Conseils achat garages

flash · #1 09-03-2021 08:36:14

Bonjour,

Merci du temps que vous voudrez bien accorder à ma demande.

Je viens de lire plusieurs avis/conseils sur le forum et je suis impressionné par la qualité et la pertinence des remarques qui y sont prodiguées.

J’ai 33 ans, j’ai réalisé un prêt sur 15 ans en vue d’acquérir ma résidence principale. J’ai débuté ce prêt en 2016.

J’envisage d’acheter trois garages dans une zone relativement rurale mais qui bénéficie de la zone d’influence du Luxembourg. C’est mon premier achat locatif, j’éprouve quelques craintes pour passer cette étape: le bien va-t-il se louer ? A quel prix ? Difficile de voir les prix du marché sur ce bien dans cette zone ...

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Je connais bien cette zone car c’est là où j’ai grandi. Je sais qu’il y a très peu de biens de ce type (boxes de garages) à proximité. J’envisage la location de garages pour des voitures mais surtout pour du stockage : les appartements de petites surfaces ayant littéralement explosés dans ce secteur.

J’ai du mal à définir un prix. Le promoteur me dit qu’il pensait les louer 80 €. Je pense que l’on peut aisément monter à 100€ et je me demande si je pourrais tenter un peu plus (120 voir 150 €?). En sachant, que la plupart des occupants de ses appartements travaillent au Luxembourg (plaques luxembourgeoises des voitures garées devant les immeubles) et qu’ils bénéficient de salaires plus attractifs qu’en Belgique. Je pensais faire un petit flyers des garages et les distribuer dans l’ensemble des immeubles pour en faire la promotion.
Les garages sont neufs (en construction) et coutent chacun environ 23 000 € (TVA comprises) soit un total de 69 000 €. Frais compris (sauf banque) cela me reviendrait à 73 000 € environ. Que pensez-vous de ce prix d'achat?

Mon banquier me propose la solution de financement suivante : reprise sur encours de mon prêt pour une partie du montant plus une nouvelle hypothèque pour le reste du montant. Il peut m’offrir ainsi un prêt à 100% mais cela implique de débourser 7000€ (frais de sureté et frais d’acquisition) tout de suite. Il me propose ainsi un prêt sur 20 ans pour un montant de charges mensuelles de 342€par mois.

Mon objectif est de faire une opération qui me permettra d’avoir les mains libres ensuite. Je souhaiterais renouveler l’opération dans 5 ans en achetant un petit appartement.

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale. Toutefois, quand j’arriverai au terme du remboursement de ma résidence principale, je souhaite concrétiser ce projet : investir soit dans un immeuble de rapport ou dans plusieurs bien locatifs. Entre temps, je souhaiterais me faire la main sur de plus petites opérations.

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Que pensez-vous de ma démarche ? Je sais que je n'ai pas choisi le chemin le plus rapide. Je serais heureux de pouvoir bénéficier de vos avis, conseils ou remarques.

Bien à vous,

Flash

Dernière modification par flash (09-03-2021 08:43:11)

flash · #61 14-03-2021 13:28:14

Merci pour les messages de copropriétaire engalère (désolé j’ai oublié de répondre à votre premier message). Je vous souhaite également plein de succès dans vos projets d’achats.

Merci également à Pierre pour vos retours. Le taux de rentabilité au prix actuels est de 2,9 %. En augmentant un peu par la suite si je me rends compte que le bien est rare et la demande bien présente, je pourrai augmenter les prix et viser une rentabilité de 3,8%. Je prends bonne note concernant la relation avec mon banquier et je vais tâcher d’améliorer encore mes conditions à ce niveau.

Panchito je vous remercie également pour vos avis et je comprends votre position qui me permet de voir les désavantages de la situation dans laquelle je me trouve. Toutefois, je pense que vous devriez tenir compte de ma situation qui est fort différente de la vôtre. Au niveau de ma situation personnelle et familiale ainsi que de mes moyens disponibles (qui sont fort différents des vôtres). Je cherche un bien relativement sûr (peu de risque, peu d’investissement personnel et peu d’investissement financier).

