Petit immeuble

Javier GT · #1 26-02-2021 18:52:14

Bonjour à tous,

Je viens d'acheter un petit appartement dans un immeuble contenant 3 appartements.
Anciennement, ils appartenaient au même propriétaire.

Il en a vendu 2 et mi mars, le dernier sera vendu également, ce qui implique que l'immeuble se retrouve avec 3 propriétaires.

Sur l'acte de base, il est indiqué que l'immeuble peut être géré par les propriétaires.

Dès lors, ma question porte sur quelques points:

- l'association des copropriétaires doit-elle obtenir un numéro BCE?
- la personne désignée comme syndic bénévole par l'ACP doit avoir un numéro BCE?

La gestion quotidienne de l'immeuble peut-elle être effectuée par un copropriétaire désigné par l'ACP ?

Mon notaire me dit qu'il ne fait pas passer par la BCE, le ministère des finances dit que oui, mon courtier d'assurance dit oui, je vois sur internet qu'il faut pour toute ACP et sur d'autres sites, je vois qu'il ne faut pas quand il s'agit d'une petite copropriété.....

Merci beaucoup,

grmff · #2 26-02-2021 22:06:55

Votre notaire a tort. C'est obligatoire. A la création de la copropriété, il lui sera attribué un numéro BCE.

Normalement, vous avez le devoir de désigner un syndic. Cela peut être un des copropriétaires, ou un professionnel. Il est obligatoire qu'il se désigne comme tel au niveau de la BCE. Le syndic ne doit pas pour autant avoir un numéro BCE si c'est un des copropriétaires.

Si la gestion quotidienne est faite par un copropriétaire désigné comme tel, on l'appelle simplement le syndic...

A noter qu'avec 3 copropriétaires, on atteint vite les limites des possibilités: un syndic, un commissaire aux comptes, un président de l'assemblée générale, quelques membres du conseil de copropriété. (Mais qui va faire l'emmerdeur de service?... big_smile ) On peut aussi se retrouver avec des minorités de blocage, des abus de majorité, et des quitus impossibles à obtenir parce que le syndic ne peut pas se donner quitus à lui-même.

PIM, MarcoBrux

GT · #3 27-02-2021 07:57:07

A mon avis, le notaire a raison - pour autant que l'inscription à la BCE vise les ACP dotées de la personnalité juridique - s'il a été dérogé dans l'acte de base aux principes repris aux articles 577-3 à 577-14, C. civil. La personnalité juridique est octroyée aux ACP visées par les art.577-3 à 577-14, C. Civil.

Les règles contenues aux articles 577-3 à 577-14 ne s'appliquent pas dans le cadre du régime dérogatoire. S'appliqueront les règles contenues dans l'acte de base.

Je crois me souvenir d'une discussion qui a eu lieu sur ce forum.

(MAJ : https://forum.pim.be/topic-290406-conse … age-1.html et
https://forum.pim.be/topic-291077-il-se … age-1.html )

CODE CIVIL

21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE II : Des biens et modifications de la propriété (art. 516-710bis).

TITRE II. - DE LA PROPRIETE.

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.

SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.

Sous-section I. - Dispositions générales.

Art. 577-3 Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.

Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association.

Dernière modification par GT (27-02-2021 08:50:47)

GT · #4 27-02-2021 09:28:29

Inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE)

Les entités enregistrées
Doivent s’inscrire auprès de la BCE et sont considérées comme des entités enregistrées (ci-après entités) :
• toute personne morale de droit belge ;
• toute personne physique qui exerce en Belgique une activité professionnelle de manière indépendante, hormis les personnes physiques visées à l'article III.49, § 2, 6° et 9° du Code de droit économique, à savoir les personnes physiques dont l'activité professionnelle à titre indépendant consiste en l'exercice d'un ou de plusieurs mandats d'administration ainsi que les personnes physiques qui exercent en Belgique une activité relevant de l’économie collaborative ;
• toute personne morale de droit étranger ou international possédant un siège ou une succursale en Belgique ;
• toute organisation sans personnalité juridique qui, en Belgique, soit est une entreprise, soit est soumise à la sécurité sociale en tant qu'employeur, soit est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ;
• tout établissement, toute instance ou tout service de droit belge qui exerce des missions d'utilité publique ou liées à l'ordre public et qui possède une autonomie financière et comptable, distincte de celle des personnes morales de droit public belge dont ils dépendent ;
• toute personne physique, personne morale de droit étranger ou international ou toute autre organisation sans personnalité juridique tenue de s'enregistrer en exécution de la législation particulière belge.
https://economie.fgov.be/fr/themes/entr … -la-banque

L' association de copropriétaires visée à l'article 577-5, C. civil est une personne morale de doit belge. En cette qualité elle doit s'inscrire à la BCE.

En cas d'application du régime dérogatoire prévu à l'art.577-3, les dispositions des art.577-3 à 577-14 (y compris art.577-5)ne sont pas applicables.

"Art. 577-5 § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association."

Une organisation sans personnalité juridique devra également s'inscrire à la BCE si elle emploie du personnel.

Javier GT · #5 27-02-2021 15:45:47

C'est justement sur base de cet article que mon notaire se base:

"Art. 577-3 Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

Enfin, je vais prendre contact avec un autre notaire pour avoir un avis clair.
Je comprends l'esprit de la loi mais pour moi ce n'est pas clair.
Mettre toutes les copropriétés dans la même loi... ce n'est ni juste, ni équitable.

J'attends lundi pour passer plusieurs appels et je posterai ici la réponse.

Bon week-end

PIM

GT · #6 01-03-2021 10:38:27

La loi sur la copropriété forcée, s’applique-t-elle aux petits bâtiments en copropriété ?

https://www.copropriete-belgique.com/po … A9-article

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