Comment se calcule le précompte immobilier ?

PIM · #1 23-09-2020 15:16:47

Un article de Me Aurélien Bortolotti, ici sur Pim's Blog

Commentaires et questions éventuels dans ce fil-ci svp

D1791 · #2 24-09-2020 08:24:15

Le revenu cadastral est la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble.

Sait-on ce que l'administration entend par "moyenne" et "nette" ?

Je garde toujours en tête une possible nouvelle taxation immobilière.
Parce que pour financer l'état (les régions, les province, les communes), sans en arriver à taxer les loyers, l'étape intermédiaire pourrait être une révision des RC, non pas par une simple indexation comme actuellement, mais par la fixation d'un nouveau RC.

Avec l'enregistrement des baux, les autorités connaissent aujourd'hui une partie importante des loyers réels.

Mais quel pourrait être le calcul entre le loyer annuel brut et un nouveau RC "moyen" "net" ?

Cas réel : loyer annuel brut 7500€, RC 470. RC indexé : 869€, soit un abattement entre brut et net de 88%...

grmff · #3 24-09-2020 08:38:07

L'administration n'a pas les moyens, et ne les aura jamais, pour faire la révision des RC de l'entièreté de la Belgique.

Par ailleurs, l'Europe considère que cette manière de calculer l'impôt est contraire à la libre circulation des biens et services. La révision des RC ne se fera donc jamais.

Actuellement, il y a une lente progression insidieuse de la taxation, étant donné que le loyer est indexé sur l'indice santé, et que le RC est indexé sur base de l'index à la consommation, tant pour le précompte que pour l'IPP. Seule une lente et progressive augmentation de la taxation est susceptible de ne pas déstabiliser le marché immobilier (comme ils ont eu aux Pays-Bas) et l'économie qui tourne autour.

Aurélien Bortolotti · #4 24-09-2020 09:14:29

Chers vous deux,

Vous avez tous les deux raisons.

D'une part, l'idée d'enregistrer le bail est de pouvoir à terme taxer les loyers réels. On en parle depuis 30 ans...

D'autre part, une péréquation de tous les RC n'est pas à l'ordre du jour.

Toutefois, le cadastre met à jour ses fiches lorsque survient une vente ou le dépôt du permis d'urbanisme. De plus en plus de propriétaires subissent une modification du revenu cadastral...étonnamment jamais à la baisse.

Aurélien BORTOLOTTI
Avocat
https://avocatbortolotti.com/

grmff · #5 24-09-2020 09:54:14

Se baser sur l'enregistrement? It's soooo wrong...

Dans la base de donnée de l'enregistrement ("mes données") disponibles sur MyMinFin, il n'y a que des erreurs:
- Erreur dans l'adresse concernée, avec un bail enregistré pour l'adresse d'un bien dont je ne suis pas propriétaire
- Confusion entre loyer et loyer charges comprises
- Erreur dans l'encodage du loyer et des charges
- mélange entre l'adresse du bien et l'adresse du locataire (et donc enregistrement d'un bail pour une adresse dont je ne suis pas propriétaire)
- Loyer correctement encodé, mais charges pas encodées
- Présence de baux de biens dont je ne suis plus propriétaire depuis plus de 10 ans, mais pas tous, hein. Seulement une partie...

Bref, cette base de donnée est inexploitable. Les données entrées par les service du SPF finance n'ont aucune valeur.
Bon nombre de baux ne sont pas enregistrés

Si vous voulez mon avis sur cette base de donnée, déjà donné ailleurs à plusieurs reprises: c'est un grand gaspillage de ressources qui pourraient être utilisées là où elles auraient une réelle plus value. Je n'ose imaginer le nombre de fonctionnaires qui sont occupés à gérer cette base de donnée et à l'alimenter, alors qu'elle est inutilisable et contient plus de 50% de données erronnées pour ce qui est de l'encodage réalisé par le SPF Finance (qui continue à encoder...)

