Charges de frais judiciaire

libra · #1 21-03-2021 12:42:22

AlexBsi a écrit :

Je fais référence à l'usufruitier afin de ne pas donner son nom. Sur la décision du tribunal figure le nom de l'usufruitier.
Le syndic avec sa défense juridique, joue sur le fait que ces frais judiciaires sont des charges comme tant d 'autres et qu'elles peuvent être payées par le nu-proprietaire vu l'insolvabilité de l'usufruitier. Le syndic ne veut pas se remettre en cause sur la nécessité d'avoir engagé des poursuites judiciaires.
Ensuite, l'appartement a été acheté par moi et j' ai donné l'usufruit à cette personne directement lors de l'achat avec le notaire.
L'usufruitier a toujours été renseigné auprès de l'assemblée générale. Devais-je envoyer ces informations là au syndic ? Je me suis juste présenter à la première assemblée générale afin de me présenter au syndic mais je n'ai adressé aucun courrier, aurais je du le faire ?

Le défendeur n'est-il pas condamné aux dépens, càd les frais judiciaires?

Nash0474

AlexBsi · #2 21-03-2021 12:32:25

Je fais référence à l'usufruitier afin de ne pas donner son nom. Sur la décision du tribunal figure le nom de l'usufruitier.
Le syndic avec sa défense juridique, joue sur le fait que ces frais judiciaires sont des charges comme tant d 'autres et qu'elles peuvent être payées par le nu-proprietaire vu l'insolvabilité de l'usufruitier. Le syndic ne veut pas se remettre en cause sur la nécessité d'avoir engagé des poursuites judiciaires.

Ensuite, l'appartement a été acheté par moi et j' ai donné l'usufruit à cette personne directement lors de l'achat avec le notaire.
L'usufruitier a toujours été renseigné auprès de l'assemblée générale. Devais-je envoyer ces informations là au syndic ? Je me suis juste présenter à la première assemblée générale afin de me présenter au syndic mais je n'ai adressé aucun courrier, aurais je du le faire ?

Dernière modification par AlexBsi (21-03-2021 12:41:10)

libra · #3 21-03-2021 12:10:38

À la demande de l'ACP, l'usufruitier et lui seul a été condamné au paiement de sommes. C'est une décision du tribunal. Je ne vois pas pourquoi un tiers, peu importe qui, devrait se substituer à la partie qui a été condamnée. Dès lors, à mon estime, le nu-propriétaire n'eut pas à payer la moindre somme.

Par ailleurs, en appelant à la cause uniquement l'usufruitier, le demandeur ne décharge t-il pas le nu-propriétaire du paiement des sommes réclamées?

GT · #4 21-03-2021 11:36:39

Qu'apprenons-nous ?

Que vous êtes actuellement nu-propriétaire d'un appartement
Que cet appartement constitue un lot dans une association de copropriétaires
Que des charges relatives à ce lot n'avaient pas été payées
Que l'association des copropriétaires a entamé une action judiciaire pour la récupération de ces charges
Qu'elle a dirigé cette action exclusivement contre l'usufruitier ( "ils ont été au tribunal pour exiger le paiement par l'usufruitier uniquement")
Que l'usufruitier a été seul condamné à payer les arriérés de charges
Que l'usufruitier est insolvable
Que l'ACP vous a demandé de payer ces charges.
Que vous avez accepté de payer ces arriérés.
Que l'ACP se fondant sur l'art.577-9 § 8, C. civil vous réclame le paiement de frais judiciaires relatifs à la procédure judiciaire qu'elle avait entreprise exclusivement contre l'usufruitier.
Que vous n'êtes pas d'accord avec la demande de l'ACP
Qu'à aucun moment vous n'avez été informé que les charges n'étaient plus payées par l usufruitier.
Que si l'acp vous avait simplement contacté, vous les auriez directement payées
Que "ils"(?) étaient au courant que j'étais nu-propriétaire car vous vous étiez présenté comme tel au syndic à la première réunion (?).