Comme je l’ai expliqué au début, j’arrive au terme de mon emprunt dans 10 ans et c’est à ce moment que je me pencherai sérieusement sur des biens plus risqués (avec travaux et donc potentiels d’un cash-flow positif plus important) mais qui demandent aussi un autre investissement personnel et financier. Je ne peux me permettre cela actuellement. Pendant cette intervalle, j’aimerais réaliser plusieurs transactions (2 ou3) moins « rentables » mais qui me permettront d’appréhender et découvrir ce champs d’activité. J’espère aussi en faisant cela éviter certaines déconvenues plus tard sur des biens de plus grandes envergures.

Merci à PIM pour votre compréhension de ma situation et vos éclairages à ce sujet !

Les informations échangées sur ce forum sont plus que bénéfiques ! Je continuerai de vous tenir au courant de l'évolution du projet wink

copropriétaire engalère, PIM, Pierre1

flash · #62 18-03-2021 19:07:16

Bonsoir à tous,

J’ai rencontré le notaire qui a confirmé l’ensemble des informations renvoyées par PIM.

Je lui ai fait part de mes inquiétudes à ce sujet (possibilité pour le constructeur de ne pas vendre au dernier moment).

Il a reconnu cet état de fait tout en se montrant rassurant et en renvoyant une image positive du promoteur. De plus, il a souligné que le promoteur n’avait pas d’intérêts à ne pas aller jusqu’au bout de la transaction. Le notaire n’a pas connu ou eu vent de situations où l’achat ne se concrétisait pas. Le notaire estime que cela serait mauvais pour sa réputation ainsi que pour la réputation de l’agence.

A suivre …

copropriétaire engalère, PIM

GT · #63 18-03-2021 21:24:56

Se monter rassurant.
Expression que j'entends régulièrement dans la bouche de différentes personnes et dans différentes circonstances en cette période sanitaire particulière

panchito · #64 18-03-2021 21:27:46

Flash a écrit :

J’ai rencontré le notaire qui a confirmé l’ensemble des informations renvoyées par PIM.

Vous avez eu la prudence de prendre votre propre notaire de famille ou vous avez choisi celui du promoteur?

flash · #65 18-03-2021 22:39:34

J'ai été prudent.

grmff · #66 18-03-2021 23:06:24

Je me pose tout de même une question. Vous allez emprunter 121% du prix de vente HTVA, si je comprends bien, et ne mettre que les frais de notaire (hors droits d'enregistrement, puisque c'est une vente soumis à TVA)

Pour des garages, j'imagine que la banque peut suivre, les montants ne sont pas mirobolants et votre solvabilité face au crédit demandé doit être largement suffisante pour couvrir le risque de défaut. Mais pour un appart, la banque vous suivrait aussi?

flash · #67 19-03-2021 13:41:31

Bonjour, question à laquelle je vais tâcher de répondre mais qui demande quelques nuances.

Pour les garages, la banque finance la totalité du montant (tva comprise ainsi que les frais de notaires, petite précision : il y a une prise en charge du promoteur pour les frais de notaires ainsi que d’autres choses pendant le mois de mars). Ainsi, je dois mettre de ma poche : les droits d’enregistrements (pour le terrain uniquement) et comme je le disais sur un message précédent les frais de sureté et les frais d’acquisition auprès de la banque que je vais tâcher de mieux négocier …

Avant l’acquisition des garages, je m’étais informé sur plusieurs appartements ou maisons qui se situaient dans une zone plutôt rurale et déclassée. La différence de prix n’est pas si significative entre trois garages neufs dans une zone plutôt prisée et un appartement ou une maison en zone rurale relativement sinistrée … La banque m’avait toujours affirmé qu’il n’était pas possible de prendre l’ensemble de la transaction sur l’appartement ou la maison. Autrement dit, il fallait que je mette au minimum les frais de notaires voir plus (ce qu’elle semble m’accorder sur les garages).

Toutefois, je n’ai jamais négocié l’appartement ou la maison comme je l’ai fait pour les garages. C’est-à-dire que je n’ai jamais dépassé le stade de la demande d’information. Il m’est donc difficile de vous éclairer plus à ce sujet. Je pense que la banque m’aurait suivi mais j’aurais dû mettre plus de liquidité de ma poche sur les autres projets … La banque me dit qu’elle est prête à me suivre si je devais encore acheter un autre bien dans le futur.

panchito · #68 19-03-2021 16:42:23

Flash a écrit :

petite précision : il y a une prise en charge du promoteur pour les frais de notaires

Et cela alors que vous avez pris votre propre notaire et pas le sien?

