Contestation de décomptes

copropriétaire engalère · #1 16-02-2021 10:01:58

Nash0474 a écrit :

Il n'y avait pas de commissaire aux comptes, ce que j'ai exigé apres 2 dégats des eaux en décembre 2016.
Je me suis rendu compte, que la copropriété était en pleine irrégularité, donc conciliation judiciaire en mai 2017.
Mais ma question était générale puisque la juge a l'air de faire une distinction entre la contestation d'un compte et de dépenses liées, et de décomptes avec des dépenses liées.

Parfois les juges font du zèle ,à juste raison parfois, mais bon, vous avez eut un audit lors de cette conciliation?

panchito · #2 16-02-2021 07:40:42

Je suppose que si vous estez contre votre ACP, vous avez pris un avocat?

Suivant le mode de paiement de charges que vous les CP avez choisi, le plus souvent il s'agit de décomptes trimestriels sur base des frais réels. Mais d'autres systèmes de décompte existe.

S'il y a plus de 20 lots, la comptabilité doit être établie en partie double en suivant le plan comptable normalisé où vous avez des comptes de classes allant de 1 à 7.

Source:https://justice.belgium.be/sites/defaul … rio_fr.pdf

S'il y a plus de 20 lots dans votre corpopriété, vous devez obligatoirement élire une Conseil de Corpropriété.

Par contre l'élection d'un commissaire aux comptes (qui peut être un réviseur d'entreprise externe) est légalement obligatoire quelle que soit la taille de votre ACP:

https://www.livios.be/fr/info-construct … x-comptes/

Nash0474 · #3 16-02-2021 01:54:20

Il n'y avait pas de commissaire aux comptes, ce que j'ai exigé apres 2 dégats des eaux en décembre 2016.

Je me suis rendu compte, que la copropriété était en pleine irrégularité, donc conciliation judiciaire en mai 2017.

Mais ma question était générale puisque la juge a l'air de faire une distinction entre la contestation d'un compte et de dépenses liées, et de décomptes avec des dépenses liées.

panchito · #4 15-02-2021 23:15:29

La Galère a écrit :

n'oubliez pas qu'un juge n'est pas comptable, au pire il désignera un audit, mais bon, pas gagné bien sur.

Juridiquement parlant, le juge s'estime incompétent pour vérifier des (dé)comptes. D'habitude il ne désigne pas un audit mais un expert judiciaire.

C'est à la partie demanderesse à avancer tous les frais relatifs à cette expertise qui peut s'élever à plusieurs milliers d'euros surtout si vous demandez au juge qu'il vérifie plusieurs années. Donc à manier avec beaucoup de précaution si vous n'avez pas de protection juridique.

Avant d'ester, le plus important est que vous réussissiez à convaincre une majorité de copropriétaires pour qu'ils n'approuvent pas les comptes.

Mais eux, qu'en pensent-ils? Et votre commissaire aux comptes?

Dernière modification par panchito (15-02-2021 23:16:23)

copropriétaire engalère · #5 15-02-2021 23:07:02

Nash0474 a écrit :

Bien que j'enseigne le droit public, j'ai l'humilité de reconnaitre les limites de ma compétence et de mon incompétence, dont notamment le droit civil reste subjectif et avec toute la jurisprudence.
Sur des PV, il est marqué que les comptes sont approuvés. Mais dans le concret, aucun compte avec toutes les mentions requises (et par AG régulières) n'a été adopté et en plus la liste ne correspond pas à la réalité comptable et ni basée sur des factures ou dépenses approuvées par AG. Je n'ai obtenu que cela après citation judiciaire après 3 ans de consulter les documents refusés par le syndic. Donc c'est un peu complexe, meme si je pense que la forclusion peut avoir lieu.
Mais je vois dans le décompte de 2020 sans AG, encore de nombreuses anomalies. Et donc la question est d'attendre l'approbation des comptes 2020 pour contester ou doit je comme mentionner par une juge de paix contester le compte et le décompte, mais alors après AG?
voici un compte
https://forum.pim.be/uploads/8239dba25e … ab6936.jpg
Voici la situation
https://forum.pim.be/uploads/989e64b92f … 72a6ea.jpg
Mais vu que je vois que les débats s'enflamment, je reste modéré. Je me base sur des sources de droit et de fait objectifs.

déjà vous votez contre "décharge aux comptes" et au cac lors de l'AG, vous épluchez tout ça et vous allez les contester.......si votre requête passe, hop, trois quatre jours après vous introduisez un ajout de requête (article 19 alinéa 3 c.judiciaire)concernant les anciens comptes, en priant pour que le juge accepte, tachez d"être complet dans vos comptes et décomptes, n'oubliez pas qu'un juge n'est pas comptable, au pire il désignera un audit, mais bon, pas gagné bien sur.

