Rachat de la maison familiale en indivision

Mountain · #1 19-02-2021 12:33:15

Bonjour à tous !

Il y a quelques années, suite au décès de mon papa, ma sœur et moi-même avons chacun hérité d'un quart de la maison familiale, l'autre moitié restant la propriété de notre maman. Celle-ci est donc à la fois nu-propriétaire et usufruitière sur cette maison.

Cette maison représente une charge financière et nécessite clairement des travaux que notre maman ne pourra pas forcément assumer. Elle regarde de temps à autres pour un autre logement, plain-pied de préférence, mais on sent que le cœur n’y est pas et qu’elle aimerait y rester. Alors je cherche, je cherche des solutions. Quitte à y rester, pourquoi ne pas racheter la part de ma sœur et de ma maman, faire les travaux nécessaires (en partie à la charge de ma maman, et surtout à ma charge) sachant que je ne lui demanderais pas de loyer (uniquement de couvrir le R.C. et les éventuelles petites réparations / entretiens) avec aménagement des pièces de vie au RDC pour ses vieux jours.

Il s'agit d'une maison mitoyenne (3 façades suite à la division d’une fermette en 2) située dans le sud du Brabant-Wallon (encore quelque peu épargné par l’explosion des prix bien que), rénovée avec les petits moyens que mes parents avaient à l'époque lorsqu'ils étaient encore jeunes et qu’ils l’ont acquise au début des années 90. Cette maison présente à mes yeux un bon potentiel (ne fut-ce que parce que la pression sur ce genre de biens va à mon avis augmenter avec la recherche du bien-être à la campagne et les mesures de restriction sur le nouveau bâti en région rurale prévues par la RW d’ici 20-30 ans), mais nécessite clairement des investissements qui n’ont jamais été faits.

Ce type de bien pourrait donc prendre de la valeur. Je ne percevrais pas de loyers, ce serait un placement long terme pour autant qu’il est bien entretenu.

Les avantages :
- Maison de 200 m² chaleureuse et très typée avec des poutrelles d’époque dans un quartier plutôt aisé (plusieurs proches ou amis se sont déjà montrés spontanément intéressés si nous mettions un jour la maison en vente. Tout comme des promeneurs de passage viennent parfois nous complimenter sur le charme de la maison) ;
- Jardin de plus de 10 ares bordé sur une de ses longueurs par des champs en zone non constructible, plongeant sur une vallée donnant un large horizon et un aspect vallonné (style condruzien). Là encore, nous avons déjà été sollicités par les voisins pour nous racheter une partie de la parcelle offrant cette vue. Notre notaire nous a par ailleurs notifié que ce genre de vue devenait très rare sur le BW.
- Commodités assez complètes malgré l’aspect campagnard du village : nous sommes à 15-20 min. des premières villes du BW pour les écoles secondaires et les hôpitaux, mais avons plusieurs lignes de bus à moins de 5 min., une gare à moins de 5 min. (liaison BXL en 45 min./1h, LLN en 20-30 min.), des écoles primaires à 5 min., plusieurs magasins et commerces d’alimentation.
- Depuis quelques années, la région attire clairement de plus en plus les bruxellois et autres citadins à la recherche de la campagne, tout en évitant trop de distances par rapport au boulot et à des prix encore abordables ; tout cela en périphérie de Nivelles, Louvain-La-Neuve et bien sûr le nord du BW où ce n’est plus le cas.
- Faible revenu cadastral.

Les inconvénients :

Travaux et encore travaux : chaudière, rafraîchissements généraux, nouvelle cuisine, nouvelle salle de bain avec exutoire d’air, placement du raccordement tout à l’égout, isolation (au moins les châssis de fenêtres), éclaircissement des sapins morts/trop encombrants chez le voisin et quelques travaux d’électricité, même si en principe tout est aux normes. Heureusement, le toit a été fait début des années 2000 et est sain.
On est parti pour une enveloppe de 30.000 – 50.000 euros minimum pour du travail bien fait à mon avis.
Le point en partie positif, c’est qu’on pourrait compter sur les aides disponibles de la Région Wallonne pour la rénovation énergétique.

