Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

mikeim

Pimonaute

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Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

Bonjour,

Un petit nouveau et content d'avoir trouvé PIM et déjà pu avoir plus d'informations sur le forum,

Je souhaite réaliser un premier investissement locatif avec cashflow positif (j'ai 40ans)
(cashflow pour dans un premier temps pour faire un tapis travaux entretient, ...) je ne demande pas avoir non plus un super cashflow,

Il y a l'immobilier en bourse, ETF mais il faut savoir tenir bon et choisir un moment de sortie au bon moment et les risques, j'ai déjà une petite partie de ce côté, là mais je n'oserai jamais mettre tout là bas)

Avec l'immobilier je pense que même si tout irai mal il reste quand même une certaine part (revente avant le fin du crédit au pire et récupérer une partie de ce qui a été payé) et un toit.

D'expérience dans la famille ils ont toujours dit de ne pas le faire car ils ont eux de mauvaises expériences, malgré tout ça trotte en mois depuis plusieurs années.

Mon choix se porterait sur un IR (3 à 4,... logements plus partie commerciale) en moyenne vu de 400 à 650K, je vois que le prix d'un appartement seul est parfois "seulement" 30% moins cher.
De plus l'effort administratif est identique.
Ne pas avoir les soucis de syndicats, charges communes, etc...
Le fait d'acheter en lots coût plus bas.
Voir de prendre du neuf plus sur au départ, où de l'ancien à rénover (je n'ai pas encore de corps de métiers dans mes contacts) ça peut être un chouette challenge aussi mais je ne suis pas non plus ultra manuel donc  95% fait par un entrepreneur (en partie).

Il y a effectivement pleins de paramètres à prendre en compte dont voici une partie qui est un premier état général je n'ai pas encore focaliser sur un lieu exacte etc...

1)Lieu, je souhaiterai soit en brabant wallon, soit Liège qui étonnamment semble plus attractif et en plus proche du centre ville etc..
Même si j'ai lu que ce n'est pas évident au niveau urbanisme,  etc... mais ayant travailler là bas même si les loyers sont plus bas les rendements semblent bien plus élevés au vu du prix des bâtiments, il y aura toujours besoins de logements près d'une grande ville.

J'opterai plutôt en brabant wallon et reprendrait la partie commerciale pour moi même (en partie ou à 100%).
Le lieu reste encore non précis pour l'instant.

2)J'ai une habitation construite en 2015 payée que je pourrai placer en hypothèque/garantie.
Le souci est que cela ne va pas m'aider grandement au niveau liquidités juste on me dit que les banques vont plus facilement accepter un prêt mais je ne veux pas être trop juste et savoir rembourser avec les loyers donc au final ça ne change pas grand chose.
La question est soit louer la maison avec un loyer estimé à 900€.
Dans ce cas je louerai une partie de l'IR pour moi même avec le revenu du loyer de la maison.
Soit revendre la maison (mais on me le déconseille vivement) et alors vivre dans un des apparts de l'IR.

J'ai 60K de côté en décote avec le taux d'intérêt nul + un petit matelas auquel je ne toucherai pas.
Si je revend la maison j'aurai alors plus de liquidités estimée à 60K + 200K.

3)Au niveau du prêt en lui même on parle de faire un prêt maximum 90/100% en Belgique mais les frais notaires/enregistrements etc... sont toujours à notre charge.
On dit aussi avoir un prêt en 20ans pour de l'investissement locatif c'est difficile surtout je pense que je m'y prend tard (j'ai 40ans)
Avec en objectif pouvoir rembourser plus vite le prêt (remboursement anticipé si j'en ai l'occasion exemple après 10/15ans).

4)Malgré toutes les simulations sans apport et même avec 60K, prêt sur 20ans, on est très juste où à côté, afin que le loyer couvre le montant de prêt (calculs fait avec des marges de sécurité) 70% du loyer estimé par les banques (vides locatifs etc..., RC/ assurances / Travaux maintenance).
Pour un IR à 450K sur 20ans j'estime qu'il faut 2900€/mois de loyer (60K d'apport) (3 apparts et rez commercial)
Pour un IR à 600K sur 20ans : 4000€/mois. (60K d'apport) (4apparts et rez commercial)
En estimant en moyenne qu'un loyer pour un appartement 2ch est de 750€/850€ on reste encore loin du CF positif.
De mon côté je peux supporter une dépense max supplémentaire sur mon revenu de 100 à 200€/mois pour cet investissement mais le but est de ne pas devoir sortir d'argent de mon revenu et d'en créer un tapis supplémentaire Immo si le CF est trop petit.

