Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

vivaqui · #1 27-04-2021 09:36:36

Je reviens pour la suite.
Dans un premier temps, j'avais assigné la locataire en français mais elle était en région flamande (Vilvoorde) et le juge a fait une application stricte de l'emploi des langues en matière judiciaire et a déclaré la requête irrecevable. Bref, une leçon à 70 € (indemnités pour les frais et dépens + 20 €). Je l'ai donc réassignée en néerlandais. L'audience a eu lieu ce matin. Qu'en est-il de la clause d'arbitrage ?

Devant le juge de Molenbeek, le greffe refuse de prendre les pièces. Je trouve ça très curieux d'ailleurs. Il faut apporter le spièces à l'audience mais le juge ne les regarde que très distraitement. Donc, il n'a pas vu la clause. Par ailleurs, la partie adverse ne s'est pas présentée. Elle ne l'avait pas fait non plus.

En clair : il n'a pas vu la clause et la question ne s'est donc pas posée.

Petit bémol, le juge a remarqué que j'avais laissé partir la locataire un mois plus tôt. Evidemment, elle ne voulait pas payer le dernier mois et je ne voulais pas créer un chomage locatif d'un mois. Mois que j'ai d'ailleurs utilisé pour trouver un autre locataire qui n'est entrée dans les lieux que le mois suivant. Or, le juge de Molenbeek a considéré que, puisque je l'avais laissé partir un mois plutôt, j'avais implicitement renoncé à demandé l'indemnité de rupture d'un mois de loyer. Il faut vraiment que je trouve une solution pour éviter de passer par la justice de paix qui ressemble un peu à du vogelpick.

grmff · #2 11-08-2020 09:11:51

GT a écrit :

panchito a écrit :
Vous attendez d'être convoqué par qui?
Si j'ai bien compris, votre ex-locataire a déjà quitté les lieux, l'ELS a été effectué et vous lui avez envoyé son décompte de fin de bail.
Il vous doit:
- 1 mois de loyer
- 1 mois d'indemnité de rupture
- les dégâts locatifs (pour combien?)
Vous avez sa nouvelle adresse?
Il a presté un préavis de 3 mois pour permettre les visites?
Votre bien est déjà reloué?
Le problème est que votre ex-locataire ne veut pas libérer sa garantie en votre faveur? et payer en sus les dégâts locatifs?
Pourriez-vous confirmer la nature de votre problème?
La seule question posée était :
Puis-je saisir le juge de paix malgré la clause de médiation ?
Vivaqui nous demande de répondre à cette question. Et à aucune autre.
Il a circonscrit le cadre de la discussion.

Et la question a été vite répondue. Comme dit GT, point n'est besoin d'en rajouter.

GT · #3 11-08-2020 08:51:33

panchito a écrit :

Vous attendez d'être convoqué par qui?
Si j'ai bien compris, votre ex-locataire a déjà quitté les lieux, l'ELS a été effectué et vous lui avez envoyé son décompte de fin de bail.
Il vous doit:
- 1 mois de loyer
- 1 mois d'indemnité de rupture
- les dégâts locatifs (pour combien?)
Vous avez sa nouvelle adresse?
Il a presté un préavis de 3 mois pour permettre les visites?
Votre bien est déjà reloué?
Le problème est que votre ex-locataire ne veut pas libérer sa garantie en votre faveur? et payer en sus les dégâts locatifs?
Pourriez-vous confirmer la nature de votre problème?

La seule question posée était :
Puis-je saisir le juge de paix malgré la clause de médiation ?

Vivaqui nous demande de répondre à cette question. Et à aucune autre.
Il a circonscrit le cadre de la discussion.

PIM

panchito · #4 11-08-2020 08:24:00

Vous attendez d'être convoqué par qui?

Si j'ai bien compris, votre ex-locataire a déjà quitté les lieux, l'ELS a été effectué et vous lui avez envoyé son décompte de fin de bail.

