Duplex maisons de Maitre bruxelloises

LeopoldBloom

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Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Bonjour,

Je souhaite avoir votre avis au sujet des duplex vendus à Bruxelles dans les derniers étages d'une maison.

Souvent les RU mentionnent plusieurs logements au sein d'une ancienne maison unifamiliale. Et aux dernièrs étages par exemple : 3iem étage + sous combles + combles/ grenier.

Les agences vendent donc un duplex d'une certaine surface. Or nous constatons que le duplex il faut parfois régulariser le grenier, voire les étages.

Deux questions : D'une part certains duplex sont privatisés au niveau de la cage d'escalier avec des plaques de Giproc et une porte est-ce légal .
D'autre part, une architecte me dit que pour régulariser un duplex, on touche au volume, dés lors  l'entièreté de la maison devra être soumise aux normes du SIAMU, ( isolation des étages, plaques de giproc pour compartimenter, et exutoire de fumée), privatiser e duplex par la cage d'escalier deviendrait compliqué, et il faudrait envisager la création d'un escalier à l'intérieur du logement pour ne pas condamner la cage d'escalier.

Tout cela n'est pas expliqué par les agents immobiliers, du coup, j'ai l'impression que ces derniers abusent de la situation de vente sauvage actuelle pour vendre une surface au prix coutant alors qu'elle n'est ni régularisée, ni certaine (hauteur sous le plafond dans les combles par ex).

Qu'en est-il de tout ces duplex privatisés simplement par une porte dans la cage d'escalier, sans création d'exutoire de fumée ?

Dans le cas où j'introduis un permis pour régulariser mon duplex et le privatiser, je peux potentiellement soumettre l'ensemble de ma copropriété à des mises aux normes ?

Merci d'avance.

Dernière modification par LeopoldBloom (26-01-2021 15:26:45)

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Si la maison a été divisée en plusieurs entités, notamment avec création d'un duplex aux derniers étages et fermeture de la cage d'escalier, cela doit résulter d'un permis d'urbanisme déjà délivré.
Moralité: vérifier, avant de faire offre, auprès de l'urbanisme si la situation est en ordre ou pas.

LeopoldBloom

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Bonjour,

J'ai reçu les RU qui montrent en effet que c'est un duplex.  L'agence a donné le document qui reprend l'immeuble pour la vente d'un bien à l'étage du dessous l'année dernière, mais où l'on voit clairement que le 3ie est un duplex. On peut y voir également qu'un permis a été délivré en 2010 pour l'aménagement des combles (donc création du duplex).

Seulement dans l'offre, l'agence a joint comme plans des plans réalisés par le géomètre, qui n'ont qu'une valeur indicative. Mon architecte attire mon attention sur le fait qu'il faudrait avoir les plans signés par un architecte qui accompagnent le dis permis de 2010 pour avoir les plans de la situation de droit et comparer ces derniers au bien actuel.  L'agence n'a pas ces plans.

Après avoir contacté le service d'urbanisme de la  commune de Forêt, ces derniers me disent que je dois avoir une offre signée, ou une procuration du propriétaire pour pouvoir consulter ces plans.

Conclusion, je visite le bien vendredi, mais je n'aurai pas les infos en mains pour avoir la certitude que les travaux ont étés réalisés dans les règles. Puis-je mentionner dans mon offre une clause suspensive sous réserve des plans de la commune. Ou, puis-je poser une offre sans conditions, et lorsque j'aurais une offre signée, consulter les archives à la commune, et me retirer de la vente si la situation de droit ne correspond pas à la situation de faits ?

Merci d'avance.

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Bonjour,

J'ai reçu les RU qui montrent en effet que c'est un duplex.  L'agence a donné le document qui reprend l'immeuble pour la vente d'un bien à l'étage du dessous l'année dernière, mais où l'on voit clairement que le 3ie est un duplex. On peut y voir également qu'un permis a été délivré en 2010 pour l'aménagement des combles (donc création du duplex).

Seulement dans l'offre, l'agence a joint comme plans des plans réalisés par le géomètre, qui n'ont qu'une valeur indicative. Mon architecte attire mon attention sur le fait qu'il faudrait avoir les plans signés par un architecte qui accompagnent le dis permis de 2010 pour avoir les plans de la situation de droit et comparer ces derniers au bien actuel.  L'agence n'a pas ces plans.

Après avoir contacté le service d'urbanisme de la  commune de Forêt, ces derniers me disent que je dois avoir une offre signée, ou une procuration du propriétaire pour pouvoir consulter ces plans.

