achat pour location: cash ou prêt?

nine · #1 18-06-2020 11:35:27

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'une maison qui sera payée début 2025. J'habite en Wallonie.

J'ai à la banque assez d'argent pour pouvoir m'acheter un appartement ( + frais de notaire) en vue d'une location.

Spontanément, j'aurai tendance à payer cash. Mais certaines personnes dans mon entourage me disent qu'il vaut mieux refaire un prêt ou profiter de prêt en cours pour le prolonger (ou un truc du genre).

Avez-vous un avis? Et sinon, mon banquier? un expert fiscaliste? quel est le titre exacte de la personne que je dois consulter, je suis un peu perdue.

Merci pour vos éclairages.

Himura · #2 18-06-2020 12:10:45

Grmff va encore se faire plaisir sur cette question.

Votre réponse dépendra essentiellement de vos autres projets, du niveau de renouvellement de votre épargne, et de la vie que vous voudrez mener.
Si vous voulez construire un patrimoine, le développer, etc. --> empruntez un maximum.
Si vous voulez investir 1x, comme moyen d'épargne pour une retraite complémentaire, et n'avez pas d'autres projets de cette importance --> empruntez peu. (Sauf si vous avez une possibilité d'investissement au rendement bien supérieur au taux d'emprunt, déduction fiscale des intérêts comprise)

grmff · #3 18-06-2020 21:33:21

Plus vous empruntez, plus vous épargnez.
Dans certains coins, le locataire couvre largement plus que le prêt. A tel point que, plutôt qu'acheter un appart cash, il vaut mieux en acheter 3 avec crédit. On en sort plus de marge immédiate, et on rembourse (donc on epargne) pour tripler son patrimoine.

Bref: à credit.

PIM · #4 19-06-2020 08:33:22

grmff a écrit :

Plus vous empruntez, plus vous épargnez.

Surtout avec le niveau bas actuel des taux d'intérêt.

nine · #5 19-06-2020 20:24:34

ok ok. donc, si je résume. Si je n'ai pas l'âme d'une investisseuse et que de toute façon mon argent va rester sur un compte épargne: autant acheter cash. Dans les autres cas, plusieurs biens à crédit.

y'a plus qu'à! merci!

grmff · #6 19-06-2020 20:35:02

Si vous n'êtes pas sûre d'avoir l'âme d'une investisseurs, commencez par un appart à credit. Gardez votre cash pour un deuxieme, troisième et un quatrième une fois que vous êtes sûre.

Si vous n'êtes pas sûre au bout de 2-3 ans, vous remboursez votre crédit, simplement.
Et si vous avez trouvé vos marques, vous aurez encore du cash pour continuer votre chemin.

Tandis que si vous mettez tout sur la table au premier tour, vous êtes bloqué pour longtemps...

Vous croyez que la banque ne va pas vous prêter? Ben, tant que vous avez des sous, ils dérouleront le tapis rouge...

Himura · #7 19-06-2020 21:24:26

grmff a écrit :

Vous croyez que la banque ne va pas vous prêter? Ben, tant que vous avez des sous, ils dérouleront le tapis rouge...

Je ne suis pas d'accord avec cela.

Si nine a un appartement pleinement payé, et libre d'hypotèque, c'est une garantie tout aussi intéressante (voir plus !) que d'apporter des fonds propres partiels.
Quoi de mieux pour un banquier que de tirer 2 hypothèques pour couvrir 1 prêt (a priori 2 à 3 fois moindre que la valeur des hypothèques) ?

Bref, faites un calcul financier.
Les banquiers font - évidemment - la même chose. Ce n'est jamais qu'un rapport "coût financier / risque". Rien d'autre. Tant que le risque du banquier est très faible, vous aurez ce fameux tapis rouge.

max11 · #8 20-06-2020 09:25:43

Himura a écrit :

Si nine a un appartement pleinement payé, et libre d'hypotèque, c'est une garantie tout aussi intéressante (voir plus !) que d'apporter des fonds propres partiels.
Quoi de mieux pour un banquier que de tirer 2 hypothèques pour couvrir 1 prêt (a priori 2 à 3 fois moindre que la valeur des hypothèques) ?

2 hypothèques pour un seul prêt ???? A moins que le bien acheté soit exceptionnel pour un prêt maximal supérieur à la valeur de ce bien, le banquier qui demande cela n'a vraiment pas confiance dans son client et ses capacités de remboursement ou il profite honteusement de la naïveté de son client ! Très loin d'un tapis rouge déroulé !

Éventuellement, le 1er bien acheté pourrait être utilisé comme hypothèque pour laisser le 2è libre d'hypothèque (si on envisage de le revendre par exemple) ou acheter un bien à l'étranger avec un prêt en Belgique

Himura · #9 20-06-2020 22:31:52

max11 a écrit :

Himura a écrit :
Si nine a un appartement pleinement payé, et libre d'hypotèque, c'est une garantie tout aussi intéressante (voir plus !) que d'apporter des fonds propres partiels.
Quoi de mieux pour un banquier que de tirer 2 hypothèques pour couvrir 1 prêt (a priori 2 à 3 fois moindre que la valeur des hypothèques) ?
2 hypothèques pour un seul prêt ???? A moins que le bien acheté soit exceptionnel pour un prêt maximal supérieur à la valeur de ce bien, le banquier qui demande cela n'a vraiment pas confiance dans son client et ses capacités de remboursement ou il profite honteusement de la naïveté de son client ! Très loin d'un tapis rouge déroulé !
Éventuellement, le 1er bien acheté pourrait être utilisé comme hypothèque pour laisser le 2è libre d'hypothèque (si on envisage de le revendre par exemple) ou acheter un bien à l'étranger avec un prêt en Belgique

C'est une vision des choses, mais qui n'aidera pas bcp dans l'optique d'investir.
Les reprises d'hypothèque sur des anciens immeubles remboursés ou partiellement remboursés sont très fréquentes. Elles permettent justement d'ouvrir ces horizons. Ce n'est pas du tout une question de naïveté ou honteuse, mais toute négociation reste du donnant-donnant. Si on n'offre rien en garantie, on ne reçoit rien - et inversément.

Chacun appréciera sa situation et ses désiderata, de toute manière. Je ne fais que donner des pistes existantes, et éprouvées.

bfp169 · #10 25-06-2020 08:19:43

Himura a écrit :

2 hypothèques pour un seul prêt ???? A moins que le bien acheté soit exceptionnel pour un prêt maximal supérieur à la valeur de ce bien, le banquier qui demande cela n'a vraiment pas confiance dans son client et ses capacités de remboursement ou il profite honteusement de la naïveté de son client ! Très loin d'un tapis rouge déroulé !
Éventuellement, le 1er bien acheté pourrait être utilisé comme hypothèque pour laisser le 2è libre d'hypothèque (si on envisage de le revendre par exemple) ou acheter un bien à l'étranger avec un prêt en Belgique

Lors de notre achat immobilier au Luxembourg avec un crédit belge il y a quelques années, la banque avait demandé une deuxième hypothèque (en plus de celle sur la maison à Luxembourg) car l'expert (belge) avait estimé la maison moins que la valeur d'achat. Après notre accord, la banque a dû faire marche arrière car il était apparemment illégal pour eux de prendre deux hypothèques pour garantir un seul crédit.

Aujourd'hui, ce n'est quasiment plus possible de prendre un crédit dans un pays avec une hypothèque dans un 2e et les banques exigent souvent que l'hypothèque et les revenus soient dans le même pays que le crédit. Seules les banques plus spécialisées le permettent encore.

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