Offre ferme d'acquérir: changer d'avis ?

Peace30 · #1 17-06-2020 20:26:58

Bonjour,

Il y a quatre jours nous avons signé une offre ferme d'acquérir (13 juin). Après réflexion, il y a beaucoup de travaux dans cette maison, on aimerait l'annuler. Est -il possible de l'annuler sans risquer de payer de dédommagement?Sur cette offre, c’était écrit que "l'offre est valable 15 jours ouvrables à partir de ce jour".

Merci

GT · #2 17-06-2020 21:14:48

L'OFFRE d'achat
Dans le cadre d’une offre d’achat, à l’inverse de l’option, c’est le candidat-acquéreur qui s’engage : il offre un prix que le vendeur se réserve d’accepter ou de refuser.
Une offre d’achat doit donc aussi être limitée dans le temps (sans quoi vous resterez indéfiniment lié par votre offre !).
En général, le candidat-acheteur laisse un délai de minimum 24h au vendeur pour que ce dernier accepte ou refuse l’offre. Si le vendeur n’accepte pas l’offre dans le délai imparti ou formule une contre-proposition, vous retrouvez votre liberté totale en tant que candidat-acheteur. Vous pouvez en effet vous rétracter puisque votre offre initiale est devenue caduque (elle n’est plus valable), ou accepter, le cas échéant, la contre-proposition du vendeur.
Il n’existe pas de formulaire type d’offre d’achat. Vous pouvez la rédiger par écrit, par e-mail ou même par SMS. En effet, le tribunal de première instance de Gand a admis qu’une offre formulée par SMS puisse être considérée comme un début de preuve pour l’achat ou la vente d’une habitation. Mais le SMS ne suffit pas. Il doit être complété par d’autres éléments comme la facture GSM et la preuve d’autres échanges antérieurs entre le vendeur et l’acheteur.
L’offre d’achat doit, dans tous les cas, contenir au minimum les informations suivantes :
• nom de l’acheteur
• adresse du bien
• prix offert
• durée de validité de l’offre
• réserves, remarques éventuelles et
• conditions suspensives
• signature et date
Si cette offre est faite sans réserve, vous ne pourrez plus vous rétracter. Soyez donc prudent avant de signer votre offre d’achat : insérez-y au minimum une condition suspensive d’octroi du crédit (nous reviendrons sur cette condition suspensive plus loin). Signer une offre d’achat est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. En effet, la prudence est de mise car dès que l’offre d’achat est acceptée (et contresignée par le vendeur), la vente est, en théorie, définitive car le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le bien vendu et son prix. Il n’est plus possible de faire marche arrière, à moins que les deux parties ne soient d’accord d’annuler l’offre. Conclusion, tout comme pour l’option d’achat vue plus haut : consultez votre notaire avant de signer une offre d’achat !

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … re-d-achat

Pilou611 · #3 17-06-2020 21:18:32

Bonjour Peace30 et bienvenue sur Pim.

Donnez nous un maximum de détail sur votre offre.

Y-a-t-il des clauses?

Est-ce que le propriétaire l'a contresignée?

Avez vous rencontré le vendeur? Est-ce qu'il est sympa ou plutôt bizarre?

Le bien est-il vendu par une agence immobilière?

Avez-vous une clause de financement?

Le bien est-il en ordre à l'urbanisme? Y-a-t-il des infractions?

Bonne soirée même si je sais que ce genre de situation n'est pas agréable.

Peace30 · #4 18-06-2020 08:36:17

On a juste mis une clause de financement "sous acceptation de crédit".

On a envoyé notre offre par mail et reçu un accusé de réception de l'agence immobilière. C'est l'agence qui vend la maison, on n' a pas rencontré le propriétaire.

C'est écrit que l'offre est valable pendant 15 jours.

Il y a beaucoup de travaux à faire, on ignore s'il y a des infractions.

Vous nous conseillez de voir avec l'agence s'il y a moyen d'annuler notre offre? il y avait d'autres acheteurs qui étaient sur le coup...

Merci

panchito · #5 18-06-2020 08:56:01

Dès que vous faites offre, vous êtes définitivement engagé SAUF si vous avez inséré des clauses suspensives telles que pour l'octroi d'un prêt hypothécaire.

Donc c'est AVANT de faire offre qu'on visite, et revisite plusieurs fois (avec un expert), qu'on se renseigne à l'urbanisme, auprès des banques pour connaître sa capacité d'emprunt, consulte son notaire etc, etc...

Sans clauses suspensives, il ne vous reste plus à prier que le vendeur ait reçu une meilleure offre que la vôtre sans clauses suspensives...

