Augmentation de loyer par nouveau propriétaire

grmff · #1 02-02-2021 14:14:32

Si c'est un bail écrit, la logique veut donc que le bail précédent continue, et que le bailleur peut demander l'indexation.

Le calcul de l'indexation peut se faire avantageusement sur un excellent site dont je vous recommande la lecture big_smile
https://www.pim.be/calculs-automatiques … er-indexe/

C'est avec cet outil que vous trouverez le montant que je signalais ci-dessus.

Bien que votre propriétaire ne soit pas un marchand de tapis (enfin, je n'en sais rien...), vous pouvez tenter de négocier. Par exemple en lui expliquant la logique légale qui est que le bail reste valable et que le nouveau propriétaire doit le respecter. Vous pouvez lui signaler qu'il peut simplement indexer, et que le nouveau loyer sera alors de 540€.

Pour ce qui est des charges (eau), il faut voir ce que le bail prévoit.

Akim · #2 02-02-2021 13:34:51

Merci pour toutes vos interventions, j'avais déjà mentionné que le bail était enregistré donc, écrit évidemment. J'ai cru à un terme bien juridique qui m'échappe.
D'ailleurs, je viens de rencontrer un locataire de l'immeuble, il a le même souci que moi.
Je suis profondément touché par votre bienveillance, indulgence et sympathie. C'est très apprécié.
Bien à vous

GT · #3 02-02-2021 13:17:20

Molenbeek-Saint-JeanRégion Bruxelles-Capitale Code bruxellois du logementarticle 224

Art. 224. - Indexation et révision des charges
§ 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
(...)

En Région de Bruxelles-capitale, que le bail ait été ou non été enregistré ne présente aucun intérêt en matière d' indexation du loyer.

Ce n'est pas le cas en Région wallonne pour le bail de résidence principale (art.57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation) : la bail écrit doit avoir été enregistré.

Dernière modification par GT (02-02-2021 13:22:01)

PIM · #4 02-02-2021 12:51:28

GT a écrit :

Si vous proposez de le poster, c'est qu'il s'agit d'un bail écrit et non d'un bail verbal.

lol

GT · #5 02-02-2021 12:49:07

Akim a écrit :

Merci pour votre intervention dans mon sujet, j'ai des lacunes et j'ai pas compris ce que vous voulez dire par "écrit", en principe mon ancien bail a été enregistré. je ne sais pas si je peux le poster ici.

En principe : il a été ou n'a pas été enregistré ? Vous avez vérifié ?
La formalité de l'enregistrement repose sur le bailleur.

Si vous proposez de le poster, c'est qu'il s'agit d'un bail écrit et non d'un bail verbal.

grmff

grmff · #6 02-02-2021 12:45:48

Un bail, c'est un droit d'occuper dont on dispose en échange d'un loyer. C'est un droit qui peut être verbal (Tiens, voilà les clefs, tu me donneras 450€ par mois - à la marchand de vache qui concluent des ventes par une poignée de main) ou écrit (on écrit un contrat dans lequel on met les conditions du bail, et notamment le loyer.)

Un bail est donc un contrat qui peut être verbal ou qui peut être constaté par un écrit.

Si votre bail est "enregistré", je suppose que c'est un bail écrit. On ne peut pas enregistrer un bail verbal...

En ce cas, le calcul de l'indexation est valable, et le nouveau propriétaire peut vous le demander, c'est un droit qu'il a.

Akim · #7 02-02-2021 12:38:09

Merci pour votre intervention dans mon sujet, j'ai des lacunes et j'ai pas compris ce que vous voulez dire par "écrit", en principe mon ancien bail a été enregistré. je ne sais pas si je peux le poster ici.

grmff · #8 02-02-2021 11:43:00

Il est à noter que si le propriétaire a un bail écrit, signé en janvier 2010, qui a commencé en février 2010 avec un loyer de 450€, la simple indexation légale et autorisée de ce loyer le porte à 540.48€. Le propriétaire vous propose un loyer de 575€, ce n'est pas si loin.

grmff · #9 02-02-2021 11:39:09

Votre bail avec votre propriétaire précédent était écrit?
Si oui, il doit être respecté (quitte à renégocier le contrat à l'issue du triennat en cours)
Si non, votre propriétaire a le droit de demander que ce contrat soit écrit. Il n'a cependant pas le droit de demander la modification des conditions.