Au delà du gaspillage honteux de ressource, tant en nombre de fonctionnaire qu'en ressources informatiques et en informaticiens, internes ou externes, c'est de l'insécurité juridique que cela génère. De nombreux locataires croient qu'il ont un bail non enregistré parce que leur exemplaire ne dispose pas de cachet, parce que l'encodage dans la base de donnée ne les pointe pas comme locataire, ou parce qu'ils ont "entendu dire que", ils croient alors qu'il peuvent quitter sans préavis.

Bref, je n'ai pas connaissance d'une obligation fiscale gratuite (déjà rien que cela, c'est idiot) qui ait aussi peu de sens et soit aussi hypocrite que celle-là.

Mon avis est clair: virez moi cette base de données. Transformez ces ressources inutilement gaspillées en contrôleurs fiscaux qui seront bien plus utiles sur le terrain. Ou bien virez ces fonctionnaires qui font un travail avec beaucoup de conscience j'en suis sûr, mais encore plus d'erreurs et par-dessus tout une totale inutilité.

Nous ne sommes plus à une époque où on peut continuer à gaspiller les ressources de l'Etat de manière aussi ouvertement stupide.

D1791 · #6 24-09-2020 12:30:22

Cher Grmff,

Que le système actuel soit un brol pleins d'imperfections, soit
Qu'une véritable péréquation avec visite de chaque bâtiment comme en 1975 soit irréaliste, soit.

Mais, en toute bonne foi, vous pensez vraiment qu'il n'y a pas un certain nombre de politiciens qui aimeraient taxer autrement les loyers ?

Vous pensez vraiment, en toute bonne foi, que l'administration ne soit pas capable de nous envoyer une révision du montant du revenu cadastral (la procédure existe) basé non plus sur un chiffre de 1975 (déjà révisé depuis ou non), mais basé sur d'autres informations à leur disposition ?
Et qu'une fois notifié,
- soit c'est manifestement erroné et ce sera à vous à devoir introduire une réclamation (vous avez cité pleins d'arguments pertinents),
- soit ce sera bien votre immeuble avec votre véritable loyer qui aura servi de base à la détermination du nouveau RC.
Dans ce 2e cas, l'éventuelle réclamation sera bien plus compliquée à argumenter.

Si l'administration détermine bien un RC correspondant à une "valeur locative annuelle moyenne nette", quelles seront nos armes ?
Il reste ma question initiale : comment l'administration va-t-elle passer de ce loyer annuel brut (théoriquement déjà à sa disposition) à une valeur locative annuelle moyenne nette ?
Comment en 1975 l'administration est-elle passée de la valeur locative annuelle brute des bâtiments loués à l'époque au RC de l'époque ?

Callewsa · #7 24-09-2020 12:50:15

Bel article, bien clair, résumé et illustré.

[humour]
Aaah, ce fameux "précompte immobilier"... Dont j'attends toujours de savoir où se pratique le décompte big_smile

En France, si je ne m'abuse, ils ont bien la "taxe d'habitation", appelée clairement comme telle. Pour une fois que nos amis français nomment les choses par leur nom d'ailleurs.[/humour]

Je vous rejoins sur le fait que l'idée sous-jacente est bien dans le fond de viser à taxer les loyers réels pour ce qui concerne la propriété lucrative. A espérer que la propriété d'usage réel soit épargnée (lire "pourquoi payer pour vivre chez soi ?").

Si d'aventure une taxation des loyers réels est envisagée, je pense que par cohérence il faudrait alors qu'il soit prévus de pouvoir déduire les frais engendrés, les investissements etc. nous assisterions alors à une "professionnalisation" de beaucoup de personnes présentes sur ce forum du coup smile

GT · #8 24-09-2020 14:13:55

Callewsa a écrit :

Aaah, ce fameux "précompte immobilier"... Dont j'attends toujours de savoir où se pratique le décompte

Le service du précompte immobilier a déjà été repris par les Régions bruxelloise et flamande.
La Région wallonne devrait le reprendre au 1/1/2021.

