Maison en colocation et permis

Arlandi · #1 13-10-2020 14:30:03

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur ce forum que je dévore depuis quelques heures.

J'ai acquis une vieille bâtisse du début du XXème, à l'abandon depuis 2010. De nombreux travaux et réparations son en cours depuis des mois, avec son lot de mauvaises surprises.

La maison de plus de 300m² s'étale sur 4 niveaux (+ caves). Chaque étage fait 75m². Sans jardin ni cours. Elle comporte deux compteurs électriques de 1971 (j'ai demandé et reçu papier demandé à ORES prouvant la date d'installation lors des ouvertures) + 2 compteurs gaz (sur la même arrivé de gaz, car l'autre arrivée à visiblement été condamnée) + 1 compteur eau avec décompteur (là encore l'autre a été condamné). Bref, il y a deux entités depuis au moins une cinquantaine d'années (le rdc a été loué auparavant). Mais la situation cadastrale de la maison informe qu'il n'y a qu'une entité unifamiliale.

Avant l'acquisition, j'avais demandé au cadastre la possibilité d'aménager le rdc en domicile et bureau pour ma petite activité. Ce qui a été oralement accepté sans souci (tant que les bureaux font moins de 200m²).

Il serait également question d'utiliser les 2 premiers étages (pas le grenier qu'il faudrait un peu rénover) pour y faire une colocation légale (1 bail + pacte de colocation à 4 chambres).

Je pense pouvoir prouver au cadastre que la division du bien en deux entités date d'avant 1994. Dans le cas contraire ma demande pourrait être motivé. D'ailleurs, je remarque que toutes les vieilles et nombreuses bâtissent de la rue ont de 4 à 16 sonnettes (mais souvent une seule boite aux lettres sur la porte principale, et autant de boites que de sonnette dans le hall d'entrée derrière la porte). Effectivement, certaines bâtisses ont obtenu visiblement le statut de 4 entité, chacune de celle-ci étant devenu une colocation (4 x 4 = 16 occupants).

ma question est simple en apparence :

D'un point de vue sécuritaire, et comme je sais qu'il y a des fouineurs et des jaloux en rue, vaut-il mieux ne pas mentionner l'existence de cette colocation aux étages ? Ne mettre dès lors que mon nom sur l'unique sonnette et l'unique boîte aux lettres pour ne pas éveiller les soupçons ? Ce qui de fait m'obligera à sélectionner des locataires en bail de droit commun (sans domiciliation possible) ?

J'ai en effet peur qu'en mettant deux sonnettes et deux boîtes aux lettes à la porte (moi + la coloc), des ennuis administratifs ne se pointent...

Merci d'avance pour votre lecture et vos conseils !

PIM · #2 13-10-2020 16:04:41

Arlandi a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum que je dévore depuis quelques heures.
J'ai acquis une vieille bâtisse du début du XXème, à l'abandon depuis 2010. De nombreux travaux et réparations son en cours depuis des mois, avec son lot de mauvaises surprises.
La maison de plus de 300m² s'étale sur 4 niveaux (+ caves). Chaque étage fait 75m². Sans jardin ni cours. Elle comporte deux compteurs électriques de 1971 (j'ai demandé et reçu papier demandé à ORES prouvant la date d'installation lors des ouvertures) + 2 compteurs gaz (sur la même arrivé de gaz, car l'autre arrivée à visiblement été condamnée) + 1 compteur eau avec décompteur (là encore l'autre a été condamné). Bref, il y a deux entités depuis au moins une cinquantaine d'années (le rdc a été loué auparavant). Mais la situation cadastrale de la maison informe qu'il n'y a qu'une entité unifamiliale.
Avant l'acquisition, j'avais demandé au cadastre la possibilité d'aménager le rdc en domicile et bureau pour ma petite activité. Ce qui a été oralement accepté sans souci (tant que les bureaux font moins de 200m²).
Il serait également question d'utiliser les 2 premiers étages (pas le grenier qu'il faudrait un peu rénover) pour y faire une colocation légale (1 bail + pacte de colocation à 4 chambres).
Je pense pouvoir prouver au cadastre que la division du bien en deux entités date d'avant 1994. Dans le cas contraire ma demande pourrait être motivé. D'ailleurs, je remarque que toutes les vieilles et nombreuses bâtissent de la rue ont de 4 à 16 sonnettes (mais souvent une seule boite aux lettres sur la porte principale, et autant de boites que de sonnette dans le hall d'entrée derrière la porte). Effectivement, certaines bâtisses ont obtenu visiblement le statut de 4 entité, chacune de celle-ci étant devenu une colocation (4 x 4 = 16 occupants).
ma question est simple en apparence :
D'un point de vue sécuritaire, et comme je sais qu'il y a des fouineurs et des jaloux en rue, vaut-il mieux ne pas mentionner l'existence de cette colocation aux étages ? Ne mettre dès lors que mon nom sur l'unique sonnette et l'unique boîte aux lettres pour ne pas éveiller les soupçons ? Ce qui de fait m'obligera à sélectionner des locataires en bail de droit commun (sans domiciliation possible) ?
J'ai en effet peur qu'en mettant deux sonnettes et deux boîtes aux lettes à la porte (moi + la coloc), des ennuis administratifs ne se pointent...
Merci d'avance pour votre lecture et vos conseils !