J’ai une petite trentaine d’années, je n’ai aucun crédit, un revenu confortable, un loyer avantageux, j’investis la 1/2 de mes revenus, j’épargne 1/15 de mes revenus, et j’ai une réserve de liquidité importante qui représente plus de 10 ans de revenus mensuels. J’envisage toutefois d’acheter mon premier bien d’ici 2 ans (avec crédit hypothécaire bien que je puisse faire sans).

Votre avis ? Je ne cherche clairement pas l’investissement du siècle en faisant cela. Je vise vraiment la solution affective en tentant pourquoi pas de miser sur un investissement intéressant sur le long terme.

Un grand merci,

Belle journée.

(update : orthographe)

Dernière modification par Mountain (19-02-2021 13:10:51)

grmff · #2 19-02-2021 15:22:16

C'est évidemment une solution "affective". Pour trouver une solution à un problème familial.

Attention: terrain miné...

Pierre1 · #3 20-02-2021 12:18:02

Pourquoi ne demandez-vous pas à votre mère de vous donner sa nue-propriété ?

Vous n'aurez plus qu'à racheter la part de votre soeur.

Puis vous faites les travaux.

Et tout le monde est content...

Votre avis ? Je ne cherche clairement pas l’investissement du siècle en faisant cela. Je vise vraiment la solution affective en tentant pourquoi pas de miser sur un investissement intéressant sur le long terme.

Dans ce cas, allez-y. Etant donné vos revenus et votre patrimoine, cela ne vous prive de rien.
Impossible de vous dire si cela serait un bon investissement ou pas. Cependant, vu ce que vous dites (zone du BW où les prix sont encore raisonnables, proximité des facilités, et vue "rare"), on peut supposer qu'à long terme ça ne devrait pas être un très mauvais investissement.

J’envisage toutefois d’acheter mon premier bien d’ici 2 ans (avec crédit hypothécaire bien que je puisse faire sans).

En effet, vu la faiblesse des taux, vous avez tout intérêt à emprunter.

cochise

GT · #4 20-02-2021 12:49:25

Mountain a écrit :

Bonjour à tous !
Il y a quelques années, suite au décès de mon papa, ma sœur et moi-même avons chacun hérité d'un quart de la maison familiale, l'autre moitié restant la propriété de notre maman. Celle-ci est donc à la fois nu-propriétaire et usufruitière sur cette maison.

Je ne comprends pas.
Vous écrivez d'une part que votre mère est la (pleine) propriétaire d'une moitié de la maison et ensuite qu'elle est à la fois nu-propriétaire (et usufruitière) de cette maison.
Votre mère ne serait -elle pas pas pleine propriétaire de la 1/2 de la maison et en ce qui concerne l'autre moitié, ne serait- elle pas usufruitière et vous et votre soeur, chacun nu-propriétaire d'1/4 de la maison ?

max11

Mountain · #5 20-02-2021 20:07:41

Je vous remercie pour vos avis !

@ GT, vous avez bien sûr raison, j'ai été distrait lors de la rédaction. Pleine propriété sur une 1/2 et usufruitière sur l'autre.

Dernière modification par Mountain (20-02-2021 20:10:53)

GT, PIM

Sebastien · #6 22-02-2021 15:32:49

Voilà mon avis suivant ma situation personnelle.

J'ai quelques bien en indivisions, j'ai également un membre de ma famille qui était dans le même cas que vous.

Acheter 100% est évidemment le plus simple pour la réalisation des travaux, en indivision c'est souvent la galère pour tomber d'accord même si l'entente est bonne.

Pourquoi ne pas payer l'ensemble achat+travaux et ensuite faire payer un petit loyer à votre mère? Cela vous bloquerait pour votre achat futur?
Parce que si elle investi dans la maison elle sera "contrainte" d'y rester, et même si ce n'est pas la cas actuellement les envies et besoins changent parfois vite en vieillissant.

Mountain · #7 22-02-2021 16:30:09

Bonjour Sebastien,

Merci pour votre retour.

La solution serait effectivement plus simple. Mais je ne me vois tout simplement pas réclamer un loyer à ma mère. Financièrement, je dispose d'un matelas confortable ce qui n'est pas forcément son cas.