Qu'ignorons-nous ?

L'historique du dossier contenant les faits pertinents qui ont précédé la condamnation de l'usufruitier qu'il conviendra d' examiner eu égard aux dispositions du code civil.

Dispositions du code civil lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit

Art.577-6, § 1er, alinéa 2
"En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire." (applicable à partir du 1/9/2010)
Quid dans le cas d'espèce ? L'usufruitier et le nu-propriétaire ont-ils communiqué par écrit au syndic l'identité de leur mandataire ?

Art.577-10, § 1er/1
"Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresses ou des changements intervenus dans le statut de droit réel de la partie privative." (applicable à partir du 1/9/2010)
"Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot." (applicable à partir du 1/1/2019
Quid dans le cas d'espèce ? L'information a-t-elle été communiquée? par l'usufruitier? par le nu-propriétaire? quand ?comment? adresses de l'usufruitier et du nu-propriétaire ?

Art.577-6, § 3, al.3

"La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières."
Dans le cas d'espèce , quelles étaient les adresses connues du syndic au moment des convocations aux AG?

Article 577-5, § 3, alinéa 7 (entrée en vigueur le 1/1/2019)
"Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve."

Article 577-11, § 3
" En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l'acte authentique, de l'identification du lot concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'article 577-6, § 1er, alinéa 2."

" En cas d'acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot ou de démembrement entre vifs du droit de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la passation de l'acte authentique, de l'identification du lot concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle, et éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l'identité du mandataire désigné conformément à l'article 577-6, § 1er, alinéa 2." (entrée en vigueur le /1/2019)

Quid dans le cas d'espèce ?

Article 577-9, § 8 (entrée en vigueur le 1/1/2019)

" Sauf dans le cas visé à l'alinéa 5, le copropriétaire, demandeur ou défendeur dans une procédure l'opposant à l'association des copropriétaires, participe aux provisions pour les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires, sans préjudice des décomptes ultérieurs.
Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement non fondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée totalement fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire demandeur ou défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l'association des copropriétaires.
Dans le cas de l'action visée au paragraphe 1er, alinéa 6, tous les frais et honoraires judiciaires et extrajudiciaires de cette action sont toujours à charge de l'association des copropriétaires sans participation des copropriétaires contre lesquels l'action est dirigée. Par dérogation à l'article 1017, alinéa 1er, du Code judiciaire, la condamnation aux dépens est toujours prononcée à charge de l'association des copropriétaires."

Version précédente :

« § 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire. »

« § 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires. »

Dernière modification par GT (21-03-2021 11:42:01)

AlexBsi, Nash0474, Girkou

PIM · #5 21-03-2021 10:49:06

AlexBsi a écrit :

Merci pour votre réponse
"Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve ». "
Dois-je comprendre que le syndic n'a pas communiqué à toutes les parties concernées ? Car je n'ai jamais été informé ?
Il suffirait donc que je demande courriels/ courrier de preuve de ces charges à mon égard auprès du syndic pour prouver que celui-ci ne m a jamais rien communiqué et que des lors les frais judiciaires n'étaient en aucun cas nécessaires ?

Il me semble qu'en effet si la solidarité de la dette est invoquée, il aurait fallu le faire dès le début et informer le codébiteur solidairement responsable de l'existence de charges impayées, de manière à ce qu'il puisse les payer et ce avant de faire des frais judiciaires.
Il est assez curieux, en outre, que le nu-propriétaire n'ait pas été solidairement mis en demeure et assigné et que l'action judiciaire n'ait été intentée que contre l'usufruitier.

S'il s'agit d'une négligence (ou méconnaissance) du syndic, sa responsabilité pourrait être mise en cause, me semble-t-il.