Bienvenue.
Région concernée ?
Ce n'est pas le cadastre qu'il faut consulter, mais le service d'urbanisme de la commune concernée.

Himura · #3 13-10-2020 16:33:38

Bienvenue,

Outre la réponse de PIM, je ne peux que vous déconseiller de cacher ainsi les choses.
Vous aurez toujours un jour un locataire qui se domiciliera sans le dire, et probablement à raison car il y aura établi ce qui sera considéré comme un domicile.
Evitez les épées de Damocles si possible.

De plus, vous avez tout intérêt à ne pas limiter vos locataires potentiels de la sorte. A part quelques rares étudiants, vous risquez d'avoir bien du mal à louer correctement.

Vu ce que vous indiquez, vous ne risquez probablement rien.
Divisez, faites de beaux travaux, et louez. Si un jour un problème administratif se pointe, vous pouvez demander, sur base des documents en votre possession, que l'administration de l'urbanisme mette à jour ses dossiers. Notez bien que vous n'êtes normalement pas tenu d'introduire un nouveau permis, vu qu'il ne s'agit pas d'une modification de statut urbanistique, mais bien d'une base de donnée administrative qui n'était pas à jour.
Vous avez des élémens de preuve, et c'est suffisant.

rexou

Arlandi · #4 13-10-2020 20:49:44

Merci pour ces premières réponses.

Il s'agit du centre ville de Liège.

A vrai dire, le monde se postule au portillon : nouveaux diplômés, étudiants... le bâtiment n'est pas encore à louer qu'un simple test-annonce provoque une quarantaine de demande de visite en un seul jour... S'il n'y a pas de boite aux lettres ni de sonnette prévue pour s'y domicilier, et si le bail l'interdit, je conçois mal qu'un locataire y parvienne... hmm Je souhaite simplement prendre mes précautions le temps de rembourser les quelques premières années de crédit. Et je crois savoir que les inspecteurs de quartier et agents de l'urbanisme font attention au nombre de boîtes et de sonnettes... devil

Les éléments de preuve relatifs aux deux compteurs suffiraient donc d'après vous ?

Merci

Himura · #5 14-10-2020 08:37:56

Arlandi a écrit :

Merci pour ces premières réponses.
Il s'agit du centre ville de Liège.
A vrai dire, le monde se postule au portillon : nouveaux diplômés, étudiants... le bâtiment n'est pas encore à louer qu'un simple test-annonce provoque une quarantaine de demande de visite en un seul jour... S'il n'y a pas de boite aux lettres ni de sonnette prévue pour s'y domicilier, et si le bail l'interdit, je conçois mal qu'un locataire y parvienne... Je souhaite simplement prendre mes précautions le temps de rembourser les quelques premières années de crédit. Et je crois savoir que les inspecteurs de quartier et agents de l'urbanisme font attention au nombre de boîtes et de sonnettes...
Les éléments de preuve relatifs aux deux compteurs suffiraient donc d'après vous ?
Merci

C'est un élément de preuve standard, et donc reconnu, pour démontrer que la division de l'habitation existait avant 1994.