Himura

LaurImmo · #8 23-02-2021 12:43:43

Racheter la part de votre famille et y loger votre maman via bail à vie?

cochise · #9 25-02-2021 09:28:53

Si vous voulez garder une entente cordiale avec votre soeur, il faut trouver une solution avec elle, pour ne pas qu'elle vous le reproche ensuite. C'est juste un conseil en passant.
Je trouvais la solution avancée par Pierre pas si mauvaise, à savoir que votre maman vous donne sa part, que vous rachetiez celle de votre soeur et que vous preniez l'ensemble des travaux à votre charge, sans demander de loyer. Ne pas oublier que votre soeur n'aura plus aucun soucis lié à cette maison, contrairement à vous et que c'est vous qui avancez les fonds pour peut-être plusieurs décennies.
Il faut évidemment s'accorder sur la valeur actuelle de la maison avant travaux.

Himura

Mountain · #10 25-02-2021 15:58:03

Bonjour et merci aux nouveaux intervenants pour vos avis et conseils.

Ma soeur serait peut-être également intéressée par l'idée (gestion partagée dans ce cas). A voir avec notre mère à qui nous en avons parlé.

Les frais seraient moins lourds puisque répartis entre elle et moi, mais comme dit plus haut, une gestion à deux pourrait être plus compliquée, notamment si notre budget respectif ne suit pas celui de l'autre.

Une longue réflexion doit encore se faire.

Pour la proposition concernant la part de ma mère qui me serait remise avec rachat de la part de ma soeur, ne trouvez-vous pas cela délicat ? Dans un sens, c'est un peu comme si je percevais un don (qui pourrait prendre de la plus-value avec le temps) et pas elle. Car au final, nous ne savons pas encore quels seront les montants investis (utilisation de matériaux +- nobles ?). Par ailleurs, qui nous dit que notre mère ne souhaitera pas rejoindre une maison de repos un jour ou l'autre ?

Vos réactions me permettent de développer de nouvelles réflexions. Merci !

Pierre1 · #11 25-02-2021 16:15:11

Je vous déconseille en effet de continuer à partager la propriété de cette maison avec votre soeur. Comme vous le dites, il y a beaucoup de risques que cela finisse par créer des problèmes.

Si votre mère vous donne sa nue-propriété (ce qui est de loin ce qu'il y a de plus intelligent à faire), il va de soi qu'il faudra une compensation équitable pour votre soeur.
Le problème ne se situe pas au niveau de la plus-value potentielle mais plutôt au niveau du transfert de cette part de nue-propriété du patrimoine de votre mère vers votre patrimoine à vous (excluant donc votre soeur).

Vous devez en discuter avec votre soeur. Si votre mère a du capital financier, elle pourrait en donner une partie à votre soeur ? Si elle n'en a pas, vous pourriez prendre cela à votre charge ?

Bref, le mieux est de racheter la part de votre soeur, et de laisser l'usufruit à votre mère. Si un jour elle veut partir (en appartement ou en maison de repos), quel est le problème ? Soit elle louera la maison et bénéficiera des loyers pour couvrir ses besoins, soit vous pourrez de commun accord avec elle vendre la maison, et lui reverser une partie du produit de la vente.

Enfin, je suis heureux de constater que vous avez suffisamment de bon sens et de bonté pour comprendre que demander un loyer à votre mère n'est pas la bonne option ! (tant au niveau humain que fiscal). On se demande parfois dans quel monde on vit wink

PIM · #12 25-02-2021 16:20:54

Ne devriez-vous pas prendre conseil auprès du notaire de famille ?

Pierre1

Mountain · #13 26-02-2021 13:07:34

Merci Pierre 1

PIM, notre notaire connaît bien notre histoire, a toujours trouvé notre situation en partie délicate, mais s'en est toujours remis à la décision de nos parents. Il faut savoir qu'au décès de mon père, mes parents étaient séparés depuis 20 ans. A l'époque, lors de leur séparation, mon père a décidé de laisser à disposition de ma mère l'entièreté de la maison qu'ils possédaient à 2. Il a refait sa vie ailleurs tout en disposant de suffisamment de moyens lui permettant de ne pas demander sa part de la maison. Durant 20 ans, il n'a donc jamais réclamé un seul loyer à ma mère et assurait même la charge financière des gros travaux dans la maison. Situation clairement atypique, le but étant d'assurer une plénitude à ses enfants (la situation de notre mère nous impactant évidemment directement). L'entente restait par ailleurs assez cordiale entre nos parents.

Nous héritons donc aujourd'hui de ces dispositions sur lesquelles ils s'étaient accordés dans le temps.