5)On dit aussi de faire un prêt en disant voilà j'ai un montant ici 60K de côté il reste bloqué par la banque et une fois la partie de ce montant remboursé à la banque on peut le libérer pour réaliser un autre investissement x années plus tard.

6)Au niveau temps de gestion cela ne me poste pas de souci de répondre aux demandes des locataires etc... ou de faire venir un corps de métier... ou de venir faire un petit travail moi même.
De compter (2h d'administratif semaine) + 1/2 journée par mois sur place si nécessaire une fois le projet lancé (évidement avant ça il faut faire des recherches , état des lieux si pas de locataires,...)

Ma question globale est-ce une bonne direction et viable comme projet, et que feriez-vous ?

D'avance merci pour votre aide.

Dernière modification par mikeim (17-01-2021 22:46:48)

grmff

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Re : Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

Bonjour,

Un petit nouveau et content d'avoir trouvé PIM et déjà pu avoir plus d'informations sur le forum,

Je souhaite réaliser un premier investissement locatif avec cashflow positif (j'ai 40ans)
(cashflow pour dans un premier temps pour faire un tapis travaux entretient, ...) je ne demande pas avoir non plus un super cashflow,

Il y a l'immobilier en bourse, ETF mais il faut savoir tenir bon et choisir un moment de sortie au bon moment et les risques, j'ai déjà une petite partie de ce côté, là mais je n'oserai jamais mettre tout là bas)

Avec l'immobilier je pense que même si tout irai mal il reste quand même une certaine part (revente avant le fin du crédit au pire et récupérer une partie de ce qui a été payé) et un toit.

D'expérience dans la famille ils ont toujours dit de ne pas le faire car ils ont eux de mauvaises expériences, malgré tout ça trotte en mois depuis plusieurs années.

Mon choix se porterait sur un IR (3 à 4,... logements plus partie commerciale) en moyenne vu de 400 à 650K, je vois que le prix d'un appartement seul est parfois "seulement" 30% moins cher.
De plus l'effort administratif est identique.
Ne pas avoir les soucis de syndicats, charges communes, etc...
Le fait d'acheter en lots coût plus bas.
Voir de prendre du neuf plus sur au départ, où de l'ancien à rénover (je n'ai pas encore de corps de métiers dans mes contacts) ça peut être un chouette challenge aussi mais je ne suis pas non plus ultra manuel donc  95% fait par un entrepreneur (en partie).

Il y a effectivement pleins de paramètres à prendre en compte dont voici une partie qui est un premier état général je n'ai pas encore focaliser sur un lieu exacte etc...

1)Lieu, je souhaiterai soit en brabant wallon, soit Liège qui étonnamment semble plus attractif et en plus proche du centre ville etc..
Même si j'ai lu que ce n'est pas évident au niveau urbanisme,  etc... mais ayant travailler là bas même si les loyers sont plus bas les rendements semblent bien plus élevés au vu du prix des bâtiments, il y aura toujours besoins de logements près d'une grande ville.

J'opterai plutôt en brabant wallon et reprendrait la partie commerciale pour moi même (en partie ou à 100%).
Le lieu reste encore non précis pour l'instant.

2)J'ai une habitation construite en 2015 payée que je pourrai placer en hypothèque/garantie.
Le souci est que cela ne va pas m'aider grandement au niveau liquidités juste on me dit que les banques vont plus facilement accepter un prêt mais je ne veux pas être trop juste et savoir rembourser avec les loyers donc au final ça ne change pas grand chose.
La question est soit louer la maison avec un loyer estimé à 900€.
Dans ce cas je louerai une partie de l'IR pour moi même avec le revenu du loyer de la maison.
Soit revendre la maison (mais on me le déconseille vivement) et alors vivre dans un des apparts de l'IR.

