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ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

copropriétaire engalère
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :

ce que vous dites est faux que ce soit un avocat, un huissier ou un notaire ils n'ont pas les connaissances nécessaires pour effectuer le contrôle d'une compta en partie double.

oui certes c'est ma parole mais le commissaire aux comptes qui se trouvent être expert comptable IEC n'avait pas non plus de remarque

c'est tellement faux que grâce à la certitude dont vous semblez vous envellopper, la partie adverse a prit soin de prendre un avocat spécialiste de la copropriété et non affaire familiale, et ça n'a pas trainé! elle a détecté tant d'erreurs à la fiduciaire comme au syndic pro dexter en calculette, qu'ils ont gagné le procès haut la main!
les notaires et les huissiers, je n'en parle même pas! les notaires se contentent de copier-coller, les huissiers se contentent des chiffres qu'on leur donnent et écécutent.

donc, NON, ce que je dis est loin d'être faux....vous n'êtes pas le premier robocop des comptes à se faire démolir en justice.


"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."
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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

ce que vous dites est faux que ce soit un avocat, un huissier ou un notaire ils n'ont pas les connaissances nécessaires pour effectuer le contrôle d'une compta en partie double.

oui certes c'est ma parole mais le commissaire aux comptes qui se trouvent être expert comptable IEC n'avait pas non plus de remarque

Dernière modification par Phil81 (29-06-2022 21:56:06)

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :
Phil81 a écrit :

les autres 4000 EUR ont été versés aux autres créanciers de l'ex copropriétaire. et l'ACP a encore 4000 de créances inscrite au FCA mais face à une personne qui s'est rendue insolvable.

Les honoraires me paraissent élevé car l'avocat doit avoir travaillé 5-6 heures sur le dossier. Et sa facture ne mentionne pas le nombre d'heure

par ailleurs, j'ai déjà fait appel à des avocats par le passé et j'ai tendance à prémâcher le travail avec des décomptes qui ne souffrent d'aucune remarque et établi sur base d'une comptabilité à partie double.

"qui ne souffrent d'aucune remarque ", ok je vous crois sur parole mais un bon avocat contrôle et recontrôle.


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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :

les autres 4000 EUR ont été versés aux autres créanciers de l'ex copropriétaire. et l'ACP a encore 4000 de créances inscrite au FCA mais face à une personne qui s'est rendue insolvable.

Les honoraires me paraissent élevé car l'avocat doit avoir travaillé 5-6 heures sur le dossier. Et sa facture ne mentionne pas le nombre d'heure

par ailleurs, j'ai déjà fait appel à des avocats par le passé et j'ai tendance à prémâcher le travail avec des décomptes qui ne souffrent d'aucune remarque et établi sur base d'une comptabilité à partie double.

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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

les autres 4000 EUR ont été versés aux autres créanciers de l'ex copropriétaire. et l'ACP a encore 4000 de créances inscrite au FCA mais face à une personne qui s'est rendue insolvable.

Les honoraires me paraissent élevé car l'avocat doit avoir travaillé 5-6 heures sur le dossier. Et sa facture ne mentionne pas le nombre d'heure

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

phil81 a écrit :

Résultat des comptes: il y près de 900 EUR exposé par la copropriété à l'huissier (300 citation et 600 saisie conservatoire) pour faire condamner la partie adverse à plus de 8000 EUR (retenu sur le prix de vente). Et in fine rien pour l'ACP.

Si ces 8.000 € ont été retenus sur le prix de vente et que l'avocat a retenu 4.000 € pour ses honoraires et frais, où sont les autres 4.000 € ?

Par ailleurs, si vous considérez que les honoraires sont excessifs, il existe des recours.
Voir notamment: https://www.baliebrussel.be/wat-bij-one … t/?lang=fr


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :

Bonsoir à tous,

Voila je vais actualiser mon post.

La répartition de la saisie conservatoire effectuée par l'huissier ne tenait pas compte du privilège de l'ACP. 
J'ai posé la question au SNPC. Il se sont contenté de fournir l'extrait du moniteur belge sans plus d'explication.

6 mois plus tard je constate que l'ACP n'a toujours rien reçu suite à la répartition de l'huissier. Après plusieurs relances, celui-ci m'a informé avoir effectué le versement à l'avocat (on parle de plus de 4000 EUR).