Il vous doit:
- 1 mois de loyer
- 1 mois d'indemnité de rupture
- les dégâts locatifs (pour combien?)

Vous avez sa nouvelle adresse?

Il a presté un préavis de 3 mois pour permettre les visites?

Votre bien est déjà reloué?

Le problème est que votre ex-locataire ne veut pas libérer sa garantie en votre faveur? et payer en sus les dégâts locatifs?

Pourriez-vous confirmer la nature de votre problème?

GT · #5 11-08-2020 08:20:58

A été insérée dans le Code judiciaire une septième partie consacrée à la médiation((art. 1724 à 1737) .

L'art. 1725, § 1, énonce :
"Tout contrat PEUT contenir une clause de médiation, par laquelle les parties s'engagent à recourir à la médiation préalablement à tout autre mode de résolution des éventuels différends que la validité, la formation, l'interprétation, l'exécution ou la rupture du contrat pourrait susciter."

Dans un contrat de bail, les parties ont inséré la clause suivante :
"Les parties marquent dès à présent leur volonté commune de tenter de régler préalablement, rapidement, par la voie de la médiation, tout conflit susceptible de surgir entre elles. En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera soumis à un médiateur agréé de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be – www.arbitrage-mediation.be), désigné par son Président, ou, en cas d’empêchement, son vice-Président."

Par cette clause, les parties s'interdisent d'introduire une action en justice avant d'avoir tenté par la voie de la médiation de régler amiablement tout conflit susceptible de surgir entre elles.
Le contrat impose aux parties de recourir à la médiation. Elles doivent respecter cette clause.

Quid si une des parties introduit directement une procédure en justice une action en justice sans passer préalablement par la case "médiation" ? Que fera le juge ?
Le juge saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin . Le juge est obligé à la demande de la partie défenderesse qui invoque l'exception de suspendre la poursuite de la procédure tant que la médiation n'aura pas été tentée. L'exception doit être proposée par la partie défenderesse avant tout autre moyen de défense et exception (art.1725, § 2, C. judiciaire).
Le juge suspendra l'examen de la cause, non pas d'initiative mais à la demande d'une partie qui invoquera une exception ( le contrat de bail) avant tout autre moyen de défense ou d'exception.

La partie demanderesse a avantage à s'interroger sur le risque de voir la partie défenderesse faire usage de l'art.1725, § 2, C. judiciaire. Probable ? Peu probable ?
Si la partie défenderesse invoque l'exception ,la sanction est la suspension de l'examen de la cause.

Dernière modification par GT (11-08-2020 08:22:36)

vivaqui · #6 11-08-2020 08:10:34

GT a écrit :

vivaqui a écrit :
Voici la réponse reçue:
"En vertu de l’article 1725 § 2 du Code judiciaire, le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.
Il est usuel d’avertir la partie adverse de la décision de lancer le processus de médiation et d’en communiquer les coordonnées à la Chambre, de manière à permettre à celle-ci de la joindre également."
Quelles sont les démarches concrètes que vous allez entreprendre ?

Pour le moment, rien et je vais attendre d'être convoqué. Si c'est le cas, j'éviterai d'invoquer l'article. A défaut, je devrai contacter la chambre de médiation mais, après y avoir bien réfléchi, cette solution ne s'avère pas adaptée.

Dernière modification par vivaqui (11-08-2020 08:10:56)

GT · #7 10-08-2020 10:15:43

Je cite l'intégralité de l'article 1725 du Code judiciaire dont il est fait mention dans l'intervention la plus récente de Vivaqui.

10 OCTOBRE 1967. - CODE JUDICIAIRE. - Septième partie : LA MEDIATION (art. 1724 à 1737)
CHAPITRE PREMIER. - Principes généraux
Art. 1725.
§ 1er. Tout contrat peut contenir une clause de médiation, par laquelle les parties s'engagent à recourir à la médiation préalablement à tout autre mode de résolution des éventuels différends que la validité, la formation, l'interprétation, l'exécution ou la rupture du contrat pourrait susciter.
§ 2. Le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.
§ 3. La clause de médiation ne fait pas obstacle aux demandes de mesures provisoires et conservatoires. L'introduction de telles demandes n'entraîne pas renonciation à la médiation.

