Infraction urbanistique (dol) : le vendeur refuse de négocier/régulariser

panchito · #1 08-01-2021 17:01:12

Quel est le budget nécessaire pour remédier à cette infraction urbanistique?

max11 · #2 08-01-2021 11:01:54

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
Et on en revient à ma question : est-ce le rôle d'un agent immobilier de vérifier que le bien mis en vente est en ordre au niveau urbanistique ?
je ne sais pas....
Non, c'est à l'acheteur!
Maintenant, votre avocat va surement se frotter les mains pour vous aider à intenter un procès au vendeur (?) qui va surement prendre des années et pour lequel il vous faudra ensuite peut-être encore aller en appel...

Comme d'habitude vous n'avez pas pris en compte le contexte de la question ou pas lu les interventions précédentes.... tongue

Je vous fais donc un résumé et une petite mise en contexte :
On parlait de la responsabilité contractuelle de faire cette vérification (celle qui permet d'attaquer quelqu'un pour le faire payer son erreur) :
- Si le vendeur indique dans le compromis que tout est en ordre ==> il fait une fausse déclaration et doit en assumer la responsabilité, cela semble assez clair et évident
- La responsabilité de l'agent immobilier est moins évidente : est-ce une obligation pour lui de faire ce contrôle ou commet-il une faute professionnelle en ne le faisant pas ? toute la question de la responsabilité est là....
Bien entendu en considérant que l'AI n'écrit pas, sans réserve, que le bien est en ordre au niveau urbanistique !

L'acheteur, lui, ne porte pas de responsabilité d'une fausse déclaration mais la responsabilité de sa négligence et devra assumer celle-ci car l'administration se moque de qui a fait la faute !

Dernière modification par max11 (08-01-2021 11:02:34)

Bim · #3 08-01-2021 10:42:28

Il faut peser le pour et le contre d'une action en justice (coût, temps, disponibilité, perte temporaire de jouissance du bien, etc...) en vis-à-vis de ce que vous couterait une régularisation de l'infraction. Certaines infractions urbanistiques ne sont pas "lourdes" à régulariser en termes de coûts et de temps.

Je reste quand-même persuadé qu'un agent immobilier qui vous affirme qu'un bien est en ordre urbanistiquement sans l'avoir correctement vérifié commet une faute déontologique. C'est une sorte de fausse publicité pour inciter à l'achat. Avec le peu d'expérience que j'ai en tant qu'acheteur et prospecteur, je n'ai jamais été confronté à un agent qui affirmait une conformité urbanistique. Ils y ont toujours été avec réserve et m'ont toujours invité à vérifier moi-même.

Je pense d'ailleurs qu'il faut toujours partir du principe qu'un agent immobilier ne vérifie pas la conformité urbanistique de ses biens en portefeuille. Ca lui prendrait beaucoup trop de temps ! Ou alors il devrait engager une personne qui ne fait que ça...

max11

panchito · #4 07-01-2021 18:51:50

Bored a écrit :

Après, dans le marché de l'immobilier bruxellois actuel où les biens sont vendus dans l'heure de leur publication (et parfois même avant même d'être publié où que ce soit), n'introduire une offre qu'à chaque fois qu'on a réalisé l'ensemble des vérifications nécessaires, c'est s'assurer de ne jamais réussir à acheter quoi que ce soit.

????

Si les biens étaient vendus dans l'heure de leur publication, plus besoin d'agents immobiliers ni de publier des annonces sir Immoweb et Immovlan (qui vous donne d'ailleurs le nombre de mois, de semaines et de jours) depuis que le bien est publié!

Il vous suffisait aussi d'introduire une clause suspensive.

Raison pour laquelle je m'étonne que votre notaire de famille vous ait si mal conseillé!

MAX11 a écrit :

Et on en revient à ma question : est-ce le rôle d'un agent immobilier de vérifier que le bien mis en vente est en ordre au niveau urbanistique ?
je ne sais pas....

Non, c'est à l'acheteur!

Maintenant, votre avocat va surement se frotter les mains pour vous aider à intenter un procès au vendeur (?) qui va surement prendre des années et pour lequel il vous faudra ensuite peut-être encore aller en appel...

max11 · #5 07-01-2021 18:00:43

bored a écrit :

Oui évidemment. Après, il nous a quand même remis (par mail) des plans du bien réalisés par un géomètre après la signature du compromis qui ne mentionnent en rien cette infraction et l'annonce originale (sauvegardée) parlait d'une "grand terrasse". A tout le moins, il y a eu de la négligence de sa part de ne pas réellement avoir vérifié la situation urbanistique du bien.