Je m'empresse de demander à l'avocat de transférer les montants sur le compte de l'ACP. Celui-ci m'informe qu'il n'y a plus d'argent et que les fonds transférés on juste servi à payer ses honoraires. Je précise que le sujet des honoraires avaient été abordé lors d'une conversation téléphonique et l'avocat m'avait confié que les honoraires seraient un peu plus élevés que l'indemnité de procédure mais pas beaucoup plus car le dossier était assez simple et qu'il y avait très peu d'interactions avec la partie adverse. En tout et pourtout il y a eu une citation, un report demandé par la partie adverse et une saisie conservatoire sur le produit de la vente. (la citation et la saisie ont été payées directement à l'huissier par l'ACP)

Quel recourt l'ACP a contre l'avocat? L'huissier avait-il le droit de verser le montant à l'avocat sans en aviser le syndic? L'avocat a produit en réponse deux factures: une pour l'affaire qui nous concerne pour un montant de 2500 EUR et une autre facture pour un ancien dossier dans lequel il facture 10 heures (près de 1400 EUR) pour avoir adressé une demande de renseignement au SPF Finances pour obtenir un acte de propriété qu'il n'a même pas reçu. (cette demande aurait été faite par l'ancien syndic qui n'a pas eu sa décharge lors de l'AG)

J'ai vraiment l'impression que l'avocat a fait mainbasse sur les montants transférés sur son compte tiers (le montant de ses factures ne correspondant même pas au montant versés par l'huissier) et je suis vraiment dépité

Résultat des comptes: il y près de 900 EUR exposé par la copropriété à l'huissier (300 citation et 600 saisie conservatoire) pour faire condamner la partie adverse à plus de 8000 EUR (retenu sur le prix de vente). Et in fine rien pour l'ACP.

si j'ai bien compris, il y a 4000€ d'honoraire votre avocat, pardon mais ça me semble un prix correct.......


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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Bonsoir à tous,

Voila je vais actualiser mon post.

La répartition de la saisie conservatoire effectuée par l'huissier ne tenait pas compte du privilège de l'ACP. 
J'ai posé la question au SNPC. Il se sont contenté de fournir l'extrait du moniteur belge sans plus d'explication.

6 mois plus tard je constate que l'ACP n'a toujours rien reçu suite à la répartition de l'huissier. Après plusieurs relances, celui-ci m'a informé avoir effectué le versement à l'avocat (on parle de plus de 4000 EUR).

Je m'empresse de demander à l'avocat de transférer les montants sur le compte de l'ACP. Celui-ci m'informe qu'il n'y a plus d'argent et que les fonds transférés on juste servi à payer ses honoraires. Je précise que le sujet des honoraires avaient été abordé lors d'une conversation téléphonique et l'avocat m'avait confié que les honoraires seraient un peu plus élevés que l'indemnité de procédure mais pas beaucoup plus car le dossier était assez simple et qu'il y avait très peu d'interactions avec la partie adverse. En tout et pourtout il y a eu une citation, un report demandé par la partie adverse et une saisie conservatoire sur le produit de la vente. (la citation et la saisie ont été payées directement à l'huissier par l'ACP)

Quel recourt l'ACP a contre l'avocat? L'huissier avait-il le droit de verser le montant à l'avocat sans en aviser le syndic? L'avocat a produit en réponse deux factures: une pour l'affaire qui nous concerne pour un montant de 2500 EUR et une autre facture pour un ancien dossier dans lequel il facture 10 heures (près de 1400 EUR) pour avoir adressé une demande de renseignement au SPF Finances pour obtenir un acte de propriété qu'il n'a même pas reçu. (cette demande aurait été faite par l'ancien syndic qui n'a pas eu sa décharge lors de l'AG)

J'ai vraiment l'impression que l'avocat a fait mainbasse sur les montants transférés sur son compte tiers (le montant de ses factures ne correspondant même pas au montant versés par l'huissier) et je suis vraiment dépité

Résultat des comptes: il y près de 900 EUR exposé par la copropriété à l'huissier (300 citation et 600 saisie conservatoire) pour faire condamner la partie adverse à plus de 8000 EUR (retenu sur le prix de vente). Et in fine rien pour l'ACP.

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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

III. Pour  lever les doutes pourquoi ne pas s'adresser au SNPC ?

je vais adresser ma question au SNPC. Ce qui m'étonne est que la copropriété se trouve au même niveau que les créanciers chirographaires selon la répartition de l'huissier.

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PIM
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Merci à Phil81 d'être revenu ici pour nous raconter la suite


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.

Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Le problème soulevé porte sur le privilège .

I
LA CHAMBRE DES REPRESENTANTS A ADOPTE LE PRIVILEGE POUR LES COPROPRIETES
Le snpc a obtenu gain de cause
Que les choses soient claires sans le SNPC et son opiniâtreté, il n'y aurait pas eu l'adoption de ce privilège.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/le- … n-de-cause

II.
Vente d’appartement et charges de copropriété

Qu’en est-il des charges impayées par le vendeur au moment de la vente.