J'ai 60K de côté en décote avec le taux d'intérêt nul + un petit matelas auquel je ne toucherai pas.
Si je revend la maison j'aurai alors plus de liquidités estimée à 60K + 200K.

3)Au niveau du prêt en lui même on parle de faire un prêt maximum 90/100% en Belgique mais les frais notaires/enregistrements etc... sont toujours à notre charge.
On dit aussi avoir un prêt en 20ans pour de l'investissement locatif c'est difficile surtout je pense que je m'y prend tard (j'ai 40ans)
Avec en objectif pouvoir rembourser plus vite le prêt (remboursement anticipé si j'en ai l'occasion exemple après 10/15ans).

4)Malgré toutes les simulations sans apport et même avec 60K, prêt sur 20ans, on est très juste où à côté, afin que le loyer couvre le montant de prêt (calculs fait avec des marges de sécurité) 70% du loyer estimé par les banques (vides locatifs etc..., RC/ assurances / Travaux maintenance).
Pour un IR à 450K sur 20ans j'estime qu'il faut 2900€/mois de loyer (60K d'apport) (3 apparts et rez commercial)
Pour un IR à 600K sur 20ans : 4000€/mois. (60K d'apport) (4apparts et rez commercial)
En estimant en moyenne qu'un loyer pour un appartement 2ch est de 750€/850€ on reste encore loin du CF positif.
De mon côté je peux supporter une dépense max supplémentaire sur mon revenu de 100 à 200€/mois pour cet investissement mais le but est de ne pas devoir sortir d'argent de mon revenu et d'en créer un tapis supplémentaire Immo si le CF est trop petit.

5)On dit aussi de faire un prêt en disant voilà j'ai un montant ici 60K de côté il reste bloqué par la banque et une fois la partie de ce montant remboursé à la banque on peut le libérer pour réaliser un autre investissement x années plus tard.

6)Au niveau temps de gestion cela ne me poste pas de souci de répondre aux demandes des locataires etc... ou de faire venir un corps de métier... ou de venir faire un petit travail moi même.
De compter (2h d'administratif semaine) + 1/2 journée par mois sur place si nécessaire une fois le projet lancé (évidement avant ça il faut faire des recherches , état des lieux si pas de locataires,...)

Ma question globale est-ce une bonne direction et viable comme projet, et que feriez-vous ?

D'avance merci pour votre aide.

Bonjour et bienvenue sur le forum.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

Il y a l'immobilier en bourse, ETF mais il faut savoir tenir bon et choisir un moment de sortie au bon moment et les risques, j'ai déjà une petite partie de ce côté, là mais je n'oserai jamais mettre tout là bas)

Avec l'immobilier je pense que même si tout irai mal il reste quand même une certaine part (revente avant le fin du crédit au pire et récupérer une partie de ce qui a été payé) et un toit.

C'est mon analyse aussi: l'immobilier est plus stable que la bourse. Il ne faut pas comparer les deux, qui ont des paramètres tellement différents...

D'expérience dans la famille ils ont toujours dit de ne pas le faire car ils ont eux de mauvaises expériences, malgré tout ça trotte en mois depuis plusieurs années.

Ne les écoutez pas. Tant de monde explique que l'immobilier c'est dangereux et compliqué. Que les locataires cassent tout et ne payent pas. Etc. A écouter ceux qui ont échoué, on oublie que ceux qui ont réussi n'en parlent pas...

1)Lieu, je souhaiterai soit en brabant wallon, soit Liège qui étonnamment semble plus attractif et en plus proche du centre ville etc..
Même si j'ai lu que ce n'est pas évident au niveau urbanisme,  etc... mais ayant travailler là bas même si les loyers sont plus bas les rendements semblent bien plus élevés au vu du prix des bâtiments, il y aura toujours besoins de logements près d'une grande ville.

J'opterai plutôt en brabant wallon et reprendrait la partie commerciale pour moi même (en partie ou à 100%).
Le lieu reste encore non précis pour l'instant.