Ca, c'est la théorie. Reste la pratique...

Akim · #10 02-02-2021 10:31:52

cochise a écrit :

Bonjour Akim,
Si votre volonté est de rester dans votre logement, je crois que le mieux est de négocier avec le nouveau propriétaire.
Vous n'y couperez pas, il y aura au minimum une indexation conséquente et au pire, il peut résilier le contrat à l'échéance légale.
Il ne peut cependant pas faire ce qu'il veut, et refaire un nouveau contrat en court, comme il le propose est illégal.
Personnellement, en temps que propriétaire, je favoriserais quelqu'un qui est dans les lieux depuis 10 ans et je serais prêt à faire des concessions pour le conserver.

Bonjour Cochise
Je vous remercie infiniment, c'est ce que je vais essayer de faire, négocier gentiment, il est vrai que je me suis habitué à mon quartier, j'ai tout à quelques pas de chez moi, mutuelle, banque, mon médecin généraliste, les magasins, métro etc.
Je vous donnerai des nouvelles.
Ce forum est une pépite.
Bien à vous

PIM

cochise · #11 02-02-2021 10:18:02

Bonjour Akim,

Si votre volonté est de rester dans votre logement, je crois que le mieux est de négocier avec le nouveau propriétaire.
Vous n'y couperez pas, il y aura au minimum une indexation conséquente et au pire, il peut résilier le contrat à l'échéance légale.
Il ne peut cependant pas faire ce qu'il veut, et refaire un nouveau contrat en court, comme il le propose est illégal.

Personnellement, en temps que propriétaire, je favoriserais quelqu'un qui est dans les lieux depuis 10 ans et je serais prêt à faire des concessions pour le conserver.

Akim · #12 01-02-2021 16:49:43

J'aimerais, avant toute chose, exprimer toute ma gratitude à la gent féminine présente sur ce formidable forum, je ne comprends toujours pas comment ai-je pu commettre une erreur aussi stupide. Merci Pim de m'avoir corrigé.
Pim, Cedricl, Grmff, Panchito, Libra, je tiens à vous exprimer mes plus vifs remerciements pour les excellents conseils que vous m'avez fournis.
Je ne manquerai pas de parler de vous en bien à d'autres.
Je vais tacher d'agir du mieux possible pour résoudre ce souci.
Pour finir, j'ouvre une petite parenthèse pour répondre à Panchito, croyez moi, j'ai rendu énormément de services à mon ancien propriétaire, je lui reparais ses ordinateurs, pour son magasin et même pour sa famille, il faisait toujours appel à moi pour le déposer à l'aéroport quand il partait à l'étranger, c'était toujours moi qui allait au service technique pour ses voitures, et bien d'autres choses encore. Il a pu compter sur moi. Croyez moi, c'est plus que des fleurs ou champagne.
Je suis bien conscient de la chance que j'ai eu en ayant affaire à lui.
Un immense merci à tous
Bien à vous

PIM

panchito · #13 01-02-2021 15:50:38

Voilà, donc pendant 9 ans votre ancien bailleur a eu l'incroyable bonté de ne pas indexer votre loyer alors qu'il en avait parfaitement le droit.
C'est un magnifique cadeau car aujourd'hui à Bruxelles, pour 450€ hors charges, vous arrivez à peine à trouver un kot étudiant.

A votre place j'enverrai fleurs, pralines et champagne à votre ancien bailleur pour le remercier de cet inestimable cadeau qu'il vous a fait pendant 9 ans!

Je comprends que votre nouveau bailleur ait immédaitement indexé votre loyer sinon, il vous aurait loué son bien à perte probablement!

Akim

libra · #14 01-02-2021 14:57:23

Votre contrat est un contrat d'une durée de 9 années qui a été prolongée pour une durée de trois ans. Il échoit moyennant un préavis de 6 mois le 31/01/2022. À défaut, il sera automatiquement reconduit pour une durée de trois années.