PIM propose des modèles de contrats contenant une clause de médiation.
Cette clause n'est pas obligatoire.
Le problème soulevé par Vivaqui porte sur les conséquences procédurales en cas d'existence de cette clause et non sur l'intérêt de cette clause dans un contrat.

Dernière modification par GT (10-08-2020 10:50:02)

PIM

GT · #8 10-08-2020 09:35:58

vivaqui a écrit :

Voici la réponse reçue:
"En vertu de l’article 1725 § 2 du Code judiciaire, le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.
Il est usuel d’avertir la partie adverse de la décision de lancer le processus de médiation et d’en communiquer les coordonnées à la Chambre, de manière à permettre à celle-ci de la joindre également."

Quelles sont les démarches concrètes que vous allez entreprendre ?

vivaqui · #9 10-08-2020 09:21:39

Voici la réponse reçue:

"En vertu de l’article 1725 § 2 du Code judiciaire, le juge ou l'arbitre saisi d'un différend faisant l'objet d'une clause de médiation suspend l'examen de la cause à la demande d'une partie, à moins qu'en ce qui concerne ce différend, la clause ne soit pas valable ou ait pris fin. L'exception doit être proposée avant tout autre moyen de défense et exception. L'examen de la cause est poursuivi dès que les parties ou l'une d'elles, ont notifié au greffe et aux autres parties que la médiation a pris fin.

Il est usuel d’avertir la partie adverse de la décision de lancer le processus de médiation et d’en communiquer les coordonnées à la Chambre, de manière à permettre à celle-ci de la joindre également."

GT, PIM

grmff · #10 09-08-2020 09:50:06

Je n'ai jamais mis la clause d'arbitrage dans mes baux. Ni celle de médiation.

Personnellement, je considère que la justice de paix rempli son rôle correctement et rapidement. J'ai eu peu de surprises, finalement. Et c'est beaucoup moins cher, sachant que la plupart de mes locataires ont peu de moyen et que ceux que je suis obligé de trainer en justice sont généralement insolvables. Jusqu'à 1250€ de frais, je trouve que c'est beaucoup.

Néanmoins, la clause d'arbitrage pouvait être utile dans les cantons plus lent (Bruxelles...) ou trop favorables au locataire. Elle est malheureusement réputée non écrite depuis 2018 au moins.
Pour ma part, le concept de médiation obligatoire rejoint le concept de conciliation obligatoire qui a été supprimé avec bon sens il y a longtemps.

PIM · #11 09-08-2020 09:45:58

vivaqui a écrit :

Oui, merci. C'est bien cela. Je reste seulement assez contrarié par le fait que la médiation soit un processus volontaire mais que cette clause la rende contraignante.

Comme je vous l’ai déjà répondu, puisque vous ne comptez pas avoir recours à la médiation mais souhaitez obtenir une condamnation de votre locataire pour son non-respect de ses obligations, je ne crois pas que la clause du bail vous l’impose.

Adressez un email à la Chambre pour exposer la situation et pour leur demander si le passage par la Chambre est obligatoire ou non, en vertu de cette clause.

Merci de nous informer de la réponse obtenue.

panchito · #12 09-08-2020 09:42:59

Vivaqui a écrit :

Oui, merci. C'est bien cela. Je reste seulement assez contrarié par le fait que la médiation soit un processus volontaire mais que cette clause la rende contraignante.

Tout à fait. Certains qui avait cette clause dans leurs baux sont venus confirmer sur ce site que lorsqu'ils ont introduit une requête devant le Juge de Paix, ce dernier s'est déclaré incompétent à cause de cette clause.

