Garantie locative, impayé et vente de l'immeuble

grmff · #1 23-10-2020 15:03:43

Exercice pratique....

Lors d'une vente immobilière, le locataire qui a payé une garantie en espèce sur le compte du propriétaire de 500€, n'a pas encore payé le loyer d'octobre de 250€, et reste responsable du payement de la franchise d'un bris de vitre (immeuble assuré avec abandon de recours) de 275€.

L'acte de vente se passe le 23 octobre?

Comment s'établit le décompte entre le vendeur et l'acquéreur?

Solution A:
Le vendeur transfère la garantie à l'acquéreur, ainsi que la quote part du loyer de 8/31e de 250€, soit 500+63.52 = 560.52€
Le vendeur peut se retourner contre le locataire pour récupérer le loyer impayé et la franchise du bris de vitre, soit 525€ au total.

Solution B:
Le vendeur transfère la garantie à l'acquéreur de 500€
L'acquereur peut réclamer la quote part du loyer de 8/31e de 250€ au locataire, soit 63.52€
Le vendeur peut se retourner contre le locataire pour récupérer le loyer impayé (diminué de la QP due à l'acqueur) et la franchise du bris de vitre, soit 525€ -63.52€ = 461.48

Solution C:
Le vendeur déduit de la garantie locative l'ensemble des sommes dues, et réclame le manque à l'acquéreur: 500-250-275+63.52€ = 38.25€
L'acquéreur peut réclamer les impayés au locataire, soit 250€ de loyer et 275€ de franchise. Il ne peut évidemment pas réclamer de garantie, puisqu'elle est incluse dans le décompte.
A la sortie du locataire, la garantie étant alors dans les mains

Solution D?

Question subsidiaire: le loyer du jour de l'acte profite-t-il au vendeur ou à l'acquéreur?

Ah, oui. Pour finir. Ceci n'est pas un exercice....

max11 · #2 23-10-2020 15:26:19

Solution A : le loyer n'est pas payé. Il ne peut donc pas être transféré à l'acquéreur... A charge pour l'acquéreur de récupérer auprès de son locataire
Solution C : la garantie est prévue pour intervenir à la fin du bail. La vente ne met pas fin au bail, la garantie ne peut donc pas être utilisée pour payer des impayés en cours

Solution B : pour moi, c'est la bonne. Elle respecte toutes les conditions légales.

Solution D : ce serait une solution négociée entre les parties où tout est envisageable avec l'accord unanime

PIM · #3 23-10-2020 16:24:12

Dans la solution B, je ne vois pas sur quelle base le locataire devrait tenir compte du prorata vendeur/acquéreur.

La dette du locataire existe depuis le 1/10 (échéance du loyer) et, en ce qui le concerne, il reste redevable de 100 % à l'égard du bailleur.

Le bailleur est l'acquéreur à dater de l'acte authentique, grâce au copain "sub-roger" et c'est l'acquéreur qui est fondé à intenter une action pour les impayés (en ce inclus la franchise bris de vitrage).

Cela ne peut donc concerner que des décomptes entre vendeur et acquéreur, hors intervention du locataire.

Himura · #4 23-10-2020 22:12:11

Mon point de vue dépendra de si je suis le vendeur ou l'acquéreur smile
(Mais ça ne sera pas le même que Libra)

Sauf pour la question subsidiaire : le jour de l'acte, la propriété passe à l'acquéreur entièrement.
Et le vendeur qui chicane sur 1 jour est un sagouin.

Dernière modification par Himura (23-10-2020 22:14:20)

libra · #5 23-10-2020 22:23:13

Himura a écrit :

Mon point de vue dépendra de si je suis le vendeur ou l'acquéreur
(Mais ça ne sera pas le même que Libra).

Je ne connais pas le point de vue de Libra. wink

Himura · #6 23-10-2020 22:31:15

Bon, je ne vais pas jouer à l'extraterrestre qui aime les devinettes...

Il y a 2 solutions valables, mais pas forcément telles qu'énoncées dans les choix.
Une garantie locative est constituée pour garantie les dégâts locatifs, mais peut être utilisée moyennant accord mutuel pour d'autres paiements, contre reconstitution ultérieure.

De base, une garantie reçue se transfère à l'acquéreur. Ce qui se passe sous la gérance de l'un est son problème.
Donc la garantie se transfère (de même que le montant couvert par l'assureur), et l'acquéreur n'a rien à faire du passé.
(c'est le plus logique, car il n'est pas en droit de réclamer quoique ce soit dont l'événement a eu lieu avant son entrée en jouissance).
A charge pour le vendeur de récupérer ses impayés.

Ou, mais c'est vicieux du vendeur :
Il convient avec le locataire d'utiliser la garantie pour les impayés, et qu'il doit reconstituer celle-ci.
Il reporte ainsi son problème au vendeur, qui devra s'assurer de cette reconstitution.

Himura · #7 23-10-2020 22:32:17

libra a écrit :

Himura a écrit :
Mon point de vue dépendra de si je suis le vendeur ou l'acquéreur
(Mais ça ne sera pas le même que Libra).
Je ne connais pas le point de vue de Libra.

Mouhaha smile
Mes excuses, je voulais dire Max11 wink

grmff · #8 24-10-2020 11:09:28

Himura a écrit :

Sauf pour la question subsidiaire : le jour de l'acte, la propriété passe à l'acquéreur entièrement.
Et le vendeur qui chicane sur 1 jour est un sagouin.