C'est pas très précis. Liège ou Brabant Wallon, c'est pas tout à fait la même chose. Tenez en compte la distance entre votre domicile et votre lieu d'investissement, surtout si cela devient votre lieu de travail aussi... Prendre la partie commerciale pour vous-même, cela implique que vous ne savez pas encore où mettre votre commerce? J'sais pas, mais cela manque de précision. A moins que ce ne soit pas un commerce mais une entreprise, un atelier, une vente à distance ou un stock. En ce cas, il est effectivement délocalisable, mais ce n'est plus un commerce...

2)J'ai une habitation construite en 2015 payée que je pourrai placer en hypothèque/garantie.
Le souci est que cela ne va pas m'aider grandement au niveau liquidités juste on me dit que les banques vont plus facilement accepter un prêt mais je ne veux pas être trop juste et savoir rembourser avec les loyers donc au final ça ne change pas grand chose.
La question est soit louer la maison avec un loyer estimé à 900€.
Dans ce cas je louerai une partie de l'IR pour moi même avec le revenu du loyer de la maison.
Soit revendre la maison (mais on me le déconseille vivement) et alors vivre dans un des apparts de l'IR.

Si vous achetez en nom propre, vous ne "louez" pas une partie de votre immeuble de rapport. Vous l'occupez, simplement.
Attention, si vous occupez à titre professionnel, à vérifier les possibilités de loyers pour éviter d'être requalifié en revenus professionnels. Voyez votre comptable à ce sujet.
Voyez s'il n'est pas intéressant d'acheter la partie commerciale à titre professionnel... Voyez, une fois de plus, votre comptable.

J'ai 60K de côté en décote avec le taux d'intérêt nul + un petit matelas auquel je ne toucherai pas.
Si je revend la maison j'aurai alors plus de liquidités estimée à 60K + 200K.

Revendre pour acheter, c'est une opération à envisager effectivement. Une maison qu'on achète pour soi-même, a priori, est moins rentable qu'un bien qu'on choisit pour du rapport...En la revendant, on peut réinvestir avec un meilleur rendement. En outre, vous pouvez récupérer une partie de ce que vous avez remboursé de votre crédit hypothécaire. Mais c'est un peu de la théorie...

3)Au niveau du prêt en lui même on parle de faire un prêt maximum 90/100% en Belgique mais les frais notaires/enregistrements etc... sont toujours à notre charge.
On dit aussi avoir un prêt en 20ans pour de l'investissement locatif c'est difficile surtout je pense que je m'y prend tard (j'ai 40ans)
Avec en objectif pouvoir rembourser plus vite le prêt (remboursement anticipé si j'en ai l'occasion exemple après 10/15ans).

On parle plutôt de 80% en max 15 ans. En pratique, si vous ave une possibilité de reprise d'encours sur votre crédit actuel, ou une possibilité de revalorisation de votre bien qui aurait pris de la valeur, vous avez une possibilité de refinancement plus vaste. Pour la durée du crédit, 40 ans, c'est très jeune!!! Les banquiers considèreront que votre crédit devra être remboursé pour votre pension. Mais ils accepteront tant que le remboursement est fini pour vos 70 ans... Bref, il y a encore de la marge...

4)Malgré toutes les simulations sans apport et même avec 60K, prêt sur 20ans, on est très juste où à côté, afin que le loyer couvre le montant de prêt (calculs fait avec des marges de sécurité) 70% du loyer estimé par les banques (vides locatifs etc..., RC/ assurances / Travaux maintenance).

Laissez les banques faire leur calcul... A ma connaissance, ils prennent plutôt 80% du loyer.

Pour un IR à 450K sur 20ans j'estime qu'il faut 2900€/mois de loyer (60K d'apport) (3 apparts et rez commercial)
Pour un IR à 600K sur 20ans : 4000€/mois. (60K d'apport) (4apparts et rez commercial)
En estimant en moyenne qu'un loyer pour un appartement 2ch est de 750€/850€ on reste encore loin du CF positif.

Loin du cash flow positif, certes. Et loin de penser que 60.000€ suffisent pour acheter un immeuble de 600.000€.

De mon côté je peux supporter une dépense max supplémentaire sur mon revenu de 100 à 200€/mois pour cet investissement mais le but est de ne pas devoir sortir d'argent de mon revenu et d'en créer un tapis supplémentaire Immo si le CF est trop petit.

