Hypothèque second rang et mandat

agalis

Pimonaute

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Hypothèque second rang et mandat

Bonjour,

Nous avons actuellement deux bâtiments (A domicile et B rapport) d'une valeur totale de 700.000 et pour lequel court un crédit de 500.000 avec 125.000 d'hypothèque et 375.000 de mandat.

Aujourd'hui nous achetons un nouveau bien "C" pour 200.000 . Notre banque actuelle n'autorise qu'une quotité de 80%. Nous avons alors trouvé une autre banque qui accepte 100% moyennant une hypothèque de second rang sur le bien 2 pour 100.000.

CEPENDANT, le notaire nous dit que la banque qui est déjà en 1er rang n'acceptera pas car son mandat se trouve subordonné à l'hypothèque de second rang. L'hypothèque de second rang sera prioritaire sur le mandat d'un point de vue juridique vu que le mandat n'est qu'une option à pouvoir activer.
Pourriez-vous me confirmer car je ne comprends pas sachant qu'en sommant hypothèque (125k) + mandat (375k) + hypothèque second rang (100k), soit 600K, nous sommes encore en deçà de la valeur vénale de A et B (700K)

Merci d'avance pour vos conseils

D1791

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Re : Hypothèque second rang et mandat

Bonjour,

Nous avons actuellement deux bâtiments (A domicile et B rapport) d'une valeur totale de 700.000 et pour lequel court un crédit de 500.000 avec 125.000 d'hypothèque et 375.000 de mandat.

Aujourd'hui nous achetons un nouveau bien "C" pour 200.000 . Notre banque actuelle n'autorise qu'une quotité de 80%. Nous avons alors trouvé une autre banque qui accepte 100% moyennant une hypothèque de second rang sur le bien 2 pour 100.000.

CEPENDANT, le notaire nous dit que la banque qui est déjà en 1er rang n'acceptera pas car son mandat se trouve subordonné à l'hypothèque de second rang. L'hypothèque de second rang sera prioritaire sur le mandat d'un point de vue juridique vu que le mandat n'est qu'une option à pouvoir activer.
Pourriez-vous me confirmer car je ne comprends pas sachant qu'en sommant hypothèque (125k) + mandat (375k) + hypothèque second rang (100k), soit 600K, nous sommes encore en deçà de la valeur vénale de A et B (700K)

Merci d'avance pour vos conseils

Vous devriez peut-être préciser (ce n'est pas clair pour moi en tout cas).
Les immeubles A et B sont-ils couverts par un seul et même prêt et un dossier de garantie global pour les 2 ?
Ou bien avez-vous dans votre présentation déjà additionné 2 crédits différents et 2 dossiers de garantie différents ?

Quel est/sont le(s) solde(s) restant(s) dû(s) pour les bâtiments A et B ?
En filigrane, quelle est/sont la reprise(s) d'encours possible(s) ?

Que la première banque n'accepte pas une hypothèque supplémentaires pour les biens A et B, c'est terriblement logique d'autant plus que la première hypothèque de 125000 est déjà faible si le solde restant dû des crédits est encore de 500 000€.

La nouvelle banque me semble, à première vue, fort gourmande : ils auraient une hypothèque sur C de 200 000€ et de 100 000 sur A et/ou B.
On ne parle plus d'une quotité de 80%, mais bien de maximum 66%...

80%, ça devrait être plus proche de 200 000 en hypothèque sur C et un mandat de 50 000 sur A et/ou B.

Sans avoir lu le détail de votre mandat, j'attire votre attention sur le fait que la première banque devrait avoir probablement le droit de transformer quand bon lui chante le mandat de 375 000 en hypothèque... avec bien évidemment tous les coûts engendrés à votre charge.
Soyez attentif qu'ils n'aient pas le sentiment que vous êtes en train de leur faire un enfant dans le dos.  Ne les incitez pas à prendre au plus vite une 2e hypothèque pour 375 000€.

Dernière modification par D1791 (15-01-2021 21:13:31)

agalis

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Re : Hypothèque second rang et mandat

Bonsoir,

Voici les précisions:

Les immeubles A et B sont-ils couverts par un seul et même prêt et un dossier de garantie global pour les 2
Il n'y a presque rien comme reprise d'encours à aller prendre

Vous avez raison sur le montant de 100K. Je m'attendais aussi à un montant plus faible.

La banque actuelle a dans ses conditions générales qu'elle doit donner son consentement donc pas de risque "d'enfant dans le dos". L'une de piste pour solutionner est d'ailleurs de convertir ces 375k de mandat en hypothèque de 1er rang...mais avec le coût qui va avec

D1791

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Re : Hypothèque second rang et mandat

Je déduis de votre réponse qu'il y a un prêt et un dossier de garantie uniques pour A et B.
Ca laisse moins de possibilités.

Avez-vous envisagé de faire 2 prêts séparés pour acheter C ?
Un hypothécaire pour 160 000 et un prêt personnel pour 40 000 ?  (Bon il faut pouvoir les rembourser évidemment...).
Avez-vous d'autres garanties à mettre sur la table (assurance groupe, PLCI, portefeuille de placements...).  C'est le genre de choses qui peuvent plaire à un banquier.
Avez-vous vu un courtier ?  Certaines banques sont plus souples sur la règle des 80%.  D'autant plus qu'on est en janvier, tous les budgets de crédits ne sont pas encore consommés.

agalis

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Re : Hypothèque second rang et mandat

Bonsoir.

J'ai déjà essayé mais noter banque actuelle, Argenta, ne veut pas prendre mon assurance groupe en garantie. Quant aux autres qui acceptent, c'était précisément l'accord trouvé moyennant ce mécanisme de second rang via un courtier. Malheureusement, nous sommes bloqués par ce mandat.

Je pense que nous allons devoir avancer ces 40.000 sur fonds propre quitte à tout refinancer ensuite car nous sommes pris par le temps pour signer les actes.

Merci pour vos conseils