Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

mikelecoureur

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Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Hello la communauté,

J'ai commencé l'investissement locatif l'année passée. J'avais alors pris une l'assurance Immoweb loyers impayés 18 mois + Protection Juridique (partenariat avec Qover) pour être safe la première année et voir comment cela se passait. Malheureusement, Qover a mis fin au produit

Je recherche donc les différentes possibilités qui s'offre à moi concernant les assurances de PJ & loyers impayés (J'ai regardé dans le forum mais compliqué d'avoir toutes les infos). J'envisage de continuer à investir dans l'immobilier et me demande donc quelle est la couverture/non-couverture optimale pour garder un bon rendement

Actuellement, je n'ai vu que le pack Bailleur de AG pour l'assurance loyers impayés avec 12 mois (pour le moment je ne l'ai pas encore vue sans Assurance Incendie). Le gros bémol est de devoir attendre 4 mois de stage d'attente et qu'ils n'interviennent que si le montant du litige est supérieur à la garantie locative. Sur un bail annuel, ça ne devient plus très intéressant. Connaissez-vous d'autres assurances similaires ?

Pour la PJ uniquement, quelles sont les différences entre une PJ standard et une PJ biens immobiliers ? Est-ce que la PJ immobilière est déductible fiscalement également (40% de max 310 euros) ? Est-ce qu'une PJ couvre plusieurs biens en même temps ou il faut une PJ par bien en location ?
Quel délai peut-on espérer entre le non paiement du loyer et la sortie du locataire (si vous avez déjà eu le cas car je suppose que chaque cas est différent) ?

J'ai également une question générale concernant la PJ. Peut-on choisir nous même l'avocat ou devons prendre celui qui nous est donné par l'assureur ?

Merci d'avance pour vos précieuses réponses,

Mikelecoureur

Dernière modification par mikelecoureur (07-02-2021 20:40:57)

panchito

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Je n'ai pas étudié ce que proposait Immoweb. Cependant quand j'avais regardé l'ensemble des autres protections "assurance loyers impayés", les conditions de sélection des locataires étaient tellement strictes, qu'il fallait pratiquement avoir des locataires en passe de devenir propriétaires prochainement, pour qu'ils acceptent de couvrir le risque.

Quant à une protection juridique couvrant les conflits locataires / propriétaires, c'est un volet que beaucoup de PJ ont supprimé vu la probabilité de ce type de risque.

grmff

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Pour ce qui est de la protection juridique contre les locataires, je me défends moi-même.
Pour ce qui est de l'assurance impayé, de mémoire le taux de prime était entre 3 et 5%. Le taux de loyers non payés que j'ai étant de 2 à 4%, indisponibilité pour travaux et inloués compris, je ne vois pas pourquoi je paierais une assurance qui me coûte plus cher que mon taux de sinistre. Surtout que j'ai des sinistres de manière régulière et que les sinistre ne peuvent jamais être énormes. On n'est pas dans le niveau des sinistres incendie...

Je dispose évidemment d'une protection juridique immeuble pour chacun de mes immeubles. Cette protection-là est bien utile, parce que les frais peuvent vite monter quand on a une affaire de responsabilité ou de conflit avec les voisins.

grmff

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Quand on a un sinistre, l'assurance paie l'avocat de votre choix.

grmff

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Quel délai peut-on espérer entre le non paiement du loyer et la sortie du locataire (si vous avez déjà eu le cas car je suppose que chaque cas est différent) ?

Voyez mes petites histoires en justice de paix. J'ai eu jusqu'un trou de 7 mois de loyer (-2 de la garantie + un peu de charge + l'équivalent de 2-3 mois de frais d'huissier) Mais c'est excessivement rare.

mikelecoureur

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

@Pancito : En gros, la garantie immoweb c'était 18 mois de loyers impayés, PJ jusqu'à 7.500 euros et "dégâts locatifs" (mais presque rien n'entre réellement dans la catégorie des dégâts indemnisés). Je pense également que si les PJ de bien immobilier existent c'est que les PJ standard excluent les cas liés à l'immobilier.

@Grmff : Je suis effectivement à 6% avec l'assurance loyers impayés 18 mois + PJ. Je suppose que de votre côté les courbes se lissent vu que vous avez un bon nombre de biens de location ce qui rend évidemment cette assurance complètement inutile De mon côté, l'impact sera direct car c'est mon unique bien (pour le moment ) mais les conditions me semblent trop restrictives dans les autres offres sur le marché. Il vaut peut-être mieux partir sur une PJ immo pour avoir un avocat si je vais un jour chez le juge de paix. N'est-ce pas trop dur de se défendre soi-même sans avocat ?
J'ai pris un peu de retard sur le forum mais j'ai commencé à lire vos histoires qui sont très intéressantes Charleroi et le Borinage semblent fort semblables

grmff

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Re : Quelles sont vos assurances PJ/loyers impayés pour un bien de location ?

Pour mon mode d'emploi en justice de paix: voyez mon "petit" mode d'emploi, et allez y sans soucis......