Et on en revient à ma question : est-ce le rôle d'un agent immobilier de vérifier que le bien mis en vente est en ordre au niveau urbanistique ?
je ne sais pas....

Et en parlant de négligence, la sienne n'est probablement pas aussi grande que celle d'un acheteur qui ne s'informe pas avant de signer ou qui ne prends pas la précaution d'insérer une clause suspensive dans le compromis....

Ne le prenez pas pour une attaque contre vous, c'est une négligence très très courante et j'avoue ne pas avoir été vérifier la situation urbanistique de ma maison avant la signature du compromis de ce qui était mon premier achat tongue lol

max11 · #6 07-01-2021 17:55:50

Bim a écrit :

max11 a écrit :
Bim a écrit :
Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !
J'ai relu les interventions et je ne vois nulle part que l'agent a écrit que le bien était en ordre au niveau urbanistique, ni que c'était écrit dans son annonce.
Il l'aurait dit mais ce n'est qu'une parole rapportée et nous n'y étions pas pour savoir si des réserves ont été émises ou pas...
Je ne vois donc pas sur quel base il pourrait être attaqué pour négligence ou autres !
Je ne crois pas utile de perdre du temps, de l'énergie et de l'argent en essayant de suivre cette piste !
3ème message de bored :
bored a écrit :
L'agent lors de notre visite a bien indiqué aussi qu'il n'y avait aucune infraction urbanistique et qu'il l'avait lui-même vérifié.

Les paroles s'envolent.... inutile d'entamer un recours sur base d'une simple parole...

Bim · #7 07-01-2021 17:32:59

max11 a écrit :

Bim a écrit :
Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !
J'ai relu les interventions et je ne vois nulle part que l'agent a écrit que le bien était en ordre au niveau urbanistique, ni que c'était écrit dans son annonce.
Il l'aurait dit mais ce n'est qu'une parole rapportée et nous n'y étions pas pour savoir si des réserves ont été émises ou pas...
Je ne vois donc pas sur quel base il pourrait être attaqué pour négligence ou autres !
Je ne crois pas utile de perdre du temps, de l'énergie et de l'argent en essayant de suivre cette piste !

3ème message de bored :

bored a écrit :

L'agent lors de notre visite a bien indiqué aussi qu'il n'y avait aucune infraction urbanistique et qu'il l'avait lui-même vérifié.

bored · #8 07-01-2021 17:15:00

Oui évidemment. Après, il nous a quand même remis (par mail) des plans du bien réalisés par un géomètre après la signature du compromis qui ne mentionnent en rien cette infraction et l'annonce originale (sauvegardée) parlait d'une "grand terrasse". A tout le moins, il y a eu de la négligence de sa part de ne pas réellement avoir vérifié la situation urbanistique du bien.

max11 · #9 07-01-2021 17:12:26

bored a écrit :

Pour être plus détaillé, l'agent a insisté en disant que "tout était en ordre avec l'urbanisme, j'ai moi-même vérifié". Il l'a même répété plus d'une fois lors de visites suivantes. Avant que l'on découvre que la division du bien (et donc sa vente) était impossible à cause d'une infraction, justement.

Bref, de toute façon, ce n'est pas une piste que nous envisageons dans un premier temps.

Je ne remet pas en cause ce que vous dites avoir reçu comme information de l'AI mais tant que ce ne sont que des paroles, vous ne savez rien en faire !
Vous n'arriverez à rien en essayant de suivre cette piste sauf si vous obtenez un écrit de sa part.... !

Je me demande s'il ne pourrait pas exiger du vendeur de recevoir sa commission puisqu'il a rempli la mission qui lui a été confiée....
C'est une question qui doit dépendre du contrat passer avec le vendeur.

Dernière modification par max11 (07-01-2021 17:14:20)

bored · #10 07-01-2021 17:03:36

Pour être plus détaillé, l'agent a insisté en disant que "tout était en ordre avec l'urbanisme, j'ai moi-même vérifié". Il l'a même répété plus d'une fois lors de visites suivantes. Avant que l'on découvre que la division du bien (et donc sa vente) était impossible à cause d'une infraction, justement.

Bref, de toute façon, ce n'est pas une piste que nous envisageons dans un premier temps.

Dernière modification par bored (07-01-2021 17:04:36)

max11 · #11 07-01-2021 16:57:23

Bim a écrit :

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !

J'ai relu les interventions et je ne vois nulle part que l'agent a écrit que le bien était en ordre au niveau urbanistique, ni que c'était écrit dans son annonce.

Il l'aurait dit mais ce n'est qu'une parole rapportée et nous n'y étions pas pour savoir si des réserves ont été émises ou pas...
Je ne vois donc pas sur quel base il pourrait être attaqué pour négligence ou autres !