(NB: opinion émise sur base de ce qu'il en est raconté ici et sans avoir vu le dossier)

AlexBsi, rexou, Girkou

AlexBsi · #6 21-03-2021 10:15:09

Merci pour votre réponse

"Lorsque la propriété d’un lot est grevée d’un droit d’usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l’appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve ». "
Dois-je comprendre que le syndic n'a pas communiqué à toutes les parties concernées ? Car je n'ai jamais été informé ?

Il suffirait donc que je demande courriels/ courrier de preuve de ces charges à mon égard auprès du syndic pour prouver que celui-ci ne m a jamais rien communiqué et que des lors les frais judiciaires n'étaient en aucun cas nécessaires ?

Dernière modification par AlexBsi (21-03-2021 10:25:40)

PIM · #7 21-03-2021 10:07:55

Quelques lectures utiles à ce sujet:
https://leodium-avocats.be/arrieres-de- … acilement/
(solidarité entre US & NP)

https://gillescarnoy.be/2011/04/16/usuf … propriete/
(mais analyse antérieure aux récentes modifications de la loi)

AlexBsi · #8 21-03-2021 08:37:52

Bonjour,

Oui, je comprends, mais je n'étais pas inconnu par le syndic. J'ai fait plusieurs fois ( 10x) des paiements de charges 1 ans auparavant à la demande de l'usufruitier afin de le depanner et car je suis solidaire des charges. Le syndic a donc reçu plusieurs virements et possède donc mes coordonnées...

Le syndic n'est il pas censé faire une procédure judiciaire qu'en dernier recours ? Et dans ce cas, ajouté le nu proprietaire dans la procédure ?
Ce n'est qu'une fois que le syndic a constaté que l'usufruitier était insolvable après demarche judiciaire qu'ils ont commencé à chercher le nu-propriétaire...N'aurait il pas du le faire plus tôt et avant d'entamer une procédure judiciaire ?

Dernière modification par AlexBsi (21-03-2021 09:02:57)

copropriétaire engalère · #9 21-03-2021 08:09:25

Bonjour, je suppose quand dans les statuts il y a une clause de "solidarité entre nu propriétaire et usufruitier", à mon avis, si votre usufruitier ne paie pas ses charges, il ne paiera pas les frais judiciaires. Vous êtes bien "déclaré" auprès du syndic comme mandataire du lot? à mon avis c'est râpé pour vous, le syndic ne fait pas son boulot en heure et en temps, il doit être débordé le pauvre, et vous payez les pots cassés......

Après on vous dira, ne critiquez pas le syndic, payez et soyez content.

voilà

AlexBsi · #10 20-03-2021 21:32:04

Bonsoir,

Je suis actuellement nu-proprietaire d'un logement et on me réclame des frais judiciaire à l 'attention de l'usufruitier.
Suite à un different, je n'ai plus de contacts avec l'usufruitier du logement. Ce dernier aurait arrêté de payer les charges et l'acp me demande le paiement de celles-ci.

Sauf qu'en plus de ces charges la( que j'ai accepté de payer sans broncher), l'ACP ajoute les frais judiciaires( ils ont été au tribunal pour exiger le paiement par l'usufruitier uniquement) pour la récupération de ces charges. L'usufruitier a été condamné à les payer. Mais il s'avère être insolvable.
Je suis tout à fait en désaccord à devoir moi-même payer ces frais judiciaires car je n 'ai été informé à aucun moment que les charges n'étaient plus payées par l usufruitier. Si l'acp m'avait simplement contacté, je les aurais directement payées... Surtout qu'ils étaient au courant que j'étais nu-proprietaire car je m 'étais présenté comme tel au syndic à la première réunion.

Comme explication j'ai droit à :
Il s’agit de sommes ( frais judiciaires) à charge de la propriété concernée (articles 577-9 § 8 du Code Civil).
Mais selon moi, ces frais judiciaires sont exclusivement à charge de l'usufruitier et devraient être affiché dans un bilan à charge de l'usufruitier seul.

Que puis je faire pour me défendre ?

Merci beaucoup

Dernière modification par AlexBsi (20-03-2021 22:57:50)

copropriétaire engalère

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