Location conciergerie sans quotes-parts

Mme Lopes · #1 20-12-2020 21:03:17

Bonjour

Je suis propriétaire dans un bâtiment ou actuellement la répartition des charges est déterminée d'après les quotités que chaque propriétaire possède dans les parties communes de l'immeuble selon acte de base/réglement. Par la suite, les frais concernés par le propriétaire et ceux du locataires sont spécifiés au sein du décompte.

Jusqu'ici tout ok.

Je veux proposer un projet de rénovaion et location de la conciergerie du bâtiment mais celle-ci n'a pas de quotes-parts au sein du Réglement de copropriéte, ni de l'acte de base.

Voici mes doutes:

1) Est-il possible d'envoyer un décompte de charge au locataire en se basant sur un montant fixe (accordé en AG par exemple) et donc d'avoir un locataire du bâtiment avec une "répartition de charge" différente des autres?

ou

2) Est-ce qu'il faut impérativement que je modifie l'acte de base/réglement avant de pouvoir louer?

Merci d'avance,

panchito · #2 21-12-2020 08:35:51

Pourquoi ne pas la vendre et engager un expert pour le recalcul des quotités?

max11 · #3 21-12-2020 10:34:07

Mme Lopes a écrit :

Bonjour
Je suis propriétaire dans un bâtiment ou actuellement la répartition des charges est déterminée d'après les quotités que chaque propriétaire possède dans les parties communes de l'immeuble selon acte de base/réglement. Par la suite, les frais concernés par le propriétaire et ceux du locataires sont spécifiés au sein du décompte.
Jusqu'ici tout ok.
Je veux proposer un projet de rénovaion et location de la conciergerie du bâtiment mais celle-ci n'a pas de quotes-parts au sein du Réglement de copropriéte, ni de l'acte de base.
Voici mes doutes:
1) Est-il possible d'envoyer un décompte de charge au locataire en se basant sur un montant fixe (accordé en AG par exemple) et donc d'avoir un locataire du bâtiment avec une "répartition de charge" différente des autres?
ou
2) Est-ce qu'il faut impérativement que je modifie l'acte de base/réglement avant de pouvoir louer?
Merci d'avance,

Ce qui est le plus généralement fait est un loyer charges comprises sauf ce qui est influencé par le locataire : chauffage, eau, électricité.
C'est généralement simple à mettre en place, il suffit de placer des compteurs la plupart du temps.

rexou

Mme Lopes · #4 31-12-2020 15:50:44

Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,

rexou · #5 01-01-2021 14:52:16

panchito a écrit :

Pourquoi ne pas la vendre et engager un expert pour le recalcul des quotités?

Il est beaucoup plus simple et plus rentable de louer. Les CP paieront moins de charges et il n'y a pas de frais engagés. Et aucun impact fiscal.

Pour répondre à la question concernant le volet fiscal, c'est très simple : il n'y a pas d'impôts à payer. Rien ne change. Sauf que la conciergerie n'est plus occupée par une concierge qui preste des services mais par un locataire qui contribue par son loyer à l'équilibre des finances de la copro. Un loyer en plus et un service en moins. Les revenus cadastraux des appartements prennent normalement en compte la présence d'une conciergerie à la base. Si personne ne déclare rien (et il n'y a rien à déclarer) la terre continuera de tourner.

GT · #6 02-01-2021 11:23:52

Mme Lopes a écrit :

Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,

Au programme d'un colloque organisé par le SNPC le 11 mars 2016 intitulé "Les défis de la copropriété et leur prise en compte par les pouvoirs publics" , un exposé de Monsieur Jean-Pierre Nemery de Bellevaux, avocat et administrateur du SNPC-NEMS : « Location de la conciergerie ou d’une autre partie commune, antenne gsm sur le toit de la résidence... faut-il les déclarer au fisc ? »

Si je devais être confronté à votre situation, je ne manquerais pas de compléter les informations en ma possession en me rapprochant de Maître Nemery de Bellevaux ou du SNPC.

max11, PIM

copropriétaire engalère · #7 02-01-2021 19:41:23

Mme Lopes a écrit :

Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,

Votre question ressemble à une publication que j'avais initiée sans avoir la moindre réponse cohérente, ici je vois qu'on vous renvoie à un colloque de 2016 dont vous ne trouverez aucun compte rendu, pas même par Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. donc source non vérifiable.
à demi mot, on vous dit de vous affilier au SNPC et d'engager Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. autant dire que c'est de la pure PUB.