Un sagouin? Pas faux... cool
Mais c'est pas une question de chicaner, mais de savoir comment compter.

grmff · #9 24-10-2020 11:12:55

PIM a écrit :

Dans la solution B, je ne vois pas sur quelle base le locataire devrait tenir compte du prorata vendeur/acquéreur.
La dette du locataire existe depuis le 1/10 (échéance du loyer) et, en ce qui le concerne, il reste redevable de 100 % à l'égard du bailleur.
Le bailleur est l'acquéreur à dater de l'acte authentique, grâce au copain "sub-roger" et c'est l'acquéreur qui est fondé à intenter une action pour les impayés (en ce inclus la franchise bris de vitrage).
Cela ne peut donc concerner que des décomptes entre vendeur et acquéreur, hors intervention du locataire.

C'est le notaire qui demande au vendeur de faire le décompte pour les garanties.

Je ne sais pas si le bailleur devient le bénéficiaire des dettes antérieures à la vente. Cela me semble on ne peut plus bizarre. Il récupérerait la franchise d'un sinistre qu'il n'a pas eu à payer. J'sais pas mais cela me semble bizarre.

Et le vendeur ne pourrait plus attaquer en justice pour des impayés d'avant la vente, à cause du copain Roger? J'ai toujours dit qu'il était bizarre çui-là...

grmff · #10 24-10-2020 11:19:24

Himura a écrit :

Ou, mais c'est vicieux du vendeur :
Il convient avec le locataire d'utiliser la garantie pour les impayés, et qu'il doit reconstituer celle-ci.
Il reporte ainsi son problème au vendeur, qui devra s'assurer de cette reconstitution.

Rajoutez que le locataire a déjà remis les clefs au vendeur avant l'acte, parce qu'il a donné son préavis, préavis qu'il ne pouvait pas donner comme il l'a donné parce que c'était un bail commercial ne permettant pas de donner le préavis avant la fin d'un triennat...

Et vous comprendrez que j'ai un peu mal à la tête (à moins que ce ne soit le manque de chocolat)...

Ah, oui, pour répondre à la question que vous ne m'avez pas posée mais que vous avez posé quand même: je suis le vendeur.

Nous avons conclus avec l'acquéreur que nous ferions le décompte plus tard. Le locataire a dit qu'il payerait la franchise sous quinzaine et qu'il continuerait à payer le loyer. Quant à l'acquéreur, il ne va pas courir après un locataire dans des difficultés financières avec un loyer ridicule de moins de 250€ par voie de justice pour un bail commercial. D'autant que lors des visites et du compromis, le "commerce" en question n'était pas loué, et qu'il est accessoire au reste de la transaction.

PIM

grmff · #11 24-10-2020 13:24:25

grmff a écrit :

Himura a écrit :
Sauf pour la question subsidiaire : le jour de l'acte, la propriété passe à l'acquéreur entièrement.
Et le vendeur qui chicane sur 1 jour est un sagouin.
Un sagouin? Pas faux...
Mais c'est pas une question de chicaner, mais de savoir comment compter.

Je dois reconnaître que c'est en fait une question que je me pose souvent. Même très souvent. Mais pas dans le cadre des vente, puisque je vends finalement peu. Mais quand un locataire me remet les clefs le 10 septembre (30 jours) et que je les remets le même jour au locataire suivant, combien de jours est-ce que je compte à chacun?

Je prend un bénef de un jour en comptant 10 jours au sortant et 21 à l'entrant, sur base du "tout jour entamé est dû" et de "yapa de petit profit, ça fera toujours 500g de manons"? Ou je suis un sagouin aussi si je fait cela?

Et si je ne veux pas être un sagouin, qui je dois sagouiner? Le sortant ou l'entrant? devil

Himura · #12 24-10-2020 22:06:28

grmff a écrit :

grmff a écrit :
Himura a écrit :
Sauf pour la question subsidiaire : le jour de l'acte, la propriété passe à l'acquéreur entièrement.
Et le vendeur qui chicane sur 1 jour est un sagouin.
Un sagouin? Pas faux...
Mais c'est pas une question de chicaner, mais de savoir comment compter.
Je dois reconnaître que c'est en fait une question que je me pose souvent. Même très souvent. Mais pas dans le cadre des vente, puisque je vends finalement peu. Mais quand un locataire me remet les clefs le 10 septembre (30 jours) et que je les remets le même jour au locataire suivant, combien de jours est-ce que je compte à chacun?
Je prend un bénef de un jour en comptant 10 jours au sortant et 21 à l'entrant, sur base du "tout jour entamé est dû" et de "yapa de petit profit, ça fera toujours 500g de manons"? Ou je suis un sagouin aussi si je fait cela?
Et si je ne veux pas être un sagouin, qui je dois sagouiner? Le sortant ou l'entrant?

De mon point de vue déjà exprimé, le jour de l'acte = le 1er jour de jouissance de l'acquéreur.

Pour un locataire, je vois cela différemment (non, rien de schyzo).
Dans le cas d'un changement de locataire en cours de mois, le locataire qui remet les clé un jour X avant 12h00 est responsable des charges jusqu'à X-1. Le repreneur a charge du jour X inclus.
Ce n'est pas le cas si l'ELE du locataire suivant est prévu le jour suivant par contre.

Bref, celui qui bénéficie du jour, ou qui l'a décidé ainsi, prend en charge.

Mais personnellement, quand je connais un exemple comme celui cité, je ne fais pas de chichi :
Pour un changement après 10 jours, il y en a 1 qui paye 1/3 du loyer, et l'autre 2/3.
Si c'est le 14ème ou 16ème jour du mois, c'est moitié-moitié. Etc.

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