La loi du 18 juin 2018 toilette mais ne modifie pas fondamentalement les dispositions que nous connaissons déjà.
L’article 577-11/1 prévoit qu’à l’acte, le notaire doit retenir à charge du vendeur les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires, les pénalités de retard, les frais de procédure contre le vendeur et les frais de transmission à l’acquéreur des informations de copropriété.
La loi ajoute que le notaire instrumentant devra « préalablement » payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
L’adverbe préalablement s’applique au vendeur car la loi traite à présent l’ACP comme un créancier privilégié.
Le nouveau privilège en faveur de la copropriété figure à l’article 27, 7°, de la loi hypothécaire.
L’assiette du privilège est le lot ou le produit de sa réalisation. Le créancier est l’ACP.
La créance garantie vise « les charges dues relativement à ce lot ».  La loi ne parle pas des accessoires de la créance (pénalités, frais de recouvrement) mais le terme « charges » est assez large, à mon avis, pour inclure ces frais.
La créance de l’article 27 n’est pas exactement pareille à celle de l’article 577-11.
Toutes les charges ne sont pas privilégiées, seulement celle « de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. »
Le privilège de l’ACP a été obtenu de haute lutte par le SNPC après un ultime baroud, à la suite de l’introduction en dernière minute du droit des opérateurs de service d’utilité publique de procéder à des travaux dans l’immeuble en copropriété.

Ce privilège prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17 L.H. en cas de vente forcée, après le privilège de l’assureur des risques sur le bien et après les privilèges inscrits antérieurement.
Le privilège de l’assureur (art. 114 de la loi du 4 avril 2014) est limité à deux primes annuelles. Il prime le privilège de l’ACP.
Le privilège de l’ACP est occulte (art. 29), comme celui de l’assureur ; il n’est pas rendu public par une inscription et son existence n’est pas soumise à l’accomplissement d’une formalité.
Comment se règle le concours entre le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (la banque) et l’ACP, créancière privilégiée de charges de copropriété ?
On applique en principe la règle de l’antériorité mais pas toujours.
On sait que le privilège de la copropriété suit directement ceux des frais de justice et de l’assureur.
Or il existe une règle spéciale (art. 21) selon laquelle le privilège pour frais de justice prime les créanciers qui ont concrètement bénéficié de ceux-ci (Mons, 27 novembre 1991, R.D.C.B., 1992, p. 325).
De même, l’article 114, alinéa 2, de la loi relative aux assurances prévoit que ce privilège « prend rang immédiatement après celui des frais de justice. »
Comme le privilège de l’ACP suit directement ces deux privilèges qui priment celui du créancier hypothécaire, on peut en déduire que le privilège de l’ACP prime l’hypothèque.
De plus, l’article 12 de la loi hypothécaire dispose que « le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. »
On évoque la qualité et non l’antériorité de la créance.
Toutefois, le texte de l’article 27, 7°, nouveau, précise que le privilège de l’ACP prend également rang après « les privilèges inscrits antérieurement ».
Ces privilèges inscrits portent sur le prix impayé de l’immeuble et sur le prix dû aux entrepreneur et architecte (art. 27, 1° à 5°.
Or ces derniers privilèges sont primés par le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (F. T’Kint, « Sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers », Larcier, Bruxelles, p. 342).
Si ces privilèges priment l’ACP, celle-ci est alors pareillement primée par l’hypothèque antérieure …
Or l’intention du législateur était bien de permettre à l’ACP d’opposer son privilège à la banque détenant une hypothèque, qui a bénéficié de la préservation de son assiette par les travaux financés par l’ACP.
Le texte de l’article 27, 7°, est donc malheureux et imprécis et suscitera probablement des difficultés.

III. Pour  lever les doutes pourquoi ne pas s'adresser au SNPC ?

( note : lors d'un colloque qui s'est tenu le 22/11/2018 à Louvain-La-Neuve auquel j'ai  assisté, le notaire BARNICH avait mis en évidence et développé ce qu'il considérait comme le caractère très douteux du nouveau privilège immobilier.)

Dernière modification par GT (30-11-2021 17:22:07)

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :

Bonjour à tous,

J'actualise ce post avec les derniers déroulements de l'affaire.

La vente de l'appartement a eu lieu et l'ex copropriétaire s'est opposé aux montants des charges de copropriétés.

Le notaire me l'a fait savoir par recommandé. En attendant que l'affaire passe à la justice de paix, le montant a fait l'objet d'une saisie conservatoire.

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.

Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Bonne journée à tous

Vous avez lu le jugement?


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Phil81
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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Bonjour à tous,

J'actualise ce post avec les derniers déroulements de l'affaire.

La vente de l'appartement a eu lieu et l'ex copropriétaire s'est opposé aux montants des charges de copropriétés.

Le notaire me l'a fait savoir par recommandé. En attendant que l'affaire passe à la justice de paix, le montant a fait l'objet d'une saisie conservatoire.