Il est autorisé à une ACP d'acheter, louer si elle en a l'utilité, si l'ACP loue la conciergerie OU caves OU garage, elle doit spécifier l'utilité.

l'ACP aura intérêt à déclarer au fisc comme tout le monde car un contrôle fiscal dont ici certains osent de façon péremptoire clamer que c'est "improbable" et pourtant quand ça vous tombe dessus avec taxes, arriérés, intérêt et amendes, ça fait mal. (on vient d'y passer)

En principe si vous avez un CAC compétent, je veux dire avec des notions de comptabilité correcte, c'est lui qui pourra vous informer en AG des risques éventuels si vous ne déclarez pas cette location.
Voilà
Bonne année Mme Lopes.
ici le lien de ma publication qui vous sera sans conteste inutile, car réponses farfelues en tout genre!
https://forum.pim.be/topic-290833-order … age-1.html

Dernière modification par copropriétaire engalère (02-01-2021 19:42:06)

Mme Lopes

GT · #8 03-01-2021 10:13:27

copropriétaire engalère a écrit :

Mme Lopes a écrit :
Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,
(...) ici je vois qu'on vous renvoie à un colloque de 2016 dont vous ne trouverez aucun compte rendu, pas même par Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. donc source non vérifiable.
à demi mot, on vous dit de vous affilier au SNPC et d'engager Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. autant dire que c'est de la pure PUB.

Pour ceux qui douteraient, comme copropriétaire en galère, de l'existence de ce colloque organisé par le SNPC avec intervention de J-Pierre Nemery de Bellevaux :
https://snpc-web.s3-eu-west-1.amazonaws … 3%2015.pdf
http://barreaubruxelles-lalettre.be/doc … 22snpc.pdf

Rien n'oblige le SNPC ou Monsieur Nemery de Bellevaux à mettre sur internet en accès libre le contenu de l'intervention de ce dernier.

Si je devais être concerné directement par la problématique en qualité de candidat locataire de la conciergerie, je me rapprocherais du SNPC ou de M. Nemery de Bellevaux de manière à pouvoir répondre aux interrogations de l'assemblée générale devant se prononcer sur la location de la conciergerie. Il s'agit d'un point de vue et non d'une publicité.

Si je devais être membre de l'assemblée générale je demanderais à tout candidat locataire de la conciergerie de m'éclairer sur les conséquences fiscales pour la copropriété et les copropriétaires de la location de la conciergerie.

Dans une autre discussion, je renvoyais, à propos de la fiscalité de la copropriété à Thierry LITANNIE , "La fiscalité de la copropriété" in La copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, Bruylant, 2005.

https://www.decitre.fr/livres/la-coprop … 21352.html

Dernière modification par GT (03-01-2021 10:15:04)

GT · #9 03-01-2021 10:49:19

copropriétaire engalère a écrit :

En principe si vous avez un CAC compétent, je veux dire avec des notions de comptabilité correcte, c'est lui qui pourra vous informer en AG des risques éventuels si vous ne déclarez pas cette location.

Un commissaire aux comptes n'est pas nécessairement un fiscaliste.
Le CAC contrôle les comptes de l'ACP.

Savez- vous, copropriétaire en galère, que l'ACP , en cette qualité n'est pas soumise aux impôts sur les revenus.
Aucune déclaration ne lui est adressée.

Jamais lu l'article 29 du Code des impôts sur les revenus ?
Jamais entendu parler de la transparence fiscale des associations de copropriétaires ?

GT · #10 03-01-2021 10:56:08

copropriétaire engalère a écrit :

Mme Lopes a écrit :
Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,
Votre question ressemble à une publication que j'avais initiée sans avoir la moindre réponse cohérente, ici je vois qu'on vous renvoie à un colloque de 2016 dont vous ne trouverez aucun compte rendu, pas même par Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. donc source non vérifiable.
à demi mot, on vous dit de vous affilier au SNPC et d'engager Me Jean-Pierre Nemery de Bellevaux. autant dire que c'est de la pure PUB.

Il est autorisé à une ACP d'acheter, louer si elle en a l'utilité, si l'ACP loue la conciergerie OU caves OU garage, elle doit spécifier l'utilité.
l'ACP aura intérêt à déclarer au fisc comme tout le monde car un contrôle fiscal dont ici certains osent de façon péremptoire clamer que c'est "improbable" et pourtant quand ça vous tombe dessus avec taxes, arriérés, intérêt et amendes, ça fait mal. (on vient d'y passer)

On vient d'y passer : non vérifiable.
S'agit-il d'un problème lié à la location de la conciergerie ?
C'est de cela qu'il s'agit dans cette discussion.

copropriétaire engalère · #11 03-01-2021 11:08:15

Mme Lopes a écrit :

Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,

En clair on vous montre le menu et pas le contenu de l'assiette et au passage commandez le livre sur amazone à 97€ et ça prétend ne pas faire de pub mais de l'info ? bref....comme je vous disais plus haut, essayez de voir avec votre CAC si il s'y connait en déclaration fiscale (même à zéro).