Dernière modification par copropriétaire engalère (15-02-2021 23:08:52)

Papyrus

panchito · #6 15-02-2021 22:44:39

Vous n'avez pas de commissaire aux comptes qui épluche toute la comptabilité et qui vous fait rapport à l'AG sur toutes les éventuelles anomalies détectées et qui dès lors vous conseille:
- de rejeter les comptes
- de les approuver sous réserves de certaines remarques
- de les approuver

Votre copropriété dispose-t'elle de plus de 20 lots?

Nash0474 · #7 15-02-2021 22:21:48

Bien que j'enseigne le droit public, j'ai l'humilité de reconnaitre les limites de ma compétence et de mon incompétence, dont notamment le droit civil reste subjectif et avec toute la jurisprudence.

Sur des PV, il est marqué que les comptes sont approuvés. Mais dans le concret, aucun compte avec toutes les mentions requises (et par AG régulières) n'a été adopté et en plus la liste ne correspond pas à la réalité comptable et ni basée sur des factures ou dépenses approuvées par AG. Je n'ai obtenu que cela après citation judiciaire après 3 ans de consulter les documents refusés par le syndic. Donc c'est un peu complexe, meme si je pense que la forclusion peut avoir lieu.

Mais je vois dans le décompte de 2020 sans AG, encore de nombreuses anomalies. Et donc la question est d'attendre l'approbation des comptes 2020 pour contester ou doit je comme mentionner par une juge de paix contester le compte et le décompte, mais alors après AG?

voici un compte

Voici la situation

Mais vu que je vois que les débats s'enflamment, je reste modéré. Je me base sur des sources de droit et de fait objectifs.

panchito · #8 15-02-2021 21:04:24

Mais pouvez-vous au moins nous dire si les comptes de votre ACP ont été approuvés depuis 2009?

C'est une question fondamentale pour pouvoir avancer.

Car si votre réponse est OUI, vous êtes forclos pour toutes les années allant de 2009 à 2020...

Dernière modification par panchito (15-02-2021 21:05:09)

Nash0474 · #9 15-02-2021 20:58:45

Désolé, je posais des questions d'intérêt général sur des matières parfois ardues et complexes.
Je ne veux pas rentrer dans des débats d'invectives personnelles, ce n'était pas le but de ma question.
Je voulais une réponse pour tout le monde, et pas spécialement pour mon cas personnel (et voir pour mon cas, si je suis dans l'erreur et le bon)/

L'historique de mon acp est complexe. J'ai déjà demandé information, conciliation judiciaire et ici on se dirige vers le Juge de paix.

Si on peut parler de comptes, dommage que je ne peux mettre une photo et rien correspond aux extraits de compte. Je ne veux pas exposer mon cas personnel wink mais vu que j'ai contaste auprès du Juge de paix les comptes, qui considèrent que ce n'est pas de contester les décomptes qui en découlent apparemment.

panchito · #10 15-02-2021 16:16:54

Vous dites avoir des problèmes depuis 2009, mais les comptes ont-ils été approuvés chaque année?

Nash0474 · #11 15-02-2021 15:34:59

Si si
- j'ai 750 Eur de frais privatifs alors que j'ai eu 4 dégats des eaux
- des honoraires d'avocat qui étaient celui de l'ancien syndic
- les montants facturés ne correspondent pas aux contrats meme du syndic en question
- certaines dépenses ne font pas l'objet de décision préalable et ni de devis comme un montant de 2506 eur
- il y a un montant de 2175 EUR pris par une personne pendant des années et qui n'a pas réalisé le mandat pendant 9 ans
- aucun compte avec bilan, fonds de trésorerie, les mouvement n'ont été adoptés dument entre 2009 et 2017,
....

Je peux passer tout un dossier mais je voulais m'assurer de la bonne forme.

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #12 15-02-2021 11:50:47

Vous savez bien que dès qu'il y a bisbille dans les comptes c'est que PROBABLEMENT il y a anguille sous roche....et ça va se transformer en certitude d'ici peu, sauf que Nash ignore comment s'y prendre, beaucoup préconisent le dialogue avec le syndic qui ne lui répondra pas, (CERTITUDE), le cdc et le cac ne sont pas tenus de répondre pour peu qu'ils soient au courant si quelque chose cloche dans les comptes.

Quand à ma boite mp, ça démange certains de savoir ce qu'il s'y dit, ben NIET! vous ne saurez rien.........

Par contre, merci PIM, effectivement elle n'est plus pleines même au bout de vingtaine de MP. voilà

rexou · #13 14-02-2021 20:44:31

Pour ma part, je ne dis plus rien. Mais chacun peut m'écouter penser.

J'espère seulement que Nash0474 fera la part des choses en lisant les probables inepties qui vont lui arriver en privé. Et j'espère que cela ne le dégoutera pas de venir sur PIM. ^^

grmff · #14 14-02-2021 15:51:37

Si vous écrivez "probablement" pour évoquer une certitude, on n'est effectivement pas rendu.