Je ne crois pas utile de perdre du temps, de l'énergie et de l'argent en essayant de suivre cette piste !

Bim · #12 07-01-2021 16:34:14

max11 a écrit :

Bim a écrit :
Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.
Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

Est-ce le rôle de l'agence immobilière de vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique ?
L'AI doit signaler un problème dont il aurait connaissance mais jusqu'où va son obligation ?
C'est à lui de faire toutes les démarches fastidieuses auprès de l'urbanisme ? et en assumer la responsabilité ?
Dans ce cas, la même question peut se poser pour la pollution du sol, l'état des installations électrique-gaz-eau, la mérule, la zone inondable, les droits de passage, .... et pourquoi pas la situation hypothécaire du bien, ...
En fait, tout ce que doit vérifier le notaire avant la passation de l'acte...
Je n'ai pas la réponse...

Je ne pense pas que c'est à l'agent immobilier de vérifier la conformité urbanistique. Par contre, il ne peut pas affirmer à un acheteur potentiel qu'un bien est conforme sans avoir vérifié correctement. Il doit alors faire preuve de réserve dans son affirmation et inviter l'acheteur à se renseigner utilement lui-même. Dans le cas de bored, l'agent a affirmé que le bien était conforme, visiblement sans vérification derrière...Il a donc induit la personne en erreur !

max11 · #13 07-01-2021 16:13:09

J'ai trouvé des infos intéressantes sur un site un peu connu PIM vous informe wink

On y parle de la responsabilité du vendeur pour les infos urbanistiques.
Mais pas de la responsabilité de l'agence immobilière....

PIM

max11 · #14 07-01-2021 15:26:27

Bim a écrit :

Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.
Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

Est-ce le rôle de l'agence immobilière de vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique ?
L'AI doit signaler un problème dont il aurait connaissance mais jusqu'où va son obligation ?
C'est à lui de faire toutes les démarches fastidieuses auprès de l'urbanisme ? et en assumer la responsabilité ?

Dans ce cas, la même question peut se poser pour la pollution du sol, l'état des installations électrique-gaz-eau, la mérule, la zone inondable, les droits de passage, .... et pourquoi pas la situation hypothécaire du bien, ...
En fait, tout ce que doit vérifier le notaire avant la passation de l'acte...

Je n'ai pas la réponse...

Bim · #15 07-01-2021 15:12:41

bored a écrit :

Bim a écrit :
C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.
Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire
C'est justement parce qu'on a eu l'impression que le vendeur était sincère dans son erreur que nous avons continué de négocier. Mais comme désormais, c'est le silence radio, nous nous mettons à douter des ses intentions.
Je pense que l'agence également en faute mais cela sera à estimer par un avocat j'imagine.
Merci pour vos réponses.

Pour ma part, il est très probable que l'agent immobilier soit aussi en défaut.
le Code de déontologie de l'IPI précise (art 53), que l'agent immobilier ne peut, dans sa publicité et ses annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité, les caractéristiques essentielles des biens qu'il présente.

Je considère une infraction urbanistique comme une caractéristique essentielle...

bored · #16 07-01-2021 15:08:08

Bim a écrit :

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.
Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire

C'est justement parce qu'on a eu l'impression que le vendeur était sincère dans son erreur que nous avons continué de négocier. Mais comme désormais, c'est le silence radio, nous nous mettons à douter des ses intentions.
Je pense que l'agence également en faute mais cela sera à estimer par un avocat j'imagine.

Merci pour vos réponses.

Bim · #17 07-01-2021 15:05:47

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.

Certains vendeurs ne connaissent tout simplement pas les implications d'une infraction urbanistique et peuvent même l'avoir commise sans le savoir (même si en principe, nul n'est sensé ignorer la loi). Ils ont dès lors du mal à se voir en défaut en se considérant eux-même comme victimes de leur prise de renseignements bâclée ou inexistante... Il est probable que votre vendeur remette les pieds sur terre lorsqu'il aura contact avec son avocat ou son notaire smile

bored · #18 07-01-2021 14:58:44

J'entends bien et je suis conscient de l'erreur commise dans note chef. On a eu moins eu la chance de s'en rendre compte avant la signature de l'acte, c'est déjà ça.