Quelle idée aussi de mettre une période de validité de 15 jours: c'est énorme!

rexou · #6 18-06-2020 10:28:40

Peace30 a écrit :

On a juste mis une clause de financement "sous acceptation de crédit".
On a envoyé notre offre par mail et reçu un accusé de réception de l'agence immobilière. C'est l'agence qui vend la maison, on n' a pas rencontré le propriétaire.
C'est écrit que l'offre est valable pendant 15 jours.
Il y a beaucoup de travaux à faire, on ignore s'il y a des infractions.
Vous nous conseillez de voir avec l'agence s'il y a moyen d'annuler notre offre? il y avait d'autres acheteurs qui étaient sur le coup...
Merci

Perso, je ne vous conseille surtout pas de faire savoir à l'agence que votre intérêt s'est envolé. Pour l'agence, l'affaire est pliée en ce qui vous concerne -sous réserve de l'acceptation du crédit- et son boulot pour toucher sa com' est de convaincre le vendeur de vous vendre à défaut de recevoir une meilleure offre de la part d'un potentiel acheteur.

Si vous vous désistez, il est normal que l'agence vous réclame un dédommagement ou multiplie les efforts pour convaincre le vendeur d'accepter sans tenter de négocier.

Même remarque que Panchito : Quelle idée de faire une offre valable 15 jours ! Qui plus est 15 jours "ouvrables" ! (vous avez vraiment écrit cela ???)

Vous avez une clause suspensive qui reste une échappatoire possible si l'offre devait être acceptée dans les jours qui suivent. Ou une infraction urbanistique grave dont vous n'aviez pas connaissance et à laquelle le vendeur ne peut remédier.

Pilou611 · #7 18-06-2020 19:35:13

Bonjour Peace,

En effet, pas de commentaire sur les 15 jours, c'est énorme! On apprend de ses erreurs. C'est fait, c'est fait. (Petit conseil: Vous voulez absolument une maison? Faites une offre de 2 jours, cela laissera peu de temps au vendeur pour se décider et créera l'inquiétude de laisser votre offre expirer).

Comme le dit Rexou, je ne dirais rien à l'agent immobilier (sauf si c'est votre ami, ce que je doute).

A votre place, j'attendrais. S'il y a d'autres intéressés, il pourrait y avoir d'autres offres et je l'espère pour vous, avec un prix d'achat supérieur (Ceci dit, si un plus offrant met 10 clauses suspensives, le vendeur peut encore vous choisir avec un prix moins élevé et une seule clause).

Votre clause financière peut jouer en votre faveur. Trouvez un banquier qui refuse de vous prêter et qui est prêt à écrire un petit mot. Je n'aime pas vous dire cela, si j'étais le vendeur, je n'apprécierais pas du tout! Vous perdrez également votre crédibilité auprès de l'agence immo.

Rendez-vous à l'urbanisme également pour tenter de trouver un vice quelque part.

Je comprend le rush de faire une offre, la pression des autres visites etc. Mais faites les choses bien dès le départ: Visitez, revisitez avec un entrepreneur/expert, avec un ami, cela vous permettra d'avoir un avis "neutre" car l'émotion pèse fort dans la balance.

Tenez nous au courant wink

panchito · #8 18-06-2020 21:49:48

Pilou611 a écrit :

Votre clause financière peut jouer en votre faveur. Trouvez un banquier qui refuse de vous prêter et qui est prêt à écrire un petit mot.

Je pense qu'il faut pouvoir prouver qu'au moins 3 organismes bancaires vous ont refusé un prêt hypothécaire pour pouvoir enclencher votre clause suspensive...

Himura · #9 18-06-2020 21:58:30

panchito a écrit :

Pilou611 a écrit :
Votre clause financière peut jouer en votre faveur. Trouvez un banquier qui refuse de vous prêter et qui est prêt à écrire un petit mot.
Je pense qu'il faut pouvoir prouver qu'au moins 3 organismes bancaires vous ont refusé un prêt hypothécaire pour pouvoir enclencher votre clause suspensive...

Je crois qu'en pratique, c'est cela en effet.
Concrètement, si une seule banque vous octroit un prêt, la clause ne peut s'appliquer. Et il semble que les vendeurs confrontés à l'application de cette clause - sans solution de backup - vérifient de plus en auprès d'organismes bancaires si ces refus sont réels en demandant des tests dans les mêmes conditions.

rexou · #10 18-06-2020 22:09:56

Il est possible que le vendeur tente de vous faire une contre-offre. Si tel est le cas, faites trainer les choses... et annoncez finalement que vous avez porté votre choix sur un autre bien. La contre-offre pouvant être considérée comme un refus de votre proposition.

Mais sincèrement, si le délai de validité de 15 jours est déjà pour moi hallucinant, je reste sans voix devant ce seul mot innocent "ouvrables".

J'ai visité une maison ce soir à 18 heures avec un ami qui a souhaité faire une offre d'achat. Offre ferme valable jusqu'au 20 juin... à 17 heures. Soit 48 heures. Et c'est déjà très généreux parce que cela laisse le temps au vendeur de faire un tour de table des éventuels autres intéressés...

panchito · #11 18-06-2020 22:33:21

Rexou a écrit :

Mais sincèrement, si le délai de validité de 15 jours est déjà pour moi hallucinant, je reste sans voix devant ce seul mot innocent "ouvrables"

C'est en effet inconcevable!