Pour ma part, je n'ai nulle certitude de ce type, au vu des deux commentaires de Nash0474 sur le présent fil de discussion.

GT, rexou

copropriétaire engalère · #15 14-02-2021 15:21:38

grmff a écrit :

C'est votre avis que la question est bien posée.
Cependant, si vous reprenez la demande initiale, il y a 2 questions:
1. Quelle est la démarche en cas de contestation de décomptes en temps normal?
2. Quelle est la démarche en cas de constation de décomptes dont les comptes n'ont pas été approuvés par assemblée générale?
Ces deux questions semblent expliquer deux situations différentes (c'est ma compréhension) et donc un cadre plus large qui nous échappe tous potentiellement.
C'est le principe du débat, voire du brainstorming: donner des idées, des pistes, poser des questions.
Traiter tous les intervenants de "pieds nickelés" (pour ce que cela voudrait dire à la sauce Galérade) n'est certainement pas un compliments. Pourtant, vous n'avez pas la sauce infuse et les avis de tous sont respectables Certains plus que d'autres, je vous l'accorde. Mais ce sera à Nash0474 de faire le tri. Pas à vous.
Et votre "probablement" démontre avec certitude que pèse une certaine incertitude sur la situation qui est la sienne.

Ce n'est pas en dardant des piques ou en déviant le sujet que ça serait plus infus hein!

mon "probablement" est une certitude, et pour moi les questions suivies d'explications de Nash0474 sont claires, j'ai donné mon avis, les pieds nickelés ont du rajoutés une couche, POINT, je sais bien que verrouiller les publications vous titillent autant qu'elles vous amusent, mais il faut raison garder. il fera la tri si déjà les réponses sont triées, ici c'est un enchevêtrement de tout et de rien juste pour occuper les journées longues et tristes de certains.
Il est hors de questions qu'on me muselle pour assouvir vos amitiés.

@Nash0474, je vous ai envoyé un mp.

grmff · #16 14-02-2021 14:58:16

C'est votre avis que la question est bien posée.

Cependant, si vous reprenez la demande initiale, il y a 2 questions:
1. Quelle est la démarche en cas de contestation de décomptes en temps normal?
2. Quelle est la démarche en cas de constation de décomptes dont les comptes n'ont pas été approuvés par assemblée générale?

Ces deux questions semblent expliquer deux situations différentes (c'est ma compréhension) et donc un cadre plus large qui nous échappe tous potentiellement.

C'est le principe du débat, voire du brainstorming: donner des idées, des pistes, poser des questions.

Traiter tous les intervenants de "pieds nickelés" (pour ce que cela voudrait dire à la sauce Galérade) n'est certainement pas un compliments. Pourtant, vous n'avez pas la sauce infuse et les avis de tous sont respectables Certains plus que d'autres, je vous l'accorde. Mais ce sera à Nash0474 de faire le tri. Pas à vous.

Et votre "probablement" démontre avec certitude que pèse une certaine incertitude sur la situation qui est la sienne.

max11, rexou

panchito · #17 14-02-2021 14:54:50

La 1ère étape est de poser les questions au Syndic et/ou au comptable du syndic.

On ne sait même pas si cette étape a déjà eu lieu ou non.

Toute discussion sera stérile tant que l'auteur de ce fil n'apportera pas ces précisions indispensables.

copropriétaire engalère · #18 14-02-2021 14:47:58

grmff a écrit :

On est dans le salon "copropriété", et cela se voit à la hauteur des débats et des invectives personnelles. Tout cela sans apporter grand chose au débat de l'intervenante qui aura disparu dans la nature avant longtemps, une fois qu'elle aura compris qu'elle est tombée dans une cour d'école.
Franchement les amis: arrêtez de vous créper le chignon, et répondez à la problématique afin d'aider, plutôt que d'étaler vos propres problèmes...
Si je comprends bien, les comptes n'ont pas été approuvés. Les décomptes faisant partie des comptes, ils n'ont pas été approuvé non plus. En ce cas, les comtpes doivent être corrigés et représentés à l'assemblée.
Mais je peux aussi avoir mal compris. Il est possible que les comptes aient été approuvé sous réserve de modifications précises. Auquel cas, le syndic doit refaire les comptes, et les renvoyer. Avec les décomptes en fonction de ces nouveaux comptes. Si vous contestez ces nouveaux comptes, c'est soit que les remarques faites en AG n'ont pas été suivies, soit que vous contestez la décision d'accepter les comptes moyennant correction.
En tout état de cause, la première chose à faire est de communiquer avec le syndic. Et si aucun accord n'est trouvé, il faut soit aller en justice contre la décision d'assemblée générale que vous contestez (approbation des comptes sous réserve de modification) dans les 4 mois de la décision. Si le syndic a modifié les comptes différemment de ce qui lui a été demandé, il faudra ester en justice de manière un peu plus compliquée...

aussi simple que ça, sauf que moi je lui conseille d'aller direct chez le juge de paix , les questions de Nash sont claires, (pas pour tout le monde semble t il mais soit)

Quelle est la démarche en cas de contestation de décomptes en temps normal?

