Résiliation de bail pour occupation professionnelle

skraaaa4g · #1 23-03-2021 10:40:29

Bonjour.

Je suis propriétaire d'un flat, mon locataire actuel a signé initialement un bail de trois prenant cours le 1er juillet 2017. Comme la période des trois ans est passée, je présume que ce bail est passé automatiquement à 9 ans.

J'aimerais occuper le bien pour raisons professionnelles, et utiliser ce flat comme bureau d'une société dont je suis gérant.

J'ai trouvé sur notaire.be que :

"le propriétaire-bailleur a le droit de mettre fin au bail à tout moment s'il désire occuper le logement personnellement, ou s'il désire y faire habiter un de ses proches, même si le contrat de bail ne prévoit pas cette possibilité. Outre le logement ne signifie pas nécessairement l'habiter en permanence : le bailleur peut l'affecter à une résidence secondaire ou l'occuper à des fins professionnelles. Il faut cependant prévenir son locataire suffisamment tôt, pour lui permettre de prendre ses dispositions pour quitter le logement. Pour cette raison, le propriétaire doit notifier au locataire un préavis motivé qui est en principe de six mois."

Par contre, dans le bail signé avec mon locataire (bail type PIM version v2009), il parle de ce cas de figure pour reloger un membre de sa famille, mais pas l'occupation professionnelle.

J'aimerais donc solliciter l'avis d'un expert sur ce forum. Mille mercis d'avance.

GT · #2 23-03-2021 11:27:03

Que prévoit l'article 237, § 2, Code bruxellois du logement ?

"Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée."

Que prévoit le bail PIM ?

"CONTRAT DE BAIL - RESIDENCE PRINCIPALE – REGION DE BRUXELLES (2019 V 1)
Dans l’hypothèse d’un bail de neuf années, le Bailleur peut mettre fin au bail, en respectant les conditions visées à l’article 237 du Code du logement, sans préjudice pour les parties de convenir d’exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée :
- à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré ;"

Dans ces 2 textes,, il est question d'occupation et non d'habitation ou de logement.

Y. Merchiers écrit : "La personne en faveur de laquelle il est mis fin au bail ne doit pas destiner le bien à usage d'habitation et encore moins y installer sa résidence principale" (Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Bruxelles, Larcier, 2010).

Pour B. LOUVEAUX, l'occupation peut être de tout autre nature et les lieux peuvent être affectés à des fins professionnelles (B. LOUVEAUX, Bail d'habitation en Région bruxelloise, Larcier 2018.)

PIM · #3 23-03-2021 11:32:38

Et l'affectation urbanistique ?: passer de 100 % logement à 100 % bureau...
Et la copropriété ? : idem

GT · #4 23-03-2021 12:33:09

PIM a écrit :

Et l'affectation urbanistique ?: passer de 100 % logement à 100 % bureau...
Et la copropriété ? : idem

Les questions sont pertinentes.
Des problèmes existent.

Himura · #5 23-03-2021 13:16:04

Ce sont 2 étapes différentes (rompre un bail - OK ; puis changement urbanistique - incertain).
La question pour moi serait surtout de savoir l'ordre des choses :

- skraaa4g peut rompre le bail, mais que se passera-t-il s'il n'arrive pas à modifier l'affectation urbanistique (ce qui serait étonnant, mais les services urbanistiques ne sont pas réputés pour être tout nets...).
Auquel cas, le locataire pourrait-il avancer une demande d'indemnisation ? (Ce serait un peu osé, mais pourquoi pas)

- skraaa4g peut demander en premier lieu le changement d'affectation (peut-être via une procédure simplifiée existante d'avis préalable ?), mais risque de perdre pas mal de temps, alors que le préavis est déjà bien long.

grmff · #6 23-03-2021 13:47:22

Qui est le propriétaire? Skraaaa4g
Qui sera l'occupant? Sa société.
Skraaaa4g ne sera donc pas l'occupant. Il n'y a que moi qui y voit un problème?

GT

Himura · #7 23-03-2021 14:34:50

grmff a écrit :

Qui est le propriétaire? Skraaaa4g
Qui sera l'occupant? Sa société.
Skraaaa4g ne sera donc pas l'occupant. Il n'y a que moi qui y voit un problème?

GT a écrit :

........
Dans ces 2 textes,, il est question d'occupation et non d'habitation ou de logement.
Y. Merchiers écrit : "La personne en faveur de laquelle il est mis fin au bail ne doit pas destiner le bien à usage d'habitation et encore moins y installer sa résidence principale" (Y. MERCHIERS, Le bail de résidence principale, Bruxelles, Larcier, 2010).
Pour B. LOUVEAUX, l'occupation peut être de tout autre nature et les lieux peuvent être affectés à des fins professionnelles (B. LOUVEAUX, Bail d'habitation en Région bruxelloise, Larcier 2018.)

grmff · #8 23-03-2021 14:43:28

Certes. Mais c'est bien le propriétaire qui peut mettre fin au bail en cours pour occupation personnelle. Comme résidence principale, comme résidence secondaire ou comme lieu professionnel.

La société de Skraaaa4g est une personne (morale) distincte de Skraaaa4g. Ne pas confondre la société avec ses actionnaires ou ses gérants.

Skraaaa4g, s'il exerçait en personne physique, pourrait parfaitement s'y installer à titre professionnel. Sa société, c'est une toute autre affaire...

max11

GT · #9 23-03-2021 15:39:25

grmff a écrit :

Qui est le propriétaire? Skraaaa4g
Qui sera l'occupant? Sa société.
Skraaaa4g ne sera donc pas l'occupant. Il n'y a que moi qui y voit un problème?

Bien vu.
J'avais "zappé" que le bien serait occupé non pas par Skraaaa4g ( le bailleur) mais par une personne morale ( une société) dont skraaaa4g est le gérant.
L'art.237, § 2 du code bruxellois du logement n 'est, à mon avis, pas applicable , sauf interprétation extensive de celui-ci.

Dernière modification par GT (23-03-2021 15:45:30)

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