Si votre marge est si petite, c'est que votre disponible ne vous permettra pas de faire face à un crash... C'est aussi un paramètre dont votre banquier pourrait tenir compte. Il le vérifie facilement en voyant combien vous économisez tous les mois...

5)On dit aussi de faire un prêt en disant voilà j'ai un montant ici 60K de côté il reste bloqué par la banque et une fois la partie de ce montant remboursé à la banque on peut le libérer pour réaliser un autre investissement x années plus tard.

C'est pas comme cela que je vois ce genre de prêt. Un prêt "back-to-back", c'est bloquer de l'argent pour faire un crédit du même montant. Ou c'est un crédit bullet avec reconstitution. Ou bien je ne connais pas ce que vous proposez.

6)Au niveau temps de gestion cela ne me poste pas de souci de répondre aux demandes des locataires etc... ou de faire venir un corps de métier... ou de venir faire un petit travail moi même.
De compter (2h d'administratif semaine) + 1/2 journée par mois sur place si nécessaire une fois le projet lancé (évidement avant ça il faut faire des recherches , état des lieux si pas de locataires,...)

Ma question globale est-ce une bonne direction et viable comme projet, et que feriez-vous ?

D'avance merci pour votre aide.

Vos réflexions vont dans tous les sens. C'est comme cela qu'il faut faire pour faire germer un projet viable. Continuez, malgré les critiques de votre entourage (et les miennes... ), vous êtes dans le bon. Si votre entourage critique trop, ne lui en parlez plus.

mikeim

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Re : Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

Un grand merci pour votre réponse rapide,

Pour le lieu du point 1:
Je suis en pleine réflexion aussi c'est pas encore claire

1)Liège centre où proche du centre, serait dans le cas où j'investi sans y vivre.
1bis)J'ai oublié de citer mais au vu des prix, Bruxelles (pas le centre plutôt en périphérie, Watermael, Wolluwe, Auderghem, Ixelles,) mais là les prix me semblent inaccessibles.

2)Le brabant wallon, ce serait autour de Wavre, LLN, Rixensart,... dans ce cas la partie commerciale 'bureau' en partie où à 100% serait à ma charge.
Et comme expliqué en cas de revente de la maison je garderai le grenier pour moi.
La partie commerciale serait alors sous loyer 700€/mois max.

Pour le point 2
L'immeuble serai acheté en nom propre.
Oui si je revend la maison j'occuperai un des appartements (pas de revenu locatif sur cette partie) puisqu'il remplace alors la maison.

Pour le point 3 et 4)
Dans le cas effectivement de la revente de la maison mes liquidités seraient alors de 260K je constate alors avec de moins grandes marges de sécurités 30%=>20% et un allongement à 25ans sur un IR à 600K que cela semble devenir plus possible en considérant que la banque accepte un crédit à 25ans ayant alors mon habitation principale dans l'immeuble, contenant des appartements à louer.

Sinon avec 60K alors je dois me tourner vers du kot si je comprends bien (haute rotation (enfin 1x par an normalement et 2mois de vide locatif normalement lissé avec un loyer un rien plus grand par rapport au prix), mais il y a les charges communes ....

Au niveau couverture supplémentaire par mois de 200€  , car je met déjà de côté et dépense un minimum, il est vrai qu'on vois partout les youtubeurs dire qu'avec rien (sans apports même parfois) on peut faire un projet immobilier et que les loyers couvrent d'office l'ensemble.
Que négocier déjà un bien en vente peut faire beaucoup, et que beaucoup de biens sont pas visibles, il faut trouver un agent et être sur une liste prioritaire.
On déconseille aussi de prendre des assurances impayés.
Mon objectif est au départ d'investir sans devoir débourser de trop, pas dans du patrimonial où je pense il faut déjà avoir un certains nombres d'actifs.

Pour le point 5)
Oui j'ai retrouvé le terme : "nantir"  (la partie de l'apport (après frais d'enregistrements...)),
En exemple j'emprunte pour 100K, je dit à la banque que j'ai 25K (en garantie) que je laisse bloqué pour la banque, quand les mensualités ont remboursées l'équivalent de 25K la banque relibère ce montant et je peux le réutiliser ensuite pour un autre investissement.
Le bullet je vois plus ça comme payer moins et à la fin soit revendre, soit rembourser un gros montant.