Quelle est la démarche en cas de constation de décomptes dont les comptes n'ont pas été approuvés par assemblée générale?

ça veut bien dire qu'il n'a reçu aucunes réponses cohérentes ou que probablement on l'a envoyé paître, donc il ne doit pas perdre de temps et ester direct, certains ne prennent même pas la peine de venir poser des questions sur des forums et le font,ça porte ses fruits en tout les cas.

voilà

N.B:j'en ai un peu raz le bol d'avoir à chacune de mes interventions , les pieds nickelés qui débarquent, faudrait sévir avec un peu plus de sérieux, ça devient pénible pour tout le monde.

grmff · #19 14-02-2021 14:22:26

On est dans le salon "copropriété", et cela se voit à la hauteur des débats et des invectives personnelles. Tout cela sans apporter grand chose au débat de l'intervenante qui aura disparu dans la nature avant longtemps, une fois qu'elle aura compris qu'elle est tombée dans une cour d'école.

Franchement les amis: arrêtez de vous créper le chignon, et répondez à la problématique afin d'aider, plutôt que d'étaler vos propres problèmes...

Si je comprends bien, les comptes n'ont pas été approuvés. Les décomptes faisant partie des comptes, ils n'ont pas été approuvé non plus. En ce cas, les comtpes doivent être corrigés et représentés à l'assemblée.

Mais je peux aussi avoir mal compris. Il est possible que les comptes aient été approuvé sous réserve de modifications précises. Auquel cas, le syndic doit refaire les comptes, et les renvoyer. Avec les décomptes en fonction de ces nouveaux comptes. Si vous contestez ces nouveaux comptes, c'est soit que les remarques faites en AG n'ont pas été suivies, soit que vous contestez la décision d'accepter les comptes moyennant correction.

En tout état de cause, la première chose à faire est de communiquer avec le syndic. Et si aucun accord n'est trouvé, il faut soit aller en justice contre la décision d'assemblée générale que vous contestez (approbation des comptes sous réserve de modification) dans les 4 mois de la décision. Si le syndic a modifié les comptes différemment de ce qui lui a été demandé, il faudra ester en justice de manière un peu plus compliquée...

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #20 14-02-2021 13:35:01

VOUS ETES TELLEMENT LOUFOQUE !

rexou a écrit :

Que contestez-vous ?

L'internaute a répondu à votre question que vous avez posé pour la forme.....car vous ne savez pas quoi répondre comme à votre habitude.

Nash0474 a écrit :

De un, il y a plusieurs frais:
- il y a des frais qui ont été versés à des personnes sans décision ( a lire entre les lignes)
- le syndic actuel fait payer ses frais d'avocat sur la copropriété (donc aucune décision d'ag de prendre l'avocat du syndic)
- le syndic actuel prend des honoraires non prévues par contrat, décision
- des frais privatifs avec aucune justification;

PUIS ENCORE A VOTRE HABITUDE, vous divaguez autour de mon nombril , et OUI je vous obnubile et votre aversion est dirigée contre le fait que vous ignorez combien de biens je possède etc....et je vous répond là de suite, ça ne vous regarde pas!

rexou a écrit :

panchito a écrit :
La Galère a écrit :
QUAND ILS REPONDENT de syndics (une vingtaine différents) que ces chers freluquets osent envoyer suite à une question sur les comptes.à tomber en bas de votre chaise, et inutile de rétorquer "suffit de les dénoncer à l'ipi".....vous savez bien ce que j'en pense.
Comment faites-vous pour choisir dans chacune de vos copropriétés uniquement des mauvais syndics????
La galère aurait donc des biens dans une vingtaine de copros... Pourquoi pas ? ^^

vos interventions sont éloquentes, n'importe quoi, tournerr autout du pot mais jamais aider un intervenant, et pour cause, vous en êtes incapable.

trouvez vous une occupation, et oubliez moi, ça ne me fera ni chaud ni froid tant vous m'indifférez. tiens! allez voir dans les encombrants si vous pouvez pas récupérer un truc quelconque à vous mettre sous la dent.

Nash0474 · #21 10-02-2021 23:43:46

Bonjour,

Quelle est la démarche en cas de contestation de décomptes en temps normal?

Quelle est la démarche en cas de constation de décomptes dont les comptes n'ont pas été approuvés par assemblée générale?

Merci pour les éclaircissements

Contestation de décomptes

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