Le service qui expédie l'AER en matière de précompte immobilier est identifié sur celui-ci.

grmff · #9 24-09-2020 14:19:29

D1791 a écrit :

Vous pensez vraiment, en toute bonne foi, que l'administration ne soit pas capable de nous envoyer une révision du montant du revenu cadastral (la procédure existe) basé non plus sur un chiffre de 1975 (déjà révisé depuis ou non), mais basé sur d'autres informations à leur disposition ?
Et qu'une fois notifié,
- soit c'est manifestement erroné et ce sera à vous à devoir introduire une réclamation (vous avez cité pleins d'arguments pertinents),
- soit ce sera bien votre immeuble avec votre véritable loyer qui aura servi de base à la détermination du nouveau RC.
Dans ce 2e cas, l'éventuelle réclamation sera bien plus compliquée à argumenter.
Si l'administration détermine bien un RC correspondant à une "valeur locative annuelle moyenne nette", quelles seront nos armes ?
Il reste ma question initiale : comment l'administration va-t-elle passer de ce loyer annuel brut (théoriquement déjà à sa disposition) à une valeur locative annuelle moyenne nette ?
Comment en 1975 l'administration est-elle passée de la valeur locative annuelle brute des bâtiments loués à l'époque au RC de l'époque ?

Il est évident que nous pend au nez la modification du système de taxation immobilière.

Mais je pense que l'administration est incapable de gérer une modification du RC. Même s'ils y arrivaient, il y aurait tellement d'erreurs qu'il y aurait tout autant de recours, et ils seraient incapables de réserver une suite utile aux recours. Ils sont déjà incapables de gérer les réductions pour enfants à charge...

Alors, faut-il passer d'un système imparfait mais juridiquement sûr et prévisible, à un système tout aussi imparfait, mais totalement imprévisible, et totalement injuste de par les délais pour le rendre juste?

Le RC est une hérésie. Le précompte qui n'en porte que le nom aussi. Il est injuste que je paie 1000€ de précompte pour un appartement dont le loyer s'élève à 600€ alors que d'autres paient 800€ de précompte pour un loyer de 1200€. C'est d'ailleurs parce que je paie des impôts très élevés par rapport à mes loyers que je ne me sens pas à risque.

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit. Les impôts immobiliers sont très élevés. Je paie 3 mois, voire 3 mois et demi de loyers en impôts à plein de niveaux: Précompte (Mais bon sang, qu'on l'appelle taxe foncière!), IPP, taxe sur les meublés. Et ce n'est pas aujourd'hui qu'il faut m'énerver sur le sujet, je viens d'ouvrir les enveloppes de précompte immobilier.

A mon sens, ils ne vont pas avoir le choix. Et pour ne pas mettre un coup de pied dans la fourmillière trop violent, ce qui causerait une crise économique bien inutile, ils pourraient passer à un système de taxation des loyers réels en 10 ans. Chaque année, ils se basent sur 1/10e de loyer réel en plus, et 1/10e de RC en moins.

Mais savent-ils seulement qui paye combien d'impôt, par région, par commune, par province? Je ne parle pas des coefficient de taxation comme les additionnels communaux, mais du pourcentage de taxation réel.

Savent-ils aussi que toute augmentation de la taxation finit par se répercuter dans le loyer?
Savent-ils qu'un blocage des loyers n'a jamais eu qu'un effet transitoire, et de dégradation de l'immobilier de la ville où il est décrété?
Savent-ils que la taxation de l'immobilier et sa professionnalisation risque le faire passer des mains de petits propriétaires privés stables qui ont un contact avec leur locataire et qui garde l'humain au centre, vers de grands groupes purement financiers, sujets à toutes les fluctuations de la bourse, que ce soit à Bruxelles, Paris, Tokyo ou Pékin?
Savent-ils ce que cette professionnalisation a participé par exemple à la crise aux Pays-Bas?
Savent-ils qu'un propriétaire privé est plus efficace et moins couteux qu'un grand groupe, et que cela se reflète dans le loyer aussi?
Savent-ils que beaucoup de propriétaires privés sont de petits indépendants à la limite de leur capacité financière et ont investi pour la pension que l'état ne pourra pas leur donner? Que les remboursements hypothécaires mangent une bonne partie de leur cash flow et qu'une augmentation de la taxation pourrait en faire plonger un paquet?
Imaginent-ils l'effet dévastateur sur le marché d'une vague de vente de ces petits propriétaires?