Après, dans le marché de l'immobilier bruxellois actuel où les biens sont vendus dans l'heure de leur publication (et parfois même avant même d'être publié où que ce soit), n'introduire une offre qu'à chaque fois qu'on a réalisé l'ensemble des vérifications nécessaires, c'est s'assurer de ne jamais réussir à acheter quoi que ce soit.

panchito · #19 07-01-2021 13:08:09

BIM a écrit :

La prise de renseignements directement auprès de l'urbanisme (avant d'acheter) et l'insertion d'une clause suspensive dans le compromis permettant de se retirer de la vente en cas de découverte d'une infraction urbanistique sont les meilleurs moyens de se prévenir d'une mauvaise surprise de ce genre, surtout face à un vendeur de mauvaise foi.

Parfaitement!

Mais maintenant c'est trop tard, il n'y a plus qu'à engager un avocat!

bored · #20 07-01-2021 12:37:01

Merci pour vos réponses.

Nous partageons vos analyses et qui nous confortent un peu dans l'incompréhension de l'attitude du vendeur vu que plusieurs clauses dans le compromis pourraient tout du moins le mettre à mal si nous décidons d'entamer des poursuites. Évidemment nous souhaitons éviter d'en arriver mais nous avons du mal à comprendre que le vendeur refuse de rencontrer une proposition pécuniaire intermédiaire qui lui coûterait "que" quelques milliers d'euros (et "que" si l'infraction n'est pas régularisée !) mais en s'exposant ce faisant à des poursuites qui vont lui coûter en frais d'avocat, temps et énergie bien plus que cela. Sans compter l'énorme perte financière potentielle si le jugement n'est pas en sa faveur : clause pénale de 10% + remboursement de tous les frais encourus par la partie lésée (toujours d'après le compromis).

C'est pour cela que j'ai pris la peine de vous sonder, au cas où quelque chose nous aurait échappé et qui expliquerait qu'il soit si peu enclin à la discussion. C'est cette disproportion qui nous rend sceptique.

En tout cas, nous avons pris contact avec un avocat compétent en la matière.

Merci !

Dernière modification par bored (07-01-2021 12:39:25)

bored · #21 06-01-2021 20:56:16

Bonjour,

Je vais essayer d'être le plus bref possible mais la situation dans laquelle nous nous trouvons est un peu compliquée.

Nous avons acheté un appartement sur Bruxelles en mai dernier, en nous engageant dans un compromis auprès d'une agence. Suite à la découverte d'une irrégularité urbanistique (extension d'une terrasse arrière pas couverte par le permis d'urbanisme original de la commune) qui empêchait la division du bien avec son rez-de-chaussée (alors que le compromis ne concernait que l'appartement de l'étage que nous avons visité, sans mention d'une quelconque infraction), il n'a pas été possible de signer l'acte dans le délai de 4 mois.

En vous épargnant les détails, la division du bien a pu depuis être faite par la commune et il ne restait plus qu'à négocier avec le vendeur la question de la perte de valeur du bien qui pourrait subvenir si la régularisation de l'extension de la terrasse ne débouchait pas favorablement (ce qui d'après l'architecte de la commune est assez peu probable au vu du dossier, sans garantie à 100% évidemment). L'idée était de mettre une partie de la somme de la vente de côté en attendant la décision de la commune mais de procéder à la signature de l'acte. Le vendeur s'engageait à lancer la régularisation dans un délai court après la vente, tout cela faisant l'objet de conditions dans l'acte à rédiger par les notaires.

Le problème, c'est que la négociation est au point mort car le vendeur n'accepte :
- Ni le montant que nous estimons juste pour la décote (ou même de se retrouver à mi-chemin)
- Ni l'évaluation de cette décote par un expert
- Ni la vente après la régularisation par la commune si aucun accord ne peut être trouvé sur cette décote

Du coup, la situation est bloquée. Le vendeur veut s'en remettre aux notaires qui de leurs côtés ne semblent pas trop vouloir s'investir dans un dossier qui "sent le roussi" (lisez, incertitude de la perception de leurs honoraires).

Ma question est assez simple : que faire ? Que risque le vendeur avec cette posture ?
De notre point de vue, le vendeur a commis un dol : il avait connaissance de l'infraction (il l'a commise personnellement), elle n'a pas été présentée par l'agent lors de la visite, n'est pas mentionnée dans le compromis où il est même précisé que le vendeur n'a aucune connaissance d'infractions urbanistiques. Néanmoins, au vu de son attitude et du manque d'intérêt des notaires, nous avons un peu l'impression qu'il ne semble pas s'exposer à grand-chose.

Si nous ne nous retirons pas de la vente, a-t-il la possibilité de toute de même vendre le bien à d'autres personnes ? Selon nous, non, le compromis a toujours cours.
Serions-nous en mesure de l'attaquer pour la clause pénale prévue dans le compromis dans le cas où l'acte ne peut être signé par l'une des parties ?

Merci d'avance !

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