Par expérience de la même zone, je peux vous garantir que 40 demandes de visite en 1 jour n'est pas du tout inhabituel. Mon record perso est 340 demandes, ce qui a donné... 2 visites réelles.
Vous apprendrez petit à petit à indiquer ce qu'il convient dans vos annonces, et à faire la sélection nécessaire.
Pour reprendre votre exemple, je peux mettre ma main au feu que 30 des demandeurs, au minimum minimorum, vous demanderons de se domicilier quand même. Et qu'au final, 1 ou 2 maximum auront réellement lu l'entièreté de l'annonce.

PS : Vous accordez bcp de crédit à l'attention des divers agents. Je pense qu'ils se focalisent sur les zones à plus de 10 boites... Donc une autre cible.

Arlandi · #6 15-10-2020 07:30:06

Merci beaucoup pour vos réponses.

Est-ce que je peux profiter de l'occasion pour vous demander si, dans une colocation de 4 chambres, chacune des chambres doit avoir un accès à une fenêtre (une ne serait pas dans ce cas) à moins de modifier tout le plan de maison).

Et si dans un immeuble de deux entités, chacune en colocation de 4 chambres, il fallait un permis de location ?

Dernière modification par Arlandi (15-10-2020 07:31:45)

Himura · #7 15-10-2020 10:07:21

Outre les éventuelles impositions 'pompiers', l'éclairage naturel fait partie des règles de salubrité. Il y a une ouverture minimale à respecter. (voir sur le site de la RW, c'est bien expliqué).
Ce n'est pas nécessaire partout, mais il me semble que pour une colocation, on va considérer la pièce principale comme la chambre. Et donc il faut respecter ce minimum (sans compter la ventilation !).

Pour le permis : un logement collectif est différent d'une colocation.

GT · #8 15-10-2020 10:35:16

La lecture de cet ouvrage récent pourrait, je suppose, être utile :
http://www.anthemis.be/index.php/la-col … ement.html

Table des matières :
http://www.anthemis.be/media/anthemis/f … BA_TDM.pdf

Le titre I de l'ouvrage est intitulé " La colocation au regard du permis d’urbanisme et du permis de location.

L'article D.IV.4 du Code wallon du développement territorial prévoit :
" Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès, de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants : (...)
6° créer un nouveau logement dans une construction existante ;
(...)
Par créer un nouveau logement dans une construction existante au sens du 6°, il faut entendre créer, avec ou sans actes et travaux, un nouvel ensemble composé d’une ou de plusieurs pièces, répondant au minimum aux fonctions de base de l’habitat à savoir cuisine, salle de bain ou salle d’eau, WC, chambre, occupé à titre de résidence habituelle ou de kot et réservé en tout ou en partie à l’usage privatif et exclusif d’une ou de plusieurs personnes qui vivent ensemble, qu’elles soient unies ou non par un lien familial."

"Diviser un immeuble en logements demande une ou plusieurs autorisations", tel est le titre d'un article réservé aux abonnés, publié voici 5 jours dans la Libre Belgique (version internet);

Je cite la conclusion
"En réalité, chaque projet de division d’immeuble en plusieurs logements présente des spécificités en fonction de l’immeuble concerné, de sa localisation, de la nature de la division envisagée,… Afin de déterminer la faisabilité de leur projet, les propriétaires d’immeubles devront, en conséquence, confronter leurs intentions aux règles applicables au cas par cas. Ils auront, également, tout intérêt à se renseigner auprès des autorités de la commune concernée. Certaines communes disposent, en effet, de circulaires édictant des lignes directrices spécifiques."

En "apéritif", 2 articles publiés sur le site de G. CARNOY

https://gillescarnoy.be/2020/07/08/les- … olocation/
https://gillescarnoy.be/2020/09/20/la-c … -pompiers/

Dernière modification par GT (15-10-2020 11:02:57)

Arlandi · #9 15-10-2020 12:43:41

Bonjour, et merci pour ces lectures (j'avais déjà lu les deux articles).

@Himura
"Pour le permis : un logement collectif est différent d'une colocation." => mais une maison avec deux entité habitation unifamiliale est-elle considérée comme logement collectif ?

@GT
Je m'étais renseigné pour la colocation, même au delà de 4 chambres, et par mail, la dame de l'urbanisme de Liège m'a dit de ne pas trop m'en faire... car je n'étais dans tous les cas pas un gros client...

Il n'est pas du tout question de créer des logements ! Mais d'exploiter ceux existants. Il y a deux entités. Chacune peut servir de colocation légale (max 4 personnes se partageant - comme une famille - l'habitation unifamiliale).

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