Ils le savent. En auront-ils conscience au moment de voter des lois? Pas sûr.
Il y en a un paquet qui considèrent que le logement est un bien collectif, et qu'il doit être collectivisé... Ce sont les mêmes qui subsidient les logements sociaux avec l'argent de ceux qui paient des impôts, notamment immobiliers, qui considèrent le le privé ne doit pas faire de social, et qui trouvent normal que le logement social soit déficitaire pour leur simple gestion courante, alors même que la construction est payée par les subsides, que l'entretien n'est pas fait, jusqu'au jour où par manque d'entretien, ils doivent se résoudre à faire de grands plans d'investissement, subsidiés aussi.

Pour ma part, je suis tranquille. Sur 100€ de loyer brut, j'en remets 30 en impôts divers, sans déduction. L'état considérant que les frais d'entretien d'un immeuble sont de 40% du loyer, sur 100€ de loyer, j'ai 40% de frais, 30% d'impôt et 30% pour ma poche (enfin, pour couvrir les frais des banques...) A 50% d'impôt, je les vois mal aller plus loin.

Ce que je souhaite, c'est que l'impôt soit juste. Le même pour tous. Prévisible sur du long terme. Parce que ce n'est pas en rajoutant de l'incertitude qu'on va arriver à favoriser le secteur immobilier (et la construction qui en dépend)

PIM, Callewsa, rexou

grmff · #10 24-09-2020 14:20:58

GT a écrit :

Callewsa a écrit :
Aaah, ce fameux "précompte immobilier"... Dont j'attends toujours de savoir où se pratique le décompte
Le service du précompte immobilier a déjà été repris par les Régions bruxelloise et flamande.
La Région wallonne devrait le reprendre au 1/1/2021.
Le service qui expédie l'AER en matière de précompte immobilier est identifié sur celui-ci.

A mon avis, ce n'est pas une question de géographie.
Je pense que Callewsa se demande, avec un brin d'ironie, pourquoi on appelle cela un "précompte" alors qu'on ne voit jamais venir de "décompte".

PIM, Callewsa

PIM · #11 24-09-2020 14:25:48

grmff a écrit :

GT a écrit :
Callewsa a écrit :
Aaah, ce fameux "précompte immobilier"... Dont j'attends toujours de savoir où se pratique le décompte
Le service du précompte immobilier a déjà été repris par les Régions bruxelloise et flamande.
La Région wallonne devrait le reprendre au 1/1/2021.
Le service qui expédie l'AER en matière de précompte immobilier est identifié sur celui-ci.
A mon avis, ce n'est pas une question de géographie.
Je pense que Callewsa se demande, avec un brin d'ironie, pourquoi on appelle cela un "précompte" alors qu'on ne voit jamais venir de "décompte".

Alors que ce devrait être un acompte...

Callewsa · #12 24-09-2020 14:46:57

Précompte

Au sens du dictionnaire Littré : "Compte avec déduction par avance."

=> Cf. la clarification apportée par Grmff pour mon premier commentaire smile

Au sens juridique, communément admis : "Retenue opérée à la source par le créancier d'une personne, alors que cette dernière est débitrice d'un tiers."

=> Nous sommes donc tous débiteurs d'un tiers, dont le montant de dette que nous avons auprès de lui nous est inconnu (ce qui aurait autrement permis un calcul de delta entre cela et les prélèvements effectués).

Bref, dans tous les cas, rien à envier aux gallinacés big_smile

Aurélien Bortolotti · #13 28-09-2020 09:45:57

de mémoire, ce n'est plus un acompte depuis 1993

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