour un bien partiellement occupé doit être faite au prorata occupation réelle. Attention: meublé = occupé.

Pour les biens professionnels, il aurait été intéressant de rappeler qu'il ne faut déclarer que les sommes que vous avez réellement touché. Si le bien est occupé mais que vous ne touchez que 10 mois de loyers, par exemple à cause du Covid-19, vous ne devez déclarer que 10 loyers. Si le bien est occupé une partie de l'année seulement, le RC doit également être proratisé.

Et finalement, il aurait aussi été utile de rappeler que les intérêts de prêts à but immobiliers peuvent être déduit de la base imposable de revenus immobiliers. La taxation peut donc être moindre qu'annoncée.

PIM · #8 17-06-2020 10:40:52

Ce sujet est traité de manière pratique ici sur Pim's Blog

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