De toute façons, un promoteur qui évite les lois destinées à protéger les gens qui achètent des biens sur plans, ne me rassure pas du tout sur son honnêteté.

De plus avec ce type de contournement des lois, vous êtes maintenant bloqué pour n'importe quel autre investissement jusqu'au 1er janvier 2022 au moins.

Quid du taux d'intérêt à ce moment-là? Les taux remontent...

Dernière modification par panchito (19-03-2021 16:45:31)

flash · #69 13-04-2021 16:19:38

Bonjour à tous,

Je reviens pour vous redonner les dernières évolutions et éclaircissements concernant l’achat des garages :

Concernant les frais de notaires déduites via la promotion du promoteur immobilier, mon banquier était assez surpris (septique) et m’a demandé de confirmer cela auprès de l’agent immobilier pour ne pas avoir de déconvenues. L'agent m’a effectivement confirmé la prise en charge de l’ensemble des frais de notaires comme indiqué dans l’offre sauf pour les frais d’enregistrement pour le terrain qui s’élèvent à 421 euros !

Ensuite, les frais bancaires que je mentionnais dans un message précédent (Frais de suretés + frais acquisition : 4 438,97 euros + 2 472 euros) mon banquier m’a précisé que ces frais étaient générées automatiquement par l’ordinateur pour avoir une estimation. Quand j’ai été en face de lui avec l’offre concrète, il m’a confirmé que si le promoteur prenait en charge les frais de notaires, il n’y aurait pas de frais de sureté (4438,97 euros qui tombent !).

Concernant les frais d’acquisitions, après négociations et une expertise immobilière qui revalorise mon bien actuel (+ 95000 euros de valeur vénale), l’ensemble du crédit peut être repris par la reprise d’encours sur mon crédit existant (2472 euros qui tombent). Il me reste donc à payer les 421€ de droit d’enregistrement comme indiqué ce dessus. Le banquier me confirme qu’il peut me bloquer le taux jusque décembre sans problème. Cette proposition m’étonne un peu car j’avais interpellé plusieurs banques qui m’avait signifiées ne pas pouvoir agir de la sorte. Toutefois, je ne vais pas m’en plaindre.

L’étude notariale m’a confirmé l’ensemble des informations ci-dessus. Pour l’instant, je suis pleinement satisfait car je cherchais une transaction où je sors le minimum d’argent de ma poche avec un minimum de risques. J’en viens à me poser la même question que Grmff, que ce serait-il passé si je m’étais positionné sur un appartement ? A mon avis, je vais ruminer cela pour le futur …

Maintenant le point négatif, je dois attendre décembre pour finaliser la transaction. L’étude notariale m’a encore confirmé que ce promoteur fonctionnait comme cela depuis de nombreuses années et qu’il n’y a jamais eu de problèmes à ce jour.

Merci à tous pour vos retours, je ne manquerai de revenir vers vous en décembre wink

Dernière modification par flash (14-04-2021 19:48:19)

PIM

D1791 · #70 13-04-2021 18:04:30

Je découvre ce sujet. Intéressant.
Bonne chance à Flash.

Je ne sais pas si c'est dans le sud-sud de la province de Luxembourg.
Si c'est le cas, dans le coin, il y a rarement des voitures dans les garages. Plus souvent des remorques, du bois de chauffage, des piles de caisse à bananes...
Si c'est dans le coin, 100-120€ est une fourchette qu'on entend. Et celui qui veut absolument mettre sa remorque à l'abri du vol et des intempéries sera ravi d'en trouver un vu le manque de garages.
Certains locataires gardent leur garage pendant des dizaines d'années. Ce n'est pas souvent bien perçu d'indexer en cours de route. Le prix de départ est donc très important.
L'électricité dans le garage, c'est un plus, mais ceux qui stockent n'en ont généralement pas grande utilité.

Conseils achat garages

Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Re : Conseils achat garages

Pied de page des forums