Comme elle avait été fortement décriée par le SNPC pour ce type de raison mais aussi vu les frais à engager (on parlait de 650€) et du fait que les 2 parties devaient être d'accord pour l'entamer, personnellement, et bien que mes baux sont basés sur ceux de PIM, je l'ai toujours retirée.

Dernière modification par panchito (09-08-2020 09:47:06)

vivaqui · #13 09-08-2020 09:38:10

Oui, merci. C'est bien cela. Je reste seulement assez contrarié par le fait que la médiation soit un processus volontaire mais que cette clause la rende contraignante.

PIM · #14 09-08-2020 09:24:35

vivaqui a écrit :

Je suppose qu'il faut saisir la chambre via ce formulaire: http://www.arbitrage-mediation.be/info-dem-med.htm

La procédure est expliquée sur le site de la Chambre d’arbitrage et de médiation.
Et notamment ici:
http://www.arbitrage-mediation.be/Info- … iation.htm

vivaqui · #15 09-08-2020 08:10:09

Je suppose qu'il faut saisir la chambre via ce formulaire: http://www.arbitrage-mediation.be/info-dem-med.htm

GT · #16 08-08-2020 15:08:26

vivaqui a écrit :

J'en déduis malheureusement que, par prudence, il faut saisir la chambre d'arbitrage et de médiation....

Quels sont les actes concrets que vous allez poser ?

PIM · #17 08-08-2020 13:19:10

Comme je l’ai déjà indiqué ici, nos baux sont conformes à la législation régionale existante...

panchito · #18 08-08-2020 12:56:56

Je vois effectivement que la version 2019V1 pour Bruxelles-Capitale du bail PIM a maintenant une clause de médiation:
18. MEDIATION
Les parties marquent dès à présent leur volonté commune de tenter de régler préalablement,rapidement, par la voie de la médiation, tout conflit susceptible de surgir entre elles. En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera soumis à un médiateur agréé de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be–www.arbitrage-mediation.be), désigné par son Président, ou, en cas d’empêchement, son vice-Président.

Mes locataires étant très fidèles dans la Région de Bruxelles-Capitale, je n'ai pas cette clause dans mes baux, quand à celle de l’arbitrage je n'ai jamais conservée car déjà à l'époque, elle était fortement décriée par le SNPC.

panchito · #19 08-08-2020 12:51:27

Grmff a écrit :

Si les baux que vous utilisez ne contiennent pas la clause de médiation et contiennent la clause d'arbitrage, je vous donne un conseil gratuit sur base de mes dizaines d'années d'expérience: mettez vous à jour

Rassurez-vous, je gère mes affaires de manière à éviter le plus possible les ennuis; je n'ai pas le temps pour cela!

Je suis donc parfaitement à jour et télécharge toujours le dernière version en vigueur pour la région où se trouve le bien en question!

grmff · #20 08-08-2020 12:39:07

panchito a écrit :

Cela fait des années que j'utilise les baux PIM mais je n'y ai jamais trouvé de clause de médiation...
Votre bail remonte à quand?

Le bail de Pim version 2019 a changé la clause d'arbitrage, devenue illégale, par une clause de médiation, il me semble.

Si les baux que vous utilisez ne contiennent pas la clause de médiation et contiennent la clause d'arbitrage, je vous donne un conseil gratuit sur base de mes dizaines d'années d'expérience: mettez vous à jour... devil

Ines412

vivaqui · #21 08-08-2020 09:34:51

Bonjour,

J'ai utilisé le modèle de contrat de bail fourni par PIM et j'avais préféré retirer la clause d'arbitrage. Néanmoins, j'ai conservé la clause de médiation. Le locataire me doit un mois de loyer,, un mois d'indemnité et quelques petits dégâts locatifs. Je lui envoie désormais le décompte.Puis-je saisir le juge de paix malgré la clause de médiation ?

Merci pour vos lumières

Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Re : Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Clause de médiation dans le bail - saisine du juge de paix

Pied de page des forums