si cela peut vous être utile, je vous met en PRIVE notre redressement fiscal de notre ACP. je cacherai le n°de l'acp.
bonne journée

Dernière modification par copropriétaire engalère (03-01-2021 12:07:00)

Mme Lopes

Mme Lopes · #12 07-01-2021 11:28:10

copropriétaire engalère a écrit :

Mme Lopes a écrit :
Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,
En clair on vous montre le menu et pas le contenu de l'assiette et au passage commandez le livre sur amazone à 97€ et ça prétend ne pas faire de pub mais de l'info ? bref....comme je vous disais plus haut, essayez de voir avec votre CAC si il s'y connait en déclaration fiscale (même à zéro).
si cela peut vous être utile, je vous met en PRIVE notre redressement fiscal de notre ACP. je cacherai le n°de l'acp.
bonne journée

Bonjour
Merci, je veux bien.
Bonne année à vous aussi,

GT · #13 08-01-2021 07:58:10

Quel est , dans le Code des impôts sur les revenus, l'état du droit actuel en ce qui concerne les déclarations aux impôts sur les revenus des associations des copropriétaires ?

C'est l'art.5 de la loi du 22/1/1998 portant des dispositions fiscales et autres qui a ajouté à l'article 29, § 2 du Code des impôts sur les revenus 5° énonçant que pour l"' application du § 1 de cet article les associations de copropriétaires qui possèdent la personnalité juridique en vertu de l'art.577-5,§ 1er du C. civil étaient censées être des associations sans personnalité juridique.
Le projet de loi soumis à la Chambre des Représentants poursuivait ,entre autres, l'objectif de déterminer le statut fiscal des associations de copropriétaires.

Je vous invite , copropriétaire en galère, à lire et à vous interroger sur l'art.29 , du Code des impôts sur les revenus ( sur fisconet : https://eservices.minfin.fgov.be/myminf … 300042#!/) , sur l'article 5 de la loi du 22/1/2018 ( sur le site du Moniteur belge), sur les travaux préparatoires à cette loi du 22/12/1998 ( sur le site de la Chambre des Représentants, session ordinaire 1997-1998, 1608/1 et 1608/8 ).

Je vous invite à lire et à assimiler la déclaration du Ministre reprise dans les travaux préparatoires : " En principe, une formule de déclaration devrait donc être adressée à chaque gérant ou syndic d'une copropriété régie par un acte de base . Un tel formalisme est toutefois sans intérêt fiscal à défaut de matière imposable (ce qui doit être taxé , l'est déjà au niveau des copropriétaires et du gérant ou du syndic de l'immeuble).

Les avocats que j'ai cités se sont penchés ( J-Pierre Nemery de Bellevaux, dans un colloque et Th. Litannie, dans un ouvrage) sur la problématique de la fiscalité des associations de copropriétaires et des copropriétaires.

Le "juridique" fait aussi l'objet d'un marché. Rien n'oblige ces auteurs à mettre en libre accès sur internet l'un le contenu de son intervention dans un colloque, l'autre sa participation dans le rédaction d'un ouvrage).

A ma connaissance, l'administration n'envoie pas systématiquement une déclaration aux associations de copropriétaires. Rien n'empêche celles-ci d'en demander une.

A ma connaissance, l'administration ne contrôle pas systématiquement les associations de copropriétaires. Une dénonciation est susceptible évidemment de provoquer un contrôle.

Je constate, copropriétaire engalère, que vous êtes muette sur l'objet du différend qui opposa votre association à l'administration fiscale et les circonstances de la naissance de celui-ci.

Je tiens encore à ajouter que ce n'est pas parce qu'aucune déclaration n'est envoyée aux associations de copropriétaires que celles-ci n'ont aucune obligation fiscale (par exemple si l'association emploie du personnel, des relevés récapitulatifs et des fiches de rémunérations devront être établis et communiqués à l'administration).

copropriétaire engalère · #14 08-01-2021 14:11:34

Mme Lopes a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Mme Lopes a écrit :
Bonjour
Merci de vos réponses. On travaille sur le projet de location pour l'instant.
Auriez vous une idée de comment calculé les impôts sur cette conciergerie en location?
Merci d'avance,
En clair on vous montre le menu et pas le contenu de l'assiette et au passage commandez le livre sur amazone à 97€ et ça prétend ne pas faire de pub mais de l'info ? bref....comme je vous disais plus haut, essayez de voir avec votre CAC si il s'y connait en déclaration fiscale (même à zéro).
si cela peut vous être utile, je vous met en PRIVE notre redressement fiscal de notre ACP. je cacherai le n°de l'acp.
bonne journée
Bonjour
Merci, je veux bien.
Bonne année à vous aussi,

C'est dans votre boite.
bon week end.

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