Je suppose que la mutation de la propriété a eu lieu après le 1/02/2020; que le contrat a été conclu en janvier 2010. Dans ce cas l'indice de base sera celui de décembre 2009 soit 110,96. L'indice de janvier 2020 étant de 132,51, le nouveau loyer devrait être de 537,40 €.

Au 1/02/2021, une nouvelle hausse pourrait être demandée.

Akim

panchito · #15 01-02-2021 14:31:59

PIM a écrit :

Il y a souvent ce choix délicat: faire valoir ses droits ou s'écraser...

Ou soit on développe suffisemment son asservité: c'est-à-dire l'art de se faire respecter sans empiéter sur les droits de l'autre.

Signé: Une des nombreuses madames étoilées des ces forums!

Akim

GT · #16 01-02-2021 12:18:34

Akim a écrit :

Mon ancien propriétaire n'a jamais mentionné un bail de 3-6 ou 9, un contrat indéterminé et il n'est mentionné nulle part une indexation ou autre.

"Mon ancien propriétaire n'a jamais mentionné un bail de 3-6 ou 9, un contrat indéterminé"

1.Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans ( art.234 et 237, Code bruxellois du logement) sauf s'il a été conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 ans (art.238, CBL) ou s'il a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans (art.239, CBL).

"il n'est mentionné nulle part une indexation"

2. L'indexation : si elle n'a pas été exclue expressément, et que le contrat ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due (art.224, CBL).

Akim

PIM · #17 01-02-2021 11:55:19

Il y a souvent ce choix délicat: faire valoir ses droits ou s'écraser...

Si vous "faites le mort", il ne pourra obtenir votre expulsion et/ou résiliation anticipée du bail que par un jugement et, a priori, le juge connaît la loi.
Votre seul risque est la notification du congé sur les bases légales.

Prenez d'abord connaissance de la brochure informative expliquant la législation applicable. Elle est disponible ici sur Pim.

Décidez ensuite, en bonne connaissance de cause, comment réagir au courrier de votre nouveau propriétaire.

Akim

Akim · #18 01-02-2021 11:39:26

Bonjour Messieurs (edit Pim: il n'y a pas que des Messieurs ici)
Désolé de revenir vers vous car suite à vos réponses, je ne sais pas comment procéder, je n'ai pas envie d'entrer en conflit avec le nouveau propriétaire, comment lui dire que je refuse de signer son bail? Bref, je suis vraiment perdu, faire le mort, c'est pas une solution, comment lui expliquer gentiment qu'il doit appliquer les mêmes clauses que sur l'ancien bail?
Mon ancien propriétaire n'a jamais mentionné un bail de 3-6 ou 9, un contrat indéterminé et il n'est mentionné nulle part une indexation ou autre.
Pourriez-vous me conseiller sur la suite à donner à mon problème, je vous en serez très reconnaissant.
Un énorme merci à vous.

Dernière modification par PIM (01-02-2021 11:48:50)

Akim · #19 27-01-2021 10:35:29

Je tiens à remercier tous les intervenants, vous êtes géniaux.

Akim · #20 26-01-2021 14:47:41

C'est à Bruxelles (Molenbeek) et l'ancien bail a été enregistré en ligne comme me l'a suggéré au téléphone, l'employée au SPF.
Merci d'accorder du temps à ma demande.

Akim · #21 25-01-2021 14:37:42

Bonjour

Je suis locataire d'un appartement depuis le 1 février 2010 et je paye le même loyer (450€) depuis cette date. Je serai bientôt retraité au mois d'aout prochain et partiellement invalide. Mon propriétaire a vendu l'immeuble et le nouveau vient de m'envoyer, par recommandé, un nouveau bail avec un nouveau montant de loyer qui se chiffre à 575€ +20€ de provision d'eau. Je voulais vous demander si cette procédure est légale ou non, le nouveau propriétaire n'a jamais discuté avec moi pour augmenter le loyer. Il me demande de signer le nouveau bail et le lui renvoyer. Il réside en Suisse. Une augmentation de 145€, ca fait mal à mon petit budget. Que dois-je faire?
Pourriez vous me conseiller svp, ce serait bien apprécié.
Akim

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