L'existence d'une épargne de liquidités restant à mon sens un matelas indispensable pour ses vieux jours (frais médicaux, maison de retraite, etc.), si notre mère venait à déménager, elle aurait besoin de notre part de la maison pour assurer un nouvel achat + les frais, tout en préservant ses avoirs liquides. Nous restons donc quelque peu pieds et poings liés dans les différentes solutions envisagées, notre mère restant dépendante de notre capital pour envisager une solution qui lui convient (rester dans l'habitation qui nécessite des travaux coûteux qu'elle ne pourra assumer, acquérir un nouveau bien qui nécessitera de mettre à sa disposition l'entièreté de la valeur de la vente de la maison actuelle - et donc la partie qui nous appartient également). Sans oublier que racheter un nouveau bien, c'est à mon sens jeter de l'argent par les fenêtres, et en partie notre argent, à savoir couvrir les frais de notaire et les droits d'enregistrement. Je préfère alors rénover la maison actuelle car dans ce cas, l'argent est réellement investi dans sons sens propre (dépense pour l'ajout d'une plus-value à la maison qui pourra se valoriser/prendre de la valeur avec le temps).

Par ailleurs, je trouve que le don de la nue-propriété revient, pour notre mère, à renoncer à une somme importante qui lui appartient. Et si un jour elle souhaitait disposer de cet argent ? ...

Dernière modification par Mountain (26-02-2021 13:40:00)

copropriétaire engalère

Himura · #14 26-02-2021 13:54:53

Mountain a écrit :

Par ailleurs, je trouve que le don de la nue-propriété revient, pour notre mère, à renoncer à une somme importante qui lui appartient. Et si un jour elle souhaitait disposer de cet argent ? ...

Votre démarche est très honorable.
Mais il faut rester juste pour tout le monde. Investir de l'argent aujourd'hui pour un profit espéré dans 25 ans, ce n'est raisonnable pour personne.

Je trouve que la piste est correcte : votre maman profte d'une maison rénovée sans frais ou presque. Ce n'est pas rien, en contrepartie de la nue-propriété (voir une donation de la pleine...)
Je serais votre maman, la solution me plairait à tout point de vue. Bien des parents donnent leurs bien anticipativement sans contrepartie, donc c'est gagnant-gagnant.

L'arrangement avec votre soeur, et en détail, est vital, et je rejoins tout le monde sur ce point.
C'est tellement fréquent - et triste - de voir des disputes de famille quand on parle argent et héritage.

Faites cependant attention à votre capacité d'emprunt.
Il ne faudrait pas que cela hypothèque vos chances d'acheter la maison qui vous plait par la suite.

Autre solution (voir notaire) : un arrangement en vente viagère, avec une prime quasi-nulle et un bouquet déclaré sous forme de rénovation.
(Je ne sais pas si c'est autorisé, mais pourquoi pas).

PIM · #15 26-02-2021 14:11:20

Mountain a écrit :

notre notaire connaît bien notre histoire, a toujours trouvé notre situation en partie délicate, mais s'en est toujours remis à la décision de nos parents.

Et aujourd'hui, que conseille-t-il ?

Mountain · #16 26-02-2021 14:37:06

Merci Himura, je vais également creuser la question avec les propositions que vous m'avez faites.

@ Pim, nos derniers échanges avec notre notaire remontent à l'avant crise Covid. Nous devrions (ma mère, ma soeur et moi-même) revenir avec de nouvelles propositions à discuter, sachant qu'à l'époque, nous n'étions pas du tout partant pour la réalisation de travaux. Nous n'étions pas très chauds à l'idée que cette maison nous coûte de l'argent en frais d'entretien (ma soeur a déjà son propre bien à entretenir et je serai moi-même amené à acquérir mon premier bien incessamment sous peu ...)

Bon, il faut dire que le dernier appel passé auprès de l'étude notariale pour prendre un rdv (afin de trouver la meilleure solution pour notre mère et la préservation de notre capital) nous a refroidi quand nous nous sommes entendus dire par la secrétaire au téléphone "mais vous n'allez quand-même pas mettre votre mère à la porte". Sachant que depuis le début, ma soeur et moi nous soucions avant tout (comme le faisait notre père) de préserver la situation de notre mère tout en assurant le bon état général de la maison familiale.