Encore merci pour vos éclairages .
PS: je n'ai plus de manons, ils ont fondu sous la neige

Dernière modification par mikeim (18-01-2021 18:46:23)

mikeim

Pimonaute

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Re : Projet d'un premier investissement locatif en Immeuble de Rapport

Bonjour,

Voilà je commence à prendre plus de précisions théoriques..., pas encore géographiques, me disant qu’au final il faut diversifier malgré que je reste toujours plus surprit par les ratios sur Liège et ce même si les loyer sont plus bas.

J'en lis encore et encore

Finances
Avec 60k d’apports il semble donc ne pas pouvoir se diriger vers un IR à plus de 600k/800k (en plus toutes les billes dans un même bien dans le même lieu…) pas conseillé surtout un premier investissement locatif enfin en partie.

Donc m’orienter vers un IR 200-250K et avoir un apport de 40K garder le reste pour le prochain.

Une autre réserve que je ne touche pas (tapis de sécurité).
Ayant un bien payé donc plus d’hypothèque valeur estimée avec marges à 260K
*Pouvoir rembourser plus tôt que prévu (3 mois d’intérêts à la banque dans ce cas) …

J’ai un peu lu sur le prêt bullet et penserai grâce à mon bien payé entièrement en garantie, pouvoir m’y octroyer le bullet.

Evidement en bullet taux plus élevés, le principe serait d’avoir une part de prêt bullet + HP classique + prêt travaux , pour pouvoir être à un cash-flow positif de 100 ou 200€. Car je ne trouve rien en 20ans qui peut être positif en PH classique.

Je m’orienterai sur deux bien mais moins cher pour diversifier (et commencer par en acheter un et attendre quelques mois avant de passer au suivant).

-Pouvoir injecter dans la partie commerciale louée par moi-même 700€/mois (imposé à +-40% car commercial au bailleur en PPrivée donc moi aussi ? )
-import sur les loyers PPrivée vers PPrivée RC*1.9 + 40% / 2 estimé à 2500K/an (on peut décompter les intérêts du prêt).
-assurances simple 250/an
-frais d’entretiens/réserves au cas où, estimés à environs 3000€/an pour un IR 2 apparts + 1 commerce
-One-shot frais de travaux au départ, remise en état estimé à 15k min
-frais comptables et divers 500€/an
-frais personnel d’investissement en temps déplacements gasoil … ou électrique 300€/an (1€/h)
-One-shot 18% sur l’achat du bien (notaire enregistrement) ….
-RC
-Frais d’hypothèques, agences, dossiers, courtier … : 4000€
-80% de loyer perçu à compter (impayés, taux occupations, frais de justices).
-entretient chaudière à ma charge afin d’être sûr que ce soit réalisé inclus dans le loyer.

Avec un PH classique en estimant le ratio 700€ loyer (+5% brut) par 150K d’achat (un lot louable) on reste très juste déjà juste sur le prêt sachant qu’on est déjà 750€/mois de crédit 20ans 2% et à 1.5% 730€ donc presque pareil.

Ce qui fait que pour 300k (frais inclus) environ on a deux surfaces louables donc 1400€*08 = 1120 loyer estimé ce qui fait 1400€ à rembourser (à cela faut ajouter impôts, RC, assurances, divers frais cités en partie au-dessus) donc le CF est bien négatif

Je fais des formules dans tous les sens vive Excel ce n’est pas évident, mais je veux y croire ! ?

---->>>Suis-je dans le juste avec mes énoncés financier sans être expert-comptable/immobilier ?

Localisation
Je resterai en BW, entre Namur et Bruxelles pas trop loin de la E411 l’autoroute de l’information ?
Idéalement pas en centre-ville mais pas trop loin 3 à 10km (histoire d’avoir de la place de parking) et de l’air.

Type de bien
Je descendrai sur un IR style un commerce/bureaux et 1 ou deux appartements (1ch ou deux)
Sur le site connu pas évident de trouver des biens , mais il en existe (sauf à liège) mais trop loin pour moi et pour un premier investissement),
---->>> dois-je m’orienter vers un chasseur de biens ? vers une ou des agences et être sur une liste ?