Conclusion, je visite le bien vendredi, mais je n'aurai pas les infos en mains pour avoir la certitude que les travaux ont étés réalisés dans les règles. Puis-je mentionner dans mon offre une clause suspensive sous réserve des plans de la commune. Ou, puis-je poser une offre sans conditions, et lorsque j'aurais une offre signée, consulter les archives à la commune, et me retirer de la vente si la situation de droit ne correspond pas à la situation de faits ?

Merci d'avance.

Vous mentionnez ce que vous voulez dans votre offre: c'est une démarche unilatérale.
Encore faut-il qu'elle soit acceptée...

C'est curieux que la commune conditionne ainsi l'accès aux documents.
L'agent immobilier pourrait en tout cas en disposer.

Les plans du géomètre servent (ou ont servis) pour établir l'acte de base.

Vous pourriez également demander les coordonnées de l'architecte.

LeopoldBloom

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Bonjour :

J'entends bien, que dans l'offre j'y mentionne ce que je souhaite, et je crains en effet, qu'une telle clause réduise nos chances.

D'où ma question, si je remets une offre sans conditions, et qu'avant la signature du compromis, je remarque que le bien n'est peut-être pas conforme sur les plans de la commune. Puis-je me retirer de la vente, ou négocier à la baisse, si la possibilité de travaux s'impose ?

En ce qui concerne la commune de Forest, voici les documents exigés :

"la preuve de paiement;
votre titre de propriété, offre d’achat, compromis de vente ou procuration du propriétaire (+ carte ID du propriétaire);
une copie de votre carte d’identité."

Les plans du géomètre, ne m'indiquent pas si les travaux sont conformes au permis déposé en 2010. Aussi est-ce vrai que la commune ne vérifie pas systématiquement les travaux pour lesquels elle délivre des permis ?

Très cordialement.

Dernière modification par LeopoldBloom (27-01-2021 16:19:27)

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Bonjour :

J'entends bien, que dans l'offre j'y mentionne ce que je souhaite, et je crains en effet, qu'une telle clause réduise nos chances.

D'où ma question, si je remets une offre sans conditions, et qu'avant la signature du compromis, je remarque que le bien n'est peut-être pas conforme sur les plans de la commune. Puis-je me retirer de la vente, ou négocier à la baisse, si la possibilité de travaux s'impose ?

En ce qui concerne la commune de Forest, voici les documents exigés :

"la preuve de paiement;
votre titre de propriété, offre d’achat, compromis de vente ou procuration du propriétaire (+ carte ID du propriétaire);
une copie de votre carte d’identité."

Les plans du géomètre, ne m'indiquent pas si les travaux sont conformes au permis déposé en 2010. Aussi est-ce vrai que la commune ne vérifie pas systématiquement les travaux pour lesquels elle délivre des permis ?

Très cordialement.

Si vous remettez offre sans réserves, il n'est pas possible d'invoquer des réserves...
La différence éventuelle de la situation réelle avec celle prévue aux plans du permis ne constitue pas d'office une infraction urbanistique. C'est une question d'appréciation.

Pour la commune, c'est assez curieux qu'elle mette sur le même pied un titre de propriété et une offre d'achat.
Et la musique est à nouveau différente d'une commune à l'autre: ces exigences ne sont pas imposées, à ma connaissance, par des dispositions légales régionales.

Effectivement: pas de vérification systématique.

LeopoldBloom

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Re : Duplex maisons de Maitre bruxelloises

Merci pour votre réponse.

Mon inquiétude serait plus que des recommandations de la commune aient étés délivrées et non suivies dans les travaux, et pouvoir me prémunir de cette éventualité.

Que les travaux effectués, ne correspondent pas au plan initial ne me pose pas de problème, c'est plus l'infraction "dissimulée" qui me pose problème et de pouvoir au besoin de m'en protéger.

Mon architecte, m'explique qu'un permis peut-être caduc, si par exemple certaines recommandations ne sont pas respectées, d'où la consultation des plans.

Nous avons récemment eu une très mauvaise expérience avec l'acquisition d'un triplex en totale infraction, du coup, après deux ans de recherche et déceptions, je cherche la petite bête mais le marché est tellement sauvage à Bruxelles qu'il est difficile d'avoir sa chance et de ne pas tomber sur un bien truffé d'infractions.

Merci à vous

Dernière modification par LeopoldBloom (27-01-2021 20:20:33)