Le jugement est intervenu et la justice de paix a donné raison à l'ACP et donc j'espérais que l'ACP puisse récupérer sa créance.

Quelle ne fut pas ma surprise, lorsque l'huissier m'a communiqué son projet de répartition de la saisie. L'ACP n'y récupère que la moitié de sa créance car d'autres créanciers se sont manifestés. J'ai argué que l'ACP avait un privilège sur les charges de l'année en cours et sur celle de l'année d'avant mais selon l'huissier l'ACP a bien un privilège sur l'immeuble mais pas sur la saisie issue de la vente de l'immeuble. je suis dubitatif.

Bonne journée à tous

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.

..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

En approuvant les comptes

Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .

le commissaire aux comptes vérifie que tout est OK( les comptes, balances, factures, répartitions, extraits de comptes etc etc) et fait un rapport à l'AG. Si les comptes sont approuvés, cela voudra dire que la comptabilité et bien tenue.

si le copropriétaire conteste, il doit prouver qu'il y' a une erreur et laquelle.

Le CP conteste tout simplement les montants , c'est le créancier qui doit prouver que le CP DOIT cette somme, si il annonce , ce CP doit 1000€, dire que l'AG a approuvé les comptes ne suffit pas, il  faut PROUVER que le cp doit effectivement cet argent, c'est ce qu'on appelle la "dette certaine" c'est exactement ce que l'avocat demande, les justificatifs de la créance. si il ne peut les présenter, ils sont tintins! Je ne sais pas qui a réceptionné le dossier de l'ancien syndic mais assurément il doit y avoir des documents manquants......ne pas avoir les justificatifs , à mon sens, c'est vraiment que les CP ont votés n'importe quoi, genre , ha?  mr ronron du 6 ième vend son appart? vite vite approuvons les comptes et mettons lui 1000€ sur les dents! vous voyez le topo?

J'ai mis cette publication "à suivre", on en reparlera.......


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

copropriétaire engalère a écrit :
MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.

..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

En approuvant les comptes

Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .

le commissaire aux comptes vérifie que tout est OK( les comptes, balances, factures, répartitions, extraits de comptes etc etc) et fait un rapport à l'AG. Si les comptes sont approuvés, cela voudra dire que la comptabilité et bien tenue et que les comptes sont corrects.

si le copropriétaire conteste, il doit prouver qu'il y' a une erreur et laquelle.

Dernière modification par MarcoBrux (05-12-2020 22:33:25)

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

MarcoBrux a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.

..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

En approuvant les comptes

Aussi simple que ça? comment en approuvant les comptes on peut déterminer que le CP en question doit effectivement cette créance ou qu'il ne la conteste pas? je vous rappelle que la créance doit être certaine .


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

copropriétaire engalère a écrit :
grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.

..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?

En approuvant les comptes

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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

grmff a écrit :

avoir une créance approuvée par l'AG.

..

Et bien, ça je ne comprend pas, comment l'AG peut approuver une créance d'un CP?


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Phil81 a écrit :
GT a écrit :
Phil81 a écrit :

Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.

Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.

Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas

oui en effet mais comme je suis dans l'impossibilité de lui fournir les informations. son avocat m'a mis en demeure et c'est l'étape d'après. Bien sur il y a aussi le bluff avec les avocats

Si vous ne pouvez justifier les montants des créances que vous lui demandez, vous êtes tintin!


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Re : ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

GT a écrit :
Phil81 a écrit :

Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.

Ce n'est pas parce qu'une demande vous a été adressée par l'avocat du copropriétaire vendeur que l'ACP est attaquée en justice.

Ce qui ne signifie pas qu'un litige ne se profile pas

oui en effet mais comme je suis dans l'impossibilité de lui fournir les informations. son avocat m'a mis en demeure et c'est l'étape d'après. Bien sur il y a aussi le bluff avec les avocats

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ACP attaquée en justice - pour non communication de documents.

Bonjour,

Je suis syndic bénévole d'une copropriété depuis moins de 6 mois. Je n'ai comme historique de la copropriété que les deux dernières années. Le syndic de l'époque n'a transmis aucun documents (et il est décédé depuis lors)

Un des copropriétaires est en train de vendre son appartement. J'ai établis la créance de l'ACP vis-à-vis de ce copropriétaire sur base d'un jugement le condamnant il y a deux ans et toutes les charges postérieures à ce jugement en fonction des quotités. En réaction, celui-ci me demande par voie d'avocat tous les décomptes depuis l'achat de son bien prétextant ne jamais les avoir reçu.

Concrètement, que risque l'ACP ? quelle réaction pourrait avoir le juge face à ce type de demande? Demander des décomptes qui ont déjà fait l'objet d'un jugement?

Merci d'avance pour vos réactions

P.S. je vais confier le dossier à un avocat vu les sommes en jeu mais j'aurais voulu avoir votre avis

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