Je pense qu'un nouveau rdv s'impose. Notre mère devant bien comprendre l'essence de la démarche ce qui n'est pas toujours le cas. Elle s'est peut-être trop habituée durant 20 ans à la "facilité de la solution". Il faut que tout le monde soit gagnant, or pour le moment, nous sommes perdants (revenu cadastral sur notre déclaration fiscale, dégradation de la maison car non-investissement nécessaire en rafraîchissement d'où perte de valeur, petites dégradations qui risquent de se transformer en grosses dégradations, etc.).

Dernière modification par Mountain (26-02-2021 19:09:33)

Pierre1 · #17 26-02-2021 19:31:31

Mountain a écrit :

Il faut que tout le monde soit gagnant, or pour le moment, nous sommes perdants

Votre mère sera gagnante si elle peut conserver l'usage et les fruits de cette maison jusqu'à sa mort (et bénéficier du confort apporté par les travaux que vous allez y faire).
Votre soeur et vous êtes gagnants si vous profitez de cette "occasion" pour planifier la succession qui arrivera un jour.
Votre soeur est gagnante si vous lui rachetez sa part à un prix convenable. Elle n'aura plus à se préoccuper de cette maison.
Vous êtes gagnant si vous parvenez à trouver la meilleure solution pour votre mère et à réaliser un investissement qui au final vous convient et ne vous prive de rien en attendant.

J'ai cru comprendre que vous aviez des revenus confortables et un patrimoine qui vous permettrait d'acheter votre futur bien sans crédit. De plus, vous n'avez pas de dettes.
Supposons que votre mère n'a aucun capital financier.

Racheter la part de votre soeur (1/4 de la valeur de la nue-propriété) ne devrait pas vous poser de problèmes.
Votre mère vous donne sa part de la nue-propriété (vous en détiendrez alors 100%). En compensation, vous payerez à votre soeur la valeur de la moitié de la part de nue-propriété de votre mère qui aurait dû lui revenir (donc 1/4 de la valeur de la nue-propriété de la maison). En contrepartie, vous économisez un peu des droits de succession grâce à la donation.
Vous faites les travaux.

Si votre mère ne veut plus de la maison, elle bénéficiera des loyers ou bien vous pourrez la vendre de commun accord. Pas si mal pour elle...

Faites les calculs en fonction de votre patrimoine. Normalement, ça devrait être tout à fait jouable pour vous. Et, en plus d'avoir fait un investissement pas si mauvais que ça, vous aurez la conscience en paix.

Parlez-en à votre notaire (allez-y seul dans un premier temps). Puis parlez-en à votre soeur et à votre mère. Ensuite, prenez rdv tous ensemble chez votre notaire pour être sûr que chacun a bien compris et pour pouvoir finaliser.

Dernière modification par Pierre1 (26-02-2021 19:48:49)

GT · #18 26-02-2021 19:41:36

Mountain a écrit :

Je vous remercie pour vos avis !
@ GT, vous avez bien sûr raison, j'ai été distrait lors de la rédaction. Pleine propriété sur une 1/2 et usufruitière sur l'autre.

Mountain a confirmé que sa maman était propriétaire pour une moitié et usufruitière pour l'autre moitié;

Dans certaines contributions, la maman est qualifiée de nue-propriétaire.

J'ai raté une marche ?

grmff

Pierre1 · #19 26-02-2021 19:49:28

@GT : "Mountain a confirmé que sa maman était propriétaire pour une moitié et usufruitière pour l'autre moitié"

Je crois que c'est ça.

Mountain · #20 28-02-2021 10:54:52

Merci pour les dernières interventions !

Je pense que l'on va se donner 1 an pour réfléchir à tout cela et voir ce que souhaite chacun. Vos avis m'ont été d'une grande aide. Ils permettront d'organiser les différentes possibilités avec plus de sérieux.

Première étape que je souhaite mettre en place, c'est d'objectiver et de valoriser les travaux nécessaires qui doivent être faits et les travaux accessoires qui peuvent attendre un petit peu. On pourra ainsi déjà discuter sur une base financière plus objective.

(Effectivement, notre mère dispose de la pleine propriété sur la 1/2 de la maison et est usufruitière sur l'autre 1/2 dont moi et ma soeur sommes donc nu-propriétaire à hauteur de 1/4).

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