Dernière modification par panchito (19-06-2020 07:23:45)

GT · #12 19-06-2020 07:07:30

Peace30 a écrit :

On a juste mis une clause de financement "sous acceptation de crédit".

Comment cette clause est-elle formulée ?

Auwowe · #13 25-02-2024 13:58:01

Bonjour,
Je me permets de remonter ce fil parce que mon conjoint et moi-même rencontrons un problème quasi-similaire, mais avec encore plus de bêtise de notre part...
Nous avons déposé une offre pour un appartement qui nous emballait énormément, nous sommes allés le voir plusieurs fois et nous étions convaincus de notre achat. Entretemps, nous avons eu quelques retours du propriétaire via l'agence que ne nous ont pas plus et surtout, des nouvelles informations sur les coûts engendrés par la copropriété.
Lorsque nous avons déposé notre offre, nous n'avons mis... aucune date limite. (Nous nous sentons très bêtes actuellement, mais effectivement, nous apprendrons de cette grosse erreur), seulement une clause suspensive pour le crédit.
L'agence nous a contacté en nous disant qu'une autre personne avait également fait une offre et que le propriétaire nous proposait à tous les deux une contre-offre de 10.000 euros supplémentaires.
Nous ne l'avons pas acceptée et depuis, il nous a fait une nouvelle offre plus basse de 5000 euros. Cependant, tout cela à l'oral.
Nous avons demandé une preuve écrite de tout cela, mais nous n'avons encore rien reçu.

Est-ce que l'obtention du contre-offre papier nous permettrait d'annuler notre offre ?
Est-ce qu'il faut faire part à l'agent immobilier l'envie de notre retrait ou c'est une mauvaise idée ?

Je vous remercie pour votre éclairage,
Bonne journée

Dernière modification par Auwowe (25-02-2024 14:00:30)

GT · #14 25-02-2024 15:02:16

Auwowe a écrit :

Bonjour,
Je me permets de remonter ce fil parce que mon conjoint et moi-même rencontrons un problème quasi-similaire, mais avec encore plus de bêtise de notre part...
Nous avons déposé une offre pour un appartement qui nous emballait énormément, nous sommes allés le voir plusieurs fois et nous étions convaincus de notre achat. Entretemps, nous avons eu quelques retours du propriétaire via l'agence que ne nous ont pas plus et surtout, des nouvelles informations sur les coûts engendrés par la copropriété.
Lorsque nous avons déposé notre offre, nous n'avons mis... aucune date limite. (Nous nous sentons très bêtes actuellement, mais effectivement, nous apprendrons de cette grosse erreur), seulement une clause suspensive pour le crédit.
L'agence nous a contacté en nous disant qu'une autre personne avait également fait une offre et que le propriétaire nous proposait à tous les deux une contre-offre de 10.000 euros supplémentaires.
Nous ne l'avons pas acceptée et depuis, il nous a fait une nouvelle offre plus basse de 5000 euros. Cependant, tout cela à l'oral.
Nous avons demandé une preuve écrite de tout cela, mais nous n'avons encore rien reçu.
Est-ce que l'obtention du contre-offre papier nous permettrait d'annuler notre offre ?
Est-ce qu'il faut faire part à l'agent immobilier l'envie de notre retrait ou c'est une mauvaise idée ?
Je vous remercie pour votre éclairage,
Bonne journée

Avez-vous reçu les informations et documents dont il est question ci-dessous avant la signature de l'offre d'achat ?
Avez-vous été avisé avant la signature de l'offre d'une éventuelle absence du syndic à répondre aux de réponse du syndic à la demande qui lui avait été adressée ?

Code civil, art. 3.94. Transmission d'un lot

§ 1er. Dans la perspective d'un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, AVANT LA SIGNATURE du contrat ou, le cas échéant, DE L'OFFRE D'ACHAT OU DE LA PROMESSE D'ACHAT, LES INFORMATIONS ET DOCUMENTS SUIVANTS, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale de l'association des copropriétaires.
A DÉFAUT DE RÉPONSE DU SYNDIC dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, AVISE LES PARTIES DE LA CARENCE DE CELUI-CI."
La prudence s'impose dans vos écrits destinés à l'agence immobilière/au propriétaire

Pour la suite à donner à votre dossier le mieux est de vous informer en consultant un avocat spécialisé en droit immobilier qui pourra vous conseiller en fonction de vos aspirations et des pièces qui lui seront communiquées.
Evidemment, cette démarche a un coût.

Dernière modification par GT (25-02-2024 15:04:12)

PIM · #15 25-02-2024 15:24:23

Indépendamment des conseils judicieux de GT, j'adresserais un recommandé à l'agence et au proprio leur notifiant que par leur formulation d'une contre-offre, ils ont donc refusé votre offre et que vous les informez que celle-ci a donc expiré.

Auwowe · #16 25-02-2024 20:05:41

Merci pour vos réponses !

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